На асфальте: Условные продажи

Альтернативные продажи напоминают привычный для граждан Страны Советов натуральный обмен жилья. Наниматели совершали обмен при условии, что будет подобрана другая подходящая жилплощадь. Приватизация жилья, появление института собственности внесли процессуальные изменения в дело улучшения жилищных условий, переход права собственности происходит путем заключения договоров купли-продажи, но суть осталась прежней. Как объяснил Павел Косов, директор территориального отделения «Центральное» компании «МИАН – Агентство недвижимости», сегодня необходимость вхождения в альтернативную сделку связана с отсутствием у людей денег для предварительной покупки квартиры. Единственный капитал многих москвичей – их квартиры. «Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо купить что-нибудь ненужное, а у нас денег нет», – говорил кот Матроскин. Жилье – ведь крайне нужная, но денег все равно нет.

Подавляющее большинство

По словам Натальи Алихановой, руководителя отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», альтернативная сделка – продажа квартиры при условии одновременной или последующей покупки другой квартиры. «В настоящее время альтернативных сделок – 80% от общего числа предложений, среди которых успешно завершенных – 60%», – оценивает она. Павел Косов подтверждает: альтернативные сделки сейчас составляют, по разным оценкам, от 80% до 90% общего количества операций с квартирами. «Разница в подсчетах связана с тем, что некоторые аналитики считают сделками приватизацию и оформление наследственных прав, а другие такие операции не учитывают», – объясняет он.

На рынке элитных квартир, напротив, процент сделок, проходящих по альтернативным схемам, ничтожно мал, отмечает Екатерина Батынкова, директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба». Екатерина Гурьева, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, согласна: у клиентов элитного сегмента есть возможность не увязывать покупку новой квартиры с продажей старой.

По оценке Татьяны Вакуленко, руководителя отдела элитной недвижимости HomeHunter, не более 10% элитных объектов реализуется с использованием альтернативной схемы, тогда как в домах бизнес-класса – более 60% от общего объема рынка. «Максимальный бюджет таких сделок – $1 млн», – уточняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Впрочем, Татьяна Щербакова, руководитель отделения «Семеновское» компании «Инком-Недвижимость», отметила, что в последнее время число альтернативных сделок сократилось. Участились случаи, когда клиенты начинают работать с риэлторами, договорившись, что будут продавать свою квартиру, только подобрав другую, но в процессе поисков отказываются от альтернативной сделки, а просят только продать квартиру. Объясняется это тем, что на вырученные деньги они предпочитают приобрести жилье на первичном рынке. Эксперт объяснила, что застройщики не соглашаются получать деньги из банковской ячейки и ждать, пока все участники цепочки подберут себе подходящие варианты. Они почти всегда требуют внесения живых денег в оговоренные сроки.

Истории из риэлторской практики подтверждают слова эксперта. Семья Зотовых давно мечтала переселиться в квартиру большей площади. Нашлось привлекательное предложение в газете: застройщик продавал 4-комнатную квартиру в уже построенном доме. Семья решила не медлить и срочно выставила на продажу свою 3-комнатную квартиру в надежде на то, что, добавив накопленные средства, они смогут оплатить новостройку. Долго не думая, глава семьи внес залог за квартиру в новостройке – $10 000. Покупатель на 3-комнатную квартиру тоже нашелся быстро, но рассчитаться по сделке в намеченный срок не смог. Застройщик не стал продлевать бронь, квартиру продал другому, а залог не вернул. Зотовы все же (спустя год) переехали в новую 4-комнатную квартиру, оплатив покупку частично из собственных сбережений и денег, занятых у родителей, а на недостающую сумму взяли ипотечный кредит. Уже после новоселья была продана старая квартира, за счет чего семья рассчиталась с долгами.

Цепочки и «хвосты»

Цепочки могут выстраиваться самые длинные и замысловатые, включать квартиры, расположенные как в Москве, так и в Московской области. «Самая длинная, которая была в моей практике, состояла из 15 объектов, – говорит Татьяна Щербакова. – Но в длинных и разветвленных цепочках не все сделки могут быть альтернативными, правильнее говорить о единичных альтернативных квартирах и о цепочках сделок».

Павел Косов обратил внимание на то, что оформление сделки в цепочке может проходить в течение 2–3 дней, но это не означает, что все продавцы и покупатели находятся все эти дни вместе и путешествуют из Москвы в область и обратно. На деле начало цепочки ждет завершение сделки в «хвосте». «При хорошей организации участники могут и не заметить, что были звеньями 12-квартирной цепи», – говорит он.

По словам Екатерины Гурьевой, по стоимости оформления сделки альтернативные ничем не отличаются от обычных сделок. Увеличиваются только количество договоров и пакет документов, сдаваемых на регистрацию. «Каждый покупатель платит за оформление приобретаемой в собственность квартиры, поэтому участие в сделке одновременно нескольких квартир никак не сказывается на стоимости оформления», – соглашается Павел Косов.

Павел Косов отметил, что многие клиенты стремятся провести альтернативную сделку на растущем рынке в надежде получить максимальную прибыль за продаваемую квартиру. Но они забывают, что растет и стоимость квартиры, которая должна быть куплена на вырученные деньги. Дополнительно во время роста активизируются покупатели со свободными деньгами, что приводит к резкому сокращению предложения. Получается, что, даже найдя покупателя на свою квартиру по завышенной цене, человек не может подобрать жилье, которое подходит ему самому. «Как следствие, возможна потеря не только времени, но и денег, внесенных в качестве аванса», – предупреждает он.

«При быстром росте цен продавец не успевает подобрать альтернативный вариант. Цена на продаваемую квартиру уже зафиксирована в договоре аванса, но этого оказывается уже недостаточно на покупку другой недвижимости, как следствие, не исключены возвраты авансов», – говорит Наталья Алиханова.

Альтернативная сделка – это та же купля-продажа, но не единичной квартиры, а нескольких одновременно. Поэтому на нее распространяются все законы купли-продажи одной квартиры. По словам Павла Косова, цена должна быть зафиксирована в момент заключения договора аванса между продавцом и покупателем независимо от того, сколько всего участников сделки, так как цена продаваемого имущества – это существенное условие договора купли-продажи. «Если продавец отказывается зафиксировать цену, это первый признак недобросовестности его намерений», – говорит он.

Дело небыстрое

Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга портала «Гдеэтотдом.ру», отметила, что на практике альтернативная схема увеличивает срок проведения сделки на 1–3 месяца. «Это связано со сложностями при поиске альтернативных вариантов, организации переезда и продажи», – говорит она. По словам Татьяны Вакуленко, бывают случаи, когда срок проведения альтернативной сделки составлял около одного года, потому что продавец не смог подобрать себе вариант. Татьяна Щербакова обратила внимание на то, что нередко правом собственности на продаваемую квартиру обладают несколько человек (от двух и больше) и собственники покупают разное жилье для дальнейшего переезда. Продавец альтернативной квартиры может быть уже выписан из нее, и квартира может быть свободна, но может быть и так, что в квартире прописано и живет на момент продажи несколько человек, – это сказывается на сроках проведения сделки. Сделка считается более сложной и требует больше времени, если в квартире зарегистрированы дети или собственником квартиры является несовершеннолетний.

В практике компании «Инком-Недвижимость» были случаи, когда риэлтору не удавалось продать альтернативную квартиру в течение длительного времени, так как продавец принципиально хотел найти себе в качестве замены жилье в определенном районе и с определенными параметрами. «Вспоминаю сделку, которую мы готовили восемь месяцев, и за это время сменилось несколько потенциальных покупателей объекта, но в итоге сделка состоялась», – делится Татьяна Щербакова. Мария Литинецкая считает, что сроки велики потому, что иногда альтернативные сделки совершаются с разными видами недвижимости. Например, клиент продает квартиру, а хочет купить загородный дом.

Важная составляющая сделки – государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость (согласно статье 551 ГК РФ). При альтернативных сделках в одной цепочке таких переходов может быть несколько. В случае, когда одна из сторон (участник цепочки) после заключения договора купли-продажи, только купли или только продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, проблему приходится решать в суде. Суд вправе по требованию других участников сделки вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Важно, что участник сделки, необоснованно уклоняющийся от государственной регистрации перехода права собственности, по решению суда обязан возместить другим сторонам убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как рассказал Павел Косов, по действующей процедуре в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся две записи: зарегистрирована сделка и зарегистрирован переход права собственности от бывшего владельца к новому, что подтверждается выдачей свидетельства о праве собственности и постановке на бланк договора двух печатей.

Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры», уточнила, что сделки по договору купли-продажи и по переходу права собственности регистрируются одновременно только при соблюдении следующих условий: первое – объекты продаются в пределах одного города (например, в Москве); второе – стороны сделок согласились отдать документы одному регистратору. «При отсутствии соблюдения этих условий сделки будут регистрироваться обособленно», – говорит она.

Ошибки и авансы

Затягивание процедуры проведения альтернативной сделки чревато тем, что кто-то из продавцов жилья может поднять цену. Екатерина Гурьева объяснила, что соглашение об авансе, в котором фиксируется цена сделки, как правило, заключается сроком на один месяц. По истечении срока соглашения продавец может повысить цену, вернув аванс. Татьяна Щербакова отметила, что если продавец альтернативной квартиры берет аванс как частное лицо на жестких условиях покупателя, то возможны ситуации, когда, не подобрав за оговоренное время искомой квартиры для себя, он в случае отказа от продажи своей квартиры должен будет вернуть аванс в двойном размере.

По мнению Павла Косова, основная ошибка покупателей – они соглашаются авансировать квартиру на срок, превышающий три недели, и отказываются от привлечения к сделке риэлтора.

С ростом стоимости квартир увеличился процент альтернативных сделок с использованием ипотечного кредита. По данным «Миэль-Брокеридж», в настоящее время до 10–15% альтернативных сделок на рынке жилья проводится с привлечением ипотечного кредита. По словам Натальи Алихановой, при покупке альтернативной квартиры по ипотеке важно согласовать все договорные отношения по цепочке, учесть вероятность отказа банка в предоставлении кредита, проверить все квартиры и всех участников сделки.

Татьяна Щербакова обратила внимание на то, что представители банков прекрасно понимают: свободных объектов на рынке сегодня немного, поэтому 60–70% кредитов выдается под альтернативные сделки. Некоторые банки в этом случае выдвигают дополнительные требования – чаще всего они сводятся к тому, что необходимо предоставить подтверждающие документы не только на приобретаемый объект, но и на тот, который собрался покупать продавец альтернативной квартиры. «Это требование вполне логично, ведь деньги банка будут извлечены из ячейки именно ее продавцом, замыкающим или продолжающим эту сделку», – объясняет она.

Многие из опрошенных экспертов все же считают, что ипотечные кредиты скорее способствуют тому, чтобы альтернативные сделки состоялись. Хотя, по словам Павла Косова, бывает, что банк одобряет клиента как заемщика, после этого заемщик авансирует понравившийся вариант и представляет в банк и страховую компанию документы на квартиру, оплачивает услуги оценщика. «И уже после прохождения всех этих процедур продавец отказывается от сделки, поскольку не смог найти для себя альтернативный вариант», – приводит пример он.

Зона риска

Еще одна риэлторская история чуть было не закончилась развалом сделки. Сергей продавал 1-комнатную квартиру, чтобы с доплатой купить 2-комнатную. Однушка была продана за $180 000, подобрана двушка за $240 000. Но собственник 2-комнатной квартиры не хотел получать наличные – деньги должны были сразу уйти продавцу новостройки (по переуступке прав). Все шло гладко, пока на завершающем этапе все участники не встретились в банке для взаиморасчета и продавец новостройки не обнаружил в договоре пункт, согласно которому он переуступал права на новостройку на день раньше, чем мог бы извлечь из ячейки деньги, заложенные «на входе» цепочки покупателем 1-комнатной квартиры. Опасаясь подвоха, что за оставшийся день другие участники договора найдут способ изъять деньги из ячейки, а права по новостройке уже будут переданы, человек занервничал и был готов выйти из сделки. Ситуацию спас профессионализм опытного риэлтора, по инициативе которого в присутствии 12 человек (из которых три риэлтора, четыре собственника, а остальные – родственники и представители банка) была предложена другая форма банковского договора (были изменены некоторые условия и сроки выемки денег), устроившая в итоге всех участников этой многоходовой операции.

Альтернативные сделки настораживают. Хотя Георгий Кузин, исполнительный директор «РДР-Холдинга», считает, что ничего особенного в них нет и схема уже отработана. Единственная сложность, по мнению эксперта, заключается в том, чтобы убедить продавца альтернативной квартиры: оценка произведена по рыночной цене и подобранный вариант – лучший из возможных. «Ведь человек склонен оценивать свою квартиру выше, чем она стоит на самом деле, а к другим вариантам относится с подозрением», – говорит он.

Павел Косов отмечает: обычно все участники цепочки заранее уведомлены о том, что сделка альтернативная, имеют возможность на этапе подбора вариантов провести оценку и юридическую экспертизу всех квартир. Гораздо хуже, когда подвох обнаружен в день сделки и что-либо спланировать, а также провести доскональную проверку сомнительной квартиры уже нет времени. Но и из этой ситуации, по мнению эксперта, есть выход – сделать работу во время прохождения процедуры госрегистрации, что занимает 30 дней.

По данным экспертов юридической компании «Бергер и партнеры», ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более 2000 сделок с недвижимостью. Особенно высок риск, когда в сделке участвует несколько квартир. Юлия Кондратенко считает одной из причин то, что большинство агентств недвижимости пытаются быть и риэлторами, и юристами в одном лице. В данном случае невозможно избежать конфликта интересов, так как, с одной стороны, агентство заинтересовано прежде всего в получении прибыли, а с другой – должно соблюдать права клиента.

Покупка квартиры с альтернативой – это «сделка под условием», в которой есть четкая зависимость каждого процесса друг от друга (статья 157 ГК РФ). «И в случае признания недействительным одного из договоров в цепочке признаются недействительными все договоры в цепочке», – предупреждает Екатерина Гурьева.