На асфальте: В поисках адреналина

Роджер Скотт, 24-летний консультант по финансам из Австралии, приехал в Россию три года назад. Он считает, что в России у него хорошая возможность для карьеры, и деньги здесь он получает тоже хорошие: «Мне нравится Москва, в России так все быстро меняется, очень интересная жизнь. А в Австралии все слишком спокойно, стабильно».

Квартиру Роджер Скотт искал сам через интернет, его интересовали запад и юго-запад города. «Думал снять квартиру за 20 000 руб., я молодой сотрудник и жилье оплачиваю сам, – рассказывает он. – Просмотрел несколько вариантов, но это были какие-то ужасные маленькие коробочки, пришлось увеличивать бюджет. В конце концов я нашел подходящую 2-комнатную квартиру недалеко от Кутузовского проспекта, на Славянском бульваре, но до ст. м. «Парк Победы» или «Киевская» нужно ехать несколько остановок на автобусе. Дом построен в 1980-е гг., обычный «совок», квартира небольшая – около 45 кв. м. Все в стиле ретро: старая мебель, старая бытовая техника, обои такие же, но чисто и уютно. Моим хозяевам уже за 50, но у нас сложились прекрасные отношения. Когда я приехал смотреть квартиру, там уже были желающие ее снять, но владельцы предпочли меня. Помимо арендной ставки я оплачиваю телефон, которым не пользуюсь, свет и интернет».

Квартира, в которой живет Роджер Скотт, никакая не элитная. «Здесь нет охраняемой территории и прочих наворотов, – говорит он. – Но я не боюсь за свою безопасность. В квартире стоит хорошая дверь, есть дежурный в подъезде, и территория вокруг дома хорошо освещена. До этого я жил в Орехове, вот этот район – настоящая «жесть». И вообще разговоры про криминальную обстановку в Москве, по-моему, преувеличены. В Лондоне или Нью-Йорке жить намного опаснее».

Но пример Роджера Скотта скорее нетипичный. «Мой дом – моя крепость» – эту старую английскую пословицу экспаты, проживающие в России, понимают буквально. Металлическая дверь, консьержка, вооруженная охрана на территории жилого комплекса или видеонаблюдение в подъезде. Чем больше перечисленных характеристик присутствует в арендуемом ими жилье, тем дороже зарубежные гости столицы готовы за него платить.

Не заманишь калачом

«Я люблю Москву, тут такая богатая культурная жизнь, а у русских людей – золотые сердца. Если бы у меня был только один друг, то я бы хотела, чтобы он был из России, – говорит Хелен Уомак, британский журналист, которая живет в России уже 20 лет. – Но иногда в этом городе бывает так тяжело, будто я на буровой. В такие моменты хочется, чтобы побыстрее прилетел вертолет и забрал меня навсегда».

Это признание Хелен Уомак сделала, открывая первый практический семинар с красноречивым названием «Иностранцы в России: руководство по выживанию». На нем специалисты в области миграционного законодательства, налогообложения, недвижимости и кадрового консалтинга делились с HR-директорами транснациональных компаний, как сделать жизнь экспатов в России максимально комфортной и безопасной.

Как сообщила один из экспертов семинара – специалист компании Penny Lane Personal Елена Егорова, еще пять лет назад западные компании вынуждены были платить своим топ-менеджерам повышающий тройной коэффициент к зарплате, лишь бы те согласились на работу в России: «Сейчас коэффициент отменили, но экспатам все равно платят минимум на 30% больше, чем специалистам-россиянам на тех же позициях».

Причины такой дифференциации в зарплате российских и зарубежных менеджеров объяснила руководитель Expatriate Services IKEA Russia Мила Трухманова: «Многие иностранцы приезжают в Россию с большой опаской, они полны предрассудков». Например, что Москва – это криминальная столица, мафия здесь все контролирует, поэтому ходить по улицам без охраны нельзя, что в Москве нет нормальных магазинов, и даже пакет молока купить – проблема. Expatriate Services IKEA Russia организует ознакомительные поездки в Москву, чтобы сломать стереотипы и показать, что Москва – современный европейский город. За все время существования IKEA Russia до окончания контракта уехало только трое экспатов, и то из-за проблем со здоровьем.

Но проблемы адаптации все-таки существуют, признает Трухманова, поэтому компания предоставляет иностранным специалистам (их сейчас работает 350 человек) многочисленные льготы. Главная из них – бесплатное жилье.

Диалектика рынка

Традиционно иностранные топ-менеджеры являются основными арендаторами элитного жилья в России. И компании, в которых они работают, готовы платить высокую цену за безопасность и комфорт своих «топов». Но найти подходящее жилье даже за большие деньги бывает нелегко: с началом 2008 г., говорят риэлторы, началась настоящая борьба за дорогие квартиры (с арендной ставкой от $15 000 в месяц). Их стали снимать не только богатые иностранцы, но и россияне.

По данным Penny Lane Realty, число квартир, сданных с января по март 2008 г., выросло в 1,5 раза по сравнению с зимними месяцами 2007 г. Повышенная деловая активность в весенние месяцы традиционна для рынка аренды, рассказывает Андрей Садо, директор департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty. Интересным для риэлторов стало то, что в первые месяцы года спрос рос в основном за счет российских арендаторов. «Если в прошлом году около 55% заявок на аренду квартир поступало от иностранцев, то в этом году соотношение изменилось в пользу россиян. По данным наших экспертов, только 47% заявок принадлежит иностранным специалистам, работающим в интернациональных компаниях», – резюмирует риэлтор.

Однако в марте, как только прошли выборы президента, иностранные инвесторы встрепенулись, экономика оживилась и в Россию заспешили новобранцы-экспаты, продолжает Андрей Садо. В Penny Lane Realty ожидают увеличения спроса со стороны иностранных арендаторов еще на 15%. Как результат, риэлторы прогнозируют очередное повышение арендных ставок. «Даже если предположить, что в этом году реализуются и будут предлагаться в аренду проекты, среди которых комплекс «Динамо», башни «Федерация» и «Империя Тауэр» в «Москва-Сити», вряд ли объем предложения на рынке аренды элитной недвижимости превысит спрос», – уверен Андрей Садо.

А вот по данным IntermarkSavills, причина дефицита не только в выросшем спросе. Совокупное предложение на рынке элитной аренды за последний год сократилось на 37%. Спрос со стороны арендаторов не упал, а в денежном выражении бюджет запросов за последний год даже вырос – в среднем на $800. «Квартиры в среднем ценовом диапазоне и дорогие апартаменты стали пользоваться большей популярностью, – говорит Галина Ткач, руководитель департамента аренды IntermarkSavills. – На 33% вырос спрос на квартиры за $8000–10 000 в месяц и на 87% на квартиры стоимостью от $12 000 в месяц. Это связано с притоком иностранных арендаторов – топ-менеджеров в крупные международные компании, имеющие значительные бюджеты на аренду апартаментов для ключевых сотрудников, – и увеличением этих бюджетов, наблюдавшимся в течение последнего года».

Человеческий фактор

Ольга Творогова, управляющий партнер Ostogenka Real Estate, напротив, не видит никакого дефицита предложений элитных квартир в аренду. Более того, она считает, что предложение с недавнего времени превышает спрос, поэтому часто в процессе общения с клиентами вспоминается фраза из известного мультфильма: «Мы в женихах, как в сору, роимси!»

Проблема же видится Ольге Твороговой в другом: цены абсолютно на все жилье завышены. А экспаты, не зная реалий Москвы, пытаются за меньшие деньги получить больше. Нередки и проблемы ментального или национального свойства. «Русскоязычный арендатор более приспособлен к жизни и адаптируется легче, что выражается в меньшем количестве экстремальных и конфликтных ситуаций. Главная же проблема в том, чтобы клиент понимал: то, что ему хотелось бы получить, должно быть ему по карману», – заявляет риэлтор.

Творогова называет процесс съема жилья браком по расчету: «Обе стороны смотрят друг на друга, обсуждают интересующие вопросы и в ходе этого понимают, возможны или невозможны взаимоотношения между ними». Сейчас в Москве появилось достаточное количество квартир в элитных домах и в домах «улучшенного качества». Риэлтор, работающий с элитными клиентами, должен мягко убедить арендатора, что он не осчастливливает собственника квартиры, а вступает с ним в равноправные отношения. «Разговор в стиле «я плачу, я хочу, вы должны» не всегда продуктивен», – уверяет она.

Некоторые клиенты ведут себя, как разборчивые женихи. У других «брак по расчету» может оказаться фиктивным. Всех иностранцев, арендующих жилье самостоятельно, предупреждают: нужно обязательно проверять документы на квартиру у собственника, иначе можно стать жертвой аферистов. Еще одна неприятная специфика российских арендодателей: редко кто из них платит налоги, поэтому в один прекрасный день арендатора могут вызвать в суд в качестве свидетеля. Но даже там, где квартира сдается без всякого криминального подтекста, отношения жильца и хозяина далеко не всегда напоминают любовь с первого взгляда.

Эркан Каратас отвечает за подбор напитков во всех ресторанах отеля Ritz-Carlton. В Россию он приехал в январе прошлого года: «Я сразу заметил, что в Москве цены на недвижимость довольно высоки». Каратас платит за жилье в районе ст. м. «Белорусская» $2400 в месяц, включая коммунальные платежи и интернет. Часть платежей берет на себя работодатель. Но все равно Каратас считает, что по соотношению цены и качества плата за эту квартиру завышена. К тому же хозяин собирается повысить цену еще примерно на 10%, так что стоимость жилья скоро составит около $2600–2700 в месяц. Жилье Каратасу искал частный брокер – она подбирала квартиры большинству экспатов, приехавших работать в Ritz-Carlton. «Мне ее порекомендовали знакомые, и поскольку тогда я никого не знал в Москве, то решил воспользоваться ее услугами. Теперь мне понятно, что это была ошибка. Надо было обратиться в серьезные риэлторские компании», – сожалеет Каратас. Он подумывает о смене квартиры – теперь уже при помощи солидных агентств недвижимости.

Имидж – ничто

Что же такое в понимании экспатов «подходящий вариант»? Прежде всего это шаговая доступность места работы. В этом сходятся все эксперты. Иностранцев пугают транспортные проблемы, поэтому традиционно востребованными являются квартиры, расположенные в районе Остоженки – Арбата и Тверской – Патриарших прудов. Большинство офисов западных компаний и посольств находится в ЦАО. Не менее популярны среди иностранцев район Замоскворечья, Ленинский и Кутузовский проспекты. Однако есть и такие, кто хочет жить ближе к природе. Последние предпочитают коттеджные поселки: «Новая звезда», «Росинка», «Покровские холмы» и др.

«Россияне ценят прежде всего престиж: для них важен статус дома, района. За это они готовы платить больше, – убежден Андрей Садо. – Иностранцы же ценят комфорт».

Согласно данным Penny Lane Realty при выборе места проживания для 42% иностранцев наибольшее значение имеет близость к иностранной школе. 36% самым важным при выборе арендуемой квартиры называют шаговую доступность офиса. 19% придают особое значение наличию парковой зоны рядом с домом – для прогулок с детьми и утренних пробежек. И только 3% самым важным при выборе жилья назвали престижность района, что является скорее исключением из правил.

Впрочем, есть в списке требований, которые предъявляют к жилью иностранцы-арендаторы, и нечто общее – безопасность арендуемого жилья. Учитывается все: от расположения (в пределах Садового кольца больше милиции) до наличия современных технических средств охраны в подъезде. Большинство запрашивают огороженную охраняемую территорию, подземный гараж, на худой конец – консьержку в подъезде.

«Риэлторские компании не занимаются вопросами безопасности клиентов, а вот для фирм, приглашающих на работу иностранных менеджеров, безопасность – большая проблема и головная боль, – рассказывает Ольга Творогова. – Чем больше сотрудников, чем выше статус компании, тем пристальнее внимание к этому вопросу. Для примера возьмем всем известную компанию ВР.

Процесс выбора жилья для сотрудника проходит через несколько этапов:

квартиру смотрит клиент;

затем ее смотрит служба безопасности компании;

после этого составляется перечень недостатков с точки зрения безопасности со сроками их устранения;

согласуется данный список с собственником;

недостатки устраняются;

после устранения недостатков проводится повторная проверка квартиры службой безопасности.

Только после этого может быть подписан договор. И обойти это никак нельзя, потому что компания платит огромные деньги за страховки сотрудников».

В IntermarkSavills также считают, что иностранные компании и посольства выдвигают жесткие критерии к безопасности помещений для проживания их сотрудников. «Во-первых, это минимальная удаленность от офиса, – говорит Галина Ткач, – во-вторых, запрет на аренду помещений на первом и последнем этажах, этажи выше 6-го тоже не рассматриваются, в-третьих, требуется обязательное наличие пожарной лестницы в здании. Технические специалисты компаний проводят инспекционные визиты в квартиры до подписания договора и проводят проверку на состояние электро-, водо- и газоснабжения помещения, квартиры, которые не выдерживают проверку, не рассматриваются в качестве потенциальных объектов. Естественно, ведется тщательная проверка правоустанавливающих документов собственника жилья».

Но зато, если все требования службы безопасности соблюдены, агентство, предоставившее безупречную квартиру, может рассчитывать на долгосрочные отношения в будущем – компания или посольство будет регулярно поставлять в качестве арендаторов своих сотрудников. Иностранцы в этом отношении весьма консервативны и редко изменяют деловым партнерам.

Цена вопроса

То, что Москва – дорогой город в плане жилья, отмечают даже те экспаты, кому квартиру оплачивает компания. Тем более что в России начиная с 2001 г. «квартирные деньги», как, впрочем, и все другие бенефиты, предоставляемые экспатам во всем мире в виде компенсационного пакета (оплата транспортных расходов, поездок домой, занятий спортом и т. д.), стали облагаться соцналогом. Если учесть, что для экспатов, которые прожили в России менее 6 месяцев, он составляет 30%, то дорогая квартира в виде бонуса выглядит весьма сомнительным подарком.

Известны случаи, когда компания, желая поощрить сотрудника, нанимала для него дорогие апартаменты, предоставляла ему и его жене машину, а потом оказывалось, что зарплаты экспата едва хватает, чтобы выплатить налоги.

«По российскому законодательству особого налогового режима для иностранцев не существует, – рассказала Карина Худенко, представитель международной консультационно-аудиторской сети PricewaterhouseCoopers. – Поэтому все бенефиты, в том числе выплаты на жилье, увеличивают персональный налог сотрудника. Более того, платить за жилье сотрудников фирма может только из прибыли, поэтому для самой фирмы это тоже накладно – сумма ренты вырастает еще на 24%».

Для многих западных компаний было неприятным сюрпризом то, что российские арендодатели признают только наличные деньги. Особенно тяжело с этим вопросом, считает Мила Трухманова, обстоит дело в провинции.

«Магазины IKEA и «Мега» открыты в Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске, Самаре, Уфе и других городах. И там везде работают иностранные менеджеры, для которых наша служба ищет жилье. Рынок недвижимости в регионах развивается по московскому сценарию, но с отставанием в 5–6 лет. Поэтому спрос намного превышает предложение, – рассказывает Трухманова. – Собственники жилья нередко устраивают своеобразный аукцион: кто из арендаторов больше заплатит. Был случай, когда наш сотрудник уже ехал в такси, чтобы подписать договор, когда позвонила хозяйка квартиры и сообщила, что другой клиент предложил ей на 10 000 руб. больше, поэтому наш сотрудник может даже не приезжать».

«Снижения арендных ставок ждать не стоит, – считает Андрей Садо. – Из-за увеличения стоимости 1 кв. м на рынке элитной недвижимости доходность арендного бизнеса снижается. Чтобы быстрее вернуть вложенные средства, владельцы вынуждены повышать ставки».

В мае риэлторы ожидают очередного повышения цен. Так как в Россию приедут новые экспаты, многие из которых должны успеть до сентября найти жилье недалеко от школы, где будут учиться их дети.

Как уже писали «Ведомости» со ссылкой на Penny Lane Realty, с начала года количество сделок найма жилья с бюджетом до $2000 в месяц снизилось на 14%. С бюджетом от $5000 до $10 000 в месяц зафиксировано увеличение числа сделок на 4–6%, а вот в сегменте квартир с арендной ставкой от $2000 до $5000 был зафиксирован наибольший рост – на 49%.

Эксперты IntermarkSavills также считают, что «на рынке аренды жилья класса премиум все меньше становится предложений с бюджетом менее $3000. В настоящее время данная категория представлена либо совсем небольшими по площади квартирами (до 50 кв. м), расположенными в традиционных для элитного жилья районах, либо квартирами несколько большей площади (до 100 кв. м) с неплохим уровнем отделки, однако в непрестижных районах Москвы. И в том и в другом случае такие объекты можно отнести к элитному классу с большой натяжкой».

В Москве средний ценовой диапазон самых востребованных арендаторами элитных квартир колеблется от $3000 до $6000. А вот для тех, кто не привык себе ни в чем отказывать и стремится не только к комфорту, но и к престижу, цены нужно умножать на 3 и более. Самые дорогие на сегодняшний день объекты сдаются по $35 000–40 000 в месяц. Квартиры, которые сдаются дешевле чем за $22 000, к этому супер-премиум-элит-классу уже не относятся.

Что русскому хорошо...

В последнее время появляются сообщения в прессе о том, что экспаты уходят из России. Одни объясняют это тем, что нужда в зарубежных спецах отпала. Другие – что иностранец обходится для фирмы слишком дорого. Третьи говорят о плохой приспособленности экспатов к российским реалиям: они не привыкли жить в жестком ритме Москвы, вести дела с помощью «откатов» и взяток, да и в быту наивные иностранцы нередко беспомощны, как дети. Недаром же организаторы семинара «по выживанию» экспатов в России объясняют свою инициативу социальным заказом.

Но анализ рынка найма жилья говорит об обратном: экспатов в России не стало меньше, хотя перемены, безусловно, есть. Долгие годы иностранцы считались лучшими клиентами. Воспитанные, дисциплинированные, а самое главное – финансово состоятельные. На них и делают до сих пор ставку как риэлторы, так и собственники жилья. Но иностранцы действительно плохо адаптируются к российским условиям жизни. Поэтому риэлторам приходится выступать в роли посредников и переводчиков каждый раз, когда возникает конфликтная ситуация между собственниками жилья и арендаторами.

Например, одной крайне аккуратной паре из Великобритании хозяин квартиры отказывался вернуть страховой депозит под предлогом того, что они... часто пользовались лифтом и теперь он якобы будет его ремонтировать за свой счет. Часто, заключая долгосрочный договор на аренду, хозяин квартиры может вскоре требовать его расторжения, объясняя это тем, что ему надо срочно продать квартиру.

По мнению Андрея Садо, такие ситуации, когда арендодатели, особенно пожилые люди, создают для своих жильцов проблемы на ровном месте, возникают довольно часто.

Впрочем, не все эксперты настроены к иностранцам лояльно. «Сейчас достаточно большое количество россиян, снимающих квартиры, намного воспитаннее и образованнее иностранцев, – говорит Творогова. – Многие упускают из виду, что иностранец, соглашающийся на работу в России, далеко не всегда является потрясающим специалистом, желающим повысить свое мастерство или помочь родной компании. Зачастую это люди, которые не могут найти себя на родине и готовы ехать в страну третьего мира, чтобы получать огромную надбавку за риск, т. е. это чистой воды финансовая выгода для приезжающего в Россию».

Состав экспатов претерпел заметное изменение в последние годы. По мнению Галины Ткач, больше стало приезжающих из стран бывшего соцлагеря, а также наблюдается стойкая тенденция к возвращению на родину бывших россиян с иностранным гражданством. Вот эти новые старые русские и являются, наверное, идеальными арендаторами: у них нет языкового барьера, они не впадают в ступор от российских реалий, легко адаптируются и сами находят общий язык с хозяевами жилья.

Дэвиду 27 лет, он работает в крупной компании, занимающейся перевозками. В Москве живет 3 года и пока уезжать не собирается: «Я снимаю квартиру на Ленинском проспекте площадью 48 кв. м, у меня две комнаты с евроремонтом и бытовой техникой на кухне. За квартиру я плачу $2000. В Бостоне, насколько помню, аренда такой же примерно квартиры обходилась мне около $1500. И хотя квартиру я оплачиваю сам, компания мне не помогает, меня она устраивает. Главное – она находится в центре, и с хозяйкой у меня прекрасные отношения. Поэтому я готов смириться с отсутствием рядом с домом ночного супермаркета и близостью шумного проспекта. С адаптацией в Москве у меня проблем не было, мои родители русские, и язык я знаю».

«Что действительно напрягает, так это московские пробки. Иногда до метро в час пик маршрутка тащится 15 минут. Говорят, скоро откроют рядом ст. м. «Славянский бульвар». Но боюсь, хозяева сразу же поднимут цену, – демонстрирует неплохое знание московского рынка Роджер Скотт. – За те деньги, что я плачу сейчас за квартиру, на родине я мог бы арендовать дом в центре города с садом. К сожалению, в Москве это общая проблема – нет соответствия между ценой и качеством. А в остальном город мне нравится».

Сейчас на экспатов ориентировано от 50% до 70% сегмента рынка найма элитного жилья. И пока Россия будет поддерживать международные экономические связи, сюда будут приезжать иностранные специалисты, которые нуждаются в комфортном и безопасном жилье. Особенно остро дефицит жилья, а также профессиональных риэлторов ощущается в регионах России. Вместе с тем именно российская глубинка сейчас заинтересована в присутствии у себя представителей зарубежного менеджмента. Экспаты способны обогатить местную бизнес-культуру, передать дух корпоративной культуры и помочь нашим компаниям выйти на западный рынок. Но рискнут ли экспаты ради такой благородной миссии пересечь Садовое кольцо?