На асфальте: Вектор дефицита

А на недавнем пресс-ланче генеральный директор «Главстроя» Артур Маркарян, рассказывая о проектах корпорации в Петербурге, неожиданно сообщил журналистам: «По большому счету, девелопмент – это авантюра».

Эти два сюжета на самом деле взаимосвязаны. Просчитать платежеспособный спрос и в стабильной-то ситуации довольно непросто. А когда то законодательная, то исполнительная, то судебная власть время от времени подкидывают участникам рынка сюрпризы, гадание на кофейной гуще по обоснованности результатов ничуть не уступает маркетинговым исследованиям. Разве что менее затратно. И если еще недавно определяющей характеристикой рынка жилья был дефицит квадратных метров, то теперь больше всего проблем связано с дефицитом информации.

Очевидно, что в ближайшие годы состояние петербургского рынка жилья будут определять два мощных фактора: вывод в продажу первых очередей крупных проектов комплексной застройки («Юбилейный квартал», «Балтийская жемчужина», «Северная долина», Кудрово и т. д.) и усиливающееся участие государства (инвестиции в строительство бюджетного жилья, в расселение коммуналок и аварийных домов и проч.).

От точечной застройки город постепенно отказывается. Редкие объекты в центре если и продаются под реконструкцию, то в основном для коммерческого использования: под представительство, гостиницу, торговлю...

Жилая функция (за исключением элитного сегмента) перемещается из центра на окраины.

Однако девелоперы пока не спешат с реализацией будущего жилья в спальных районах. «Балтийская жемчужина», например, уже второй раз переносит дату начала продаж. Все понимают, что реализовать 500 000 кв. м в одном районе – большая проблема. И без явных для покупателя плюсов задачу не решить.

До сих пор основным преимуществом проектов комплексной застройки считалось «новое качество жизни»: застройщики уверяли, что в новые кварталах сразу введут и школы, и поликлиники, и транспорт подтянется… Что новоселам не придется, как некогда первым обитателям Ржевки или Комендантского аэродрома, годами жить на стройплощадке.

В том, что такие опасения не беспочвенны, напомнила нашумевшая публикация в «Огоньке»: жители столичного квартала, возведенного строителями из «СУ-155», в красках живописали неработающие лифты, отсутствие какого-либо благоустройства и прочие прелести недоосвоенных микрорайонов.

Артур Маркарян в беседе с журналистами признал, что есть определенный риск в одновременном выводе на рынок нескольких крупных жилых комплексов. «Мы будем вынуждены продавать с дисконтом», – сказал Маркарян. И привел в пример ценообразование в одном из подмосковных проектов корпорации «Главстрой»: «Рынок продает по 65 000–70 000 [руб. за 1 кв. м], мы продаем по 60 000–62 000. Дисконт за счет большого объема будет присутствовать». По словам Артура Маркаряна, ключевым фактором становится мобильность населения: «Коренные петербуржцы не любят переезжать. Я думаю, что со временем, когда люди начнут более прагматично относиться к ситуации, они будут выбирать другое качество жизни. В Москве этот перелом произошел несколько лет назад. Мы рассчитываем, что это произойдет и в Петербурге…» (Вот после этих фраз и прозвучал тезис о том, что «девелопмент – это авантюра»).

Кстати, заметная часть новых проектов размещается не в городской черте, а на землях Ленобласти. Setl Group и «ОтделСтрой» будут возводить жилье в Кудрово, группа «Ленстройматериалы» – в Янино, компания «Пантикапей» – в Буграх. Эти застройщики, судя по всему, рассчитывают на новых покупателей – мобильных и прагматичных.

Сюрпризы интеграции

До сих пор считалось, что в области проще получить все согласования и вообще инвестиционный климат более благоприятный. Но недавние события выявили довольно неожиданные для застройщиков риски.

Сразу после завершения съезда партии «Единая Россия» губернатор Петербурга Валентина Матвиенко заявила о возможном (в перспективе) объединении Петербурга и Ленинградской области. «Тема вброшена, – сказала Матвиенко, – но она должна созреть». Перейти к конкретике петербургская градоначальница планирует сразу после формирования нового федерального правительства.

Идею объединения поддержал спикер петербургского заксобрания Вадим Тюльпанов. Он полагает, что стоило бы часть питерских заводов вывести в область, освободив в городе место для строительства жилья.

Тема объединения возникает не в первый раз. Несколько месяцев назад с подачи сенатора Виталия Мутко в Совет Федерации попал законопроект о создании «пригородной зоны» под совместным управлением города и области. Фактически он лишал областное начальство полномочий распоряжаться землями в 50-километровой зоне. Проект был отложен на неопределенное время – как неуместный и слишком уж противоречащий действующим федеральным законам.

Инициативы Петербурга не вызывают восторга у областного руководства. Губернатор ЛО Валерий Сердюков заявил журналистам, что не считает объединение целесообразным: «Экономическому развитию города и области объединение это ничего не даст». Его точку зрения разделяет и председатель областного парламента Иван Хабаров: «Кто от этого выиграет, никому не известно».

На ежегодной конференции, посвященной развитию областного строительного комплекса, обсуждались проблемы инженерного обеспечения проектов, реализуемых на границе с Петербургом. «Потенциал по инфраструктуре, созданный еще в советские времена, исчерпан. Мы ввели плату за подключение, договариваемся с монополистами, однако всех инвесторов обеспечить мощностями не сможем. У нас уже нет ресурсов в районах массовой застройки (Всеволожском, Гатчинском, Кировском)», – сообщил вице-губернатор Николай Пасяда. Вице-губернатор Григорий Двас, обращаясь к строителям, был более категоричен: «Ситуация с инженерией в ближайшее время не улучшится. Пользы для области эти проекты не принесут, они нам неинтересны».

Григорий Двас считает, что жилье, строящееся в «пограничной» зоне, явно переоценено: «Уже сейчас в соседней Финляндии строительный бум: москвичи и петербуржцы скупают земли под коттеджи, ибо там [построиться] выходит вдвое дешевле».

Без эффективного взаимодействия с местной властью крупные областные проекты могут притормозиться. Проблемы с инженерией могут замедлить темпы ввода и лягут дополнительной нагрузкой на себестоимость.

Мораторий до востребования

Серьезную конкуренцию многоэтажным кварталам в спальных районах и пригородах могут составить коттеджные поселки – малоэтажное строительство в петербургских пригородах приобретает качественно иной масштаб: от поселений в 30–50 домов строители переходят к комплексам на 300–700 и более домовладений.

И здесь поступила новая вводная: в начале апреля премьер-министр Виктор Зубков подписал постановление № 234, фактически запрещающее сделки с государственной землей. Срок действия документа – до 1 января 2009 г. Инициатором введения моратория выступил избранный президент Дмитрий Медведев. Под запрет попали участки, «находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий РФ». Точнее, речь идет о землях, предоставленных госучреждениям, ФГУПам, Российской академии наук (РАН) и ее «дочкам». Эти участки должны быть расположены в границах населенных пунктов и рядом с ними, для городов-миллионников – в пределах 30 км, для городов с населением от 100 000 человек до 1 млн очерчена 15-километровая зона, 5 км – для всех остальных населенных пунктов.

Из-под запрета выведены приватизация, продажа высвобождаемой недвижимости Минобороны и участки, на которых оказались строения, «находящиеся в собственности граждан и юридических лиц».

До конца года будет проводиться инвентаризация. Неиспользуемые земли Дмитрий Медведев планирует передавать как раз под малоэтажную застройку.

Один из мотивов, предопределивших введение моратория, – стремление избежать массовых злоупотреблений. Вроде скандала с распродажей лесных земель в Московской области по бросовым ценам.

По мнению Алексея Григорьева, генерального директора компании «Стройэкспертсервис», реализация постановления правительства приведет к сокращению предложения земельных участков под коммерческую и жилую застройку: «Многие ФГУПы собирались продавать или сдавать в аренду часть имеющейся земли и недвижимого имущества. Еще одно следствие – в области заморозятся проекты преобразования заброшенных пионерлагерей и баз отдыха, принадлежащих госпредприятиям и учреждениям».

В «зону неопределенности» попали земли, находящиеся в управлении Института растениеводства им. Вавилова. Участок площадью 60 га – часть селекционного Северного поля. Фактически он уже много лет представляет собой коллективное садоводство: на нем находятся огороды и садовые домики сотрудников института. Городские власти планировали передать эти земли под жилое строительство. Одной из поправок к генплану участок был переведен из зоны С (сельхозиспользование) в зону 2-ЖД (среднеэтажная жилая застройка).

Ходатайство об отмене поправки к генплану городские парламентарии обсуждали как раз два дня спустя после выхода постановления № 234...

Что теперь будет с этой территорией, сказать никто не берется. Назначена экспертиза.

А всего в Петербурге только за РАН и ее филиалами закреплено около 750 га земли.

Зато вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, курирующий строительство, недавно сообщил, что еще до лета пройдут «серьезные переговоры» с Минобороны – по поводу высвобождения неиспользуемых военных земель.

Дачники в законе

Еще одна новация: Конституционный суд (КС) разрешил гражданам оформлять регистрацию в жилых домах, возведенных на садовых и дачных участках. Обязательное условие – наделы должны находиться в черте населенных пунктов.

КС удовлетворил иск нескольких жителей Краснодарского края. Местные власти отказались регистрировать их в домах на территории дачных хозяйств. Они сочли, что отказ (основанный на нормах закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») нарушает их конституционное право на свободу передвижения. КС, к удивлению многих юристов, с этим согласился.

Не исключено, что в этом решении есть политические мотивы. До сих пор масштабное индивидуальное строительство к нацпроекту относилось боком: даже полноценный коттедж с городскими удобствами не попадал в перечень построенного в регионе жилья, если его нельзя было соответствующим образом оформить.

По словам бывшего главного архитектора Петербурга Олега Харченко, все планы развития города (включая генплан) верстались исходя из сложившихся показателей жилой площади на душу населения, т. е. без учета всяких садовых и дачных построек. Надо полагать, реальная обеспеченность граждан квадратными метрами существенно выше, чем показывает статистика.

К примеру, гражданин, прописанный в коммуналке где-нибудь в центре и при этом имеющий дом в садоводстве «Климовец», вполне мог числиться в перечне очередников, «нуждающихся в улучшении жилищных условий».

Примерно 60% петербургских семей имеют садовый или дачный участок с домиком.

По данным на начало 2007 г., в черте Петербурга садоводческим объединениям и гражданам было предоставлено более 22 500 наделов (1960 га). Из них в частной собственности находились 11 210 участков (915 га). Стоимость земли ИЖС на 20–30% выше, чем аналогичных наделов с «садоводческим» статусом.

Для сравнения: ежегодный ввод нового жилья – 25 000–30 000 новых квартир. А у многих горожан и областные наделы тоже попадают в черту поселений.

КС указал, что регистрация должна носить уведомительный характер. Однако силы прямого действия его решение иметь не будет: нужно, чтобы дом признали жилым. Суд определил, что критерии и нормы для этого должен вырабатывать законодатель. Поскольку жилищная сфера находится в совместном ведении Федерации и регионов, субъекты могут принимать собственные «опережающие» законы.

По мнению юриста Тимура Садикова из коллегии адвокатов «Юникс», можно попытаться решить эту проблему через суд – причем с неплохими шансами. Тимур Садиков предполагает, что, пока нет прописанных процедур, суд вправе опираться на постановление правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. Этот документ утверждает положение «О признании помещения жилым...» и наоборот. (Сегодня нормы положения активно используются для признания домов аварийными.) В документе расписаны требования к несущим конструкциям, указаны минимальная высота потолков, нормы инсоляции, наличие коммуникаций: «Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее

водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах – и газоснабжение)». Правда, в поселениях без централизованных инженерных сетей в 1- и 2-этажных зданиях «допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных».

У решения КС есть и оборотная сторона. Подавать заявление об изменении статуса дачного домика могут не только граждане, но «органы, уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора». Так что нельзя исключать, что разрешение на регистрацию обернется принудительным переводом части дачного жилья в постоянное – к примеру, чтобы разгрузить муниципальную очередь.

Массового исхода горожан в садоводства ожидать не приходится. Но что пригородные хозяйства приобретают в глазах потенциальных покупателей дополнительный «плюсик» – факт.

А юристы утверждают, что теперь и садоводы, не подпадающие под новые нормы, могут подавать иск: как же, теперь получается, что их права – по сравнению с соседями – урезаны!

Кредитный вопрос

В конечном итоге объем платежеспособного спроса упирается в деньги. Недоступность ипотеки сокращает число покупателей. Дороговизна денег не позволит застройщикам снижать цены. Из этого замкнутого круга выход один: меньше строить. Но это не совпадает с генеральной линией партии и правительства.

С начала года стоимость ипотечных кредитов увеличилась на 1,5–2%. Одновременно ужесточились условия предоставления займов. Последние решения АИЖК об ужесточении стандартов неизбежно приведут к росту ставок и ограничению клиентской базы.

При этом возможности для снижения цен пока не просматриваются: стройматериалы дорожают, тарифы от монополистов растут (на газ – на 26–27% в год, на электроэнергию в 2008 г. – на 16–17%, в 2009 г. – на 20–23%). Параллельно дорожают и финансовые ресурсы.

Компании переходят на короткие займы. Критически значимыми становятся задержки с реализацией жилья и со сдачей объектов в эксплуатацию. По словам директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка Сбербанка РФ Сергея Евдокимова, количество обращений застройщиков за кредитами с начала года «как минимум не уменьшилось», при этом выросли запрашиваемые суммы. (В 2007 г. строители заняли в Северо-Западном Сбербанке на жилищные проекты около 10 млрд руб.). «Проекты стали более масштабными», – отмечает Сергей Евдокимов. Стоимость привлекаемых под строительство средств в Сбербанке выросла на 2–2,5%. Сергей Евдокимов подтверждает оценку других участников рынка: в среднем деньги для строителей с начала года подорожали на 3–5%.

Президент Ассоциации риэлторов СПб Вячеслав Семененко также отмечает, что цена привлекаемых ресурсов за последние месяцы увеличилась на 3–5%. «Рост отрасли, по-видимому, притормозится, – считает он. – Ужесточение условий ипотеки сокращает клиентскую базу. А цена привлечения ресурсов и на отечественных, и на международных финансовых рынках уменьшает для строителей возможности ценового маневра».

Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко полагает, что негативная тенденция не может быть очень продолжительной: «Затруднение доступа к ипотеке уже сократило число клиентов. Снижение активности покупателей вынудит строителей пересматривать ценовую политику».

Трудности строителей вряд ли вызовут сочувствие в обществе. По крайней мере до тех пор, пока не сократится представительство девелоперов в российском списке долларовых миллиардеров.

Главный вопрос, который маркетологи (из суеверия, должно быть) избегают задавать даже друг другу, формулируется просто: когда же настанет «большой бенц»? Когда рынок достигнет точки насыщения и столкнется с кризисом спроса? Какие из начатых крупных проектов зависнут, заморозив и кредитные средства, и вложения склонных к риску сограждан?

Так что пока доктор Симкин вряд ли будет рассматривать предложения от крупных застройщиков. Надежнее рассчитывать на собственные силы и понемногу строиться в Касимово.