На асфальте: За жильем за город

В 2007 г. первичная недвижимость была более популярна как более дешевая, сходятся во мнении ростовские риэлторы. Но разница в цене между вторичным и первичным рынком сейчас невелика: в сданном госкомиссии новом доме цена 1 кв. м примерно такая же, как и на вторичке, говорит управляющий партнер агентства недвижимости «Парус» Михаил Денисов. «В 2008 г. покупатели опять обратили внимание на вторичную недвижимость, – рассказывает специалист отдела новостроек АН «Титул» Владимир Васильев. – Теперь у людей дилемма: или брать квартиру «на котловане» и ждать 2–3 года, или купить квартиру на вторичном рынке, в уже построенном доме, сделать ремонт и жить».

Где что почем

В 2006 г. квартиры на рынке подорожали на 80–100%. В 2007 г., по данным агентства недвижимости «Титул», средняя цена предложения на вторичном рынке выросла «всего» на 27%. В центре города 1 кв. м стал стоить больше на 36,7% (до 68 000 руб.), в менее престижных Болгарстрое и Нахичевани – на 33,5% (до 58 200 руб. и 53 600 руб. соответственно). В спальных районах цены росли значительно медленнее: жилье на Темернике подорожало на 14,8% (до 41 700 руб. за 1 кв. м), в Чкаловском районе – на 11% (до 41 000 руб.). Цены предложения на первичном рынке в прошлом году выросли на 40%, а в 2006 г. – на все 80%, говорит гендиректор агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий.

В I квартале 2008 г. вторичное жилье вновь подорожало: средняя цена предложения 1 кв. м в январе – марте выросла на 7,41% и составила 55 830 руб., подсчитали аналитики «Титула». В отличие от прошлого года сильнее всего подорожали квартиры в спальных районах – в Темернике (23,9%), Военведе, Стройгородке (21,2%) и Чкаловском (16,6%). Самое дорогое жилье по-прежнему предлагается в центре города (средняя цена предложения в марте – 68 619 руб. за 1 кв. м), в Болгарстрое (57 730 руб.), Сельмаше и Нахичевани (по 56 890 руб.). Новостройки в январе – марте 2008 г. подорожали на 4,65%, а средняя цена, рассчитанная на основе предложения застройщиков, составила 44 512 руб. за 1 кв. м.

Покупают то, что продают

«В Ростове рынок продавца, покупатель покупает то, что ему предлагают», – утверждает директор департамента ЦН «Нирлан» Максим Кирносов. По его мнению, основной проблемой ростовского первичного рынка является нехватка нового предложения. Квартиры в домах, введенных в эксплуатацию в I квартале 2008 г., были раскуплены, еще когда объекты только начинали строиться. За январь – март предложение на первичном рынке не изменилось, говорит Кирносов. Добавляет масла в огонь еще и то, что застройщики снимают с продаж ликвидные объекты, чтобы позже получить лучшую цену, отсюда дефицит на рынке, который приводит к ажиотажному спросу и поднятию цен, рассуждает Кирносов.

В 2007 г. концерн «Единство» ввел в эксплуатацию 32 000 кв. м жилья, а в I квартале текущего года сдал три секции (21 000 кв. м) в комплексе бизнес-класса «Смычка». Компания «Вант», в 2007 г. сдавшая 23 дома площадью 187 000 кв. м, за январь – март успела ввести только один дом на ул. Мадояна (5745 кв. м) и готовит к заселению еще три здания общей площадью 28 430 кв. м.

Как и в предыдущие годы, в 2008 г. покупатели предпочитают центр города, Северный и Западный жилые массивы. «Это самые продаваемые районы, на них приходится 70–80% всех обращений и продаж», – говорит Денисов. По мнению Кирносова, покупатели перестали выбирать квартиру, ориентируясь на район: «Люди сейчас смотрят на цену». Самыми востребованными, по его словам, у ростовчан являются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры небольших площадей (1-комнатные – 35–40 кв. м, 2–комнатные – 50–55 кв. м).

Денисов отмечает, что спросом пользуется элитное жилье. Он говорит, что требования покупателей растут: «Если раньше показателем элитности было расположение в тихом месте центральной части города и наличие парковки, то сейчас покупатели смотрят на оформление фасада здания и общественных зон». По данным АН «Парус», средняя цена предложения в элитных комплексах и домах бизнес-класса составляет 60 000–80 000 руб. за 1 кв. м.

Но наиболее востребовано у ростовчан жилье экономкласса, единодушны риэлторы. Дешевое жилье – это панельные дома благодаря низкой себестоимости строительства, объясняет Денисов. Последние районы, в которых велась такая типовая застройка, – Темерник, Днепровский и Александровка. Но площадок для возведения новых панельных микрорайонов в Ростове уже не осталось, говорит он.

Альтернатива – спутники

Города – спутники Ростова-на-Дону – Батайск, Аксай, Азов – становятся альтернативой для покупателей недвижимости. Из-за дороговизны жилья в Ростове интерес покупателей к этим городам растет, отмечают риэлторы. «Сейчас здесь еще можно купить квартиру по адекватной цене», – считает Денисов. Специалист отдела новостроек АН «Титул» Михаил Белов говорит, что цена предложения в городах-спутниках постепенно догоняет ростовскую, но разница цен пока существенна: 1 кв. м в батайской новостройке в среднем стоит 30 982 руб., а в Ростове – 44 512 руб.

Учитывая тенденцию перераспределения спроса, не обходят стороной города-сателлиты и строительные компании. «Строительство в городах-спутниках перспективно, в последние годы там стали строить не только больше, но и качественнее», – говорит генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко. Сейчас концерн заканчивает разработку проекта микрорайона вблизи Батайска на участке в 25 га. По плану строительство начнется в 2009 г., объем инвестиций в проект составит около 3 млрд руб. В микрорайоне предполагается возведение не только каркасно-монолитных домов с квартирами небольших площадей, но и инфраструктуры: школы, двух детских садов, стадиона, поликлиники, а также объектов торговли и сервиса. «Проект в Батайске, по сути, является градообразующим, перед нами стоят вопросы создания комфортной среды для жизни более 8000 человек», – рассказывает Полевиченко.

Ростовская группа компаний «Ростовгипро-шахт» на участке в 6,6 га в северном Батайске строит жилой комплекс «Южный берег», который будет включать 33 многоэтажных дома с собственной инфраструктурой. А московский «ПИК-Регион» в прошлом году выиграл на аукционе право застройки участка в центре Азова.

Желания и возможности

Тем ростовчанам, кто не может позволить себе купить квартиру в городах-сателлитах, остается рассчитывать на ипотеку. На ростовском рынке жилья стало заметно больше покупателей с заемными деньгами. В 2007 г., по данным министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области, число сделок с привлечением ипотечных средств возросло в 3,6 раза по сравнению с 2006 г. Объем выданных кредитов в денежном выражении вырос в 2,3 раза и составил 8,2 млрд руб. В I квартале 2008 г. в области было выдано ипотечных кредитов на 2,859 млрд руб., что в 3 раза больше аналогичного показателя прошлого года, а средний размер кредита увеличился в 1,2 раза до 1,42 млн руб. За январь – март в регионе выдано 1360 кредитов (на 44% больше к уровню 2007 г.), отмечает директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков.

По словам Белова, каждая третья сделка по покупке недвижимости сейчас идет с привлечением ипотечного кредита. Причина увеличения популярности ипотечного кредитования – рост цен, считает Денисов: «Ипотека – единственный способ купить квартиру для людей, у которых нет своей недвижимости». Но денег, которые человек может получить в банке, далеко не всегда хватает, говорит Кирносов: «1,5 млн руб. – максимум, который могут предоставить сегодня большинство банков среднестатистическому заемщику». А средняя цена 1-комнатной квартиры в спальном районе – 2 млн руб.

Рост популярности ипотеки снова приводит покупателей в города-спутники. «Многие хотят купить квартиру под залог приобретаемого жилья, но в Ростове в настоящее время единичны предложения по новостройкам, которые можно купить в кредит, – говорит Белов. – А в городах-спутниках 80% жилья строится по 214-ФЗ о дольщиках с расчетом на ипотеку, это привлекает покупателей».

В целом аналитики прогнозируют увеличение числа ипотечных сделок по покупке жилья. «У людей нет другого выхода, кроме как брать ипотеку», – говорит Денисов. Ростовских заемщиков не останавливают ни растущие цены на квартиры, ни удорожание кредитов и ужесточение условий их предоставления. Если в первом полугодии 2007 г. банки снижали процентные ставки (в среднем на 1–2%), предлагали программы с первоначальным взносом 0% и увеличивали срок предоставления кредита, то летом и осенью банкиры стали действовать с учетом случившегося в США финансового кризиса, говорит руководитель ростовского офиса Городского ипотечного банка Максим Костюков. Он отмечает, что сегодняшние ставки по ипотечным кредитам аналогичны цифрам 2–3-летней давности.

Перспективные стройки

Некоторые риэлторы возлагают надежды не только на города-спутники, но и на застройку окраин самого Ростова. «Есть вероятность, что доступное по цене для большинства ростовчан жилье начнут строить в Левенцовке московские инвесторы», – говорит Денисов.

Поселок Левенцовка сейчас наиболее инвестиционно привлекательное место в Ростове: на площади 222,5 га здесь планируется построить одноименный район (2,2 млн кв. м жилья). Пока единственным застройщиком перспективного участка является ростовская «ККПД-Инвест» (100%-ная «дочка» московской «Интеко»), получившая на аукционе право аренды участков общей площадью 36,7 га.

На окраине северной части города «Ростовкапстрой» (совместное предприятие «ПИК-Региона» и «Ростовгорстроя») обещает выстроить новый жилой микрорайон «Норд». Общий объем застройки составит 220 000 кв. м, а объем инвестиций оценивается в 4 млрд руб.

Строительная компания «Вант» в 2008 г. планирует сдать в Ростове 200 000 кв. м жилья. Из наиболее интересных проектов застройщика следует отметить ЖК «Ботанический» (Железнодорожный р-н) из 12 многоэтажных каркасно-монолитных домов с собственной инфраструктурой.