На континентах: Солнечное противостояние

Примеру московского финансиста с каждым годом следует все больше россиян, в общей структуре покупателей полуострова их уже более трети. «Если 3–4 года назад число наших соотечественников, приобретающих недвижимость в Крыму, не превышало 25%, то сейчас эта цифра как минимум в 1,5 раза выше. Большая Ялта становится очевидным соперником Сочи», – подтверждает наблюдение Сергей Буров, руководитель проектов компании Q-tec. Специалисты риэлторского агентства «Новое качество» оценивают долю россиян в структуре спроса в 40%.

Пристальный интерес к курорту братского государства неслучаен. Помимо ностальгии и детских воспоминаний имеется и вполне прагматичное обоснование. Растущие цены и объем качественных предложений, сравнительно дешевый входной билет и все это в условиях сырого, ненасыщенного рынка – удобный момент для перспективных инвестиций.

К другим берегам

«Ялта и Сочи похожи географически – узкая полоска между Черным морем и горами, субтропический климат, только в Ялте он сухой, а в Сочи влажный. Примерно одинаковая старая советская инфраструктура, одинаковые санатории и дома отдыха. В Сочи есть больше возможностей для занятия зимними видами отдыха, а ялтинский климат считается лучше и памятников архитектуры, истории там больше, но в остальном эти курорты как братья-близнецы», – отмечает Георгий Кузин, исполнительный директор «РДР-Холдинга».

Уникальные природные характеристики – отличный стартовый капитал для развития обоих регионов. Единая языковая среда, безвизовый въезд добавляют им сходства. Однако стратегии развития территорий оказались кардинально различными. И победа Сочи в конкурсе за звание столицы Олимпиады-2014 стала своего рода лакмусовой бумажкой, наглядно демонстрирующей возникшую дистанцию между двумя курортами.

Глобальные инвестиции – более 314 млрд руб. частных и государственных средств, заявленных как вложения в инфраструктуру Сочи; мощный промоушн территории, инициированный лично президентом РФ; пристальное внимание со стороны почти всех крупнейших российских девелоперов, жестко конкурирующих за площадки. Все это создает прекрасные предпосылки к тому, чтобы через 6 лет совковый летний курорт превратился в круглогодичную зону статусного рафинированного отдыха со всеми прелестями и недостатками интенсивной культурной и светской жизни.

Тихий Крым, не обремененный столь мощным политическим и инвестиционным давлением, имеет шанс максимально сохранить всю прелесть природных окрестностей, заново переосмыслить культурную инфраструктуру местности, создать знаковые социальные события («Джазовый фестиваль» в Коктебеле, «Казантип» близ Евпатории, Ялтинский кинофестиваль и проч.). А также сформировать лояльное административно-правовое поле, для того чтобы привлечь, может быть, не столь агрессивных, но стабильных инвесторов и застройщиков, настроенных на долгосрочное присутствие в регионе.

Сергей Никитин, гендиректор компании Penny Lane Sochi, подтверждает: «Кажется, у Ялты в отличие уже от Сочи есть шанс со временем превратиться в качественный европейский курорт. Не город высоток и гиперпроектов, а спокойная малоэтажная застройка закрытого типа, гармонично вписанная в природное окружение. Привычная урбанистика европейского побережья. Когда из маленькой рыбацкой деревни аккуратно вырастает достойный курорт. Без привычного для нас ажиотажа и решимости на 4 сотках построить небоскреб».

Штрихи к портрету

В Ялту дорога непростая. Самолетом до Симферополя 2 часа пути (в летнем ассортименте из Москвы семь ежедневных рейсов), затем на автомобиле до Ялты (1,5 часа). «По дороге в Крым возможны пробки, но их не сравнить с летними сочинскими заторами – окружная горная дорога через Бахчисарай, Балаклаву, Форос, Алупку вполне качественна и достаточно свободна», – утверждает Сергей Буров. При существующем потоке туристов (по данным официальной статистики, ежегодно это чуть более 1 млн человек) особых трудностей пока не возникает.

Однако, ожидая рост транспортного потока, власти города регулярно заявляют о планах модернизации существующей дорожной сети: расширение действующих трасс, строительство новых развязок. Владимир Приступа, главный архитектор Ялты, комментирует: «Мы планируем в обход города построить современную высокоскоростную 6-полосную автомагистраль. Вокруг нее создадим парковки для иногороднего автотранспорта, чтобы не пускать его в город. Эта дорога помимо непосредственно транспортной будет играть для города и большую социально-экономическую роль, так как вокруг нее тоже появится множество новых объектов инфраструктуры. Она также позволит разгрузить Южнобережное шоссе (ЮБШ), по которому станет возможно пустить электротранспорт, например, до Ливадии. В городе троллейбус мешает движению, а на ЮБШ он будет полезен. Уже разработано соответствующее технико-экономическое обоснование проекта, которое находится на рассмотрении в системе «Автодор». Решение вопроса зависит от государственного финансирования, и перспектива его не так призрачна, как может показаться. В ближайшем будущем также будем вести работы по расширению в ряде мест существующей автомагистрали Симферополь – Ялта – Севастополь». Власти города не исключают и развитие вертолетного транспорта.

Елена Некрытова, менеджер отдела проектов курортной недвижимости «Нового качества», формулирует основную особенность рынка крымской недвижимости: «Она обусловлена геологическими проблемами. Зоны сейсмической активности, оползневые участки, побережные зоны – все это ограничивает возможности застраивать и без того небольшую территорию полуострова, увеличивает затраты на усиление конструкции здания. Например, 70% земель в районе Большой Ялты расположено в зоне оползней и малопригодны для длительного проживания или требуют значительных затрат на противооползневые мероприятия». Строители сегодня сосредоточились не на освоении новых участков, а на реконструкции существующих объектов недвижимости (здания бывших пансионатов и санаториев). Эта тенденция, по мнению экспертов компании, в краткосрочной перспективе сохранится.

Своеобразна в Крыму и структура предложения. Елена Некрытова выделяет три основных категории: квартиры в жилых домах, индивидуальные домовладения в коттеджных поселках и апартаменты (в гостинично-рекреационных комплексах, апарт-отелях, эллинг-центрах и проч.). Чаще всего это недвижимость, имеющая какое-либо специальное назначение, но предоставляющее жилье как дополнительную опцию. Например, эллинг-центр – он, понятно, предназначен для стоянки яхты, однако на 2-м этаже этого строения организованы апартаменты для яхтсменов. Развитие категории апартаментов идет наиболее динамично. Это обусловлено особенностями местного законодательства и нормами землепользования.

На территории Крыма, как и в России, запрещено строить жилье в прибрежной или парковой зоне. Однако застройщики могут вполне легитимно создавать всего в нескольких метрах от моря недвижимость со статусом апартаментов, рекреационных комплексов. Можно купить понравившееся помещение, но нельзя в нем прописаться. В качестве примера можно привести апарт-отель «Нептун-центр», строящийся в 10 км от Фороса и в 30 м от моря. Это рекреационный комплекс, состоящий из двух корпусов, рассчитанных на 56 апартаментов площадью от 60 до 300 кв. м. Прекрасные панорамные виды, собственный пляж, бассейны, корты, бары, ресторан, салон красоты и прочие приятные удобства. Цена – от 3200 до 4500 евро за 1 кв. м.

«Формат апартаментов широко распространен за рубежом, – рассказывает Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. – Удачное инвестирование может приумножить личные сбережения. Курортную недвижимость можно доверить управляющей компании (УК), и она будет заинтересована в привлечении клиентов в течение всего года, получая свой процент за аренду. А владелец имеет возможность в любое время отдыхать в собственных апартаментах на берегу моря. Надо только заранее оповестить УК о своем визите». Но справедливости ради стоит отметить, что рынок УК в Ялте далек от иностранных образцов. «Структура игроков только формируется, высоки сезонные риски, опасность неэффективного менеджмента, да и просто жульничества», – описывает этот рынок Сухарьков. В любом случае это свободная и востребованная в настоящее время ниша для развития качественного сервисного бизнеса.

Местное законодательство всячески способствует развитию бизнеса: права собственности оформляются в достаточно сжатые сроки, налог на недвижимость отсутствует, архитектурно-строительный контроль весьма либерален и т. д. В общем, пока застройщикам и покупателям зеленый свет.

Объем инвестиций в строительство объектов недвижимости Крыма ощутимо растет. По данным Главного управления статистики Автономной Республики Крым, в течение января – марта 2008 г. наибольшее увеличение инвестиций наблюдалось именно в строительной отрасли – поступило $18,3 млн (что больше аналогичного показателя прошлого года на 12,3%). Совокупный объем введенного жилья в Ялте в прошлом году составил 522 000 кв. м, что на 41% больше, чем в 2006 г.

Сейчас подавляющее большинство застройщиков в Крыму – компании украинского происхождения. Тройка лидеров, по данным «Нового качества», – «Консоль ЛТД», «Артекс» и «Культурно-деловой центр». Свои интересы на полуострове обозначили и московские компании Mirax Group, «Система-Галс», Q-tec. Украина вообще рассматривается российскими девелоперами как один из самых перспективных рынков. «Интеко», MCG Group, «СУ-155», AFI Development, ГК «ПИК» – перечень известных игроков стремительно расширяется. По оценкам Q-tec, доходность девелоперских проектов в настоящее время оценивается не меньше 35–40%. Это соизмеримо с аналогичными показателями по Москве. К тому же рынок только начал свой рост, поэтому можно прогнозировать еще более ощутимую динамику в перспективе. «Крым для инвестора сегодня перспективен, как и Сочи в свое время, несколько лет назад», – подтверждает Сергей Никитин.

Знал бы прикуп

Примерно 55% сделок, совершаемых на рынке новостроек Южного берега Крыма, носят инвестиционный характер, рассказывает Елена Некрытова. Больше трети (37%) всех сделок, по ее словам, – это покупка недвижимости под собственную резиденцию либо для детей, родителей. Для постоянного проживания жилье приобретает не более 8% приезжих покупателей, утверждает Некрытова. Похожие показатели и у сочинского рынка. По данным компании Blackwood, в Сочи с инвестиционными целями жилье (как на первичном, так и на вторичном рынке) приобретает почти 60% покупателей, для отдыха – 25% и для постоянного места жительства – чуть более 15%.

Годовой рост цен за 2007 г. в сегменте премиум-класса Крыма, по оценкам «Нового качества», составил 44–50%, в сегменте бизнес-класса – до 25%. По данным Главного управления статистики Автономной Республики Крым, по сравнению с началом 2007 г. стоимость 1 кв. м выросла в среднем на 20%. Средняя цена 1 кв. м в обычном многоквартирном доме составляет от $1700 до $2800, в доме, позиционируемом как элитный, – $3500.

Ялтинские риэлторы отмечают больший разброс цен в дорогом сегменте. По оценкам специалистов компании «Ялта-Сити», цена 1 кв. м варьируется от $3000 до $7000. На цифры прошлого года повлиял переход местных игроков на другую валюту сделок. Переведя цены предложения с долларов на евро, продавцы жилья оставили нетронутым номинал. Цифры те же, валюта другая – и цена автоматически возросла.

В Сочи независимо от единиц измерения цена 1 кв. м все равно ощутимо выше. Почти в 2,5 раза – от $7000 до $13 000, по данным Blackwood. «После объявления города местом проведения Олимпиады-2014 уже на следующий день цены на жилье подскочили на 20%, а через неделю после этого стоимость некоторых квартир (в частности, находящихся в привилегированных районах) возросла еще на 30%», – напоминает Андрей Филимонов, управляющий партнер «РеалТайм». За минувший год цены на жилье выросли уже не на 50%, а на 100%, подорожала не только недвижимость, но и практически все продукты и услуги – примерно на 20–30%. «На наш взгляд, такой большой рост цен на недвижимость в Сочи экономически не оправдан, в значительной степени он является спекулятивным», – подытоживает Филимонов. Ольга Широкова, руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, присоединяется к утверждению и прогнозирует в дальнейшем корректировку цен. Впрочем, корректировка уже началась.

Ялтинский ассортимент

Специалисты в один голос отмечают недостаточную развитость инфраструктуры Ялты. Рядом с жильем должны быть и магазины, и предприятия бытового обслуживания, и развлекательные центры, и спортплощадки. Автомобилистам важна безопасность машин, следовательно, есть необходимость в охраняемых стоянках и гаражах.

В Сочи ситуация с инфраструктурой пока не намного лучше. Но в городе развернулись мощные строительные работы. О нормальном отдыхе на курорте придется забыть до 2014 г. Но по крайней мере после часа «X» всеми созданными благами можно будет воспользоваться. Появятся и транспортные развязки, и набережные, и суперсовременные рестораны, и боулинги, и яхт-клубы, и проч.

Ликвидировать аналогичные проблемы в Крыму власти и инвесторы собираются эволюционным путем, включив развитой инфраструктурный комплекс в состав возводимых объектов. Всего на Южном берегу Крыма сейчас строится 72 объекта. Почти каждый из них предусматривает приличный ассортимент спортивных, бытовых, развлекательных и прочих учреждений.

Один из интересных объектов – гостиничный комплекс «Восход», возводимый компанией «Консоль ЛТД». Он находится между Никитским ботаническим садом и Массандрой. Достаточно большой проект общей площадью более 100 000 кв. м рассчитан на 1000 квартир, 300 из которых – апартаменты. В распоряжении жильцов будут кинотеатр, бассейны, боулинг и др. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2010 г.

В другом комплексе – «Дарсан-Палас» (застройщик – «СоюзСтройТехнология»), разместившемся на территории в 1,2 га, есть бассейн, SPA-центр, фитнес-клуб, салон красоты, супермаркет, рестораны, детские площадки, игровые комнаты. Проект планируется завершить к июню 2008 г.

Эллинг-комплекс «Лагуна» создается компанией «Артекс» в 20 м от моря. Территория застройки вытянута на 450 м вдоль береговой линии. Пять корпусов, 504 квартиры площадью от 45 до 157 кв. м. Инфраструктура объекта включает в себя крытые бассейны, ресторан, фитнес-центр, кинотеатр, дайвинг-центр, бильярдный зал, детскую комнату. Ввод последней очереди строительства запланирован на середину 2008 г.

Клубный дом «Актер» в 50 м от моря рассчитан на 28 квартир (от 77 до 203 кв. м). На территории будут расположены SPA-, фитнес- и wellness-центры, ресторан, собственный пляж, бассейны. Ввод в эксплуатацию всего комплекса – IV квартал 2010 г.

Пожалуй, самый громкий анонс года – «Золотой пляж», спроектированный известным московским архитектурным бюро «Проект Меганом». Апартаменты (11 разноэтажных жилых комплексов) и SPA-отель («5 звезд») на песчаном берегу Ялты, в 10 км от центра города, на участке площадью почти 30 га. Непосредственный выход к морю, окружение реликтового леса. 70 000 кв. м жилья, подземный паркинг, детский клуб, мини-маркет, кафе. 280 апартаментов площадью от 100 до 400 кв. м. Срок реализации проекта – 2,5 года. Строительство началось более четырех месяцев назад.

Точечные проекты постепенно сменяются комплексным освоением внушительных территорий. Частные инициативы в скором времени, по обещанию чиновников, будут систематизированы в рамках единой градостроительной концепции региона, которая сейчас разрабатывается совместными усилиями представителей власти и бизнеса. Без этого перспективы развития территории кажутся сомнительными. Юрий Григорян, руководитель архитектурного бюро «Проект Меганом», сравнивая Сочи и Крым, высказывается на это счет весьма жестко: «Ни в том ни в другом городе внятной концепции развития нет».