На воздухе: Транзит на вторичку

Уже готовые дома или коттеджи на завершающих этапах строительства организованного поселка – сейчас самые востребованные предложения на загородном рынке Подмосковья, говорят риэлторы. Несмотря на рост объемов первичного рынка, значительная часть покупателей стремится купить дом на вторичном, в поселке с функционирующей инфраструктурой, даже при условии что объект обойдется дороже. Например, в течение 2007 г. многие поселки по Можайскому шоссе перешли из первичного рынка на вторичный, что вызвало рост цен на 33%, рассказали в консалтинговой компании Mayfair Рroperties.

По данным Mayfair Рroperties, на начало 2008 г. на рынке загородной недвижимости Московской области насчитывалось 492 поселка, в том числе эксплуатируемых и находящихся на разных стадиях реализации. По оценке Knight Frank – 470. Более 100 из них вышли на рынок в 2007 г., около 20 поселков – классов люкс и «бизнес». На начало 2008 г. объем рынка охраняемых коттеджных поселков достиг $14,7 млрд. По подсчетам аналитиков «МИАН – Агентство недвижимости», объем предложения коттеджей и домов на вторичном рынке загородной недвижимости в конце 2007 г. составил около 6200 объектов.

В Московской девелоперской компании уточняют: спрос на поселки бизнес-класса наиболее активен в марте – апреле, летом более популярны поселки экономкласса, находящиеся на достаточном удалении от Москвы. «Дома в коттеджных поселках экономкласса стоят в среднем от $200 000 до $500 000, в бизнес-классе – от $400 000 до $1,7 млн, в элитных поселках – от $1,3 млн и выше», – говорит Валерий Барнинец, директор по продажам БН «Агент 002».

Заработать на отделке

Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании «Миэль-Брокеридж», отметила, что на сегодняшний день сделок на загородном вторичном рынке существенно больше, нежели сделок с коттеджными новостройками, – более 70% от всего объема заключенных договоров. Объясняет она это тем, что на вторичном рынке представлены все сегменты недвижимости, включая и объекты нового строительства, реализуемые физическими лицами.

«На загородном рынке потребителям пока более понятны договоры купли-продажи вторичного рынка, чем инвестиционные договоры первичного», – уточняет она. «При заключении инвестиционного договора большое значение имеет, кто застройщик, какие у него уже есть реализованные проекты, выполняет ли он взятые на себя обязательства», – добавляет Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills. Тогда как договор купли-продажи на вторичном рынке касается только покупателя и продавца. Если по условиям заключенного договора разрешена переуступка прав требования, то она возможна и в процессе строительства поселка. «Хотя в основном на вторичный рынок коттеджи выходят после сдачи в эксплуатацию и получения свидетельства о собственности на объект», – говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – Агентство недвижимости».

По словам Ирины Корнелиуссон, директора департамента загородной недвижимости Mayfair Properties, дома в новых коттеджных поселках выходят на вторичный рынок, когда около двух третей объектов уже построено. Соответственно, в одном и том же поселке есть предложения и от застройщика, и от физических лиц. Евгений Иванов, гендиректор компании «Усадьба», отметил, что коттеджи чаще всего начинают появляться во вторичной продаже, когда цена в поселке выросла не менее чем на 30–40%, т. е. не менее чем через год после начала продаж. «Основное вторичное предложение формируется после того, как весь поселок построен и большей частью реализован», – уточняет он.

Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «Миэль», говорит, что в стадии активных продаж находится более 313 поселков из примерно 500 существующих в Подмосковье и почти четверть всего предложения – и не худшая – испытывает проблемы с реализацией. За 2007 г. «Миэль» провел 272 сделки (всего на рынке было продано 855 домовладений). По словам Куликова, когда новый поселок уже на 80% продан, 30–35% домов выходит на вторичный рынок в первые же год-полтора – и часто с дисконтом. Хотя превалирует стремление заработать.

Дом от инвестора

Иван занимался поиском дома больше года. После нескольких просмотров ему понравился дом в поселке на 42 дома по Волоколамскому шоссе в 25 км от МКАД. Готовый кирпичный коттедж общей площадью 320 кв. м на ухоженном участке 15 соток после небольшого торга обошелся ему в $890 000. Уже после закрытия сделки прежний владелец признался, что купил строящийся дом в 2005 г. за $185 000, вложил в отделку и благоустройство участка еще $250 000, заработав в начале 2008 г. на сделке более 100% от суммы инвестиций.

В наиболее благоприятных случаях по состоянию на I квартал 2008 г. продавцу удается заработать на перепродаже до 50% от первоначальной стоимости коттеджа, говорит Екатерина Тейн, партнер компании Knight Frank.

По данным «МИАН – Агентство недвижимости», рост цен на вторичном рынке загородной недвижимости за I квартал 2008 г. составил 8–10%. В компании «Русский дом недвижимости» считают, что за названный промежуток времени цена на готовые коттеджи выросла на 15%, в IntermarkSavills говорят о 8–10%-ном росте в зависимости от направления, в БН «Агент 002» – о 12–15%. По данным аналитического центра компании «Домострой», за апрель рост цен составил 3–5%.

Рост числа строящихся коттеджных поселков сказывается на доходности вложений. Например, если покупка в 2005 г. и продажа в 2006 г. давали возможность заработать 100% годовых, то на сегодняшний день доход от перепродажи составляет уже 30%. «Если поселок готов, к прибыли можно добавить еще 20%», – добавляет Алексей Коротких, руководитель отдела продаж Villagio Estate. Например, в начале 2007 г. в поселке Millennium Park дом общей площадью 500 кв. м на участке 33 сотки стоил 54 млн руб. С момента запуска поселка в продажу цены выросли на 50%, а к моменту сдачи проекта, по прогнозу эксперта, они вырастут еще на 50%.

Если у коттеджного поселка интересная концепция, удачное местоположение, известный девелопер, то цены на домовладения растут быстрее, чем в среднем по рынку. В удачных коттеджных поселках рост цен может составлять 35–40% в год и более в отличие от 20–25% среднерыночного роста, отмечают аналитики. По данным компании «Усадьба», в «Павлово» рост цен за два года (2006–2007 гг.) составил 88%, в «Резиденциях Бенилюкс» – 102%.

По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», в подавляющем большинстве случаев на вторичном рынке оказываются так называемые инвестиционные объекты – дома, которые заведомо приобретались ради перепродажи. Время выхода объектов на вторичный рынок зависит от срока, в течение которого инвестор намеревается получить свою прибыль. По словам Петра Кирилловского, директора по маркетингу коттеджного поселка «Величъ», рынок недвижимости отличается от фондового тем, что здесь не надо «фиксировать прибыль»: инвестор не сильно рискует, если тянет с продажами. Но большинство инвесторов стараются реализовать актив, когда решают, что стоимость дома достигла своего максимума.

«Таких домов в «Величе» было несколько, также было пару случаев, когда покупатель в процессе строительства не смог выполнить свои условия по инвестиционному контракту и просил продать дом», – рассказывает он. «Величъ» – один из первых поселков на Новой Риге, напоминает Кирилловский, и благодаря конъюнктуре рынка инвесторы здесь неплохо заработали. Даже те, кто не смог достроить свой дом, все равно остались в плюсе. Есть примеры, когда дом покупался за $400 000 в 2004 г. и в 2007 г. продавался за $2 млн.

Кирилловский называет тенденцией последнего года появление на Новорижском шоссе полноценного вторичного рынка. Раньше здесь совершали покупки только те, кто не слишком торопился решить вопрос загородного жилья (реализация инвестиционного контракта по возведению дома в строящемся поселке занимает от года до пяти лет и более). «Сейчас в ассортименте представлен новый тип предложения – готовый дом под чистовую отделку или под ключ в готовом коттеджном поселке», – говорит он.

Стоимость 1 кв. м с учетом стоимости земли на рынке частных предложений по Новорижскому шоссе к концу 2007 г. составила $3350, приблизившись к показателям первичного рынка ($3740 за 1 кв. м). Средняя цена 1 кв. м по Рублево-Успенскому шоссе (данные Mayfair Рroperties) на вторичном рынке по итогам 2007 г. составила $4290, что ниже аналогичных показателей на первичном рынке ($5370 за 1 кв. м).

Доля предложения в современных охраняемых коттеджных поселках, по данным Mayfair Рroperties, составляет 21% от общего числа объектов на вторичном рынке. Наибольшее число предложений сосредоточено вдоль Киевского и Новорижского шоссе, на которые приходится соответственно 16% и 15% от всего объема рынка.

По словам Евгения Дорсмана, ведущего консультанта – эксперта по загородной недвижимости «Калинка Риэлти», в большинстве случаев вторичные продажи имеют место в крупных поселках на 200–250 домов (таких, как «Резиденции Бенилюкс»), нежели в клубных поселках на 19 домов («Лукоморье»). «Наибольшее количество вторичных продаж – в элитных поселках: «Грин Хиллс», «Павлово» и др.» – считает он.

Жанна Щербакова утверждает, что в первую очередь продаются дома в поселках экономкласса с понятной концепцией застройки и интересной ценовой политикой (крайне дефицитный товар). «В этом сегменте сложился ярко выраженный дисбаланс: на 80% спроса приходится только 25% предложения», – дополняет Дмитрий Таганов. «Если предложение на вторичном рынке качественное и имеет высокую степень ликвидности, спрос одинаков в поселках бизнес- и экономкласса», – резюмирует Светлана Кондачкова.

По данным Mayfair Properties, по итогам 2007 г. основной объем – 47% от общего количества выставленных на продажу поселков – приходился на объекты бизнес-класса, доля элитных поселков составляла 27%, а экономкласса – 26%.

Расставить приоритеты

По словам Дмитрия Таганова, предложения на вторичном рынке интересны покупателям, для которых цена вопроса не является самым главным фактором. Состоятельные граждане предпочитают переплатить за загородный дом, чтобы сразу же справить новоселье. «Другой вопрос – насколько покупатель доверяет подрядчику, ведь проконтролировать процесс строительства он уже не сможет», – отмечает Марина Мурашкина, начальник отдела вторичного рынка жилья отделения «Маяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».

По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, предложения на вторичном рынке в современных коттеджных поселках и поселках таунхаусов, как правило, значительно дороже домовладений в первичной продаже, поскольку физические лица реализуют в основном достроенные объекты, с внутренней отделкой, возможно, уже меблированные. Например, в поселке «Барвиха Клаб» при средней стоимости таунхаусов на первичном рынке $1,6 млн цена на вторичном рынке составляет $2,2 млн.

Максим Сухарьков, гендиректор компании Ostogenka Real Estate, считает, что существенными преимуществами предлагаемых для вторичной продажи объектов в новых коттеджных поселках являются удачное расположение, качественные характеристики участков и их площадь. «Инвестиционные объекты приобретались на начальной стадии реализации поселка, когда можно было выбрать лучшие предложения», – подчеркивает он.

Важный аргумент в пользу выбора вторичных предложений – возможность пользоваться уже действующей социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой (ежели таковая в поселке планировалась) и жить в нормальной обстановке, а не на строительной площадке. «А это решающий фактор для многих состоятельных клиентов», – подтверждает Таганов.

По мнению экспертов, если покупатель допускает, что в будущем он может перепродать недвижимость, наиболее перспективной является покупка коттеджа в поселках в живописных уголках Подмосковья с развитой спортивно-развлекательной архитектурой – на Дмитровском, Ленинградском и Пятницком шоссе. Устойчивой популярностью пользуются поселки по соседству с горнолыжными парками и водоемами, где уже сформирована развитая спортивно-развлекательная инфраструктура.

По словам Дмитрия Таганова, направление влияет на вторичные продажи, но не напрямую. А Ирина Корнелиуссон и вовсе считает, что престижность трассы постепенно отходит на второй план в ряду факторов, влияющих на принятие решения о покупке. «Все большую значимость, напротив, приобретают концепция поселка и качество жизни в целом вне зависимости от направления», – подчеркивает она.

«Для покупателя в первую очередь важны расположение поселка, его инфраструктура, качество строительства, окружение, репутация застройщика, – подводит итог Нина Резниченко. – Такие проекты пользуются спросом, и цены в них постоянно растут». Она называет как примеры «Николино», «Резиденции Бенилюкс», «Павлово», «Шервуд», «Княжье озеро», «Загородная Резиденция Монолит» и др. Например, в конце 2005 г. в закрытом коттеджном поселке «Загородная резиденция Монолит», что в 22 км от МКАД по Новорижскому шоссе (поселок выполнен в стиле русской усадебной архитектуры конца XVIII – начала XIX в.), дома площадью немногим больше 500 кв. м на участках в 30 соток в зависимости от качества участка стоили $1,2–1,3 млн, а сейчас – $3–3,5 млн. В поселке «Рублевские Горки», что на Рублево-Успенском шоссе (25 км от МКАД), дом общей площадью 500 кв. м на участке в 12 соток куплен в 2004 г. на раннем этапе строительства за $320 000. При перепродаже в конце 2007 г. за него выручили $2,1 млн (с учетом того, что в отделочные работы, авторский дизайн и ландшафт было вложено $280 000).

Периодически на вторичном рынке появляются предложения от физических лиц по ценам более низким, чем у застройщика на первичном рынке. Как объяснила Екатерина Тейн, ниже цена может быть в том случае, когда собственник приобретает коттедж на начальном этапе строительства, не тратится на отделку, а ждет, пока поднимется цена, для последующей продажи. Иногда собственник при продаже делает скидку, если на это влияет его личная ситуация – срочно нужны деньги и сделку необходимо провести в сжатые сроки.

Ирина Корнелиуссон отметила, что в некоторых поселках, как, например, «Третья охота», «Кедры» и др., отмечены более низкие темпы роста цен, чем на аналогичные предложения. «За 2–3 года объекты выросли в цене всего на 20–25%, тогда как на объектах в поселках Cotton Way, «Ландшафт», «Сады Майендорф» за этот же период зафиксирован рост цен до 250%. Проблема в том, что первые поселки находятся в чистом поле, тогда как покупатели предпочитают коттеджи в лесу», – объясняет она.

По мнению Жанны Щербаковой, зачастую продажа коттеджа – «банальное избавление от ненужного имущества». По ее словам, на рынке огромное количество неудачных поселков (наибольшее число – это поселки, примыкающие к Новорижскому шоссе). Причины: невыполнение застройщиком-инвестором обязательств, неудачная концепция, проблемы со своевременным оформлением земельного массива, в частности с переводом из земель сельскохозяйственного назначения в земли дачного строительства, отсутствие коммуникационных мощностей, юридические ошибки и проч. Евгений Дорсман добавляет, что на динамику продаж могут сильно влиять видовые характеристики, расположение поселка вблизи магистрали и другие факторы, которые снижают добавочную стоимость объекта и сказываются на ценах.