На воздухе: Требуются стальные нервы

В 2008 г. ставки по кредитам повысились, а условия стали жестче, но это отпугнуло не всех желающих воспользоваться ипотекой. Сейчас наибольшее распространение получили кредиты на готовые коттеджи (вторичный рынок). Такие дома и земля под ними обычно имеют четкий юридический статус – например, под индивидуальное жилищное строительство, это упрощает процесс получения кредита, говорит руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев.

Все для клиента

В рекламных роликах, как правило, обещают простоту процедуры и ее кратчайшие сроки. С билбордов, расставленных по всему городу, на будущих кредиторов смотрят счастливые лица обладателей нового жилья, купленного в долг.

Трудности могут начаться, когда речь пойдет о предмете залога по кредиту. Если в случае с городской квартирой схема действительно не слишком сложна и давно отработана, то, когда речь идет о покупке загородного дома для постоянного проживания, все оказывается непросто. Кредитование загородки – продукт молодой и, по мнению специалистов банковской сферы, не всегда ликвидный. Хотя чем дом в Подмосковье менее привлекателен в качестве залога, особенно на фоне растущих цен на землю?

Речь не идет о покупке домов в современных коттеджных поселках – с ними все обычно проще. Но такие дома не всем по карману даже в кредит. По данным компаний, продающих коттеджи, их стоимость в экономклассе доходит обычно до $400 000. В бизнес-классе дом стоит уже от $400 000 до $700 000 (а то и до $1,2 млн).

Речь о недорогих, ценой примерно $100 000–$150 000, деревенских домах. Да, зачастую они требуют дополнительных вложений (ремонта и реконструкции). Но такое жилье доступно категории людей, которые сейчас робко начинают причислять себя к среднему классу, а дополнительные вложения делать можно постепенно.

В базе МИАН около 30% предложений дачных домов (не в коттеджном поселке), говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – Агентство недвижимости». Зачастую покупатели прибегают к кредитованию. Но от общего количества ипотечных кредитов по загородке такие объекты составляют не более 15%, добавляет она. Однако оговаривается, что спросом такие дома пользуются. По ее словам, многое зависит от местоположения объекта и его состояния (достроен дом или это ветхое строение, есть ли коммуникации и т. д.). Основная категория покупателей – семьи с совокупным доходом от $2000 в месяц, резюмирует эксперт.

В базе данных «Миэля» есть старые деревенские дома, но в ограниченном количестве. Многие из таких домов рассматриваются на рынке как продажа земельного участка с возможностью временно использовать данное строение, а в перспективе – строительство нового современного дома или дачи, делится директор департамента загородной недвижимости «Миэль-Брокеридж» Жанна Щербакова. Основным потребителем подобной недвижимости, по ее словам, являются граждане среднего достатка (менеджерский состав или служащие) и частные девелоперы с небольшим оборотным капиталом.

Наибольшим спросом для постоянного проживания пользуются односемейные домовладения экономкласса площадью от 100 до 300 кв. м с площадью участка 8–15 соток, находящиеся на расстоянии 15–35 км от МКАД (ближе – дорого, дальше – много уходит бензина и времени), считает ведущий эксперт АН Doki Алла Аксенова. По ее оценке, это объекты в ценовой категории от 6–7 млн до 16 млн руб.

Главное требование потенциальных покупателей (помимо, конечно, надежды на транспортную доступность, которая с каждым годом становится все призрачнее на всех трассах) – наличие газа и круглогодичного подъезда, говорит Аксенова. Затем в порядке убывания идут: материал дома (лучше кирпич, но можно блоки или дерево – в последнее время все чаще готовы рассматривать деревянный дом для ПМЖ), социальная инфраструктура (обычно детский сад, школа). Поликлиники почти никогда не спрашивают – надеются на ДМС, рассказывает она. Далее следует наличие железнодорожной станции в шаговой доступности или в 10–15 минутах езды, коммуникации в доме, септик, газовый котел, возможность прописки, наличие стационарного телефона, интернета и т. д.

Дадут ли денег

Но кредитование покупки загородной недвижимости остается узким сегментом рынка, утверждает начальник управления ипотечного кредитования «ОТП Банка» Сергей Арзянцев. По его словам, пока в кредит покупается около 3% индивидуальных загородных домов, т. е. у таких программ есть своя сформировавшаяся аудитория, но говорить о популярности загородной ипотеки пока рано, считает эксперт.

В случае если заемщик хочет оставить приобретаемый в кредит дом в качестве залога, то минимальных или максимальных требований к предмету залога нет, уточняет Арзянцев. «Если дом не соответствует требованиям банка, то возможность принятия такого залога решается банком в индивидуальном порядке», – объясняет он.

В «Еврофинанс Моснарбанке» рассказали, что определенные требования к объекту залога все же есть. Это должен быть самостоятельный объект недвижимости – индивидуальный дом или таунхаус, на него должно быть зарегистрировано право собственности. Такой дом должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; обязательно обеспечение горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни; исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши.

Специалисты «Еврофинанс Моснарбанка» уточняют: в случае приобретения жилых помещений в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения помещения к центральным системам водо-, газоснабжения на момент его приобретения (передачи в залог) заемщиком. Но если объект залога лишь частично соответствует требованиям, то все будет зависеть от того, какие недостатки и насколько они серьезны, объяснили в банке.

От личности заемщика тоже кое-что зависит. Например, в «ДжиИ Мани Банке» признаются, что тарифное предложение, которое получает клиент, зависит от того, насколько он готов помочь банку в проведении андеррайтинга, предоставляя дополнительные документы. Если у клиента была подтверждаемая положительная кредитная история, это, несомненно, будет плюсом при рассмотрении его заявки. «При определении ставки по кредиту в «ДжиИ Мани Банке» применяется система ценообразования Risk Based Pricing. Величина процентной ставки зависит от класса риска заемщика», – объясняет вице-президент банка по внешним связям Екатерина Тутон.

Но банк не рассматривает в качестве залога дома старше 20 лет; имеющие деревянные несущие конструкции, срок постройки которых плюс срок планируемого кредитного продукта превышает 25 лет; не предназначенные для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения, по адресу которых отсутствует возможность постоянной регистрации заемщика). Также не подходят недостроенные дома. Или построенные на земельных участках, принадлежащих продавцу на правах аренды, в случае если срок аренды истекает ранее окончания срока действия кредитного договора, увеличенного на один год. И наконец, дома, построенные на земельных участках, находящихся в водоохранной зоне, резервной зоне, зоне национальных парков.

По мнению Екатерины Тутон, рынок загородной недвижимости – один из самых перспективных. Это подтверждают данные опроса, проведенного «ДжиИ Мани Банком» в России, Чехии, Польше, Румынии и Венгрии. На вопрос «Где бы вы предпочли жить?» более половины респондентов ответили, что хотели бы переехать на окраину города или выехать за пределы городской черты. 27% опрошенных планируют жить в отдельном доме на одну семью. Кстати, сейчас, по данным опроса, всего 7% россиян так живут, резюмирует она.

Специалисты компании «Кредитмарт» отмечают рост обращений за кредитами на приобретение загородного дома. Стремительный рост строительства индивидуальных домов, по мнению руководителя управления прямых продаж «Кредитмарта» Сергея Подгорнова, может быть вызван только ростом спроса на загородное жилье.

«4–5 лет тому назад были единичные обращения в банки с просьбой предоставить кредит на приобретение коттеджа. Сейчас 10–15% всех обращений в компанию связано с загородной недвижимостью», – говорит Подгорнов. По его словам, заложить покупаемый дом при условии, что он лишь частично соответствует требованиям банка, возможно. Но только в том случае, если заемщик обязуется в сроки, оговоренные с банком, привести дом в состояние, соответствующее требованиям банка. Если такой вариант невозможен, то банк откажет в кредите, даже если заемщик кредитоспособен, утверждает эксперт.

Вообще-то некоторые специалисты, занимающиеся кредитованием, уточняют (естественно, не под запись и не официально), что личность заемщика имеет большое значение. Они рассказывают, что внимательно изучают будущего должника. И если понимают, что, пойдя навстречу клиенту, несут оправданные риски, то кредит дадут и объект возьмут в залог. Потому что в лице такого клиента банк приобретает потенциального лояльно настроенного заемщика.

Корень зла

В компании МИАН считают, что основная трудность при таком кредитовании – одобрение банком объекта недвижимости. Могут возникнуть проблемы с правоустанавливающими документами на объект. Проблемы эти связаны, как правило, с тем, что рынок загородной недвижимости еще не так развит и цивилизован, как рынок городского жилья. Наличие на участке построек, отсутствующих в проекте, например, является типичной проблемой, с которой может столкнуться заемщик, говорят эксперты.

В «Миэле» добавляют, что ипотечная сделка с загородным домом имеет ряд особенностей, например, в зависимости от категории земель и ее целевого назначения нужно подобрать банк, предоставляющий подобную ипотечную программу, а перечень банков и программ пока ограничен. «Получить кредит под подобное домовладение крайне сложно», – говорит гендиректор компании «Миэль – Загородная недвижимость» Савелий Орбант. По его мнению, в данном случае земельный участок может стоить больше, чем дом, построенный на нем.

Два препятствия для развития загородного кредитования – это низкая ликвидность объекта с долгим сроком экспозиции на рынке и высокая стоимость такого объекта, как загородный дом, вторит замгендиректора «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Если банки, несмотря на это, все-таки решатся понизить рисковую ставку, то загородная ипотека начнет развиваться гораздо активнее, потому что спрос на нее большой.

Еще один важный вопрос связан со статусом объекта недвижимости, рассуждает Максим Ржанов, эксперт по ипотеке ГК «МИЦ». Скажем, немногие банки согласны кредитовать заемщика под объект со свидетельством личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Для проверки правомочности оформленного свидетельства о собственности на землю необходимо поднимать архивные документы бывших праводержателей, т. е. колхозов и совхозов. В этих организациях сложно найти «начало ниточки», что крайне огорчает заимодателей, так как остается возможность правопритязаний различного рода, объясняет специалист.

С ним соглашается директор по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования Кристина Рзаева. Она говорит, что зачастую документы находятся в плачевном состоянии и требуют обновления и приведения их в соответствие с требованиями банка.

Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга портала «Гдеэтотдом.ру», считает, что на старый деревенский дом кредита «не дождешься». Такой кредит, по ее мнению, можно получить только под залог существующего жилья. Ведь дом не просто неновый, он еще зачастую и полностью деревянный. Для банка это означает большой риск – дом может полностью сгореть, например. Конечно, рассуждает эксперт, есть банки, предоставляющие такие кредиты, но заемщику придется в этом случае застраховать дом на такую сумму, что будет гораздо дешевле приобрести новостройку в городе.

Публично о личном

Вроде старые деревенские дома пользуются спросом. Однако не все спешат выдавать кредиты на их покупку в случае, если этот же дом заемщик хочет оставить в залог. Но охота пуще неволи. Автор этой статьи сама недавно стала обладательницей такого дома. На старый (40 лет) деревенский дом, требующий вложений, с назначением участка ЛПХ, не только удалось получить кредит. Его удалось оставить в залог по кредиту.

Но если бы кто-нибудь знал, что пришлось пережить ради «дома мечты»... Честно говоря, кредит из банка пришлось практически выбивать. Три месяца заняла вся сделка, самым сложным был первый. Он был прожит с пачкой успокоительного средства в руке. Коллеги были свидетелями того, как оба мобильных телефона звонили практически непрерывно. Шли постоянные переговоры с консультантами, ведущими сделку, с одной стороны, и маклером – с другой. Основная проблема заключалась в том, что дом не соответствовал полностью требованиям, предъявляемым к залогу.

Рисковики банка, выдающего кредит, были крайне недовольны объектом залога. Пытались предлагать «более простую» схему: в залог были готовы принять городскую квартиру заемщицы. Когда оказалось, что она не является собственницей, предложили заложить жилье «бабушки, мамы или кого-то еще из родственников». Получили отрицательный ответ.

В итоге все решила одна небольшая и добровольно написанная бумага. Это было согласие заемщиков за определенный срок привести дом в состояние, соответствующее тем самым требованиям. После этого, правда, пришлось еще пережить и само заключение сделки, которая длилась 9 часов вместо стандартных 1,5–2. Но это уже совсем другая история, и банк тут ни при чем.

Регистрация прав собственности проходила практически как по маслу в сравнении с уже пережитым. Всего-то и понадобилось три раза переподписать купчую. Подмосковных чиновников не устраивали формулировки. К примеру, «равнодолевую собственность» пришлось изменить на «совместную, по 1/2 каждому». И еще кое-что по мелочи – всего теперь и не вспомнить, но это определенно к лучшему. Итогом стала абсолютная уверенность: для того чтобы стать обладателем собственного дома через ипотеку, требуется только одно – стальные нервы.