Ориентиры: Суетиться не надо
Вопрос об инвестиционной привлекательности жилой недвижимости обсуждается не первый раз и не первый год с разной степенью заинтересованности. Нестабильность на фондовых рынках вновь пробудила живой интерес к недвижимости, подугасший было из-за стагнации цен, и продавцы жилья активно эту перемену настроений потребителей поддерживают.Основным доводом «за» всегда являлся стабильный спрос на квартиры и не менее стабильный рост цен на них. Основным доводом «против» выступает невозможность быстро реализовать объект инвестиций на пике цен.
Альтернативой инвестициям в рынок недвижимости может выступать рынок акций. Вложения в бумаги и квадратные метры часто сравнивали с точки зрения доходности. Но в первую очередь необходимо понимать, что это рынки с совершенной и несовершенной конкуренцией и, как бы нам ни хотелось, свести различия между ними на нет невозможно. Эту особенность двух рынков иногда предлагают использовать для получения максимальной отдачи от инвестиций в конкретные моменты времени. Например, изымать средства с рынка акций во время падения фондовых индексов и вкладывать в недвижимость. Или продавать квартиру и покупать акции в период затишья на рынке недвижимости.
Действительно, в некоторые отрезки времени рынки ведут себя прямо противоположно. В начале 2008 г. среднемесячное значение индекса РТС снизилось с 2281 до 1988 пунктов, принеся владельцам акций сплошные убытки. В то же время на рынке недвижимости наблюдался стабильный рост цен и деньги, вложенные в квартиры, давали неплохую прибыль. Например, в марте валютный рост цен составил 5% в месяц, или 60% годовых. То есть можно заработать на перекладывании денег из одного рынка в другой?
Чтобы выявить эту возможность, необходимо произвести сравнение ценовой динамики рынка акций и рынка недвижимости. В качестве отправной точки используем значения индекса фондовой биржи «Российская торговая система» (РТС). Система подсчета индекса строится на расчете прироста капитализации компаний-эмитентов, включенных в листинг биржи. Индекс РТС – это отношение текущей капитализации к капитализации на начальный период времени – сентябрь 1995 г. Чтобы привести данные о рынке недвижимости в аналогичную для индекса РТС систему координат, вместо данных о капитализации можно использовать цену предложения 1 кв. м типового жилья на вторичном рынке Москвы. Полученный параметр был назван индексом МРН-РТС – индекс московского рынка недвижимости, рассчитанный по методике РТС.
Индексы РТС и МРН-РТС в период с января 1996 г. по август 1997 г. двигались в противофазе. Пик индекса РТС был достигнут в августе 1997 г., а месяцем раньше индекс МРН-РТС достиг минимума. В дальнейшем значение индекса РТС стало уменьшаться, а значение индекса МРН-РТС – увеличиваться. Начиная с 2000 г., поборов последствия дефолта, индексы изменялись практически синхронно. Более инертный рынок недвижимости был меньше подвержен колебаниям в отличие от рынка акций.
Сравнение индексов РТС и МРН-РТС показывает, что на длительном отрезке времени перемещение инвестиций между рассматриваемыми рынками экономически нецелесообразно. А с учетом высокой стоимости обслуживания сделки на рынке недвижимости частое перемещение финансовых активов может привести к потере денежных средств, которые будут потрачены на оплату сопровождения сделки. Кроме того, если квартира находится в собственности менее трех лет, то при ее реализации придется заплатить налог, что еще больше повлияет на доходность инвестиций.
Еще один довод против скоропалительных действий с денежными средствами – длительный период проведения сделки и оформления прав собственности на жилье. Например, если бы владелец акций продал их перед снижением индекса РТС в декабре 2007 г. и вложил деньги в покупку квартиры, то и по сей день не имел бы на руках правоустанавливающих документов. А тем временем индекс РТС взял курс на рост и постепенно начал приближаться к утраченным позициям.