Анатомия здания: Офис в спортивном стиле

В московских офисах места для тех или иных спортивных игр обычно не предусматриваются, «так как это требование не входит в классификацию зданий и является потерей площади для девелопера. Более того, мало компаний оборудуют такие помещения в своих офисах: иногда – по причине дороговизны, но чаще – потому что руководство не видит в офисном спорте никакого смысла», говорит исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин. По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, «при текущих ставках аренды собственный спортзал в офисе – непозволительная роскошь».

Набор возможностей

Размещение спортивной инфраструктуры в современных офисах, по словам большинства экспертов, невыгодно. Примеров противоположного подхода мало. Хотя, как правило, требуются минимальные затраты по площади.

«Иногда в офисах отводятся помещения для спортивной активности сотрудников, как правило, это касается тех компаний, которые занимают площади в зданиях старой постройки. К примеру, в рекламном агентстве, которое располагается в одном из старых зданий в центре Москвы, для сотрудников были организованы занятия фитнесом непосредственно в офисе», – рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Кира Бутба. В данном случае занятия проводились по утрам и вечерам в помещении для совещаний, оборудованном зеркалами. «В крупных компаниях, где работает более 150–200 человек, не всегда можно обойтись подобным вариантом. В данном случае целесообразнее отводить отдельное помещение, специально предназначенное для занятий спортом. Это может быть большой зал, совмещающий в себе тренажеры и зону для фитнеса, где также можно поставить стол для пинг-понга, что позволит охватить интересы всех сотрудников», – говорит эксперт.

По словам аналитика ИК «Финам» Татьяны Меньковой, иногда в офисах можно встретить велотренажеры, боксерские груши. Полноценные тренажерные залы встречаются редко. «Можно на небольшой площади, до 100–150 кв. м, поставить бильярдный стол, пару столов для пинг-понга, мини-гольф, чтобы сотрудники могли расслабиться после работы или в обеденный перерыв. Тут все зависит от политики компании», – считает директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков.

По словам руководителя департамента консалтинга компании Blackwood Ольги Широковой, существует несколько вариантов организации помещений для спортивного досуга в офисе. «Во-первых, это создание спортивного зала на арендуемой или приобретенной офисной площади. Такие помещения, как правило, закрыты для посторонних и предназначены исключительно для сотрудников компаний», – говорит эксперт. По ее словам, размещение полноценного фитнес-центра, тренажерного зала или бассейна, принадлежащих собственнику офисных помещений, возможно в случае build-to-suit – строительства объекта «под себя».

Во-вторых, как отмечает эксперт, в случае аренды или приобретения офисных помещений в бизнес-центре арендатор может пользоваться услугами фитнес-центров, расположенных в самом БЦ или поблизости. По данным Широковой, фитнес-клуб, как правило, могут позволить себе только крупные бизнес-центры, так как в среднем на него отводится около 1000 кв. м площади. Как отмечает Татьяна Менькова, помимо необходимости выделения площади девелоперу придется раскошелиться на оборудование и персонал. «Это дополнительные затраты, которые будут востребованы не всеми арендаторами. Для большинства компаний такая инфраструктура будет излишней», – говорит эксперт. Прежде всего, по ее словам, само по себе оборудование для фитнес-центра может стоить до $100 000–300 000, а затраты на помещение обойдутся еще в $600 000–800 000 в год. «Придется тратить как минимум $1 млн в год. Большинство сотрудников предпочтут, чтобы эти деньги были направлены на усиление их социального пакета, а место для занятий спортом они выберут сами», – резюмирует эксперт. Поэтому, как правило, компании предпочитают решать проблему спортивного досуга своих работников другими способами.

«В нашем офисе не предусмотрено каких-либо спортивных тренажеров, зато на ближайших к нашему офису улицах расположено довольно много фитнес-клубов как общего характера, так и специализированных, например танцевальных центров, секций йоги и проч.», – говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. По его словам, внутри офиса полноценные площадки и залы предусматриваются крайне редко. «Чаще это бывают какие-то отдельные элементы: стол для пинг-понга, баскетбольное кольцо. Хотя в условиях довольно высокой арендной платы за качественные офисные помещения даже такие спортивные элементы скорее редкость», – говорит он.

«В нашем офисе спортивная инфраструктура отсутствует»,– вторит гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов. Более того, по его словам, в его многолетней практике не встречались компании, которые готовы организовывать собственные спортивные зоны.

Использование настольного тенниса как основного вида спорта в офисах сохранилось еще с советских времен. Например, в компании «Авикомп Сервиз», специализирующейся на высоких технологиях, есть и столы для пинг-понга, и спортивный зал. Однако это оборудование и помещение не принадлежат компании и она его не арендует. Столы относятся к ведению Академии госслужбы, где снимает офис компания, и ее сотрудники обязаны вносить за использование столов почасовую оплату. В современных офисных помещениях, особенно на арендуемой площади, устанавливать такие столы невыгодно.

Длина стола для пинг-понга – 2,74 м, а ширина – 1,525 м, к этому необходимо добавить как минимум 0,5 м с каждого края. В итоге только на один стол надо 6 кв. м, которые обойдутся при арендной ставке в $1000 за 1 кв. м в год в ежегодные $6000, т. е. $500 в месяц. Если компания небольшая, арендуемая ею площадь может составлять всего около 100 кв. м, и потеря 6 кв. м для нее существенна. Ведь на этом пространстве можно разместить еще одно рабочее место, оборудованное компьютером, или установить полезную оргтехнику.

А от дартса, по мнению участников рынка, могут пострадать мониторы, поэтому метать дротики лучше в отдельном помещении. Что касается мини-гольфа, то играть в него можно и в коридоре, используя вместо лунки пластиковый стаканчик от кулера. Набор для мини-гольфа, умещающийся в футляре, стоит около 2000 руб. Но специализированные площадки для мини-гольфа устраивают редко, и в России этот вид офисного спорта пока не слишком популярен.

А для обустройства, например, баскетбольной площадки во дворе надо использовать как минимум пространство пяти машино-мест. Учитывая высокую стоимость аренды машино-мест – не менее $300 в месяц, ежемесячно владелец здания будет терять как минимум $1500, а ежегодно – $18 000. Еще такую площадку необходимо огородить, чтобы мяч не повредил припаркованные машины. В общем, непросто все со спортом.

Компании, не заинтересованные в создании спортивной инфраструктуры на своем офисном пространстве, предлагают своим работникам частичную или полную оплату услуг сторонних фитнес-центров. «Работник может получить скидку при самостоятельной оплате услуг фитнес-клуба или полностью оплаченную карту», – рассказывает гендиректор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.

Сотрудники корпорации Mirax Group могут на специальных условиях посещать Sky Club – собственный фитнес-клуб корпорации в ЖК «Золотые ключи – 2». Кроме того, планируется также открыть корпоративные отделения Sky Club на других объектах Mirax Group – для сотрудников. «У Mirax есть собственная спортивная ассоциация – Sky Sport, которая ежемесячно проводит корпоративные турниры по футболу, волейболу. Месяц назад, например, на собственном футбольном поле прошел чемпионат по мини-футболу, в котором приняли участие 12 команд», – рассказывает директор по развитию спортивных направлений Mirax Group Кирилл Маслиев.

«Создание спортивных помещений на собственных площадях имеет смысл, только когда в компании работает не менее 1500 человек, которые способны составить клиентскую базу фитнес-центра, или в случаях, когда корпоративные правила предусматривают обязательное их посещение», – считает Андрей Бушин. Но он таких примеров не знает. Хотя в качестве арендаторов в бизнес-центрах операторы фитнес-клубов встречаются достаточно часто, ориентируясь как на работников здания, так и на посетителей со стороны.

Бизнес плюс фитнес

«Спортивная инфраструктура в составе офисного объекта выступает дополнительным преимуществом и способствует поддержанию тонуса сотрудников компаний, позволяя, например, сыграть в теннис в перерыве. Установка только лишь силовых тренажеров в офисе нецелесообразна, поскольку в течение рабочего дня сложно уделить время таким занятиям, а до или после работы предпочтительнее воспользоваться услугами профессиональных фитнес-центров», – рассуждает Андрей Бушин. По его мнению, продуманная концепция офисного комплекса, в составе которого присутствует спорткомплекс, может быть успешной.

«Полноценные спортивные клубы часто входят в состав многофункциональных комплексов, в которых располагаются офисы. Сотрудники просто приобретают абонемент и посещают их в свободное от работы время. В самих офисах фитнес-центры, спортивные залы встречаются крайне редко по ряду причин. Оборудование такого зала – это довольно затратное мероприятие, и немногие работодатели идут на то, чтобы таким образом расходовать офисное рабочее пространство. Кроме того, эксплуатация зала также требует соблюдения определенных технических, медицинских и гигиенических норм», – рассказывает Юрий Юдаков.

По словам Сергея Колегова, также многие современные бизнес-центры развивают инфраструктуру не только за счет банков, ресторанов, торговых галерей, но и за счет размещения фитнес-центров. «К примеру, в бизнес-центре «На Спартаковской» желающие могут воспользоваться спортивным клубом, в котором оборудованы два теннисных корта и спортивная площадка для игр в баскетбол и мини-футбол. На этих кортах проходят теннисные турниры «Большая шляпа», «Кубок ММБА», «Кубок НАУФОР». А деловой центр «Ситидел» включает в себя фитнес-центр с бассейном и зоной SPA», – рассказывает эксперт.

По данным участников рынка, фитнес-центрами могут пользоваться арендаторы таких комплексов, как «Смоленский пассаж», «Ситидел», «Романов двор», «Северная башня», бизнес-центра «Рига Лэнд», Central City Tower I, «Нефтяной дом» и др. «Расположение фитнес-центра в офисных зданиях выгодно для операторов таких заведений. В бизнес-центрах обычно сосредоточено большое количество потенциальных посетителей фитнес-клубов – это, как правило, люди со средним и выше среднего уровнем дохода. Кроме того, посещение фитнеса сразу после работы удобно. С другой стороны, владельцы бизнес-центров охотно идут на сотрудничество с фитнес-центрами – это улучшает инфраструктуру объекта», – рассказывает пресс-секретарь ГК МИАН Светлана Фуфаева.

Но, как правило, клиентская база полноценного фитнес-центра в зависимости от целевой аудитории и полезной площади, как правило, насчитывает от 1500 и выше человек, ни одно офисное здание не может обеспечить такую проходимость, считает Светлана Фуфаева. По словам Сергея Колегова, часть девелоперов предпочитают, чтобы спортивной инфраструктурой пользовались только сотрудники компаний, арендующих офисы в бизнес-центре. Например, по его словам, в бизнес-центре «Даев Плаза» спортивный клуб был закрыт для посторонних посетителей, но оказалось, что данная схема нерентабельна.

Стоимость абонемента в открытых для посетителей со стороны фитнес-центрах достаточно высока. В частности, по данным Дмитрия Сазанчикова, в клубе «World Class Романовъ» в «Романовом дворе» стороннему клиенту придется заплатить 135 000 руб. за годовой абонемент, в фитнес-центре Reebok в офисном центре «Северная башня» – 70 000 руб., а в «Нефтяном доме» – 65 000 руб.

Несмотря на общее позитивное отношение экспертов к спортклубам в офисах, некоторые участники рынка придерживаются иной точки зрения. «Полноценные фитнес-центры в офисных зданиях бывают нечасто. Это слишком затратный вид инфраструктуры, потому что профессиональный фитнес-центр, особенно с бассейном, требует больших площадей, определенной высоты потолка, дополнительных систем кондиционирования и вентиляции, нагрузки для перекрытий. Он может быть только в специально спроектированном помещении», – считает Георгий Кузин.

«Такие комплексы редки. В обычном бизнес-центре может быть небольшой зал для арендаторов или полноценный фитнес для всех желающих. Это делается девелопером для улучшения имиджа бизнес-центра с конечной целью максимизации аренды офисных помещений», – говорит эксперт. В целом, по словам Георгия Кузина, можно провести параллель между объектами инфраструктуры в жилых и офисных комплексах. «В обоих случаях эти комплексы эффективны только на больших объектах и при работе с посетителями со стороны. Они слегка улучшают имидж объекта и не приносят большой прибыли. Именно поэтому их так мало в бизнес-центрах. Период увлечения такой инфраструктурой в элитном жилье был лет 5–10 назад, но быстро прошел», – говорит эксперт.

Перспективы спорта

В целом Георгий Кузин отмечает две тенденции. «Во-первых, сами компании все больше и больше заботятся о сотрудниках. Особенно это касается фирм, где много «дорогих» сотрудников, от деятельности которых многое зависит, например, в сфере консалтинга. Там персоналу объективно необходима разрядка. В таком случае в офисе может быть установлен бильярд, стол для пинг-понга, и в этом есть смысл», – говорит эксперт. Во-вторых, другой тенденцией, по его словам, является укрупнение на рынке офисных объектов и расширение инфраструктуры, среди которой может быть и фитнес-центр. «Перспективы в данном случае можно оценить как самые многообещающие, в том числе в связи с тем, что здоровый образ жизни становится в России все более популярным», – отмечает Юрий Юдаков.

Более того, по мнению Татьяны Меньковой, возможность организации спортивной активности в непосредственной близости от рабочего места становится одним из основных требований к современным офисным зданиям. «Вероятно, что тенденция к включению в состав бизнес-центра помещений для занятий спортом сохранится», – прогнозирует она.