Доходное место: Инвесторы на готовенькое

Большинство из последних ориентированы на удержание объектов, а если и решают расстаться с собственностью, то без стеснения заламывают безумные цены. Характерно, что больше половины инвестиционных сделок, зафиксированных в городе, произошло между иностранными компаниями.

Офисный евростандарт

Пока на петербургском рынке готового инвестиционного продукта преобладают офисные здания. За год (с весны 2007 г.) в этом секторе зафиксировано семь сделок, которые стали достоянием деловой общественности. (Непубличных продаж, очевидно, больше.) Вряд ли получившуюся выборку можно считать репрезентативной, но она дает некоторое представление об инвестиционных предпочтениях покупателей. Все приобретения, за единственным исключением (БЦ Kellermann Center), невелики: их общая площадь – от 3000 до 10 000 кв. м, и они относятся к категории «крепких середнячков». В основном это деловые комплексы категории В, давно присутствующие на рынке, целиком заполненные арендаторами и заявляющие не самые высокие в своей категории арендные ставки.

Сразу два офисных объекта приобрела в Петербурге финская Sponda Plc. Предметом первой сделки, заключенной в мае 2007 г., стал БЦ «Информ-Футуре» на Тамбовской улице (класс В) – один из старейших в Петербурге. Финны купили его примерно за 4 млн евро у девелопера – немецкого концерна SPAG. В состав делового комплекса входят три корпуса общей площадью 3695 кв. м. Все помещения сданы арендаторам, среди которых преобладают иностранные фирмы с долгосрочными контрактами, которые сохранили свою силу. Договор на управление бизнес-центром, заключенный с ООО «Управление проектами недвижимости и инвестициями», также будет действовать до конца 2015 г. Текущий уровень ставок – 14 500 руб. за 1 кв. м в год (без НДС).

Осенью Sponda Plc стала собственником БЦ в Калужском переулке, 3. NRC Business Center, расположенный между Таврическим садом и Смольным, вышел на рынок еще в 1992 г. Он занимает реконструированное здание с мансардой. Арендопригодная площадь объекта – 2730 кв. м. Управлял им сам владелец. На момент совершения сделки комплекс был целиком заполнен. Собственником самого здания и земельного участка выступало ООО «НРК», 100% долей которого принадлежали кипрскому офшору Baronnessa Trading Ltd. Предметом сделки стала продажа самой компании. Ее стоимость составила $11,5 млн. Сумма, уплаченная за «Информ-Футуре», была значительно скромнее. «Мы консультировали собственника NRC Business Center по поводу возможной реализации объекта, – комментирует Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости компании Praktis Consulting & Brokerage. – На мой взгляд, цена сделки представляется несколько завышенной, поскольку она не обеспечена текущим уровнем доходности БЦ. Арендные ставки в этом здании примерно на 15% ниже среднегородских, если говорить об объектах такого уровня, ведь основные контракты с клиентами заключались довольно давно. В то же время стоимость

продажи, безусловно, является рыночной. Однако, чтобы получить адекватную отдачу от объекта, новому владельцу следовало бы пересмотреть условия договоров».

В Финляндии Sponda Plc является крупнейшим инвестиционным холдингом в сфере недвижимости с активами около 2,3 млрд евро (примерно 1,3 млн кв. м арендопригодных площадей). Его крупнейший акционер – финское государство, которому принадлежит 34,3% уставного капитала.

«Оптимальными для инвестфондов являются, на мой взгляд, проекты, сочетающие действующий комплекс со стабильным денежным потоком и строящийся, который покупатель может создать по своим стандартам», – рассуждает старший инвестиционный аналитик компании Colliers International Saint-Petersburg Владимир Сергунин.

Например, в 2007 г. сменил собственника БЦ «Грифон» на ул. Достоевского, 19–21. В роли продавца выступила шведская компания Ruric AB. Площадь действующего комплекса класса В – около 3000 кв. м. Его целиком занимает один арендатор – фармацевтическая фирма PSI. Базовая ставка – $450 за 1 кв. м в год.

Шведы решили пристроить к существующему зданию еще один 4-этажный корпус площадью 4500 кв. м, который позиционируется как объект категории В+. На момент совершения сделки работы уже стартовали. Стоимость строительства оценивалась примерно в $5,5 млн.

Предметом инвестиционной продажи, состоявшейся в мае прошлого года, стали оба здания. Продавец должен передать новому владельцу – компании Northern European Properties полностью готовый второй корпус. Стоимость сделки составила $23 млн. Оплата поэтапная – по мере выполнения обязательств. Сейчас объект уже сдан в эксплуатацию.

Northern European Properties создана при участии одного из крупнейших британских инвестиционных холдингов – London Regional Group для работы на Северо-Западе России, а также в странах Балтии и в Скандинавии.

Еще одна нетривиальная сделка заключена в марте 2008 г. 100% акций ЗАО «Первомайская заря», поделенных между несколькими структурами (в основном иностранными), перешли в собственность компании EPI Janino B.V. Это общество с ограниченной ответственностью, зарегистрированное в Голландии. Оно принадлежит Evli Property Investments and Scandinavian Manufactrust ApS.

Evli Property Investments – финский инвестфонд емкостью 300–400 млн евро, учрежденный банком Evli для реализации девелоперских проектов в России.

Scandinavian Manufactrust ApS – датская компания, возглавляемая Дэвидом Келлерманном, который до совершения сделки был самым крупным акционером «Первомайской зари».

Главные активы компании – действующий БЦ Kellermann Center и собственный участок около 2 га на периферии исторического центра Петербурга (между 12-й и 10-й Красноармейскими улицами), который можно использовать для дальнейшего офисного строительства. Прежде на этой территории располагалось швейное производство. Сейчас здесь функционируют две очереди офисного комплекса, относящегося к категории В (в общей сложности – 21 000 кв. м). Идет строительство третьей – еще 7000 «квадратов». Работы планируется завершить в октябре. Участок способен вместить еще одно здание размером 20 000–30 000 кв. м со встроенным многоуровневым паркингом. Поскольку оно будет построено с нуля, то сможет претендовать на категорию А.

Действующий комплекс заполнен арендаторами на 97%. Главный якорь – офис корпорации «Сан Майкросистемс СПб», занимающий примерно 8000 «квадратов». Запрашиваемый уровень арендных ставок – 516–540 у. е. за 1 кв. м в год.

Сумма сделок, заключенных с бывшими акционерами «Первомайской зари», не разглашается. Правда, шведский инвестфонд East Capital Amber Fund, которому принадлежал 14%-ный пакет, сообщил, что реализовал свою долю с уровнем доходности 40%.

Еще один финский девелопер – компания SRV Group планирует преобразовать полупромышленный квартал на Охте, ограниченный Магнитогорской и Якорной улицами, а также проспектами Шаумяна и Металлистов. Финны намерены построить здесь коммерческий комплекс площадью около 700 000 кв. м с преобладанием офисной функции. Стартом проекта стало приобретение действующего БЦ класса В+ Bazen на пр-те Шаумяна, 4.

В роли продавца выступила Becar Realty Group, которая реконструировала под офисный центр недостроенный административный корпус объединения «Знамя труда», приобретенный в собственность в 2006 г. Новое здание было сдано госкомиссии в декабре 2007 г. Инвестиции Becar в проект оцениваются в $11,8 млн.

Общая площадь 5-этажного БЦ – около 8000 кв. м, арендопригодное пространство – 7300 кв. м. В настоящий момент в здании сдано около 90% помещений. Диапазон запрашиваемых ставок – 13 200–15 000 руб. за 1 кв. м в год. Becar продолжает управлять бизнес-центром Bazen.

«Мы изначально делали расчет на продажу бизнес-центра. Для нас это типичный девелоперский проект. Правда, заключить сделку планировали чуть позднее – летом 2008 г., когда комплекс заработал бы уже в полную силу. Однако покупатель нашелся практически сразу, как только в октябре 2007 г. мы начали рекламировать Bazen. Основных претендентов было два – SRV Group и один из испанских инвестиционных фондов», – рассказывает Александр Шарапов, президент Becar Realty Group.

Цена продажи БЦ держится в секрете. По словам Шарапова, финны ориентировались на доходность на уровне 11% годовых: «Эта цифра служила для покупателя ориентиром в тот момент, когда Bazen был заполнен арендаторами еще наполовину. Если бы мы выждали, то, думаю, смогли бы заключить сделку из расчета 9,5%. Это подтверждение того, что конъюнктура для девелоперов весьма благоприятная».

Насколько впишется Bazen в масштабный проект квартальной застройки и не придется ли переделывать здание или сносить его, пока не известно. Однако, как сообщил Александр Шарапов, SRV Group приобретала БЦ именно как доходный бизнес.

Первой на петербургском офисном рынке сделкой, заключенной по схеме lease back, стала продажа БЦ компании «ЮИТ Лентек» на Приморском проспекте, 52, который заработает в июне. Размер 9-этажного здания, включая встроенный двухуровневый паркинг, – 18 580 кв. м, арендопригодное пространство – 10 080 кв. м. Большую часть площадей в нем займет сам девелопер, но на правах арендатора. Собственником здания вскоре станет инвестиционный фонд Evli Property Investments.

В апреле 2007 г. финский концерн YIT («ЮИТ Лентек» – его российское отделение) подписал с фондом предварительный договор о продаже. Окончательно сделка будет оформлена после того, как «ЮИТ» получит свидетельство о собственности на возведенный объект. По словам директора по объектам недвижимости «ЮИТ Лентек» Петера Форсселла, Evli Property Investments не участвовал в финансировании строительства. «Наша компания – классический девелопер. Мы подбираем участки, разрабатываем проекты и строим, но не нацелены на долгосрочное владение недвижимостью. В Финляндии YIT тоже в основном выступает арендатором зданий, используемых для нужд компании», – рассказывает Форсселл.

Среди российских девелоперов, отметившихся на рынке готового бизнеса, – петербургский холдинг «Империя», который владеет самой крупной в городе сетью БЦ классов А и В, работающей под вывеской «Сенатор» (насчитывает 10 объектов). В апреле 2008 г. «Империя» приобрела действующий офисный центр категории С на Малом проспекте Петроградской стороны, 87. Стоимость покупки не разглашается. Осенью прошлого года в одном из листингов этот объект фигурировал с ценой предложения $15 млн.

Общая площадь 4-этажного (с подвалом) здания – почти 5700 кв. м. «Мы выбрали его прежде всего из-за удачного расположения (поблизости находится ст. м. «Петроградская»). Размер тоже оптимальный. Офисный центр не требует комплексного капитального ремонта, поэтому будем приводить его в порядок поэтапно. На выходе рассчитываем получить типичный «Сенатор» категории В+. Те арендаторы, которые захотят остаться здесь и согласятся с новым уровнем ставок, смогут сохранить помещения», – рассказывает коммерческий директор ХК «Империя» Андрей Пушкарский.

Предложений по продаже готовых бизнес-центров в Петербурге немало. Среди них есть не только объекты классов С или В, но и респектабельные здания с престижными адресами.

Второй год продается БЦ «Строгановский», который занимает четыре этажа в доме на Невском проспекте, 19. Общая площадь здания – более 2500 кв. м, однако на долю офисов приходится только 1185 кв. м, остальные помещения принадлежат городу. Все площади в БЦ сданы. Ежегодный доход от аренды составляет около $900 000. Владелец «Строгановского» – Корпорация «С» – хочет получить за него 11,3 млн евро. Объект продается через аукцион фонда имущества Петербурга. Очередные торги по плану состоятся в ближайшее время. Однако в фонде считают цену малореальной. Лот можно было бы реализовать, если бы речь шла о здании целиком. Но город пока не планирует расставаться со своими встройками.

Ставки капитализации в офисном секторе снижаются. Актуальный диапазон – 10–11% (по оценке экспертов компании Knight Frank) или даже 8,5–9,5% (по данным Colliers International). Однако многих собственников не устраивают и такие показатели. «К сожалению, рыночная оценка объекта порой имеет мало общего с запросами его владельца. Нередко цена повышается уже в процессе переговоров, и фонды уходят ни с чем. Собственники, которые в силу короткой истории местного офисного рынка еще не сталкивались с кризисными явлениями, уверены, что рост будет только продолжаться», – делится впечатлениями Мария Иванова, руководитель отдела инвестиций Praktis Consulting & Brokerage.

Товарный дефицит

В торговом и складском секторах инвестиционные продажи являются большой редкостью по другой причине – из-за дефицита доходных объектов. «В ритейле готовый инвестиционный продукт фактически отсутствует на рынке. Крупные игроки, такие, например, как холдинг «Адамант», пока не намерены расставаться со своими комплексами. А торговые центры, которые появляются в предложении, малопривлекательны из-за допущенных девелоперами ошибок при проектировании, разработке концепции и т. п., – комментирует Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп». – Инвестфонды интересуются прежде всего классическими районными моллами площадью 30 000–50 000 кв. м с прогнозируемым потоком доходов, которых в городе крайне мало. Консервативные западные инвесторы сегодня ориентируются на вполне адекватные ставки – 9,5–11%, но они чрезвычайно осторожны и прагматичны, поэтому сторонятся броских проектов, опасаясь, что такие ТЦ не обеспечат им стабильный поток доходов».

«Местные девелоперы стремятся к оригинальности, но в глазах фондов это не является преимуществом. Они нацелены на покупку типовых функциональных «коробок», хотя архитектурные изыски в целом приветствуются», – добавляет Владимир Сергунин.

Публичных сделок с действующими торговыми или торгово-развлекательными объектами в Петербурге пока не было. Самое яркое на сегодня предложение – люксовый ТЦ «Vanity Опера» на Казанской улице, рядом с Казанским собором, который, как и БЦ «Строгановский», принадлежит Корпорации «С». Его цена тоже впечатляет – $80 млн за здание площадью примерно 6000 кв. м (более $13 000 за 1 кв. м). Годовой доход от аренды объекта – около 5 млн у. е.

Впрочем, продажи девелоперских проектов в сфере ритейла тоже единичны. Летом 2006 г. австрийская Meinl European Land приобрела у итальянской компании Promoсentro Italia строящийся ТРК «Северный молл» на пересечении КАД и пр-та Культуры.

В начале 2008 г. стало известно о сделке, заключенной между ОАО «Система-Галс» и французской группой Apsys – одной из самых крупных в Европе компаний, занимающейся девелопментом и управлением активами в сегменте торговой недвижимости. Стороны создали совместное предприятие, в котором каждой из них будет принадлежать по 50%. Первым проектом нового СП стало строительство на Пулковском шоссе на выезде из Петербурга суперрегионального ТРК «Лето». Группа Apsys приобрела у «Системы-Галс» этот объект. Сумма сделки не разглашается. Открытие комплекса общей площадью 107 761 кв. м намечено на август. Затраты на его создание оцениваются в $137 млн.

В складском сегменте сделки с готовыми объектами также отсутствуют. «Фонды в основном интересуются терминалами среднего размера (по 30 000–50 000 кв. м), ориентируясь на ставки капитализации 10–11%. Но этот динамично развивающийся рынок пока принадлежит девелоперам. Готовый продукт, пригодный к продаже, появится на нем через год-два», – считает Владимир Сергунин.