Доходное место: Стоит в поле… офис

Усложняет ситуацию и явная тяга к «децентрализации» населения Москвы: топ-менеджеры стремятся перебраться в загородные дома и таунхаусы, а менеджеры «попроще» все чаще вынуждены присматривать себе жилье в недорогих по московским меркам подмосковных городах.

И тем и другим пока вряд ли стоит рассчитывать на сокращение времени от дома до работы. По данным отдела исследований компании Knight Frank, по количеству современных бизнес-центров Московская область отстает от столицы на 6–7 лет. Но сейчас арендаторы все чаще обращают внимание на возможности Подмосковья. Более того, офисные и бизнес-центры появляются не только у МКАД и в границах ближайших подмосковных городов, но и в «чистом поле» – на престижных трассах и даже в рамках инфраструктуры загородных поселков.

Вокруг да около МКАД

Рынок офисной недвижимости «замкадья» начал свое развитие именно с прилегающих к автомагистрали с обеих сторон территорий. Первой ласточкой «удаленных» проектов стал бизнес-парк «Крылатские Холмы», открытый в 2005 г. По словам Дмитрия Киритопуло, старшего консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle (JLL), с тех пор вблизи МКАД либо на МКАД появляются все новые объекты, такие, например, как Western Gate, IKEA Business Park, «Гринвуд», Riga Land, K2. По прогнозу отдела экономических и стратегических исследований JLL, доля бизнес-парков на рынке современной офисной недвижимости к 2010 г. увеличится до 6% с 1% в 2006 г.

По мнению руководителя отдела консалтинга компании Astera Александра Осипова, потенциальных арендаторов офисов за МКАД можно подразделить на две группы: если речь идет о стандартном офисном здании, то это скорее бэк-офисы крупных компаний, нетребовательные арендаторы из IT-сферы, компании, работа которых не требует встреч с клиентами. Вторая группа арендаторов – те, кто выбирает именно бизнес-парки, т. е. офисные комплексы с дополнительной инфраструктурой и складами: это интернет-магазины, которым необходимы складские помещения, или компании, заинтересованные в дополнительных услугах, которые может предоставить данный бизнес-парк.

Загородные бизнес-парки привлекают арендаторов возможностью получить качественные услуги при более низкой арендной ставке и одновременно избежать загруженного транспортом центра. Дмитрий Киритопуло считает, что потенциальная целевая группа арендаторов – это компании с ограниченным бюджетом, компании, для которых важны такие параметры, как высокий парковочный коэффициент (например, 1:25–40), большая площадь этажа (3000 кв. м и выше). Среди потенциальных арендаторов также зарубежные компании, в том числе работающие в Московском регионе или имеющие там свое производство.

Осипов считает, что у бизнес-парков большое будущее. Сама концепция бизнес-парка дает арендаторам возможность индивидуализации. Они могут занять отдельное здание, разместить на нем свой логотип, оформить общие площади в корпоративном стиле.

В то же время уровень спроса на объекты, расположенные на удалении от МКАД в городах Подмосковья, несколько ниже, считает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group. Объясняется это довольно просто: в последние десятилетия большинство жителей подмосковных городов устраивались работать в московские фирмы. Более того, солидные «областные» компании стремились организовывать представительские офисы в столице, и для того, чтобы эта тенденция переломилась, нужно время.

Не парком единым

Постепенно, немного робко, начинают развиваться в Подмосковье и другие форматы офисной недвижимости – теперь уже в центре загородной жизни. Пока целесообразность их строительства вызывает жаркие споры. Например, гендиректор компании «Элит Строй» Сергей Гоз считает: привыкая к чистому воздуху и отсутствию пробок, жители коттеджных пригородов с удовольствием согласились бы иметь под боком офис. Однако если при выборе дома можно себе позволить руководствоваться только собственными эмоциями, то, выбирая место для ведения бизнеса, владельцу компании придется учитывать множество факторов.

Пока сложности, связанные с открытием офиса за пределами МКАД, по мнению Гоза, перевешивают плюсы. Придется обеспечить доставку сотрудников до места работы, организовать инфраструктуру, необходимую для функционирования офиса, – банк, телекоммуникации (телефон, выделенная линия интернета, желательно оптоволоконный кабель). Сложности возникают и с питанием сотрудников. Все это ведет к повышению операционных расходов.

Согласен с ним и директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев, полагающий, что основную массу арендаторов площадей точечных бизнес-центров Подмосковья составляют собственники компаний, которые живут неподалеку от объекта. Профиль деятельности может быть любым, хотя обустройство за городом основного офиса с большими клиентскими потоками, например страховой компании, будет нецелесообразным: можно потерять потенциальных клиентов без личного автотранспорта.

Например, одно время финансовая корпорация «Уралсиб» рассматривала вариант размещения офиса в бизнес-парке «Гринвуд». Основной интерес подогревал акционер компании, который живет неподалеку, несмотря на то что приспособление зданий под размещение финансовой организации потребует дополнительных затрат.

Директор по маркетингу поселка «Величъ» Петр Кирилловский рассказывает, что неоднократно становился свидетелем разговоров, в том числе среди жителей поселка, о том, что хорошо бы построить бизнес-центр поблизости от «Велича». «Это связано с желанием создать свой автономный мир за пределами Москвы, порвать все связи со столицей, – считает Кирилловский. – Большинство москвичей, особенно семейных, не любят мегаполис, поэтому и уезжают за город».

Однако пока говорить об интенсивном развитии этого сегмента рано, считают специалисты. Директор по маркетингу компании Villagio Estate Лидия Гречина полагает, что бурное развитие офисные центры, расположенные вдоль подмосковных трасс, получат не ранее чем через 3–5 лет. Для этого необходимо, чтобы люди, купившие недвижимость за городской чертой, получили возможность для комфортного проживания, были хотя бы в общих чертах решены вопросы транспортной доступности и т. п. Только после этого придет осознание того, что для работы не обязательно ездить в столицу или другой город, а вдоль подмосковных трасс возникнет соответствующая полноценная инфраструктура. До тех пор создание офисных центров под Москвой, масштабами сопоставимых со столичными, останется экзотикой.

Немножечко склад

Когда же светлые времена наступят, по мнению Лидии Гречиной, подмосковные офисные центры скорее всего будут развиваться по двум моделям. Первая – строительство на крупных трассах бизнес-центров – аналогов «околомкадных» бизнес-парков площадью в десятки тысяч квадратных метров, куда будут приезжать сотни сотрудников. Это, считает Гречина, будут объекты, зачастую используемые одновременно и под склады. Уже сейчас крупные сотовые компании подыскивают вокруг столицы площади большого формата для создания смешанных офисно-производственных подразделений, обслуживающих разные трассы (Калужское, Киевское шоссе и т. д.).

В отделе исследований рынка Knight Frank также считают, что для многих компаний важно располагать офис или бэк-офис в непосредственной близости от складских или производственных помещений, так как в этом случае проще осуществлять контроль за деятельностью компании. Да и рабочая сила в области дешевле. И все же пока, по данным различных опросов, лишь 15–20% фирм готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области.

Из существующих логистических комплексом с бизнес-центром можно назвать «Кулон-Балтию» на Новой Риге. В перспективе же будет построено несколько таких объектов. Например, «Внуково Бизнес Парк» на 10-м км Киевского шоссе. Здесь к 2010 г. появится технологический парк с высотным автоматизированным складским комплексом класса B+. Общая площадь проекта – 650 000 кв. м, арендуемая офисная площадь – 200 000 кв. м, складские помещения займут 450 000 кв. м. Девелопер проекта – «Высотные склады».

К 2010 г. планируется завершить первую фазу проекта «Шереметьево Бизнес Парк» на Международном шоссе, к 2014 г. – вторую. Комплекс класса В+ будет 3–5-этажным. Общая площадь – около 200 000 кв. м. Девелоперы проекта – Codest, Millenium Properties.

В 4 км по Калужскому шоссе в рамках проекта «А101» к 2011 г. УК «Масштаб» построит первую фазу многофункционального комплекса класса А переменной этажности (4–6 этажей). Вторая фаза будет закончена к 2014 г. Арендуемая офисная площадь здесь составит до 200 000 кв. м. Опять же на Калужском шоссе, чуть ближе к МКАД – на 2-м км, Marbleton / Storm Properties к 2011 г. построит 8-этажный комплекс (на 8-м этаже разместится пентхаус) класса А общей площадью 230 000 кв. м. Арендуемая офисная площадь здесь составит 100 000 кв. м.

И совсем рядом с МКАД, рядом с поселком «Дубровка», будет построен офисный центр «Мост-Плаза» площадью 180 000 кв. м. Девелопер проекта – компания SKM Group. Проект был представлен на последнем MIPIM в Каннах.

Не дикий Запад

Однако появление масштабных комплексов – отнюдь не все, что будет происходить в Подмосковье в сегменте офисного строительства. Вторая модель развития – создание дорогих центров под небольшие офисы представительского типа, которые строятся и будут строиться подле элитных поселков и жилых проектов бизнес-класса на разных направлениях по мере развития загородного рынка.

«Пока же создание подобных объектов достаточно обоснованно только на развитом западе Подмосковья, где концентрация бизнес-процессов так же интенсивна, как и в пределах Москвы», – считает Кирилловский. Согласен с ним и Сергей Гоз: «Москва семимильными шагами догоняет крупнейшие города мира, которые окружены престижными коттеджными районами. Рублево-Успенское шоссе – первый такой пригород. Сейчас это наиболее развитое место Подмосковья как с точки зрения жилья, так и с точки зрения инфраструктуры».

На Рублево-Успенском шоссе уже функционирует административно-деловой центр «1 км» (Рублево-Успенское шоссе, 6, площадь офисных помещений составляет около 2500 кв. м). Неподалеку, на пересечении МКАД и Рублево-Успенского шоссе, строится административно-деловой центр класса А Pallau RB (1-й км Рублево-Успенского шоссе). Комплекс будет состоять из двух корпусов в 8–10 этажей. На 1-м этаже офисные корпуса будут объединены помещениями общего назначения: комплексом питания, торговой галереей и сервисной службой. Общая площадь комплекса – 57 400 кв. м. Арендуемая площадь комплекса – 26 800 кв. м. Предусмотрен наземный пятиуровневый паркинг на 312 машино-мест и автостоянка на цокольном этаже на 214 машино-мест, открытая парковка на 32 машино-места. Девелопер – ЗАО «Ферро-Строй». Реализовать проект планируется до 2010 г.

Компания «Вимм-Билль-Данн» возводит бизнес-центр в Усово, еще одно офисное здание класса А строится в Жуковке. Здесь же, на Рублево-Успенском шоссе, в 12 км от МКАД в конце прошлого года введен в эксплуатацию деловой центр «Резиденция» (21 750 кв. м). На 1-м Успенском шоссе достраивается торгово-офисный комплекс «Лилль». Общая площадь составит 7500 кв. м, арендуемая офисная площадь – 4000 кв. м. «Ставки аренды площадей подобных объектов в среднем дешевле московских на 20%», – считает Айдар Галеев.

Grand Land, офисный центр класса ААА в Барвихе по классификации компании Savant, Savant проектировала под рублевских олигархов: из 27 000 кв. м общей площади 4-этажного комплекса арендуемая – лишь 8000 кв. м. На одного клерка придется не 6–9 кв. м рабочего пространства, как в московских центрах класса А, а 25 кв. м. Остальное будет отдано под общественные зоны: атриум, зимний сад, ресторан. Фасад здания будет отделан деревом. По словам управляющего офисами по России Savant Раймонда Фаделя, согласовать такой фасад с пожарными службами было непросто, дерево на отделку фасада будет обладать негорючими свойствами и привозиться из Германии.

Каждая VIP-зона будет иметь свой лифт, спускающийся в парковку на 120 машино-мест, расположенную в стилобате. Стоимость строительства, по словам Фаделя, составила 4000 евро за 1 кв. м без учета стоимости земли и строительства коммуникаций. Пока о строительстве таких дорогих центров больше никто не заявлял. И ставки здесь вряд ли будут ниже московских. Впрочем, по словам Раймонда Фаделя, скорее всего собственники продадут офисные помещения.

Ожидается активное строительство и на другом престижном западном направлении – новорижском. Так, в рамках инфраструктурного центра NovaRiga, который компания Villagio Estate возводит неподалеку от своих элитных поселков «Гринфилд», Millennium Park, Monteville, «Риверсайд», «Шервуд», запланировано создание и офисных помещений. Офисная часть пока планируется сравнительно небольшой – около 2000–3000 кв. м, для маленьких представительских офисов, которые будут арендовать как раз жители окрестных поселков. Если будет наблюдаться дефицит офисных площадей, то проектом предусмотрена возможность расширения бизнес-центра в несколько раз. Центральный офис у такого клиента по-прежнему будет располагаться по месту его основной деятельности, будь то Москва или один из регионов.

В границах поселка

Еще одним «камерным» направлением офисного строительства можно считать появление бизнес-центров непосредственно в составе инфраструктуры коттеджных поселков.

Справедливости ради нужно отметить, что арендовать офис можно практически в любом масштабном поселке, например в торгово-офисных центрах (поселки «Коровино», «Мечта»). Могут предлагаться в аренду офисные помещения в административных зданиях, в которых размещена служба эксплуатации компании (обычно здесь площади сдаются мелким сервисным службам). Однако именно «направлением» можно считать специально запроектированные офисные центры.

Мнения специалистов о судьбе таких объектов расходятся. Петр Кирилловский полагает, что их строительство не оправданно. «Это заблуждение, что близость места работы к месту проживания является преимуществом. Все-таки для многих неприятно, когда загородный дом, убежище, если хотите, находится по соседству с местом работы, где приходится бороться за кусок хлеба. Человеку требуется отделять эти места друг от друга, в том числе расстоянием», – считает он.

Руководитель департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова объясняет, что подобные бизнес-центры являются скорее дополнительным преимуществом инфраструктуры коттеджного поселка, нежели типичным явлением. Ориентированы они прежде всего на обитателей поселков. Арендаторами в основном являются или компании, которые хотят быть поближе к своим VIP-клиентам, – страховщики, банкиры, или жители поселков, которые предпочитают иметь представительский офис близко к дому.

Офисно-деловая составляющая – деловой центр «Амстердам» – есть в «Резиденциях Бенилюкс» на 17-м км Новорижского шоссе. Общественно-деловой центр, в состав которого помимо торговой составляющей входят офисные помещения, есть в «Барвиха Club». Офисная составляющая помимо уже упомянутых заложена в поселках «Павловы озера», «Барвиха Village».

Довольно часто, считает директор по маркетингу компании Urban Group Ольга Кисарина, девелоперы планируют строительство торгово-офисного центра и на этапе строительства принимают заявки от потенциальных арендаторов на аренду помещений. Затем выбираются наиболее актуальные арендаторы для данного объекта в рамках проекта коттеджного поселка, и в результате офисные площади сокращаются до минимума.

Ольга Кисарина такое строительство объясняет наличием свободных территорий, на которых экономически целесообразно разместить именно коммерческую недвижимость. Например, участок у дороги. Кроме того, деловой центр позволит прикрыть «неприятное» (обладающее плохими видовыми характеристиками, а соответственно, снижающее привлекательность и стоимость жилых объектов) соседство.

На данный момент большинство офисных площадей запланировано в поселках, расположенных недалеко от Москвы, на наиболее освоенных девелоперами «коттеджных» направлениях – калужском, новорижском, дмитровском. Практически все заявленные к строительству объекты находятся на начальной стадии реализации, и большинство девелоперов еще не определили арендных ставок. Лидия Гречина полагает, что арендные ставки здесь будут составлять $500–1000 за 1 кв. м.