Технологии рынка: Ставки сделаны

Ты – мне, я – тебе

В мировой практике существует два способа начисления арендной платы на рынке торговой недвижимости: фиксированная сумма и процент от оборота торгового оператора. Как отмечает вице-президент компании «Торговый квартал» Эльза Розенталь, на Западе ставка аренды рассчитывается по смешанной схеме: если процент от оборота превышает определенную сумму, то со стороны арендатора происходит «доплата» в виде процента.

По словам Антонины Денисенко, директора департамента торговой недвижимости NAI Russia, таким образом создаются благоприятные условия ведения бизнеса как для арендатора, так и для собственника ТЦ. «Система подразумевает определенную гибкость: чем успешнее арендатор, тем больше его арендная ставка. А в случае кризиса собственник огражден от убытков, так как ему в любом случае поступит фиксированная сумма», – объясняет она.

В Европе по такой системе работает большинство арендаторов. «Когда плата рассчитывается как процент от оборота, доход девелопера непосредственно зависит от объема продаж торгового оператора, – аргументирует руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Кира Бутба. – Чем успешнее работает торговый оператор, тем большую доходность имеет девелопер. А усиленная работа девелопера в области маркетинговой политики ТЦ повышает товарооборот арендатора, а значит, и доход с арендных платежей у девелопера».

«При фиксированной плате собственник и арендатор не участвуют в рисках друг друга, но и не имеют отношения к прибыли друг друга: даже если арендатор выходит на сверхприбыль, собственник от этого никоим образом не выигрывает. А при проценте с оборота собственник становится непосредственным участником рисков арендатора, но в случае «успеха» может рассчитывать на его сверхприбыль», – добавляет Эльза Розенталь.

В применении описываемой системы заинтересован не только девелопер. «Для арендатора плата процента от оборота, несомненно, выгоднее, – уверяет Кира Бутба. – Во-первых, девелопер успешного ТЦ при фиксированной арендной плате будет постоянно ее поднимать, ссылаясь на уникальное позиционирование и выгодность нахождения в данном ТЦ. Во-вторых, оборот арендаторов подвержен сезонности, что учитывается, когда платится процент от оборота. Один из главных аргументов – плата от оборота побуждает девелопера ответственнее относиться к требованиям и нуждам арендаторов. А проблемы привлечения посетителей становятся общим делом для девелопера и арендатора при такой схеме взаимодействия».

А по словам вице-президента ГК «Ташир» Виталия Ефимкина, практика показывает, что если ТЦ успешен, то за 2–3 года такая система арендных ставок становится наиболее выгодной для обеих сторон. «И девелопер, и арендатор заинтересованы в поддержании высокого потока посетителей и увеличении объема продаж. Это положительно сказывается как на работе отдельного магазина, так и на показателях деятельности ТЦ в целом», – резюмирует президент компании «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб.

С фиксом по жизни

Увы, в России подобная система пока не прижилась, а ее внедрение идет с большим трудом. «Большинство наших договоров с девелоперами строится на фиксированной арендной ставке», – говорит генеральный директор сети «Вестер» Александр Астрейко. Его слова подтверждают и другие опрошенные «Ведомостями» ритейлеры.

Внедрение западного способа взаимоотношений между девелопером и арендатором сталкивается с множеством трудностей. «Практически все операторы российских торговых центров платят фиксированную арендную плату», – разводит руками Кира Бутба. «В силу неразвитости рынка качественных торговых помещений в России до недавнего времени был рынок арендодателя, а не арендатора. Поэтому процент с оборота не имел никакого смысла: собственнику выгоднее иметь высокий фиксированный доход, чем делить риски с арендатором», – полагает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Схожего мнения придерживается и Ефимкин: «Рынок ТРЦ в России недостаточно насыщен, поэтому пока арендодатель диктует правила игры. А при фиксированной системе доход собственника куда более прогнозируем».

Многие девелоперы заинтересованы в стабильности финансовых потоков, но не уверены в собственных силах. Иными словами, установив фиксированную ставку, владельцы торговых комплексов ожидают, что платежи будут поступать в любом случае, даже если их ТРЦ начнет проигрывать в конкурентной борьбе другим объектам. В случае же, когда ставки аренды взимаются как процент с оборота, при снижении посещаемости объекта девелопер будет терять деньги, что негативно отразится на капитализации проекта в целом и выльется в недополученную прибыль.

«Если платится процент с оборота, то фиксированная ставка должна быть меньше, чем если бы такого процента не было», – объясняет Розенталь. А это уже не устраивает многих владельцев: а вдруг оборот арендатора недотянет даже до минимума?

«Фиксированная арендная ставка прижилась на российском рынке по той причине, что она представляет больший интерес для арендодателя, – считает ведущий менеджер проектов департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Наталья Бурцева. – В настоящее время большинство проектов ТРЦ строится на продажу. А при подготовке документов для западных покупателей наиболее интересна фиксированная арендная ставка как гарантия дохода инвестора от купленного объекта».

А по словам члена правления и ведущего консультанта компании «Магазин магазинов» Марины Марковой, взяв кредиты в банках, девелоперы, соответственно, рассчитывают на определенную ежемесячную денежную сумму для погашения этих кредитов. «Когда девелопер идет за рефинансированием в банк, он должен показать конкретную гарантированную сумму, которую он получит от арендаторов, – соглашается замгендиректора «РТМ-Девелопмент» Вадим Приходько. – Пусть это будет всего $300 с 1 кв. м, а не 5% от оборота. И банку неважно, что я уверен: эти 5% составят не менее $700, – он рефинансирует кредит, только имея гарантии его возврата».

Впрочем, есть и специфическая российская причина, мешающая перейти к системе взимания арендных ставок как процента от оборота. Дело в том, говорит замдиректора департамента стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, что российские операторы зачастую не совсем честно показывают свои обороты. «Девелоперы многократно жаловались, что арендаторы никогда – как бы их ни проверяли – не выходят за пределы минимального оборота, до достижения которого процент не взимается, а платится только базовая ставка аренды», – рассказывает она. В такой ситуации девелопер может «посадить на процент» только тех операторов, которым безусловно доверяет.

В России фиксированная ставка аренды имеет ряд преимуществ. «Гипермаркету или супермаркету, который арендует помещение по низкой фиксированной ставке и работает с высокими показателями, эта модель оплаты намного выгоднее. Она позволяет экономить, а также точно рассчитать издержки на арендную плату на несколько лет вперед, – объясняет Александр Астрейко. – А для девелопера данная модель интересна тем, что независимо от успехов или неуспехов ритейлера он точно получит свой доход. Установление суммы аренды по фиксированной ставке позволяет арендодателю не рисковать». Да и многие арендаторы просто не хотят возиться с ежедневными отчетами, которые они должны предоставлять в УК.

Арендная смесь

И все же в России постепенно начинает приживаться система взимания арендных ставок как процента от оборота. Локомотивом в данном деле, как ни странно, являются регионы. «Сложно спрогнозировать торговый оборот в незнакомом городе, – говорит Марина Маркова. – А где непредсказуем торговый оборот, там выгоднее платить процент от оборота. Когда компания знает, что можно зарабатывать больше и видит перспективу в данном объекте, то готова платить стабильную арендную плату». А Виталий Ефимкин считает, что по мере насыщения рынка в России арендаторы сами будут диктовать условия аренды в ТЦ, выбирая оптимальную для себя модель. По словам Юлии Никуличевой, сейчас процент от оборота чаще всего платят якорные арендаторы – супермаркеты, некоторые магазины одежды и рестораны.

Да и девелоперы уже готовы идти им на уступки. Правда, пока с оговорками. «Постепенный переход от фиксированной ставки аренды к проценту от оборота начался еще в 2004 г., и эта тенденция значительно усилилась в связи с возросшей прозрачностью ведения финансовой отчетности ритейлеров, – уверен Майкл Голомб. – В первую очередь на такую систему арендных ставок переходят якорные арендаторы и известные сетевые операторы. Это именно тот формат арендных отношений, к которому рынок придет в ближайшие годы».

По его словам, в проекте ТРК «Горизонт» (девелопер – ПСН) в Ростове-на-Дону свыше 20% операторов работает по системе «минимальная арендная плата и процент от оборота». «Мы уже давно используем подобную систему начисления арендных ставок в своих проектах, так как в таком случае ритейлер и девелопер становятся партнерами. Да и зачастую это выгоднее», – отмечает гендиректор «РосЕвроДевелопмента» Иван Ситников.

«В одном из своих проектов мы были заинтересованы в привлечении в число операторов бренда Zara с самого начала, но эта компания хотела снимать помещения только по системе «процент от оборота», и мы пошли им навстречу», – рассказывает Виталий Ефимкин. А Вадим Приходько говорит, что «РТМ-Девелопмент» берет процент от оборота только при работе с западными арендаторами или с их крупными известными франчайзи: «У таких компаний система контроля финансовых поступлений отработана куда лучше, а ценники изготавливаются на Западе, что не дает им возможности манипулировать с цифрами. Российские же компании пока до подобной практики не дозрели, да и оборудование, позволяющее централизованно учитывать поступления денег в кассу, стоит слишком дорого».

Иными словами, полагает консультант по недвижимости Russian Research Group Анна Рудакова, это вынужденная мера: «Например, некоторые западные операторы (MсDonald’s и т. д.) вообще отказываются от вхождения в проект на других условиях. На такую же систему стараются перейти все крупные российские компании, претендующие на статус представителей прозрачного бизнеса. Все чаще в современной практике эту схему предлагают X5 Retail Group, «М.Видео», «Техносила» и прочие якоря». По подобной системе работает и MediaMarkt.

А вот сеть Carrefour, которая собралась открыть свой первый российский гипермаркет в 2008 г., выбрала иную схему: «фикс» различается в рамках одного проекта, т. е. существует минимальная и максимальная фиксированные арендные ставки. «Если процент от оборота превышает определенную сумму, то в силу вступает верхняя граница «фикса». Именно по такой модели и работает французский оператор», – рассказывает Эльза Розенталь.