Большие и маленькие

Амбициозным планам Finstar Properties конкуренты не мешают – в городах, где компания строит ТЦ, пока никого больше нет. О перспективах освоения регионов «Ведомостям» рассказал Сергей Храмов, главный исполнительный директор компании.

– Почему вы занялись торговой недвижимостью?

– Наш акционер – международный инвестхолдинг Finstar Financial Group. Его основным активом является крупнейший восточноевропейский оператор индустрии развлечений Ritzio Entertainment Group – он управляет свыше 1000 развлекательных центров более чем в 250 городах 65 регионов России. Когда в 2006 г. встал вопрос о диверсификации бизнеса, возникла идея взять развитую региональную инфраструктуру с готовым менеджментом, связями в бизнес-сообществе и администрации и «надеть» на нее другой бизнес. Игорная компания похожа на организации, работающие в потребительско-розничном сегменте. Мы выбрали продовольственную розницу и создали компанию «Смак», сейчас у нее более 60 гипермаркетов в Подмосковье и других регионах. Но оказалось, что найти помещение под гипермаркет крайне сложно. Из этой проблемы выросло новое направление – девелопмент торговой недвижимости. На базе одного из департаментов Finstar Financial Group была создана компания Finstar Properties. Ее менеджеры на местах занимаются поиском и отбором площадок. Требования к земельным участкам: центр города или микрорайона, на пересечении магистралей или крупных дорог. Затем коммерческая служба анализирует спрос и предложение и другие параметры региона и принимается решение о строительстве.

– Почему в вашем списке нет городов-миллионников?

– Там конкуренция высокая, много проектов реализуется. Это единственная причина, по которой мы отсекаем какие-то города. В миллионники мы очень хотим, но, видимо, уже не сможем попасть. В остальном мы выбираем регионы, исходя из соотношения количества жителей и уровня их дохода. При минимальном уровне дохода численность должна быть не менее 300 000 человек, иначе проект не будет рентабельным. Если доходы выше, населения может быть меньше.

По географии у нас достаточно широкий разброс: есть все-таки один миллионник – Омск, есть города с населением менее 500 000 человек. В некоторых, как в Ухте, живет 150 000 человек, но доход там превышает в 1,5 раза средний по Москве. Но в Ухте нет ни одного торгового объекта, а за покупками жители летают на самолете в Москву, поскольку до ближайшего Сыктывкара четыре часа по плохой дороге. В таких городах мы довольно ясно представляем себе развитие ритейла.

– У вас существует единый стандарт для сети торговых центров или каждый проект индивидуален?

– В каждом случае мы отталкиваемся от места, размеров площадки. У нас есть небольшие проекты на 10 000 кв. м, которые были выбраны из-за очень хорошего местоположения, на пересечении транспортных, пешеходных потоков, в центре города. И уже под конкретную площадку делается концепция.

Большое внимание мы уделяем развлекательной части. В регионах тема отдыха, проведения досуга достаточно актуальна. Всегда сначала делаем исследования предпочтений жителей и затем формируем развлекательную зону. Где-то любят кино, где-то боулинг, где-то ресторан.

Мы ориентируемся на ТЦ общей площадью в среднем 50 000 кв. м, есть проекты по 10 000–30 000 кв. м. В Сыктывкаре строим центр на 80 000 кв. м.

– Как вы привлекаете арендаторов в свои комплексы?

– На стадии проекта мы стараемся получить согласие от будущих якорей: супермаркетов и гипермаркетов продовольственных товаров, бытовой электроники, операторов развлекательного сектора.

С арендаторами торговой галереи работаем на более поздних этапах. Из Москвы мы общаемся с федеральными сетями, которые развиваются в России, а местные операторы сами звонят нашим представителям.