Покупка вместо аренды

Банк «ВТБ Северо-Запад» приобрел строящееся офисное здание в комплексе «Толстой сквер» на ул. Льва Толстого, 9, рассказал председатель правления банка Дмитрий Олюнин. В новом здании, по его словам, будут объединены подразделения головного офиса, располагавшиеся на разных площадках. При этом IT-подразделение останется на пр. Говорова, а бэк-офис – на Харьковской улице. Площадь 13-этажного здания – 6000 кв. м. Переезд из старого здания в Ковенском переулке, помещения в котором банк арендовал у «БФА девелопмент», запланирован на конец этого – начало следующего года. Строительство «Толстой сквер» завершится осенью этого года, говорит Юрий Борисов, управляющий партнер «Ай би групп», которая выступает консультантом со стороны продавца.

Здание приобретено у Санкт-Петербургской инвестиционной компании (СПИК). По данным «СПАРК-Интерфакс», компания была создана осенью прошлого года. В 2002 г. участок площадью 3820 кв. м получило в аренду на 49 лет ООО «Лицедеи билдинг корпорэйшн». Общая площадь комплекса – 23 600 кв. м. В нем будут располагаться офисный центр, торговый комплекс, театр и галерея, рассказал гендиректор СПИК Николай Кодинцев. По словам Кодинцева, «Лицедеи» получат в комплексе 2000 кв. м. Это подтверждает гендиректор театра Борис Петрушанский.

Стороны не раскрывают сумму сделки. По словам Николая Казанского, директора департамента инвестиционного консалтинга петербургского офиса Colliers Int, она могла составить около $30 млн, а инвестиции в строительство всего комплекса – $40–45 млн. Директор департамента инвестиционных продаж «Бекар» Алексей Лазутин оценивает 13-этажное здание в $30–40 млн, или $5000–7000 за 1 кв. м. Инвестиции в его ремонт могут составить еще минимум $500 за 1 кв. м, добавляет он. Поскольку сформировавшегося рынка таких объектов не существует, цена каждого из них может быть уникальна, считает директор по консалтингу Praktis CB Алексей Чижов. «В городе много потенциальных предложений объектов, которые подходят для головных офисов крупных компаний, но на рынке появляются единицы, поэтому за них идет борьба», – говорит он.

«Рынок ограничен, мы довольно долго искали здание под офис», – вспоминает предправления Балтинвестбанка Игорь Кирилловых. В 2006 г. Балтинвестбанк перенес головной офис с пл. Пролетарской диктатуры на Петроградскую сторону, в бизнес-центр «Лангензипен», где арендует около 3500 кв. м.

«Толстой сквер», по словам Лазутина, хорошо подходит для головного офиса банка, комплекс расположен недалеко от центра, туда удобно добираться. А Казанский считает, что здание больше подходит для бизнес-центра класса В и для бэк-офиса банка. Головные офисы крупных банков занимают, как правило, более статусные места, ближе к центру, считает эксперт. Тенденция последнего времени – оставлять на проходных магистралях только офисы продаж, а для остальных подразделений подбирать большое помещение не на первой линии, замечает замдиректора регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка Александр Конышков. Осенью прошлого года инвестбанк «КИТ финанс» подписал договор на аренду 10 000 кв. м в строящемся офисном комплексе класса А Renaissance Plaza на ул. Марата, 69/71. «Арендовать недвижимость всегда выгодней, – говорит Чижов. – Но сейчас практически нет качественных предложений по аренде, поэтому крупным компаниям легче приобрести офис в собственность».

Здание можно внести в уставный капитал, увеличив таким образом стоимость банка, говорит Кирилловых. На растущем рынке покупка может быть выгоднее благодаря последующему повышению цены, полагает Конышков. По словам Чижова, доходность недвижимости, приобретенной в собственность, может быть сопоставима с доходностью от основной деятельности банка.