На асфальте: Петербург поглощает малоэтажку

Недавно в Петербурге выступал с лекцией доцент кафедры региональной диагностики и политической географии Константин Аксенов. Его доклад назывался «Петербург: между бедными и богатыми». Летом прошлого года группа исследователей работала одновременно в Петербурге, Будапеште, Софии, Лейпциге и Вильнюсе. Ученых интересовала социальная сегрегация: как делят богатые и бедные городское пространство? Живут они вместе или по отдельности? Оказалось, что жилищной сегрегации в Петербурге пока нет. Социальная пестрота господствует и в пешеходных зонах Васильевского, и даже в границах пресловутого «золотого треугольника» между Невой, Фонтанкой и Невским.

Однако конфликты, обусловленные приблизительностью градостроительной политики, закладываются вовсе не в центре, а там, где сейчас формируются новые обширные кварталы. Хотя районы комплексной застройки изначально подаются в рекламе как «социально однородные». Смешение различных форматов жилья приводит к изменению (как правило – понижению) статуса территорий.

Деформация статуса

Характерные особенности этого процесса можно увидеть на примере Крестовского острова. В конце 1990-х гг. в зеленой зоне Крестовского было два новых проекта: жилой комплекс «Пятый элемент» компании «Строймонтаж» и малоэтажный «Зеленый остров» компании «Корпорация С». (Кстати, «Пятый элемент» по документам считался апарт-отелем – разрешения оформить жилье в рекреационной зоне город так и не дал).

И место заслуженно считалось элитным, потому как сохраняло ореол уникальности, и новые разрешения на строительство здесь выдавались неохотно, общественность ратовала за сохранение рекреационной функции, депутаты время от времени предлагали то резко ограничить жилую застройку, то установить запретительные цены при продаже участков.

Но в начале 2000-х гг. запреты были размыты. Здесь реализуется полтора десятка проектов, и подавать их как элитные застройщикам удается все реже. А через пару лет закончится реконструкция Кировского стадиона, и через остатки зеленой зоны раз в неделю будут курсировать 50 000 отягощенных пивом болельщиков...

Косвенно изменение статуса влияет и на «пионерские» проекты.

В декабре прошлого года одна из квартир в «Пятом элементе» – апартаменты площадью 174 кв. м – была продана фондом имущества СПб с аукциона за долги: владелец не смог (или не захотел) рассчитаться по ипотечному кредиты. Покупатель заплатил за лот 28,4 млн руб. (при начальной стоимости 26,8 млн руб.) – примерно $6500 за 1 кв. м. Цена вроде бы достойная, но ажиотажа торги не вызвали. Как сказал заместитель директора фонда имущества по развитию Константин Раев, «цена адекватная, учитывая, что Крестовский остров перенасыщен предложениями в сегменте элитного жилья».

По словам автовладельцев, на въезде-выезде с Крестовского уже случаются транспортные проблемы, хотя ГИБДД изо всех сил (вплоть до скандала) старается блюсти интересы непростых обитателей Крестовского.

Бельведер Аполлонский

В 2005 г. на северо-западном берегу Лахтинского разлива началось строительство малоэтажного комплекса «Северный Версаль».

Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» приобрела в Лахте, в районе Новой улицы, 14 га под жилую застройку. Выпускники Мухинского училища под руководством профессора Татьяны Славиной нарисовали около полусотни исторических «реплик» и стилизаций. На участках по 13–40 соток (есть, правда, наделы и до 1 га) разместились Екатерининский дворец, Розовый Эрмитаж, Петровский павильон, Марли, Малый Бельведер, дворец «Ренессанс» и прочие пафосные постройки в стиле классицизма и петровского барокко общим числом 45 штук. Улицы и площади под стать домам: Променад, Колоннада Аполлона, Площадь роз...

Площадь особняков – от 315 до 1000 кв. м. Из инфраструктуры предполагается «Лахтинский пассаж» (3000 кв. м), выполненный «в стиле петербургских торговых рядов»: спортивный комплекс с бассейном, медпункт, детский сад, пункт охраны. Все объекты были разделены на несколько ценовых категорий. Самые дорогие особняки, как и положено, у воды. Кстати, на начальной стадии проекта можно было приобрести особняк по цене примерно $2000 за «квадрат». Самый простенький дворец на момент продажи обошелся покупателю в 1,5 млн евро, самый дорогой (из реализованных) – в 7,5 млн евро. Это без стоимости отделки; по экспертным оценкам, она вполне может быть сопоставима с ценой покупки. На территории комплекса, естественно, предусмотрены изыски ландшафтного дизайна с прудами, каналами и фонтанами.

Техническая начинка на уровне: цифровая телефония, выделенная скоростная линия интернета, системы очистки воды и кондиционирования, отопительное оборудование от Veismann. В зданиях предусмотрены сауны и бассейны. Риэлторы рассказывают, что первым покупателем был немец. Его долго возили по историческим достопримечательностям, показывали Эрмитаж, Петродворец, кормили блинами с икрой... А потом привезли в «Северный Версаль»: «Хочешь такое же, только новенькое?» Немец не устоял. Любопытно, что в 2006 г. проект пригласили поучаствовать в российском конкурсе «Поселок года». Владельцы фирмы сначала согласились, а потом отозвали заявку, мотивировав свое решение тем, что москвичи не предусмотрели для петербургских пригородов категорию люкс. «Версалю» не с кем было соревноваться.

Многие аналитики не учитывают характеристики этого проекта при анализе ценовых

тенденций, считая, что комплекс – «вне рынка». К середине 2008 г. непроданными оставались 12 особняков. По словам Анны Прозоровой, директора по развитию компании «Конкорд», оставшиеся дома фирма будет реализовывать с аукциона – видимо, чтобы зафиксировать максимальную прибыль.

По мнению Прозоровой, покупателей привлекает «историзм» и то, что подобное жилье претендует на роль «родового гнезда».

Главная претензия экспертов-архитекторов – непонятно, как «уживутся» стилистически яркие постройки на большой, но все же ограниченной территории, в зоне прямой видимости друг от друга? Аналитики АН «Бекар» назвали концепцию проекта «экстремальной».

В декабре 2008 г. организаторы планировали завершить строительные работы и основное благоустройство. «2009 год, как мы рассчитываем, будет годом активного заселения», – говорит Анна Прозорова. Многие застройщики, осваивая участок, докупают землю и пристраивают к построенному следующие «очереди». «Конкорд Менеджмент» пошла по другому пути.

В конце 2007 г. фирма объявила о том, что на территории площадью около 19 га северо-восточнее пересечения Граничной и Юнтоловской улиц будет строиться медико-реабилитационный центр с пансионатом.

Wellness-парк, по словам руководителей «Конкорда», будет сочетать в себе функции элитного отеля, санатория и медико-реабилитационного центра. Строительство начнется в 2009 г., завершится в 2013 г. Основным элементом wellness-парка будет гостиничный комплекс: центральный корпус на 150 мест и 70 2-этажных бунгало на 1–4 семьи. Объем инвестиций – около $120 млн, срок окупаемости – 7–8 лет.

История про теремок

Возможно, организаторам проекта «Северный Версаль» стоит поспешить с продажами оставшихся объектов. Во всяком случае на уединенность и обособленность обитателям комплекса рассчитывать уже не приходится.

В 2007 г. два обширных участка в Лахте – 222,7 га на Граничной улице и 214,3 га на 3-й Конной Лахте – выкупил концерн «Главстрой СПб», входящий в империю Олега Дерипаски. За 437 га москвичи предложили 1 млрд 7,7 млн руб.

Площадь жилой застройки в Юнтолово составит 2,8 млн кв. м, 300 000 кв. м займет коммерческая недвижимость, столько же – социальные объекты. Новый микрорайон будет рассчитан на проживание примерно 70 000 человек.

Генеральный директор холдинга «Главстрой» Артур Маркарян оценил инвестиции в проект минимум в $3 млрд.

В августе 2007 г. «Главстрой» вместе с комитетом по градостроительству и архитектуре объявил закрытый конкурс на проектирование жилого комплекса в Конной Лахте.

Консультантом конкурса инвестор выбрал компанию GVA Sawyer. В декабре 2008 г. были объявлены результаты. Победил проект шведского архитектурного бюро Tovatt Architects and Planners.

Новый микрорайон в Юнтолово будет называться «Медвежья лапа». По словам архитектора Йоханнеса Товатта, на территории района будет много открытых пространств. Максимальная высота зданий не превысит 30 м. Основная застройка будет 9–10-этажной. Застройка Юнтолово, по словам Товатта, будет основана на сочетании противоположностей: крупномасштабного и локального, общественного и личного.

Юнтоловский проект «Главстроя» попадает в опасные ножницы. Земля приобретена недешево, затраты на инженерное обустройство предстоят очень существенные. Производственную базу москвичам придется организовывать на месте, покупать строительную технику и проч. Еще предстоит решать кадровую проблему: рабочих рук на стройках уже не хватает, значит, придется откуда-то завозить. Кроме того, жилье в «Медвежьей лапе» будет выходить в продажу практически одновременно с несколькими другими крупными проектами: застройкой в Кудрово, «Цветным городом» группы ЛСР, жилым комплексом в Янино от группы «Ленстройматериалы»; «Балтийская жемчужина» к 2010–2011 гг. и вовсе будет относительно обжитой зоной.

Артур Маркарян заметил по этому поводу: «Если одновременно с нами жилье на рынок выбросят участники еще десятка проектов-миллионников, рынок неизбежно просядет». Перспектива годами жить на стройплощадке вряд ли соблазнит горожан, значит, придется вводить комплекс крупными очередями («Главстрой» планирует вводить в Лахте по 300 000–400 000 кв. м ежегодно).

Аналитик «СоюзПетростроя» Евгений Каплан, опираясь на данные Большого сервера недвижимости, полагает, что «спрос на подобные необжитые окраины составляет 3−5%».

Локальный патриотизм во многом определяет особенности рынка. «Коренные петербуржцы не любят переезжать, – говорит Маркарян. – Я думаю, что со временем, когда люди более прагматично будут относиться к ситуации, они будут выбирать не столько место, сколько другое качество жизни. В Москве этот перелом произошел несколько лет назад. Если это произойдет в Петербурге...» И неожиданно заключает: «По большому счету девелопмент – это авантюра».

Возможно, через 2–3 года его оценку будут разделять многие девелоперы.

Вплотную к Лахтинскому разливу пять новых жилых комплексов на участке в 7 га будет возводить компания «Маяк-Ленспецстрой». Инвестиции составят более $500 млн, суммарная площадь застройки – более 250 000 кв. м. Здания – до 23 этажей, кирпично-монолитные корпуса будут перемежаться панельными домами 121-й серии. Свои проекты «Маяк» планирует сдать уже в 2010 г. По данным СМИ, «Маяк» планирует приобрести и соседний участок площадью 30 га, на котором можно построить более 1 кв. м жилья (инвестиции – около $2 млрд).

Компания ГДСК (входит в группу ЛСР) на берегу Лахтинского разлива, рядом с «Маяком», возводит комплекс «Фортуна». В этом квартале будет введено 400 000 кв. м недорогого панельного жилья, «Фортуна» (по плану) также сдается в 2010 г.

А еще неподалеку, на Приморском проспекте, будет строить русская «дочка» финского концерна – компания «ЮИТ-Лентек», и тоже около 1 млн кв. м.

Устроители (и жильцы!) «Северного Версаля» на соседство с «Медвежьей лапой» явно не рассчитывали. Проект Товетта сам по себе неплох, но как он будет уживаться с панельными кварталами не самого современного (мягко говоря) покроя – транспортные потоки неизбежно будут общими.

И уж совсем за гранью планирования – возможное соседство нового зоопарка (50 га в той же Лахте) и активно бурлящая жизнь промзоны Конная Лахта: сюда планируют перевести производства Сестрорецкого завода, заводы с Выборгской набережной; здесь же присматривает площадку «Ниссан»...

Сочетание элитной усадебной застройки, промзоны, сателлита-миллионника на европейский лад и плотно усаженных панельных новостроек непредставимо.

Наложение планов

Похожая ситуация, хотя и в несколько ином формате, складывается в Янино. Пока это местечко поблизости от Петербурга известно тем, что здесь реализует (и весьма успешно) свой малоэтажный проект Национальная жилищная корпорация. Коттеджный поселок «Янино» расположен рядом с границей Петербурга,

во Всеволожском районе Ленинградской области, в километре от Кольцевой автодороги (КАД). Проект стартовал в 2006 г. В начале 2008 г. строители сдали первую очередь. Панельно-каркасные дома по немецкой технологии строит ЗАО «Содружество».

За 1,5 года с начала продаж цены на коттеджи выросли на 60%. Всего в комплексе, который в километре от КАД возводит Национальная жилищная корпорация (НЖК-СПб), будет 160 коттеджей и 140 секций в таунхаусах.

Последние полгода в среднем компания реализует по 10–13 домов ежемесячно. В сентябре 2006 г. 120-метровый дом с участком в 10 соток обходился покупателям в 4,65 млн руб., в марте 2007 г. – до 6,15 млн руб., в октябре – до 7,5 млн руб.

«Янино» – проект экономкласса (возможно, верхней части). Во всяком случае в ближних пригородах аналогичных (по цене) предложений практически нет. Однако общий бюджет покупки по карману представителям верхней доходной группы среднего класса. Высоким темпам продаж способствует налаженная ипотечная схема.

От пр-та Косыгина до поселка – 5 минут на машине. И все же эти дома и таунхаусы рассматриваются покупателями как загородное домовладение.

Генеральный директор НЖК-СПб, вице-президент Национального резервного банка Сергей Ильченко отмечает две причины, которые препятствуют развитию масштабного малоэтажного домостроения в ближних пригородах.

Первая – транспортная доступность. Малоэтажные комплексы для постоянного проживания могут размещаться только в непосредственной близости от приличных автомобильных трасс. Вторая – сети, состояние инженерной инфраструктуры.

Весной на волне слухов об объединении города и области, на которые областные чиновники реагировали с нескрываемым раздражением, вице-губернатор Григорий Двас сообщил, что области неинтересно развивать жилищные проекты на прилегающих к городу землях. На одной из конференций Двас заявил, обращаясь к строителям: «Ребята, вам русским языком говорили, что воды, электричества и т. д. в этих районах нет. Вы об этом знали, а теперь просите нас помочь. Ситуация с инженерией в ближайшее время не улучшится. Пользы для области эти проекты не принесут, они нам неинтересны».

Кстати, Сергей Ильченко с позицией вице-губернатора согласен: «Его логика абсолютно для меня понятна. Людям, которые живут в области, нужна [социальная] инфраструктура, которую область оплачивает из бюджета. Сюда входит медицинское обслуживание, милиция, почта и т. п. А работают они в городе и налоги платят в городе».

Тем не менее дефицит пригодных для строительства площадей и высокие цены на инженерно подготовленные участки вытесняют строителей за городскую черту. И вскоре ситуация в Янино изменится.

В начале 2008 г. председатель совета директоров ОАО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев сообщил, что у ЛСМ есть проект по возведению в Янино крупного жилого комплекса.

По словам генерального директора компании «Ленстройтрест» (фирма также входит в группу ЛСМ) Дмитрия Лелина, компания приобрела у собственника территорию около 42 га. Первоначально здесь планировалась достаточно плотная застройка, включая до 700 000 кв. м жилья.

Сейчас концепция корректируется – возможно, «Ленстройтрест» будет строить 350 000–400 000 кв. м. «Это уменьшит социальную нагрузку по школам, детским садам, медицинским учреждениям и позволит нам создать более комфортную среду обитания», – объясняет Дмитрий Лелин.

Однако главная причина, вынуждающая девелоперов из группы ЛСМ пересматривать первоначальные планы, в другом. Рядом с их территорией большой участок – около 100 га – приобрела одна из фирм, входящих в московскую группу «СУ-155». И у москвичей планы еще более масштабные: они собираются построить здесь более 1 млн кв. м жилья.

Кстати, проблемы с инженерными мощностями ЛСМ и «СУ-155» будут решать совместно. Конечно, реализация этих проектов займет не один год.

Но какие последствия принесут «наложения планов» первоначальным собственникам – тем, кто покупал коттеджи и таунхаусы в комплексе «Янино»?

С одной стороны, поблизости окажутся все те же объекты социалки, что, несомненно, будет удобнее.

С другой – резко возрастет нагрузка на дорожную сеть. И на трассу по утрам будут каждый день выезжать не 200–300, а 3000–5000 автомобилей одновременно. Часовые пробки возрастут многократно.

Кроме того, многие, вполне вероятно, рассчитывали жить в относительно малонаселенной местности, поближе к природе. А окажутся по соседству с городским кварталом. Хорошо хоть мало- и многоэтажные комплексы в Янино будет все-таки разделять лес.

Новый вызов

Генеральный директор компании Village Consulting Алексей Рогов считает, что «для коттеджного поселка наличие рядом многоэтажки катастрофично. Я покупаю не просто дом, я покупаю окружение». Для смешанных поселений, по мнению Рогова, этот фактор менее значим.

Константин Крюков, руководитель компании «Константа» (фирма занимается строительством поселков экономкласса), уверен, что рыночный тренд в пригороде направлен в сторону многоквартирных, многоэтажных комплексов. Крюков ссылается на опыт Москвы, где близлежащие коттеджные поселки превращаются в микрорайоны или городки-спутники. Около Санкт-Петербурга этот процесс уже идет – например, в Колтушах, Шушарах.

Генеральный директор Practis SB Илья Еременко отмечает при этом, что Янино не позиционируется как элитная или даже высококомфортная зона: «Это территория для малоэтажки экономкласса. Цена домовладения соответствует цене квартиры».

По мнению Еременко, ситуация не так печальна, если многоэтажка не нависает над коттеджами. Однако транспортные проблемы решать все равно придется.

Руководитель компании «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман говорит: «Близкое соседство с малоэтажным комплексом для многоэтажки – это несомненный плюс: гарантированный вид плюс традиционно более высокий статус. Для индивидуальных домовладений, наоборот, минус и понижение». Критическое расстояние – около 1 км. Многое, впрочем, зависит от высоты построек.