На воздухе: Первый дом на деревне

Постепенно нарождается такой феномен, как подмосковная многоэтажная элитная застройка. Правда, многие эксперты отрицают наличие подмосковной элиты, например, по словам Татьяны Вакуленко, руководителя отдела элитной недвижимости HomeHunter, «пока нельзя сказать, что в Подмосковье сформировались элитные районы. Скорее это отдельные проекты жилых комплексов».

По понятиям

Как объяснил Владислав Лукиан, руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая площадь», «говорить об элитной застройке на территории области пока сложно». По словам Бланковой, к позиционированию объекта недвижимости как элитного стремятся многие застройщики, однако столь высокий класс должен обладать необходимым набором характеристик, а именно: однородность социального окружения, расположение, архитектурное решение, репутация застройщика (девелопера), используемые строительные материалы, планировочные решения, отделка общественных помещений, количество квартир, техническое оснащение, система жизнеобеспечения «умный дом», подземная парковка, территория дома (внутренний двор), система безопасности, внутренние услуги, средства коммуникации.

На данный момент «большая площадь квартир, удобная планировка, высокое качество строительных материалов, интересный внешний дизайн зданий, охраняемая территория» – это максимум, чем, по словам Бланковой, на данный момент обладает подмосковная недвижимость. По словам президента компании Sesegar Ирины Жаровой-Райт, «на сегодняшний день просто дома с подземной парковкой или огороженной территорией в Подмосковных городах большая редкость».

Где они?

По словам начальника отдела продаж компании «Велес Капитал Девелопмент» Виктора Мортанова, подобные «шедевры» встречаются в таких городах, как Химки, Красногорск, Одинцово и ряде других подмосковных анклавов. Мортанов уточняет: это лишь многоэтажки, отнюдь не высотки. Поэтому определение «элитный» будет не совсем корректно по отношению к подобным объектам. Как рассказала Бланкова, в основе элитного предложения на любых потребительских рынках лежит принцип создания у покупателей ощущения избранности и уникальности, что уже идет вразрез с проектами многоэтажных жилых зданий. Лукиан объяснил: «Девелоперы не стремятся застраивать высотные проекты». Поэтому лучше сказать «жилищные комплексы повышенной комфортности».

Тем не менее есть в Подмосковье элитные многоэтажные жилые комплексы. По словам Бланковой, к подмосковной «элите» можно отнести загородные жилые комплексы на Рублево-Успенском шоссе – «Сосны на Николиной горе», в «Жуковке-1», «Шале Жуковка». В Павшинской пойме возводится жилой комплекс «Красногорье DeLuxe», Ski club & water house (до 21 этажа). К западу от Москвы реализуется жилой комплекс «Жуковка-1», кроме того, в качестве примера можно привести жилой комплекс премиум-класса «Клубный» в г. Видное, рассказала Вакуленко. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, привел в пример жилой комплекс «Гранд Авион» (до 17 этажей) в Домодедове.

Счастливые обладатели

Вопрос о том, кому нужно такое жилье, вполне естественен. Если эта недвижимость хоть и не в полной мере (как настаивают эксперты), но элитная и, стало быть, стоит соответствующе, то почему бы состоятельным людям ни приобрести «гарантированно элитное» жилье в столице? Но, оказывается, подмосковные жилые комплексы весьма востребованы.

«Близкое расположение к Москве, развитая социально-бытовая инфраструктура, крупные развлекательные, спортивные и торговые центры, медицинские учреждения, рестораны, ночные клубы, благоприятная экология – все это создает привлекательность недвижимости городов Подмосковья, – рассказывает Ковалев, – а основной спрос на высококачественные объекты предъявляется москвичами».

Так же считает и Жарова-Райт: «Все более дорогие объекты (чем объекты бизнес- и экономкласса) рассчитаны на москвичей». «В других случаях, – говорит Ковалев, – спрос на объекты повышенной комфортности будет предъявляться со стороны бизнес-элиты самого города».

Как рассказал Мортанов, покупателями такой недвижимости могут быть «местные олигархи», у которых штаб-квартира бизнеса находится в этом городе. Для многих из них это не единственное жилье. Кроме того, по словам Мортанова, «это различного уровня чиновники с разным «доходом». Есть и бизнесмены из Москвы, которые «по разным причинам не могли реализовать свои амбиции в пределах кольца».

По словам Вакуленко, покупателями подобных объектов являются представители современного молодого поколения, сумевшие благодаря своему образованию и знаниям занять позиции топ-менеджеров в крупных компаниях или организовать собственный бизнес. Которые не готовы пожертвовать комфортом и удобством городской квартиры, но в то же время заботятся о своем здоровье и предпочитают жить в хорошей экологической обстановке. Такие покупатели приобретают квартиру исключительно для собственного проживания, а не в инвестиционных целях.

По мнению Лукиана, приобретатели такой недвижимости – это люди, которые имеют аналогичные по комфорту жилые объекты, но по мере развития агломерации стремятся уединиться, претендуя на экологически чистый быт, сбалансированную инфраструктуру, гарантию безопасности и возможность проживания в среде «себе подобных». «Такие объекты не являются альтернативой дорогой Москве, – говорит Лукиан, – это лишь второй дом для семейного быта, спокойного времяпрепровождения, организации спортивного досуга. Это качественно иной подход к самому быту людей, над которыми в течение недели довлеют ритм и быт мегаполиса».

Правда, как рассказал Мортанов, приобретение подмосковной элитной недвижимости может иметь целью также «инвестиционные вложения». «Продаваться такие квартиры будут всегда, и причин тому много, – говорит он. – Москва – город денежный и очень дорогой. Аналог жилья такого уровня, но чуть-чуть дешевле – в Подмосковье». Административная граница осталась только в паспортах, население растет (и за счет прибывающего люда), благосостояние и количество денег – тоже и «резиновая Москва», по его словам, потекла со всеми своими потребностями, обусловленными столичными амбициями, в ближайшее Подмосковье.

Белые вороны

Но все эти жилые комплексы все-таки значительно обособлены от подмосковных городов. По словам Бланковой, данные комплексы обладают набором характеристик элитного сегмента в полной мере, однако они на являются городской застройкой, это в большей степени именно загородный формат.

Во многом ситуация такой обособленности обусловлена тем, что, по словам Ковалева, «как правило, при строительстве элитного жилья в Подмосковье девелоперы стремятся к комплексному освоению территории: строят целые кварталы, все необходимые объекты инфраструктуры, прокладывают современные коммуникации, организуют парковочные места, занимаются озеленением территорий. Таким образом, образуется район в едином стиле с единой социальной средой». Как считает Вакуленко, такие объекты предполагают продуманную до мелочей концепцию, определенный архитектурный стиль, наличие обязательного набора инфраструктуры, например супермаркет, аптека, салон красоты, обязательно – парковка, а также социальные объекты: детский сад, школа и медпункт. В то время как при возведении элитных домов в Москве застройщикам возводить подобные инфраструктурные объекты не требуется, так как они уже располагаются в районе застройки, за исключением парковки.

В итоге ситуация совсем не похожа на то, что есть в Москве, где рядом с хрущевкой запросто может стоять новенький элитный дом. В подмосковных городах элитный

(или тяготеющий к этому «званию») дом будет все-таки значительно обособлен от «простых» домов. И именно поэтому многие эксперты утверждают: «В Подмосковье не существует подлинных элитных объектов многоэтажной жилой застройки».

Соседи кто?

Как рассказала Вакуленко, немалую роль при реализации проектов играет окружение. Жить рядом со свалкой или разрухой не захочется никому. Тем не менее при разработке концепции подобных проектов продумывается и учитывается каждая деталь. Соответственно, чтобы жилой комплекс отвечал требованиям установленного класса, территория вокруг комплекса должна быть благоустроена.

«Застройщики стараются обособлять объекты искусственными барьерами либо развивать проекты с чистого листа на живописных green field территориях, – рассказывает Лукиан. – Такого рода проекты, как правило, не возводятся путем реконструкции устоявшегося урбанизированного социума».

Цены

Как рассказал Ковалев, «цены на подмосковную и столичную элитку отличаются в разы. Так, в марте 2008 г. самые высокие цены столичного первичного рынка составили $70 000 за 1 кв. м (цена на пентхаусы в новом клубном доме на Остоженке – 2-й Зачатьевский переулок, 11/17). В Подмосковье же максимальные цены на высококачественное жилье находятся на отметке $6000–7000 за 1 кв. м».

По словам Вакуленко, стоимость подобных объектов во многом зависит от их месторасположения. Если такой жилой комплекс располагается к югу или востоку от Москвы, то цена 1 кв. м может составлять от 90 000 руб., тогда как предложения к северу или по западным направлениям Подмосковья будут однозначно дороже. Цена таких квартир может составить от 120 000 руб. за 1 кв. м.

Светлое будущее

По мнению Вакуленко, «перенасыщение рынка стандартным жильем и в то же время наличие спроса провоцируют девелоперов осваивать данный сегмент. Наличие спроса здесь ключевой пункт, потому что темпы строительства в Подмосковье очень высоки и желающих переселиться в аналогичные городским, но более экологические квартиры очень много. «Если конъюнктура рынка Подмосковья будет благоприятной, девелоперы выкупят землю, расселят трущобы и построят жилье для тех, кто захочет почувствовать себя элитой», – пояснил Мортанов.

По данным «Пересвет-Групп», 2007 год характеризовался стабильно высоким количеством новостроек в Подмосковье. «Наиболее активное строительство ведется в городах ближнего Подмосковья, расположенных до 25 км от МКАД, – рассказывает Бланкова. – Здесь сосредоточено более 80% предложений и наблюдается самый высокий уровень цен по области. Высокие темпы строительства в настоящее время характерны для ближнего Подмосковья, потому что в столице количество строительных площадок можно увеличить только за счет сноса ветхого жилья или вывода промышленных зон, и на фоне этого область имеет значительно больший потенциал».

Риски

По мнению Вакуленко, «подобных объектов на рынке мало – практически единичные случаи». Мортанов говорит: «Таких домов, а уж тем более районов в области не было, нет и в ближайшее время, к сожалению, не предвидится. Хотя если говорить об элитности, как ее понимают большинство наших застройщиков (кирпич или монолит, забор, охрана и высокая цена), то в Подмосковье такие шедевры есть». Тем не менее Жарова-Райт «вообще не знакома с таким явлением».

Константин Ковалев рассуждает: «Если рассматривать локальный рынок Подмосковья, то некоторые качественные объекты можно отнести к элитному классу. Но в соответствии с классификацией московских новостроек эти объекты по своим характеристикам могут быть отнесены только к классу «бизнес» или «эконом+». Что для Москвы бизнес-класс, то для Подмосковья элита.

«До сих пор у большинства застройщиков такой формат не был популярен. Сложно предсказать перспективу дорогих проектов, практически никто из девелоперов не решался возводить элитные жилые комплексы за пределами Москвы. Понятие элитных многоэтажных домов ассоциируется с объектами, которые располагаются непосредственно в столице, где инфраструктура сама по себе развита. Тогда как строить подобные объекты в Подмосковье – это значит идти на определенные риски. Подмосковье, даже ближайшее, по-прежнему характеризуется недостаточно развитой инфраструктурной составляющей, в том числе социальными объектами, достаточно проблемной дорожной ситуацией и, как следствие, плохой транспортной доступностью. В этой связи на 100% к элитному классу подобные объекты относить пока нельзя», – детализирует Вакуленко.