Покупатели ждут снижения цен

Начало 2008 года порадовало профессиональных участников рынка резвым стартом. По словам менеджера риэлторской фирмы «Монолит» Сергея Сорочана, в первые месяцы года спрос был даже выше, чем в декабре 2007 г. Спрос подогревал и цены. Но потребительского рвения на апрель уже не хватило.

Переориентировались

Директор риэлторской компании «Успех» Марина Куландина самым щедрым на сделки месяцем назвала февраль, в марте сделок было уже меньше. За январь – март 2008 г. цены в среднем выросли на 15%, сообщил замдиректора компании «Чекни» Антон Кузнецов. Наиболее ликвидные квартиры, по его словам, подорожали на 20%. «Однокомнатная хрущевка на пр-те Ленина вместо 1,5 млн руб. стала стоить 1,8 млн руб.», – приводит он пример.

Опрошенные «Ведомостями» риэлторы отмечают, что быстрее всего дорожало относительно дешевое жилье: квартиры в заречной части, одно- и двухкомнатные квартиры в домах гостиничного типа и хрущевках. Кузнецов объясняет это ажиотажным характером спроса: покупали то, на что хватало денег. Толчком к ажиотажу, по его словам, послужили выборы: «Политические перемены стимулируют перевод денежных активов в недвижимость». По наблюдению Сорочана, многих покупателей подтолкнули слухи о деноминации и обмене денег. «В начале 2008 г., как и в 2006 г., рост цен на жилье был вызван причинами не экономического, а психологического характера», – подытоживает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

Медленнее всего росли цены на качественное жилье в нагорной части города. В 2007 г. квартиры в новых домах дорожали быстрее старого фонда и оказались переоценены, объясняет Романчева. Она называет и еще одну причину: жилью бизнес-класса все большую конкуренцию составляет первичный рынок. «В Верхних Печерах, где больше всего строится, темпы роста цен были в 2–3 раза ниже, чем в других районах города», – приводит пример Романчева. По данным директора компании «Выбор-недвижимость» Александра Жилевского, с января по май 2008 г. в сегменте экономкласса более 60% составили сделки с двух- и трехкомнатными квартирами. В сегменте бизнес-класса более половины покупок – трехкомнатные квартиры.

Торг уместен

В апреле рост цен прекратился на любые квартиры. Майские праздники активности покупателей не способствовали. Сейчас весенняя пауза плавно переходит в сезонный летний спад, отмечают аналитики НЦНЭ. «Если бы не одновременное снижение объема предложения, цены пошли бы вниз», – уверен Кузнецов. Продавцы, по его словам, начали придерживать жилье еще накануне мартовских выборов. По данным НЦНЭ, в мае 2008 г. предложение на вторичном рынке жилья Нижнего Новгорода было на 22% ниже, чем в декабре 2007 г.

Сорочан утверждает, что в действительности снижение цен есть, только скрытое: цены предложения остаются прежними, но в процессе торга продавцы уступают 100 000–150 000 руб. Другие риэлторы говорят, что пока торг редко бывает успешным для покупателя.

Заемщики стали скромнее

Ипотека также не может поддержать спрос: из-за роста ставок по кредитам и ужесточения требований к заемщикам. По данным Анны Дувакиной, руководителя офиса Городского ипотечного банка в Нижнем Новгороде, в 2008 г. ставки выросли на 2–4% по сравнению с 2007 г. и составляют сейчас от 11–12% в валюте до 25–28% годовых в рублях. Рост объемов ипотечного кредитования в денежном выражении, сообщает эксперт, замедлился и за I квартал 2008 г. составил в ПФО 19% (в 2007 г. этот показатель увеличился на 186%).

В I квартале 2008 г. доля ипотечных сделок в общем объеме в некоторых агентствах недвижимости возросла, в других – снизилась. Например, «Успех» в январе – марте продал почти 40% квартир по ипотеке, сообщила Куландина. Кузнецов из «Чекни», наоборот, пожаловался, что покупателей с кредитами практически нет. Куландина считает, что потенциальные заемщики выбирают агентства, в которых есть специализированные отделы по ипотечному кредитованию, чтобы получить комплексную услугу и сэкономить на услугах брокеров.

Одновременный рост ставок и рост цен на недвижимость перечеркнул или заставил заемщиков корректировать свои планы, по словам Дувакиной. Средняя сумма банковского кредита на покупку квартир осталась практически на том же уровне, констатирует эксперт, – около 1,5 млн руб. Она зависит от платежеспособности клиентов, которая не растет такими же темпами, как цены на жилье. «Но когда рост цен опережает рост покупательной способности, заемщики вынуждены довольствоваться более скромными приобретениями», – объясняет Дувакина. Клиентам, по ее словам, все чаще приходится выбирать квартиру в худшем состоянии или в менее престижном микрорайоне.

Дувакина говорит, что сейчас большинство покупателей выжидают, «формируя отложенный спрос». Эксперт прогнозирует оживление рынка уже осенью. С ней согласен Сорочан.