Доходное место: Есть где потратить деньги

По данным консультантов Jones Lang LaSalle, объем потребительского рынка Перми составляет $1,5 млрд. При такой ситуации на 1000 жителей должно приходиться как минимум 220 кв. м качественных торговых площадей, однако сейчас спрос на них в городе, по мнению московских аналитиков, удовлетворен лишь на 20%. Совокупный объем рынка торговой недвижимости составляет около 700 000 кв. м, из них на торговые центры приходится 360 000 кв. м. В 2008 г. в Перми предполагается сдать около 30 000 кв. м торговых площадей.

Центр торговли

Большинство ТЦ Перми сконцентрировано в центре города – в Ленинском и в сердцевине Свердловского и Мотовилихинского районов. Буквально за последние несколько лет на рынке появился сонм современных объектов. Самыми крупными на данный момент являются «Семья» и «Колизей». Первая очередь «Семьи» была построена в Свердловском районе еще в 2003 г., девелопером выступила группа ЭКС, контролируемая губернатором Пермского края Олегом Чиркуновым. В 2008 г. по соседству с первой выросла вторая очередь ТЦ. Совокупная площадь объекта составила 70 000 кв. м. Оба магазина были построены на так называемой магистрали непрерывного движения, которую пытаются создать в Перми власти. Широкополосная дорога должна соединить отдаленные районы города и сделать передвижение по Перми более быстрым. В результате «Семья» оказалась фактически в центре ул. Революции, претендующей на звание нового центра Перми.

В центре города стал возводить свои «Колизеи» и «Российский индустриальный альянс», контролируемый депутатом Госдумы Юрием Борисовцом. На месте бывшего Куйбышевского рынка был построен ТЦ «Колизей Atrium», площадь объекта – 24 500 кв. м. В конце 2007 г. был введен второй ТРК – «Колизей Cinema» площадью 32 000 кв. м. Планируется ввести третий ТРК – «Колизей Gallery». Площадь объекта составит около 40 000 кв. м, строительство, по оценкам консультантов, потребует вложения $75 млн. Работы по возведению объекта пока не начались.

По мнению гендиректора компании MVM Андрея Ярославцева, появление «одноименных» торговых центров негативно влияет на рынок. «Когда один и тот же бренд объединяет две очереди торгового центра, магазины теряют примерно четверть клиентов. Купив товар в первой очереди торгового центра, человек не будет делать ту же покупку во второй. В результате сеть теряет покупателей, а сам ТЦ – лояльных арендаторов», – объясняет эксперт.

Хотя старые магазины с появлением массы новых и современных конкурентов не потеряли покупателей. «Удачное расположение «Гостиного двора», ЦУМа не дают их клиентам пройти мимо», – говорит Ярославцев. Хотя пермский ЦУМ давно пора реконструировать – универмаг советского типа странно смотрится на фоне современных собратьев. Начальник аналитического отдела корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина считает, что торговые центры Перми распределились по сегментам – в зависимости от платежеспособности покупателей. «Магазины старой постройки площадью, например, 3000 кв. м ориентированы на менее состоятельную аудиторию. Они не конкуренты ТРК по 30 000 кв. м с кинотеатром и фудкортом, которые сами по себе способны генерировать хороший поток посетителей», – считает пермский риэлтор. ЦУМ наравне с «Алмазом» и «Колизеем» входит в список наиболее популярных среди арендаторов магазинов, где существует лист ожидания. Арендуя площади в «Алмазе», компания платит единовременный взнос на развитие торгового центра, который не возвращается и используется на свои нужды управляющей компанией ТРК. Пермские аналитики говорят, что магазинам старого формата даже не нужно перепозиционироваться и проводить связанную с этим реконструкцию. Хотя ее проведение позволяет компаниям существенно увеличить эффективность работы.

Например, компания MVM в 2007 г. реконструировала принадлежащий ей дом быта «Агат», расположенный в периферийной части Мотовилихинского района. В результате при сохранении объема торговых площадей их отдача существенно увеличилась. Арендные ставки в «Агате» после реконструкции возросли на 20%, доходность объекта выросла в 1,7 раза, рассказал Ярославцев.

Периферийные районы все активнее осваиваются девелоперами. Долгожданный ТЦ «Шоколад» на ул. Героев Хасана был введен в строй в начале 2008 г. Хотя большого впечатления на участников рынка недвижимости не произвел: торговый центр расположился на перегруженной транспортом улице, поэтому добраться до него сложно. «Шоколад» пока является торговым центром не городского, а районного масштаба, считает Давлетшина. Ярославцев добавляет, что микрорайон Владимирский, в котором расположен «Шоколад», населен людьми с невысокой платежеспособностью. Даже те покупатели, которые сейчас ходят в него, не дают хорошей прибыли.

Ставки аренды в торговых центрах Перми варьируются от 1500 до 9000 руб. за 1 кв. м. Средняя цена 1 кв. м торговой недвижимости, по данным «Перспективы», составляет сейчас 79 900 руб., ее прирост за январь – апрель 2008 г. был равен 2,5%. По оценке коммерческого директора АН «Респект» Алексея Ананьева, цены на торговую недвижимость в этот период оставались стабильными, хотя отдельные сделки могли закрываться по более высокой цене. «Наш клиент хотел приобрести недвижимость в определенном месте в начале года и готов был заплатить 100 000 руб. за 1 кв. м. Соответствующее помещение появилось на рынке лишь спустя три месяца, но уже по цене 120 000 руб. за 1 кв. м. Покупатель не стал торговаться», – рассказал Ананьев, добавив, что такие случаи все-таки редки.

В следующий класс

Офисная недвижимость Перми сейчас наиболее активно растущий сегмент. После того как спрос на торговую недвижимость был относительно удовлетворен, инвесторов привлекли офисы, объясняет Давлетшина.

В 2008 г. был введен в эксплуатацию бизнес-центр «Парус» площадью 5500 кв. м, претендовавший на класс А. Девелопером выступила компания «Горизонт». Однако, по мнению пермских риэлторов, полностью соответствовать заявленному уровню ему помешало несколько факторов: почти полное отсутствие парковки, наличие нескольких собственников. К тому же «Парус» расположен на магистрали непрерывного движения – ул. Революции и соседствует с жилыми и офисными домами старой постройки. В результате часть площадей до сих пор не сдана арендаторам, говорит Ананьев.

Интересным проектом специалисты считают Green Plaza (класс В) в Свердловском районе Перми. «Офисный центр удачно расположен рядом с крупными транспортными развязками, недалеко от центра города, – говорит Андрей Ярославцев. – Думаю, что помещения в нем будут востребованы». Девелопером проекта выступает Финансово-строительная компания, входящая в «Риал». Тот же девелопер намерен ввести в эксплуатацию во II квартале 2008 г. офисный центр «Губернский», который заявлен как объект класса А. Площадь объекта составит 12 000 кв. м.

Другой яркий проект – офисный центр на ул. Чернышевского, возводимый компанией «Стройиндустрия». Именно в нем, по ожиданиям участников рынка, будут установлены наиболее высокие ставки аренды – до 1500 руб. за 1 кв. м. Сейчас средняя ставка аренды на рынке офисов составляет 718 руб. за 1 кв. м, приводят данные аналитики «Перспективы».

Специалисты компании «Респект» добавляют, что ряд офисных центров пустует из-за просчетов девелоперов. «Бизнес-центр «Лайнер» неинтересен ни арендаторам, ни покупателям, поскольку неудачно расположен и имеет ошибки в концепции», – приводит пример Алексей Ананьев. Он объясняет, что в глазах потребителей это здание рассматривается в первую очередь как магазин электроники, который расположен на 1-м этаже бизнес-центра.

Схожие проблемы у бизнес-центра «Серго» и офисного здания на ул. Орджоникидзе, 14, расположенных друг напротив друга. «Оба здания стоят на односторонней, загруженной транспортом и транзитной улице Орджоникидзе. Подъехать к ним сложно. Да и концепция зданий не устраивает клиентов. Оба БЦ – это реконструированные помещения бывшего военного университета, которые не отвечают современным требованиям планировки. А главная задача управляющих компаний – заполнить все площади вне зависимости от их назначения», – говорит Алексей Ананьев.

Дорого, невовремя

Складская недвижимость только начинает привлекать внимание участников рынка недвижимости. Первые современные склады в Перми были построены компаниями, которые занимаются торговлей и логистическим бизнесом. Компания «Frans Maas Истра» вместе с торговой компанией «Фуд Трейд» построили склад площадью 1500 кв. м. Пермский дистрибутор «Май» на базе складов компании «Пермрыба» создал логистический центр площадью 20 000 кв. м, специализирующийся на ответственном хранении замороженных продуктов. А компания «Норма», контролирующая крупнейшую в Пермском крае розничную сеть «Норман-Виват», построила для своих нужд складской центр площадью 30 000 кв. м.

Девелоперы, заявившие о своем желании выйти на рынок складов, в основном занимаются либо торговым, либо логистическим бизнесом. Торговая компания «Линия 7» намерена построить склад класса А площадью 50 000 кв. м за 2 млрд руб. «РК Логистика» предложила правительству Пермского края построить склад за $60 млн, обратившись к властям с просьбой оказать содействие в поиске площадки под строительство. Цели компании совпали с планами администрации, которая хотела бы иметь на своей территории склад для ответственного хранения для предприятий Пермского края. Но реального импульса процесс пока не получил.

Строительством складов заинтересовались и непрофильные игроки. Консалтинговая компания «Эр-капитал» (занимается управленческим, налоговым, юридическим и другими видами консалтинга, клиенты – «Уралкалий», «Сильвинит», «Азот», «Пермэнерго», «Метафракс») заявила об объединении с девелопером «Еврокапитал» под маркой «Эр-сити» и о планах построить складские комплексы в четырех городах России, в том числе в Перми. О своей заинтересованности в пермском рынке заявила и компания Megalogix, которая планирует построить здесь один из логопарков создаваемой ею сети.

Местные участники рынка не считают, что пришло время строительства крупных складских комплексов. «У компаний Пермского края не сформировалась критическая потребность в качественных логистических центрах», – объясняет Алексей Ананьев.

Гостиничный сегмент развивается в Перми также не слишком активно. Причину местные аналитики видят в том, что стоимость земли под такую застройку слишком высока. В зависимости от района она составляет в среднем от 250 000 до 500 000 руб. за сотку. Приобретение участков для строительства гостиниц у третьих лиц нерентабельно, а возможность покупки земли на аукционе у муниципалитета ограниченна, говорит Алексей Ананьев.

Сейчас емкость гостиничного рынка Перми составляет 4500–4600 номеров. Крупнейшие гостиницы города – «Урал» (420 номеров), «Прикамье» (150 номеров) и «Амакс Премьер-отель» (140 номеров). Ряд гостиниц имеет номерной фонд до 70 номеров, две трети отелей предлагают гостям от трех до 10 апартаментов.

Самым ярким событием рынка стал переход гостиницы «Plaza Олимпия» под управление международной сети Hilton. Кроме того, представители Hilton заявили о намерении построить 5-звездочную гостиницу в самом центре Перми, за ЦУМом. Хотя, по словам Алексея Ананьева, это лишь один из вариантов использования участка. В частности, бывший генеральный директор компании MVM Анатолий Маховиков (ныне – вице-мэр Перми) заявлял о намерениях построить на том же месте офисный центр класса А.

Андрей Ярославцев считает, что новый объект международной сети, как и «Plaza Олимпия», будет предназначен в основном для иностранных туристов. По словам маркетолога гостиницы «Полет» Анастасии Талановой, в Перми коэффициент номерного фонда составляет 3,39 на 1000 человек – это небольшой показатель. Нехватки номеров в среднем ценовом сегменте нет в отличие от высшего сегмента.

У компании КЭС совместно с «Ренова-стройгрупп» были планы построить в центре города 25-этажную гостиницу, инвестиции в проект должны были составить $60–70 млн. Евгений Красиков, руководитель департамента по связям с общественностью «Ренова-стройгрупп», рассказал, что возможность совместной застройки участка обсуждалась, но по обоюдному решению сторон от реализации проекта отказались.