Доходное место: Выгодная многофункциональность

Комплексы, включающие офисную и жилую составляющие, – не новшество. Подобные здания успешно функционируют и в Америке (Нью-Йорк, район Манхэттен), и в Азии (Гонконг), и в Европе (Лондон, район Сити), и в других странах. Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group, отметил, что в последние 5–7 лет мировой девелопмент идет по пути реализации проектов мixed-use. Динамика и особенности современной городской среды побуждают девелоперов совместить различные сферы жизни в одном многофункциональном комплексе и наиболее эффективно использовать земельный участок, отведенный под строительство. «Идея строительства апартаментов в МФК связана с требованиями времени, с тенденциями в строительстве, которые являются ответом на запросы потребителей недвижимости», – уточняет он.

Проверенный ход

Как объяснил Владимир Журавлев, коммерческий директор компании NAI Russia, корпоративная культура многих транснациональных компаний и предприятий крупного бизнеса предусматривает помимо высококачественных офисных площадей наличие специальных помещений – апартаментов, в которых могут проживать топ-менеджеры – экспаты, а также где проводятся особо важные переговоры. Апартаменты формируют новый класс «эталонных» объектов, говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. Хотя Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество», считает, что значимость офисно-жилых комплексов преувеличена. «Апартаменты и офисы – разные форматы, сочетание получается не совсем понятное», – говорит он. По его мнению, для обслуживания апартаментов необходимо наличие гостиничного оператора, поэтому наиболее удачный вариант – сочетание с офисами не апартаментов, а все-таки гостиницы.

Ирена Хамукова, старший консультант отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, рассказала, что на Западе собственники редко используют апартаменты для постоянного проживания. Как правило, они передают право распоряжаться апартаментами гостиничному оператору, сохраняя за собой пожизненное право пользования. «Когда номер пустует, гостиничный оператор сдает его в аренду третьим лицам, гарантируя владельцу ежегодную прибыль в размере 10–15% годовых», – говорит она. Например, в США такую систему управления апартаментами продвигает Condor Hotel Center, созданный мультимиллионером Дональдом Трампом.

В Москве строительство МФК с жилой или гостиничной составляющей началось недавно. Более года назад столичные власти ввели ограничение на строительство офисных зданий в центре города. В то же время инвесторам предлагается задуматься о гостиничных проектах. «Именно последняя функциональная составляющая в настоящее время и используется для обоснования размещения нового офисного строительства в городе, – говорит Алексей Дзебоев, замдиректора по инвестициям компании «Вика-Девелопмент». К тому же, по мнению Елены Енарьевой, начальника департамента маркетинга «Системы-Галс», получить согласования на строительство апартаментов проще, чем на жилье, что также является серьезным стимулом для реализации подобных проектов.

Причиной активизации рынка апартаментов в Москве, по мнению Хамуковой, стала нехватка земли под новую застройку в центральной части города, а также стремительный рост цен на недвижимость. К тому же из-за специфики юридической классификации апартаментов как нежилых помещений девелоперу предоставляется возможность размещать апартаменты в местах, где с точки зрения строительных нормативов строительство жилья невозможно (например, из-за норм инсоляции). Елена Риставаара, директор по консалтингу Colliers International, считает, что динамичное развитие направления мixed-use объясняется правовой неопределенностью. Юридически апартаменты приравнивают к гостиничному номеру, а строительство комплекса апартаментов инвесторы подают как гостиницу – апарт-отель. «Инвестор получает льготы по ряду параметров, в первую очередь по коэффициенту расчета доли города: для жилья эта доля составляет 50%, в гостиничных проектах доля города в последнее время не выплачивается», – уточняет она.

По словам Ирены Хамуковой, достоинствами апартаментов в рамках деловых комплексов с точки зрения девелопмента является диверсификация назначения площадей, позволяющая снизить риски проекта. Наличие апартаментов на продажу позволяет привлечь инвестиции на начальных этапах строительства. По мнению Татьяны Вакуленко, руководителя департамента элитной недвижимости HomeHunter, в связи с этим застройщики самых знаковых объектов все чаще размещают апартаменты в своих проектах, повышая тем самым их статус.

Не все так просто

Сами девелоперы не считают, что строительство МФК с апартаментами или гостиницей – простая задача, которая решается только на уровне получения площадки в нужной части города и облегченного сбора пакета согласований. По мнению Алексея Белоусова, реализация подобных проектов отличается трудоемкостью: необходимо удачно и с максимальной комфортностью для всех будущих обитателей МФК совместить жилую часть, офисы, зоны отдыха и развлечений. От этого будет зависеть ликвидность продукта на рынке.

Алексей Дзебоев считает, что под офисный проект с гостиничной составляющей банковский кредит получить сложно. «Кредиторы смотрят на такой проект со значительно большим подозрением, чем на офисный в чистом виде, а для открытия финансирования проекта от девелопера требуется подписанное письмо о намерениях или даже полноценный договор на управление гостиничным комплексом с одним из крупных гостиничных операторов», – говорит он.

Процесс от начала переговоров с гостиничным оператором до заключения контракта может занимать от полугода до года, что является серьезной причиной срыва сроков ввода объекта. По мнению эксперта, наиболее безболезненный путь – разработка проекта, где офисная и гостиничная части находятся в разных зданиях. Но стесненные условия, в которых они реализуются, отсекают возможность осуществить такие проекты в центре города.

По словам Елены Енарьевой, реализация разных концепций в одном строительном объеме влечет за собой необходимость организации двух отдельных входных групп и лифтовых блоков, что, в свою очередь, увеличит количество эвакуационных лестниц и коридоров, а это приводит к потере полезных площадей. «В будущем основная сложность многофункционального объекта – разграничить права и ответственность владельцев и операторов различных частей, заранее определить порядок эксплуатации общего имущества: коммуникаций, общих зон, инженерной инфраструктуры здания», – отмечает она.

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astera, обращает внимание: западный опыт показал, что многофункциональные комплексы изнашиваются на 15–20% быстрее. «Себестоимость содержания здания в процессе эксплуатации выше, чем привычного бизнес-центра», – делает вывод он.

Приоритеты

В большинстве строящихся или анонсированных к строительству МФК в Москве в проект заложены именно апартаменты, а не гостиницы. Преимущество для инвестора, реализующего «комплекс апартаментов» вместо гостиницы, – более быстрый возврат денег, вложенных в проект. Как объяснила Елена Риставаара, гостиничные номера «сдаются» ежедневно, в условиях быстро меняющейся конъюнктуры, и ведение гостиничного бизнеса сопровождается высокими издержками на эксплуатацию, оплату труда персонала и проч. Апартаменты продаются как жилые единицы или сдаются в аренду как сервисные квартиры на долгий срок, что снимает риски по недозагрузке, рассуждает она.

Строительство апартаментов связано с растущим спросом на данный вид недвижимости. По словам Александра Осипова, появился класс потребителей, которые привыкли к такой форме проживания на Западе и которых устраивает концепция live-work-play. Владимир Журавлев считает, что наличие собственных апартаментов – это вопрос престижа. «Находится достаточное количество людей, желающих продемонстрировать свой статус и капитал», – говорит он.

Как рассказала Ирина Рогачева, начальник управления жилой недвижимости компании Capital Group, в основном покупатели апартаментов в МФК – это представители бизнес-среды: владельцы и совладельцы крупных компаний (сырьевых, транспортных, IT, рекламных, банков и т. п.). Высокий интерес проявляют жители региональных компаний: им удобно иметь офис и представительскую квартиру в одном месте.

По мнению экспертов, самые интересные и подходящие под мировые стандарты проекты МФК на сегодняшний день реализуются на территории ММДЦ «Москва-Сити». Capital Group возводит здесь «Город столиц», в состав которого входят офисные и торговые площади, помещения для отдыха, спорта и жилые апартаменты с 19-го по 73-й этаж, в комплексе предусмотрена одна из самых больших подземных парковок в Европе, а на каждые апартаменты приходится по два машино-места. Другой проект компании – МФК «Легенда Цветного» на одноименном бульваре, три башни переменной этажности общей площадью 107 500 кв. м. В составе комплекса представлены апартаменты площадью от 135 до 203 кв. м.

Mirax Group заканчивает строительство многофункционального комплекса «Федерация», включающего 5-звездочный отель Grand Hyatt Moscow, офисы, рестораны, кафе, бутики и апартаменты площадью от 160 кв. м, которые будет обслуживать Hyatt International. Общая площадь апартаментов составляет 78 500 кв. м. «Уже сейчас в башне «Запад» не осталось ни одного свободного метра, в настоящее время ведется продажа и сдача в аренду площадей башни «Восток», – говорит Александр Осипов. Другой проект компании, включающий офисный, торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный центры, а также апартаменты премиум-класса площадью от 200 до 400 кв. м, – Mirax Plaza на Кутузовском проспекте.

Корпорация «Баркли» возводит в самом центре Москвы, на ул. Пречистенке, комплекс «Баркли Плаза» с апартаментами площадью от 80 до 175 кв. м. Это один из немногих бизнес-центров, не отличающийся высокой этажностью (максимум – семь этажей), но с отличным месторасположеним и замечательными видовыми характеристиками. Компанией «Интеко» заявлен проект бизнес-парка с апартаментами «Космо-парк» (ул. Минская). Всего площадь будущего комплекса составит 727 000 кв. м, из них апартаменты займут 7520 кв. м.

Компания «МТК-Диалэкс-1» объявила о реализации МФК на внутренней стороне МКАД, в районе Бесединского моста. Комплекс общей площадью 281 000 кв. м будет состоять из крупного торгово-развлекательного центра и 21-этажной гостинично-офисной части. Гостиница «3 звезды» будет занимать 36 455 кв. м, а офисы класса B – 28 000 кв. м.

Девелоперская компания MR Group планирует возвести МФК «Домино» с гостиничными номерами на ул. Складочной, вл. 1, в непосредственной близости к ТТК и Дмитровскому шоссе. Общая площадь проекта – 310 393 кв. м. Объединенная промышленная корпорация возводит торгово-гостиничный комплекс «Кремлевский» в реконструируемом здании «Средних торговых рядов», компания «Рубин» – МФК «Парк Победы» с офисно-жилой составляющей вблизи Кутузовского проспекта, AFI Development планирует построить в районе Большой Почтовой улицы комплекс на 80 000 кв. м жилых, офисных и гостиничных площадей. «Анализ только анонсированных проектов показывает, что к 2010 г. ожидается строительство более 3500 апартаментов для продажи», – резюмирует Ирена Хамукова.

В деловых кварталах

Месторасположение МФК с жилой составляющей зависит от того, как будет эксплуатироваться жилая часть: будут ли это апартаменты или гостиница. По мнению Александра Осипова, размещение МФК с апартаментами в центральной части города желательно. «Центр города всегда привлекал покупателей статусом, сервисом высокого класса и возможностью все иметь под рукой», – уточняет он. Яркий пример – большое количество апартаментов в деловом районе «Москва-Сити». Владимир Журавлев отметил, что апартаменты предусматривают в наиболее роскошных бизнес-центрах класса А, которые строятся в центре города. «Строить бизнес-центры с апартаментами за пределами МКАД нерационально», – считает он.

Впрочем, Михаил Гец уверен, что МФК с апартаментами можно строить в любой сформированной деловой точке города, например в зоне Ленинградского, Кутузовского проспектов. «Спрос на жилье в них достаточно велик, а обостряющаяся с каждым годом транспортная ситуация только подстегнет интерес к такого рода недвижимости», – подчеркивает он. По мнению Елены Енарьевой, интересным является также строительство апартаментов в составе МФК за пределами МКАД на магистралях, ведущих в сторону аэропортов «Шереметьево», «Внуково», «Домодедово». «В спальных районах и в промзонах такое сочетание вряд ли оправданно», – отмечает она.

Ольга Широкова соглашается с тем, что четкого требования по размещению апартаментов нет, но оговаривается, что перспективы комплексов, расположенных за пределами Центрального округа, пока неясны. По ее мнению, для популярности данных комплексов необходимо наличие фактора, который бы привлекал потенциальных покупателей или арендаторов: помимо офисной части это может быть развлекательная составляющая. Среди заявленных МФК с развлекательной частью и апартаментами – «Фристайл Парк» на Киевском шоссе, гольф-комплекс с апартаментами в Митине, МФК «Хеопс» с офисно-апартаментной составляющей в районе ст. м. «Тимирязевская» и др. «Но в данном случае целесообразнее говорить о размещении в МФК апартаментов, не поступающих в продажу, а сдающихся в аренду», – уточняет она.

Офисно-гостиничные комплексы в Москве можно строить повсеместно. Наличие гостиничных номеров за пределами Садового кольца даже более актуально, чем в центре города. Но и здесь есть свои нюансы. Ирина Дзюба, коммерческий директор компании MR Group, считает, что при реализации подобных проектов девелоперу нужно адаптировать концепцию к месторасположению и окружению объекта. Например, идея MR Group сделать гостиницу в бизнес-центре на ул. Складочной продиктована желанием девелопера не только предложить будущим арендаторам качественные помещения с современными инженерными системами, но и, учитывая количество людей, которые там будут работать, обеспечить им комфортное пребывание, включая обеспечение питанием, современной торговой зоной, фитнес-центром, конференц-залом и гостиничными номерами. Компания провела исследование Савеловского и прилегающих к нему районов города и отметила явную нехватку гостиничных площадей. «Безусловно, есть требования гостиничных операторов, но мы знаем, что они готовы рассматривать предложения в рамках бизнес-комплексов», – подчеркивает Ирина Дзюба. Хотя эксперт допускает, что если в процессе реализации проекта будет обнаружена острая нехватка офисных площадей или не будет найден качественный гостиничный оператор, то здание на ул. Складочной может выйти на рынок как офисное.

Расчеты обнадеживают

По мнению ряда экспертов, совмещение нескольких форматов недвижимости в рамках одного комплекса способствует возрастанию ликвидности площадей каждого из представленных форматов, увеличивает инвестиционную привлекательность проекта в целом, сокращает сроки окупаемости. Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «МИАН – Агентство недвижимости», считает, что сроки окупаемости офисных или офисно-гостиничных зданий напрямую зависят от того, насколько грамотно изначально была разработана концепция и какова ситуация на рынке в конкретный момент времени. По оценке Константина Борисова, вице-президента корпорации Mirax Group, срок окупаемости гостинично-офисных комплексов все же значительно больше, чем офисных. «Гостиничные проекты, для которых характерны повышенные эксплуатационные и операционные издержки, окупаются в среднем за 10–15 лет, офисные центры – за 5–7 лет», – уточняет он. Как отметила Елена Енарьева, затраты на строительство гостиницы значительно выше в связи с тем, что они строятся под ключ.

Совмещение в одном проекте гостиницы и офиса позволяет девелоперу окупить проект уже через 7–8 лет, а наличие в МФК апартаментов может и вовсе сократить срок до 5 лет, оценивают опрошенные «Ведомостями» участники рынка. Елена Енарьева объяснила это тем, что на процесс продажи апартаментов не распространяется действие ФЗ № 214. Поэтому их реализацию можно начинать до получения разрешения на строительство, привлекая инвестиции в проект задолго до сдачи объекта. У МФК с апартаментами срок окупаемости короче за счет 100%-ной оплаты апартаментов (еще на стадии строительства), подтверждает Алексей Остробородов, директор Межрегиональной девелоперской компании.

Вместе с тем Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, отметила, что цена 1 кв. м апартаментов на первичном рынке на $1000–3000 ниже, чем на квартиры.

По данным Blackwood на май 2008 г., апартаменты в башнях «Москва» и «Санкт-Петербург» МФК «Город столиц» продавались по цене от $12 000 до $34 000 за 1 кв. м (по данным Capital Group – от $11 500 за 1 кв. м), в комплексе «Федерация» (башни «Восток» и «Запад») – от $19 000 до $35 000 за 1 кв. м. В Imperia Tower цены достигают $30 000 за 1 кв. м. Интересным событием стало появление в открытой продаже в феврале 2008 г. апартаментов с обслуживанием, расположенных в новом (сдан ГК в декабре 2007 г.) «Бизнес-центре на Николоямской», который помимо апартаментов включает в себя офисы класса А и инфраструктуру, по $10 000–15 000 за 1 кв. м.

Ульяна Алиева считает, что наличие апартаментов в МФК не является серьезным фактором, влияющим на арендные ставки сдаваемых офисных площадей. «Плюсом является концентрация потребительского спроса одновременно на два формата недвижимости, а это может повлиять на темп реализации всего объекта», – объясняет она.