Доходное место: Жизнь после реставрации

Люди, вовлеченные в процесс охраны памятников, болезненно реагируют на любые изменения в состоянии историко-архитектурной среды города; в отличие от них люди с бизнес-интересами прежде всего думают о том, какую выгоду можно извлечь, вкладывая деньги в историческую недвижимость.

Руками не трогать!

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, уверен, что при существующем дефиците свободных участков под застройку в центре города реставрация исторических зданий может быть единственно возможным вариантом для крупного девелоперского проекта.

«Запрет московских властей на строительство офисных комплексов в ЦАО вынуждает девелоперов осваивать территории промышленных зон, реконструировать офисные объекты низкого класса, а также реставрировать офисные особняки, – излагает свою точку зрения Ковалев. – В настоящее время в ЦАО реализация нового офисного проекта, не прошедшего согласование с московскими властями до принятия решения о запрете нового строительства, возможна только в качестве реконструкции и реставрации существующих объектов».

Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «Миэль-Новостройки», в свою очередь, считает, что для девелопера реставрация исторических зданий – только вопрос престижа, потому что говорить о коммерческой целесообразности таких проектов можно с большой натяжкой.

«Существуют два понятия – реставрация (приведение здания в первоначальное состояние без изменения фасадных и конструктивных решений) и реконструкция (от здания может остаться только один остов или фасад, а все остальное – конструктивные элементы, другие фасады, объемно-планировочные решения – меняется), – объясняет он. – Реставрация исторических зданий редко представляет интерес с коммерческой точки зрения. Историческое здание – это прежде всего имидж. В качестве примера можно привести красивое здание банка «Российский кредит» на Смоленском бульваре. Это хороший пример реставрации».

Однако с коммерческой точки зрения, по мнению эксперта, это здание для размещения банка – не самый оптимальный вариант. Причины следующие:

большие потери площадей из-за неоптимальной планировки;

большая неиспользуемая площадь земельного участка;

неудобное расположение помещений различных функций;

отсутствие лифта;

отсутствие подземной парковки и т. п.

«Такими недостатками в подавляющем большинстве обладают не только административные, но и жилые исторические здания. Поэтому заниматься реставрацией в чистом виде имеет смысл только для искусства, для сохранения зданий в первозданном виде и донесения их облика до наших потомков», – резюмирует Каарма.

А консультант компании Penny Lane Realty Ян Аль-Нури считает, что для собственника или арендатора объекта наследия важнее знать, будет ли здание в будущем прочным, как быстро потребуется проводить ремонт, насколько в нем стали комфортными условия для пребывания, сохранилась ли архитектурная подлинность объекта после реставрации и т. д.

«Наверное, с точки зрения искусствоведа важно сохранить в неприкосновенности деревянные (порой крайне ветхие) перекрытия, – говорит Ян Аль-Нури. – А с точки зрения человека, который будет эксплуатировать это здание, их лучше заменить современными и более прочными конструкциями. Я против того, чтобы сносить памятники и строить на их месте «муляжи», но грань между бережным отношением к архитектурному наследию и разумным коммерческим использованием памятников нужно соблюдать. Получается, что все трясутся над историческими памятниками, но никто реально ничего не делает. Памятники ветшают, превращаются в руины и перестают быть привлекательными для бизнеса и общества. Лет через 50 может случиться так, что реставрировать будет нечего. Сейчас подобные объекты приносят только убытки, хотя после реставрации и реконструкции они могли бы и приносить прибыль, и оставаться культурным наследием».

Технологии или энтузиазм?

Недавно в центре Москвы случайный прохожий в воскресный день увидел, что в районе Хитровки строители начали сносить особняк начала ХIX в. Он сфотографировал строительную технику и выложил снимки в ЖЖ и на сайте «Москва, которой нет», через пару часов около стройки собралась группа энтузиастов, они вызвали милицию и потребовали остановить работы, а в понедельник специалисты Москомнаследия наложили запрет на снос памятника.

В сообществе защитников памятников говорят: если хотя бы один человек встанет на защиту исторического здания, у памятника появится шанс спастись. И чаще всего именно такой «лично заинтересованный» человек собирает команду единомышленников, находит спонсоров и инвесторов, пробивает брешь в бюрократической обороне, в общем, работает, как локомотив.

У знаменитой башни на Шаболовке в Москве, автором которой является гениальный русский инженер Владимир Шухов, есть родная сестра в Нижнем Новгороде, а всего изначально башен было четыре. Нижегородская немного меньше ростом – всего 128 м (у «москвички» – 160 м), но в остальном они похожи. Шухов впервые в своих башнях-гиперболоидах применил в качестве строительного материала сетчатые металлические оболочки, которые не только придавали его творениям невесомый ажурный вид, но и – прежде всего – выдерживали максимальную ветровую нагрузку. Все творения Шухова, в том числе башни, являются объектами культурного наследия и охраняются государством. Правда, два года назад это не помешало злоумышленникам спилить одну из башен и продать 100 т конструкций на металлолом.

А год назад такая же участь, похоже, ждала и башню из Нижнего Новгорода. У нее к тому моменту было только треть положенных опор, отсутствовало одно из колец, скрепляющее две секции, и жить ей оставалось считанные месяцы. Вовремя вмешался фонд «Шуховская башня», который возглавляет наследник и тезка знаменитого инженера Владимир Шухов.

«Спасение башни в Нижегородской области – результат коллективных усилий, – скромно говорит Владимир Федорович. – У башни был хозяин – местное отделение РАО «ЕЭС России», но им она была не нужна и тратить деньги на реконструкцию энергетики не хотели. Тогда администрация области через суд обязала собственника выполнять свои обязанности по охране объекта, который находится у них на балансе. Всю научно-исследовательскую работу по подготовке проекта реставрации вели специалисты Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета совместно с группой международных экспертов под руководством профессора Райнера Грефе, директора Института строительной истории и охраны памятников архитектуры Университета Инсбрука (Австрия). А наш фонд совместно с зарубежными партнерами собрал $2 млн на проведение реставрационных работ. Спустя год итог таков: башня полностью восстановлена, и нижегородское отделение РАО ЕЭС ведет сейчас дополнительные работы по укреплению ее опор».

Легкость, с которой была решена эта проблема, кажущаяся. Другая шуховская башня – знаменитая Шаболовская – была объявлена лично Юрием Лужковым объектом бедствия. Мэр Москвы уже не первый год грозится превратить ее в один из главных туристических объектов столицы: в Париже – Эйфелева, а у нас будет Шухова. Но дальше разговоров дело пока не идет: памятник находится в федеральной собственности, ни федералы, ни Москва денег на реставрацию не дают. Подойти к башне сейчас невозможно – вся территория вокруг застроена. Но Владимир Шухов не унывает, он уверен: они все равно победят, технология продавливания проекта реставрации будет та же, что и в Нижнем. Просто в Москве и усилий, и денег приходится затрачивать в несколько раз больше, чем в провинции.

Для культурного наследия России было бы лучше, если бы времена «культа личности» сменились торжеством технологий. Тем более что изобретать велосипед нужды нет, на Западе (откуда, к слову, девелоперы черпают коммерческие идеи) период строительного бума давно пережили и к наследию относятся бережно. Во многих странах Европы существуют долгосрочные программы, рассчитанные на 30 лет, по сохранению наследия и развитию привлекательного туристического образа страны в целом и столицы в частности.

В России же интерес инвесторов к исторической недвижимости пока что вялый, причем со стороны не только отечественных девелоперов, но и западных, у которых большой опыт работы над такими проектами. У Георгия Кузина, исполнительного директора компании «РДР-Холдинг», этому есть простое объяснение: «Все, что связано с московской недвижимостью и арендой исторических зданий, – это серые сделки. Серьезных гарантий никто дать не может, доходность не всегда просчитываемая, поэтому для западных инвесторов такие проекты неинтересны. Западные инвесторы консервативны и уделяют много внимания документам. Даже покупки новых зданий в инвестиционных целях среди западных компаний крайне ограниченны, и до памятников архитектуры дело не дошло».

По мнению Георгия Кузина, в Москве только незначительное количество исторических зданий восстановлено с максимальной заботой о сохранении внешнего вида, исторических материалов и т. д. Подавляющее большинство либо представляют новодел, либо реконструированы таким образом, что практически утратили свой исторический вид и ценность».

История как тренд

По мнению экспертов в области недвижимости, сейчас модно иметь историческое здание в качестве головного офиса компании или использовать старинный особняк под резиденцию главы фирмы. Может, этот зарождающийся тренд сделает историческую недвижимость интересной для бизнеса?

«Если здание находится в исторической части Москвы или в районе, привлекательном для бизнеса, то после реставрации его можно будет выгодно продать или сдать в аренду, – убежден Ян Аль-Нури. – Все зависит от условий, на которых приобретается здание. На спрос влияют, во-первых, месторасположение объекта, во-вторых, историческая составляющая здания (кто построил, когда и т. д.) и, в-третьих, возможность приспособить его с учетом современных требований к административным зданиям. Я имею в виду, что в здании после реставрации должны быть все необходимые инженерные системы и коммуникации: вентиляция, кондиционирование, телекоммуникации и т. д.»

По данным Blackwood, стоимость реконструированных офисных особняков на рынке офисной недвижимости достигает наивысших значений. В большей степени стоимость обусловлена исторической ценностью, уникальностью архитектуры, а также небольшой площадью таких объектов – как правило, до 1000 кв. м – и ограниченностью их предложения.

На рынке жилья особняки также находятся в самом высоком ценовом сегменте. Большинство особняков расположено в престижных районах ЦАО (Арбат, Хамовники, Остоженка), имеют оригинальную архитектуру, большие площади и собственную историю. «Это прежде всего покупка ради имиджа, которая выгодно подчеркивает статус покупателя и его финансовое положение, – убежден Константин Ковалев. – А значит, стоимость исторического здания на порядок выше вновь построенных».

Конечно, вложения в реставрацию окупаются в несколько раз медленнее, чем новое строительство. По мнению Ковалева, на это потребуется 6–8 лет. А Кайдо Каарма считает, что сроки окупаемости зависят от объема работ по проекту: они могут включать в себя замену перекрытий, всех инженерных коммуникаций, замену или реставрацию наружных стен и т. п. Поэтому по сравнению с новым строительством реставрация обходится дороже – зачастую в 1,5–2 раза и больше.

«Окупаемость таких проектов зависит от многих факторов, – детализирует Ян Аль-Нури. – Например, если это руины, которые были приобретены за бесценок и просто сносятся, а на их месте строится новое здание, – это одно. Если же здание было приобретено из расчета текущей рыночной стоимости плюс придется вложить в его реставрацию по $2000–2500 на 1 кв. м, тогда у этого проекта совсем другая рентабельность. Но в среднем реставрационные проекты окупаются в течение 5–7 лет. Если же реставрация была особенно сложная, то немного больше. В любом случае приемлемый срок окупаемости для такого рода объектов не должен превышать 10 лет. Объекты с возможностью увеличения площадей являются более привлекательными, так как срок окупаемости таких проектов меньше».

«Здания, выполненные архитекторами-авангардистами, приспосабливаются к современной эксплуатации легче, чем, например, купеческий особняк или дворянская усадьба XVII–XIX вв., – убежден Георгий Кузин. – Что же касается согласования проекта, то в России за деньги можно утвердить что угодно. Пример – реплики зданий «Военторга» и гостиницы «Москва». Вопрос согласования перепланировок и реконструкций – это вопрос только денег».

Примером дорогостоящей, но бережной реставрации может стать многострадальный Дом Наркомфина (о чем уже писали «Ведомости»). ГК МИАН планирует, вложив в научную реставрацию этого шедевра русского конструктивизма $60 млн, превратив его в бутик-отель. Правда, МИАН очень долго искало применение своему приобретению: то владелец собирался сделать из него апарт-отель, то жилой дом, то развлекательный центр, в конце концов остановились на бутик-отеле, который позволяет максимально сохранить авторскую концепцию дома-коммуны.

«Судьба памятника зависит не только от того, как он был отреставрирован, но и от того, как он будет жить после реставрации. Бутик-отель – хороший формат для исторических зданий, – уверена Яна Миронец, представитель фонда «Дом Наркомфина». – Он во всем мире помогает памятникам архитектуры выживать. Любители архитектуры и культуры смогут приезжать сюда, чтобы пожить, посмотреть, приобщиться. И это позволяет содержать памятник, чтобы не пришлось через несколько лет его опять спасать».