Ориентиры: Кому престиж, кому комфорт

Крупнейшей форвардной сделкой в первом полугодии 2008 г. стало приобретение немецким инвестиционным фондом KanAm Grund Kapitalanlagege-sellschaft у компании «Открытие-недвижимость» офисной части площадью около 101 000 кв. м в строящемся МФК на ул. Кожевнической. А самой крупной сделкой аренды – контракт TНK-BP на аренду двух зданий общей площадью 37 000 кв. м в бизнес-парке «Западные ворота». В числе активных арендаторов площадей в современных качественных БЦ в компании GVA Sawyer назвали страховые, риэлторские компании, компании, занимающиеся строительством и девелопментом, HR-компании – на каждую из них приходится около 9% заявок. Самые пассивные игроки – некоммерческие организации, транспортные и логистические компании: по 2% от общего спроса.

По данным CB Richard Ellis, 23% от общего объема сделок пришлось на международные компании. Сделки по покупке офисных помещений составили 30% от общего объема. 83% всех проданных и сданных в аренду помещений с начала 2008 г. являются новым строительством.

Профиль деятельности компаний накладывает отпечаток на требования к офисам. Например, по данным «Нового качества», офисы в БЦ класса А являются чуть ли не главным условием для размещения инвестиционных фондов, крупных финансовых, аудиторских и нефтяных компаний, а также для открытия представительств крупных региональных промышленных организаций. В офисных комплексах класса А также предпочитают занять площади известные рекламные агентства, рекрутинговые компании, иностранные автомобильные представительства, девелоперские и управляющие компании, считают в компании NAI Russia. Интерес к офисам класса В проявляют большая часть IT- и торговых фирм, агентства недвижимости, страховые, транспортные и логистические компании. Хотя Владимир Журавлев, коммерческий директор NAI Russia, считает, что в целом класс объекта, который занимает компания, в основном мало коррелируется со сферой ее деятельности – это вопрос престижа и финансовой состоятельности.

Место расположения офиса – важное условие. Как отметил Роман Щербак, заместитель директора по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, в центре вне зависимости от сферы деятельности обычно располагаются офисы крупных российских и иностранных компаний, осуществляющих представительские функции. Помещение ближе к МКАД или ТТК выбирают логистические компании, имеющие склады неподалеку от своего офиса, IT-компании и др. Офисы западных фирм часто располагаются вблизи аэропортов, например, офис Ford находится в бизнес-парке «Химки».

В 2008 г. самыми запрашиваемыми были помещения площадью до 300 кв. м. На них, по данным GVA Sawyer, пришлось около 44% сделок. Офисы более 500 кв. м в основном интересуют сырьевые компании – даже вне зависимости от того, сколько человек в них будет работать. Как рассказал Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество», одна крупная региональная промышленная компания сняла около 1000 кв. м в БЦ «Башня-2000», хотя предполагалось, что там будет работать всего 10 человек. «Такой прием эффективен по своему воздействию на партнеров и клиентов крупных компаний», – подчеркивает он.

По словам Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, офисы большой площади независимо от их месторасположения привлекательны для арендаторов автомобильного и медиарынка, а также для call-центров. Нефтяные компании и вовсе предпочитают отдельно стоящие здания по соображениям безопасности.

Какие-то специальные требования к офисам чаще всего предъявляют те компании, которые занимаются творчеством, например дизайном. Именно от них поступают заявки на офисы с высокими потолками, необычной конфигурацией и историческим видом из окна. Большинство арендаторов не выдвигают специальных условий при аренде офисов. Хотя и здесь есть исключения. По данным Colliers International, в первую очередь это относится к банкам, у которых есть требования к возможной нагрузке на перекрытия (если они планируют размещать в офисе депозитарий), наличию отдельного входа и многому другому.

Совсем недавно специалисты GVA Sawyer столкнулись с подобной ситуацией, подбирая новое офисное помещение для компании Wincor Nixdorf – крупнейшего производителя специализированного банковского и ритейлового оборудования. Принципиальным условием клиента было наличие технической возможности организовать в новом здании профессиональный шоу-рум, способный вместить в себя всю линейку продукции Wincor Nixdorf. Это банкоматы различной модификации, нагрузка на перекрытие от размещения которых доходит до 900 кг на 1 кв. м. Условие было сложно выполнимым, так как далеко не все даже новые офисные проекты удовлетворяют поставленным требованиям. Подходящее помещение удалось подобрать в БЦ класса В на ул. Краснопролетарской. Решающим фактором в пользу аренды этого помещения стали технические характеристики здания, в частности, допустимая нагрузка на пол на каждом из этажей здания составляет не менее 2,5 т на 1 кв. м.