Подайте на миллиард

Цифры, которые называют девелоперы, поражают воображение. Coalco строит «Большое Домодедово» на 12 млн кв. м за $11 млрд. Вложить около $15 млрд и построить около 9 млн кв. м в том же Домодедове хочет «Евразия-сити». «Масштаб» обещает новый город «А101» на Калужском шоссе, где запланировано в общей сложности около 11 млн кв. м на $7 млрд. «Ренова стройгруп» возводит в Екатеринбурге 13 млн кв. м за 400 млрд руб. Несмотря на проблемы с кредитованием, за последние три месяца о запуске нового проекта заявила, например, компания «Регионы», которая хочет построить в Петербурге бизнес-парк на 500 000 кв. м стоимостью более $1 млрд; «СУ-155» объявила о начале строительства в Великом Новгороде 1,3 млн кв. м за $2,3 млрд; тогда же фонд бывшего совладельца «Копейки» Александра Самонова Accent Russia Opportunity Fund и Ross Group объявили о планах вложить $1,5 млрд в новую сеть торгово-развлекательных центров.

$60 млн равны $1 млрд

Во-первых, эти средства инвестируются не единовременно: допустим, «А101» рассчитан на 30 лет, напоминает заместитель председателя правления «Масштаба» Сергей Рыбаков. И жилье, и коммерческая недвижимость вводятся очередями. На первую очередь проекта стоимостью $1 млрд девелоперу, как правило, нужно около $200 млн, рассказывает он. Продав ее или сдав в аренду, застройщик может пустить деньги на другие очереди.

Во-вторых, продолжает Рыбаков, собственные средства девелопера составляют меньшую часть инвестиций. По его словам, для девелопера труднее всего запуск проекта, так как банки начинают кредитовать его только после получения разрешения на строительство. А до этого необходимо на свои деньги приобрести участок, перевести его под застройку, подвести коммуникации и т. д. «Правда, – уточняет Рыбаков, – потом банки все эти затраты засчитывают и дают, как правило, 70% средств в виде кредита».

Вообще, стандартное соотношение между своими и заемными средствами – 30 на 70, объясняет Рыбаков. Получается, из $200 млн, необходимых для старта миллиардного проекта, сам застройщик должен вложить около $60 млн. «70% стоимости проекта можно финансировать, взяв кредит. Остальные 30% – собственные средства», – подтверждает региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

Но часто бывает так, что и таких собственных средств у девелопера нет, продолжает Гасиев. Если речь идет о жилье или загородной недвижимости, часть суммы может быть получена за счет предварительных продаж. В проектах коммерческой недвижимости возможно привлечение западного инвестора на паритетных условиях, говорит Гасиев. После того как объект уже находится на стадии получения разрешительной документации или строительства, его можно начинать сдавать либо рефинансировать долг, продав объект. После получения свидетельства о собственности происходит продажа объекта и эти деньги можно использовать для приобретения еще нескольких проектов на ранней стадии, рассказывает он.

«Ключевая проблема девелоперов заключается в том, что деньги обычно нужны тогда, когда заложить нечего, когда проект существует только на бумаге. Когда же проект выходит на площадку, он начинает кормить себя сам за счет продаж», – резюмирует Александр Паперно, заместитель председателя правления Mirax Group.

Вот пример. РТМ планирует до конца 2009 г. начать строить в городах-миллионниках проекты площадью 1,3 млн кв. м по концепции комплексного развития территории. Проект включает в себя жилье (800 000 кв. м), торговую зону (150 000–170 000 кв. м) и развлекательную часть (кинотеатр, каток и т. п.). Инвестиции в каждый проект, по словам замгендиректора «РТМ девелопмент» по финансам Алексея Селезнева, – около $1,5 млрд в течение 5–7 лет. По его словам, собственные средства компании (и возможного партнера) составят 15–20%, т. е. $225–300 млн. Этого хватит на приобретение участка ($70–100 млн) и строительство торгового комплекса (включая кредитные средства – $270–300 млн). Остальные средства привлекаются за счет кредитов, а также продажи жилья и сдачи в аренду коммерческой недвижимости, объясняет Селезнев.

Фонд вместо банка

Понятно, что схема с превращением $60 млн в $1 млрд работает только до тех пор, пока банки дают кредиты. Ставки по кредитам сейчас колеблются в диапазоне 10–14%, в прошлом году вилка была 9–13%, утверждает Александр Паперно из Mirax. Банк Москвы сократил выдачу кредитов девелоперам, так как это очень рискованный бизнес – он по силам лишь государственным банкам, рассказывает гендиректор департамента корпоративного и инвестиционного бизнеса банка Андрей Шалабаев.

Длинные большие деньги, которые нужны девелоперам, практически ушли с рынка, утверждает член правления Unicredit Евгений Ретюнский. Он считает, что многим девелоперам придется приостановить проекты. Миллиардер Михаил Прохоров на прошлой неделе пообещал, что в ближайшее время многие девелоперы «рухнут», не найдя на рынке денег на рефинансирование долгов. Рыбаков из «Масштаба» признает, что на рынке есть сложности с финансированием.

Биржевое размещение как инструмент привлечения средств сейчас также не работает, добавляет управляющий партнер Investment Management Group (IMG) Максим Кунин. Например, ПИК в начале июня хотел продать допэмиссию на бирже, но, собрав заявки, решил повременить: цена не устроила.

Проблема с кредитованием может решаться за счет продажи доли в проекте инвестфондам – как правило, 10–25%, считает Рыбаков. К примеру, РТМ в этом году создала совместную компанию с австрийским фондом Immoеast, в которую партнеры внесли $150 млн. Первым проектом станет строительство в Петербурге на 6,1 га торгово-развлекательного центра площадью 90 000 кв. м. Тот же Immoeast купил долю в торговом центре «Золотой Вавилон Ростокино» (241 000 кв. м) компании «Патеро девелопмент». А немецкий фонд KanAm Grund купил у «Открытие недвижимости» долю в проекте многофункционального комплекса на Кожевнической улице за рекордную сумму в $900 млн.

Участие иностранного партнера упрощает и привлечение кредитов. Так, Международная финансовая корпорация (IFC) весной заявила о планах приобрести долю в российской Heliopark Group за $25–27 млн. IFC также собирается предоставить компании кредит до $50 млн и помочь привлечь синдицированный кредит примерно на $63 млн.

«Сейчас компании все чаще обращаются в фонды прямых инвестиций, продавая им доли в проекте либо в самой компании. До конца года этот инструмент привлечения инвестиций будет одним из самых востребованых», – прогнозирует Кунин из IMG. Его компания в феврале объявила о приобретении 25% петербургского холдинга «Охта групп». Сумма сделки, по данным участников рынка, составила 30–40 млн евро.