На асфальте: Лето прибылью согрето

Такое предложение найма, – говорит Юлия Гасиловская, директор отделения «Центр аренды» компании «Бест-Недвижимость», – как правило, возникает в сегменте экономкласса. На время летнего периода владельцы самого дешевого столичного жилья хотят получить дополнительный заработок». Да и арендаторам выгодно. «Сезонное предложение дешевле», – уточняет Оксана Каплина, руководитель отдела качества компании «Хирш». Другой вопрос, в каком состоянии найдут арендодатели свою квартиру после «краткосрочных» жителей.

Такая альтернатива

По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость», спрос на краткосрочную аренду достаточно велик. «Во-первых, снять номер в гостинице дороже в два и более раз, во-вторых, при найме квартиры месторасположение выбираешь на свое усмотрение, а найти гостиницу во многих районах Москвы достаточно проблематично, – аргументирует она. – Кроме того, в квартире есть кухня, можно приготовить себе еду». «Любой человек, даже получив жилье во временное пользование, т. е. арендовав его, хочет сохранить домашний уют, свободу действий и перемещения. К сожалению, гостиница, как правило, такой возможности не предоставляет», – добавляет Гасиловская. С другой стороны, рассуждает Фабрицкая, «гостиница – это гарантированное обслуживание: номер можно заранее забронировать, все более предсказуемо. В случае с квартирой никаких гарантий нет».

Тем не менее есть существенный аргумент в пользу аренды – это экономия денежных средств. «Даже при наличии комиссионных затраты будут меньше, чем проживание в далеко не лучшей гостинице Москвы», – резюмирует Гасиловская.

По расчетам Каплиной, «квартира, даже если брать не сезонные цены, стоит 21 000–22 000 руб. в месяц – получается по 700 руб. в день. Если сезонно – то вообще чуть больше 500 руб. А гостиничный номер – от 3000–4000 руб. в сутки». Кроме того, как рассказал Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад», «каждый день на рынке появляется более 100 новых предложений жилья в краткосрочную аренду». А по словам Гасиловской, традиционно в конце весны – начале лета предложение превышают спрос в 2–2,5 раза.

Так что и выбор есть, и финансовые преимущества очевидны – по сравнению с гостиницами, выбор которых в сегменте экономкласса крайне скудный. Как напомнила Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», в Москве налицо нехватка недорогих 3-звездочных отелей.

Временные жители

«Важно понимать: «летние» – это прежде всего те квартиры, в которых люди живут почти весь год, это их дом, поэтому сдавать абы кому свою квартиру на пару месяцев никто не хочет, – рассказывает Вадим Варченко, специалист департамента аренды «Century 21 Еврогруп». – Большинство москвичей предпочтут вернуться в конце лета в свой дом, который не будет превращен в помойку случайными жильцами».

Посему, как описывает Скоморовский, «как правило, собственники жилья предпочитают видеть в качестве нанимателя одинокую женщину или семейную пару без детей, предпочтительно славянской внешности, имеющих постоянную регистрацию в Москве или Московской и близлежащих областях. Однако в основном спросом краткосрочная аренда пользуется у другого контингента: тех, кто использует возможность подзаработать в столице в летний период, когда есть возможность снять жилье подешевле на короткий срок. Среди потенциальных нанимателей – представители разных национальностей. Потенциальными арендаторами также являются абитуриенты – молодые люди, не все из которых тихие интеллигентные «ботаники». Или студенты-заочники, сдающие сессию, или туристы». Кроме того, по словам Гасиловской, небольшой процент – это москвичи, которые планируют в своей квартире капитальный ремонт.

Тем не менее, по словам Юлии Гасиловской, у наймодателя выбор потенциального нанимателя на такой короткий срок невелик.

Как рассказала Оксана Каплина, есть определенные категории арендаторов, которым квартира нужна на непродолжительное время. Например, семья купила новостройку «в бетоне» или вторичную квартиру в «убитом» состоянии. В обоих случаях нужен серьезный ремонт, жить в квартире в этот период – когда будут перестилать полы, менять сантехнику и т. д. – невозможно. Съемная квартира на 3–4 месяца – оптимальный вариант, по ее мнению.

Варченко называет еще одну категорию: «Те, кто продал свою квартиру и снимает временно жилье, пока не найдет себе подходящий вариант в собственность». Таких арендаторов, по мнению эксперта, 10–15%. «Кстати, это грамотный ход – выгодно продать свою собственность до начала привычной летней стагнации, а летом спокойно искать себе квартиру, пока цены не начали снова ползти вверх, что традиционно случается по осени», – оценивает Варченко.

В хорошие руки

Основная проблема, по мнению Варченко, – как сдать свою квартиру на лето в хорошие руки. «Учитывая то, что основной сегмент спроса – это приезжие (их, по мнению Варченко, 60–70%), велики шансы в конце лета обнаружить в своей квартире гораздо большее число проживающих, нежели было оговорено ранее. Либо мебель будет сломана, соседи затоплены. Во избежание подобных сюрпризов риэлторы настоятельно советуют сдавать квартиру через них, обязательно заключив договор. «Чтобы можно было впоследствии через суд потребовать компенсацию возможного ущерба» – таков аргумент.

Но закавыка в том, что, по мнению Фабрицкой, «рынок краткосрочной аренды довольно специфичен и в основном эти услуги предоставляют небольшие компании, деятельность которых сосредоточена именно в данном сегменте. Агентства, предоставляющие квартиры внаем на длительный срок, заключают с собственником договор доверительного управления. Это обязывает фирму следить за состоянием квартиры. В случае кратковременной аренды следить за квартирой становится сложнее, вероятность нанесения ущерба значительно повышается. Чтобы эффективно вести данный бизнес, необходимо на нем специализироваться».

Возможно, именно из-за отсутствия должного количества агентств-специалистов в области краткосрочной аренды хозяева недвижимости вынуждены самостоятельно подыскивать жильцов в свои квартиры. По мнению Галины Киселевой, «сами хозяева квартир в данный момент делают лишь первые шаги в сторону цивилизованного рынка». И в итоге платятся за это сломанной мебелью, разбитой посудой (хорошо, если не залили соседей).

«Что касается агентств, – уточняет Оксана Каплина, – то они краткосрочную аренду не любят. Потому что здесь беготни столько же, а комиссионные выцарапать сложно. На дешевом рынке, как известно, платит снимающий – одну месячную плату. Если он арендует хотя бы на год, то эти деньги «размазываются» по 12 месяцам – и не так обидно. А если на 3–4 месяца, то сумма комиссионных кажется уже значительной». Тем не менее, по мнению Гасиловской, «аренда квартир на короткий срок равно интересна агентствам недвижимости, как и иные варианты».

Как рассказал Скоморовский, как арендаторы, так и арендодатели сталкиваются еще с такой проблемой, как досрочное прекращение договорных обязательств. Так, арендатор может не найти устраивающую его работу, или абитуриент досрочно завершает свой процесс поступления в вуз, поэтому необходимости в продолжении пребывания в столице нет. Иногда собственники жилья узнают об этом постфактум, когда подходит срок очередного платежа. В свою очередь, некоторые арендодатели имеют привычку вернуться в город с дачи из-за плохой погоды или просто потому, что «стало скучно».

Возможны и другого рода проблемы, связанные с краткосрочной летней арендой. Например, иногда хозяева квартир, желая сдать на лето свое жилье, могут попросту обмануть арендатора, рассчитывающего на более длительный срок аренды. «Сезонное предложение дешевле обычного, поэтому совершенно не факт, что хозяин скажет вам, что он сдает до сентября, – рассказывает Каплина. – Пообещает, что на несколько лет, даже подпишет договор, а в начале осени огорошит известием, что у него «изменились обстоятельства» – в этих вопросах граждане весьма изобретательны». И придется искать квартиру уже в «высокий сезон», когда цены выросли. «И комиссионные, которые вы заплатили в апреле-мае риэлтору, вам тоже никто не вернет», – говорит Каплина. Но, по ее словам, обычно такие хитрости видны опытному глазу: «Если в квартире есть вещи, используемые хозяевами в повседневной жизни, аренда временная. Сушится белье, еда в холодильнике – все это должно насторожить».

Цена удовольствия

По оценке Скоморовского, предлагаемое внаем на короткий срок жилье на 20–40% дешевле по сравнению с долгосрочной арендой. Гасиловская считает, что если квартира предлагается внаем на месяц-два, то цена может быть ниже максимально на 10%.

Комнаты сдаются по цене от 7000 руб. в месяц, 1-комнатные квартиры, а также 2-комнатные квартиры с одной закрытой комнатой – от 16 000 руб., 2-комнатные квартиры стоят от 23 000 руб. «Однако агентства, – по словам Скоморовского, – возьмут с нанимателей те же 80–100% от месячной арендной платы, что и в случае с долгосрочной арендой». Именно поэтому многие наймодатели стараются найти клиентов среди знакомых или знакомых знакомых, с одной стороны, чтобы не отдавать квартиру неизвестно кому, с другой – чтобы сэкономить на услугах агентств недвижимости.

«В предложении преобладают квартиры в спальных и отдаленных районах, на окраинах, это связано с тем, что большинство арендаторов – все-таки приехавшие на заработки люди, – говорит Варченко. – Средняя цена предложения – 20 000 руб. за 1-комнатную квартиру не в центре. В центре дороже – от 30 000 руб. в месяц. В основном это, конечно, квартиры среднего класса, без евроремонта, в обычных панельных домах. Хотя попадаются и хорошие варианты в центре, но они уже дороже – 50 000–100 000 руб.». Что касается поведения цен, то, по словам Гасиловской, «динамика соответствует динамике долгосрочного найма».

Как сдать

«Сдают сезонные квартиры по-всякому – рассказала Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор», – и через агентства, и через знакомых. Особых капризов по поводу того, кому сдавать, у этих арендодателей нет – тут сильная конкуренция. Желающих снять жилье на таких условиях немного».

«Конечно, собственники квартир, сдающие свою недвижимость на краткосрочный период, стараются найти арендаторов среди своих знакомых и начинают поиск загодя, – отмечает Скоморовский. – Однако такой способ далеко не всегда приносит результат. По этой причине чем ближе начало дачного периода, тем большее количество арендодателей обращается в агентства, специализирующиеся на сдаче жилья в аренду, у которых есть постоянный поток клиентов на бюджетное жилье».

«Конечно, у многих могут объявиться дальние родственники и просто знакомые из других городов, которым может понадобиться их квартира на лето, – считает Вадим Варченко, – и тогда они предпочтут сдать ее «своим», во всех других случаях сдают через агента».

«Риски снижает корректно составленный договор найма», – настаивает Гасиловская. Киселева подтверждает: «Обязательно нужно заключать договор с владельцами квартиры или лицами, действующими от их имени (родственники или риэлторские агентства, действующие на основании доверенности) на основании необходимых правоустанавливающих документов».

«Договор краткосрочной аренды отличается некоторыми нюансами, но основные моменты (предмет договора, права и обязанности сторон) остаются такими же, и обычный договор можно использовать как шаблон, – продолжает Киселева. – Так же, как и при смене долгосрочных жильцов, хозяева квартиры должны поменять личинки замков: стоит это недорого, а новые жильцы будут уверены в неприкосновенности своего имущества». Точно так же хозяин квартиры вполне справедливо и «законно» берет с заселяющихся квартирантов залоговую сумму, из которой покрывает возможные убытки в случае порчи имущества. И так же, как и при долгосрочной аренде, ни при каких условиях хозяин квартиры не имеет права требовать у квартирантов в залог паспорт. «Я бы не рекомендовала отдавать свой паспорт кому бы то ни было, тем более в Москве, где он может понадобиться в любой момент», – говорит эксперт.

Что касается уплаты налогов, то платить придется лишь в том случае, если составленный в агентстве договор понесут в налоговую инспекцию, – рассказала Каплина. – А понесут этот договор в налоговую только считанные единицы – в основном те, кому не спрятаться, например владельцы дорогих квартир, которые сдаются вбелую. К владельцам облезлых панелек на окраине, которые сдали только на лето, это никакого отношения не имеет – они скорее всего не будут ничего регистрировать и платить налоги», – подытоживает она.