На асфальте: Рынок притормаживает

Холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» планирует строительство квартала комфорт-класса «Сити-4» вблизи ст. м. «Академическая» (около 500 кв. м жилья). В случае правильного позиционирования на рынке комплекс сможет перетянуть на себя часть спроса с крупных территорий, готовящихся к выходу на рынок в 2009–2010 гг. в северной части города.

Операторы петербургского рынка традиционно оглядываются на Москву. Разница в менталитете находит адекватное воплощение и в рыночной ситуации: колебания цен в Петербурге более сдержанны, и главное – аналитики всегда готовы подобрать для них благопристойное объяснение.

В феврале – марте цены выросли на 20–25%, основная причина роста – удовлетворение отложенного спроса. Теперь главный вопрос формулируется примерно так: с возникшего «плато» цены пойдут вверх или вниз? Особое внимание аналитики уделяют предстоящему запуску продаж в «миллионниках» (огромных кварталах комплексной застройки), переориентации части спроса на пригород и выравниванию положения дел в ипотеке. Но даже при реализации наиболее благоприятного сценария кризис перепроизводства неизбежен – просто он случится позже.

Критическая недоступность

По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, и в Москве, и в Петербурге ключевым параметром для рынка жилья становится транспортная доступность. «Если эта проблема не будет решена, – говорит он, – жилье не то чтобы перестанут покупать, но интерес к нему неизбежно снизится». По мнению Апрелева, пока инвестиционная привлекательность вложений в жилье сохраняется: «Жилье по-прежнему один из самых мотивированных рынков с точки зрения вложения средств. В том числе и для защиты от инфляции. Доходность невелика – 4–6%, но надо учитывать рост стоимости – 15–20% в год. На круг получается не менее 20% годовых. Ни один инструмент, ни один депозит не дает сегодня такой доходности».

Логику рассуждений Константина Апрелева разделяют многие аналитики. И у всех получается, что именно фактор неуклонного роста цен сегодня поддерживает преобладание спроса над предложением. Если цены «встанут», инвесторы начнут выводить деньги с рынка. Хотя психологическая оправданность такого шага маловероятна. «В чем кроется основная угроза для рынка? – рассуждает Апрелев. – Говорят: вот сейчас все инвестиционные квартиры разом как выйдут на рынок – он и обвалится. А с чего они вдруг все выйдут-то?»

Руководитель группы компаний «Бекар» Александр Шарапов отмечает, что сегодня продажи в Петербурге «идут далеко не теми темпами, что месяц-два назад». По его мнению, в Петербурге тоже застой. «Москва вошла в эту ситуацию несколько раньше. Но и в Петербурге продажи сократились в разы. Думаю, по результатам июня мы уже это увидим».

Весеннее падение спроса – дело обычное и наблюдаемое не первый год. Можно ли считать спад-2008 «технической коррекцией»?

«Наступило лето, – говорит Шарапов. – Люди устали гнаться за ценами, решили съездить в отпуск, пока все утрясется. Но это справедливо лишь отчасти. Потому что за I квартал строительные материалы процентов на 30–40 уже подорожали. И предпосылок к тому, что цены начнут падать, пока не видно».

По данным аналитиков агентства «Итака», сегодняшнее состояние рынка недвижимости можно охарактеризовать как стабильное. Уровень спроса – ниже среднего показателя на 26% (вторичка) и 20% (первичный рынок) соответственно. Впрочем, говорит ведущий маркетолог «Итаки» Яна Долотова, «здесь явно ощутимо влияние сезонной составляющей: с мая по июль на рынке жилой недвижимости традиционно наблюдается спад активности».

Пик спроса, отмечает «Итака», в первом полугодии 2008 г. сместился с апреля – мая на февраль – март: «Это явилось следствием предстоящих выборов, а также прогрессирующих слухов о грядущем дефолте». Информационная атака активизировала потенциальных покупателей и инвесторов, считают в «Итаке». Инвестиционная составляющая, по мнению аналитиков, хорошо просматривается в структуре спроса на первичном рынке: доля спроса на студии и 1-комнатные квартиры в I квартале достигала 70%.

По мнению Александра Шарапова, лето пройдет спокойно: «Не будет всплеска, но в сентябре – октябре процентов 15–20 рынок еще добавит».

По мнению генерального директора АН «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, падение спроса очевидно, но насыщение рынка в ближайшие год-два пока остается под вопросом.

В 2008 г., отмечают маркетологи «Петербургской недвижимости», в сегменте жилья массового спроса наибольший ввод планируется в тех же районах, которые 2–3 года назад лидировали по количеству свободных участков под застройку (Приморский и Калининский). Безусловный лидер 2007 г. по объему предложения – Приморский район – сохранит лидирующее положение.

Калининский район стал популярен после возобновления движения на участке метро от ст. м. «Площадь мужества» до «Лесной» и в последние годы активно застраивается. В 2008 г. здесь сдается несколько проектов: «Новое созвездие», «Живой ручей»...

В Московском районе, по данным за прошлый год, в продаже находилось 650 000 кв. м жилья (2-е место после Приморского района), или 13% от всего продаваемого жилья на первичном рынке, в Выборгском — 620 000 кв. м (12,5%). Здесь работают крупнейшие девелоперские фирмы: «Строймонтаж», «ЛЭК», Setl City, Городская домостроительная компания, «Трест-36», СК «Элис». Большая часть реализуемых объектов – кирпично-монолитное строительство. Панельных домов немного, одна из причин – ограниченные мощности домостроительных комбинатов.

Ключом для увеличения сбыта подавляющее большинство застройщиков называет ипотеку.

Замкнутый круг или кризис?

Генеральный директор компании «Нира-Фондс» Владимир Марков затрудняется провести границу между «доступным» и «недоступным» жильем. «Определять «уровень доступности» необходимо с учетом доходов населения, возможностей финансирования и средних цен на типовое жилье, – полагает Марков. – Может ли человек со средним доходом приобрести сегодня квартиру, которая соответствовала бы его представлениям о качественном жилье?»

Аналитики «Нира-Фондс» рассчитали, сколько в месяц должна зарабатывать семья, чтобы такая покупка состоялась. Основные условия: срок кредитования – 25 лет, минимальный первоначальный взнос – 10%, ставка по кредиту – 11%.

Результаты исследования показывают, что большинство населения со средними и низкими доходами (до 40 000 руб.), на которых и должно быть рассчитано массовое жилье, просто не в состоянии его приобрести, поскольку на выплаты по кредиту будет уходить до 80% общего дохода. Граждане с более высокими заработками – 25 000–30 000 руб. на человека (50 000–60 000 на семью) – могут приобрести в кредит 1-комнатную квартиру в экономклассе стоимостью около 3 млн руб. Но даже для представителей «верхней части среднего класса» (с доходом 90 000–100 000 руб. на семью) доступно жилье лишь экономкласса, что не соответствует их социальному статусу.

Уменьшить ежемесячные выплаты можно в двух случаях: при снижении стоимости жилья или процентной ставки по кредиту. Как отмечают аналитики «Нира-Фондс», в цену квартиры входят и стоимость земли, и услуги подрядчиков (субподрядчиков), и стоимость стройматериалов. Видя высокую конечную стоимость жилья, генподрядчики, субподрядчики, поставщики материалов резко повышают цены на свои услуги. Продолжается рост себестоимости строительства (надо делиться!). Получается замкнутый круг.

Для формирования сегмента жилья с ценой, доступной для представителей среднего класса, необходимо корректировать себестоимость строительства. Это долгий и болезненный процесс, невозможный без кризиса на рынке реализации жилья.

Мировая практика показывает, что только рыночными механизмами решить проблему снижения стоимости строительства и появления доступного жилья нельзя.

Снижение процентной ставки по кредиту также пока не представляется возможным, особенно на фоне кризиса, проходящего на рынке кредитования недвижимости. Массовое использование механизма ипотечного кредитования начинается при 5–6% годовых. Однако выход на рынок жилья широких слоев населения приводит к массовым спекуляциям, как следствие – к повышению цен (свежий пример – Латвия).

Чтобы решить социальные задачи, государство может строить жилье под специальные программы, с целевым выделением земли, при фиксации цены продаж и со снижением ставки НДС (в стоимости квартиры 15–25% составляет земля, 25% – НДС).

Очевидно, что цены на квартиры высокого и бизнес-класса должны оставаться рыночными. А вот при госзаказе на строительство недорогого жилья необходимо государственное регулирование реализации построенных квартир, чтобы исключить спекуляции. Например, продавать квартиры в муниципальных новостройках только тем, кто впервые приобретает жилье (контроль через Росрегистрацию); если человек в течение 3–4 лет продает муниципальное жилье, то он платит высокий налог (это стимулирует покупку для проживания, а не для перепродажи).

Необходимо, уверены маркетологи, создать максимально простой и прозрачный механизм контроля. Под доступное жилье государство должно предоставлять территории с развитой инженерной инфраструктурой, чтобы строительные компании могли быстро реагировать на рост спроса со стороны населения. С учетом российской специфики очевидно, что рыночными методами построить доступное жилье для широких слоев населения невозможно. Увеличение объемов строительства может и не привести к плавному снижению цен (пример Ирландии: одно время там наблюдались высокие темпы строительства, но 40% продаж квартир на первичном рынке проходило через спекулянтов-инвесторов, и уменьшение цен началось только после кризиса).

Высотный форс-мажор

Активность петербургских застройщиков в последние месяцы сдерживается вновь возникающими рисками. В том числе – соответствием объектов характеру и основным параметрам исторической застройки.

В июне власти Петербурга заявили о намерениях заставить застройщиков понизить высоту двух комплексов, исказивших панораму стрелки Васильевского острова. Пикантность ситуации состоит в том, что построены они – Товарно-фондовая биржа (26-я линия В. О.) и жилой комплекс «Финансист» (27-я линия В. О.), – как уверяют строители, со всеми необходимыми согласованиями. Удивительна и быстрота реакции: буквально через 10 дней после публикации на сайте «Фонтанка» ужасающего фотоснимка (с Троицкого моста и с большим приближением) губернатор дала поручение градсовету «разобраться, как такое случилось, и высказать свое отношение к этому проекту». (Если снимать с этой точки обычной камерой, то вид не столь кошмарный, а вот с Английской набережной действительно на это лучше не смотреть.)

Присутствие на совете вице-губернатора Александра Вахмистрова и его реплика, что «юридическая сторона дела – тема специального служебного расследования», дали понять, что Смольный на этот раз настроен решительно. Совсем не так, как в случае с 389-метровым «Охта-центром»: «А вдруг это шедевр?» Этот проект на градсовете обходили молчанием, будто его не затрагивает высотный регламент.

Совет решил рекомендовать застройщикам понизить высотные отметки на два этажа. Потом главный архитектор города Александр Викторов пояснял, что прежде всего эксперты должны провести тщательные обмеры зданий, дабы обнаружить, нет ли где отступлений от согласованной документации (к примеру, завышенной высоты этажа), тогда разговаривать с застройщиками будет проще.

Инвестором строительства Товарно-сырьевой биржи выступила компания МФТЦ – аффилированная структура холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». Глава холдинга Вячеслав Заренков комментирует: «Я горжусь, что участвую в этом проекте – выполняю распоряжение правительства Петербурга, причем – по просьбе экс-премьер-министра Виктора Зубкова – мы сдаем объект на два месяца раньше срока. Я законопослушный застройщик, у нас нет ни одного нарушения. Так же законопослушно мы разберем столько этажей, сколько потребуют. Только дайте нам соответствующее постановление, где будет прописана вся схема, в том числе за чей счет будут производиться работы и каков механизм компенсаций». По словам Заренкова, разборка двух этажей обойдется примерно в 2 млн евро. В строительство комплекса вложено 54 млн евро.

Перед членами совета по культурному наследию губернатор Валентина Матвиенко выступила резко: «Мы не отступимся от своих намерений, и, если застройщики обратятся в суд, мы готовы отстаивать свою позицию». По словам Матвиенко, изучение документации и проведенные обмеры готовых построек выявили серьезные расхождения. По согласованному проекту здание биржи должно иметь отметку 54,7 м, а в итоге получилось 67 м. По комплексу «Финансист»: экспертиза допустила высоту не более 60 м, сейчас – около 70.

Александр Викторов продемонстрировал членам совета возможности компьютерной программы, которая есть на вооружении в КГА. С ее помощью можно быстро и точно «определить зоны видимости того ли иного высотного объекта в любой точке города». «Видите, какие технические возможности у нас есть! Так что все попытки выставить власть какими-то идиотами и разрушителями несостоятельны!» – убеждена губернатор. Матвиенко заверила, что без разборки лишних этажей разрешения на ввод в эксплуатацию этих зданий не будут выданы.

Дело не в том, как разрешится конфликт с панорамой и будет ли урезан 400-метровый газпромовский уродец. Для инвесторов важнее, что власть считает возможным пересматривать заключенные и подписанные соглашения.

Недавно городская комиссия по строительству рассмотрела 15 вопросов, связанных со сложностями при строительстве домов и их последующей эксплуатацией. По некоторым адресам принято решение о нецелесообразности дальнейшей реализации проектов.

На комиссии повторно рассматривается участок на пр-те Юрия Гагарина (восточнее д. 18, корп. 4, лит. А). Компания «Арго-Инвест» провела на площадке подготовительные работы, получила порубочный билет и вырубила деревья, передала в экспертизу проектно-сметную документацию. Дальше дело не пошло – граждане протестуют против проекта. По словам первого заместителя председателя комитета по строительству Николая Крутова, основания для продления сроков нет: «Надо было активнее работать с жителями».

На соседнем участке (застройщик – ООО «Гранд») строительство не начато, забор не установлен, проект готов на треть. Местные жители добились через суд отмены постановления правительства. Застройщик отстаивает свои интересы в Верховном суде. Решили дождаться его вердикта. Досталось и ЗАО «Фирма «Петротрест» – за содержание площадок на Крестовском острове. Застройщика неоднократно штрафовали. Строители обещали все исправить.

Решение комиссии об изъятии участков у нерадивых застройщиков, наверное, правильное. Однако велика вероятность, что эти объекты скоро попадут на рассмотрение другой комиссии – по делам обманутых дольщиков.