Точка зрения: C низким порогом входа

Одна из главных проблем вложений в недвижимость – это высокий порог входа на рынок. В большинстве случаев инвестор не может купить 1% квартиры, как это происходит с акциями компаний на фондовых рынках. Вторая проблема – вкладывая большие средства в один объект, инвестор не распределяет риски.

Одно из решений – работа на рынках недвижимости, находящихся на начальной стадии развития с относительно дешевыми ценами на объекты. Другое решение – рынки с развитым или развивающимся финансированием недвижимости. Сейчас даже сложно сказать, кто инвестирует в недвижимость, не используя кредитование. Банки, инвестиционные фонды и частные инвесторы широко используют кредитование с целью увеличения доходности от вложенных средств и для инвестирования в гораздо большее количество объектов. Для частных инвесторов использование кредитования дает такие же преимущества. Для многих это единственный способ войти на рынок инвестиционной недвижимости.

Идеальной стратегией для инвестора будет совмещение этих двух факторов: рынки с низкими ценами на недвижимость и возможность финансирования. Если на рынке с низким порогом входа существует финансирование, то инвестор может приобрести объект, вложив 10–30% от стоимости недвижимости, и войти на рынок даже с 15 000 евро.

Рынки стран Восточной Европы остаются наиболее привлекательными с обеих точек зрения.

На определенных рынках Восточной Европы кредитование развито на достойном уровне. Инвестор может купить объект, вложив только 10% от стоимости недвижимости, а при использовании некоторых схем – не вкладывая денег вообще. При использовании финансового плеча инвестору достаточно, если рынок недвижимости растет на 5–10% в год. Доходность на вложенные средства в этом случае может составить 100% в год. При инвестировании 100% капитала если рынок вырастет на 30%, то доходность на вложенные средства будет равна росту рынка, т. е. 30%.

Эффект финансового плеча давно используется на рынках ценных бумаг с помощью разнообразных деривативов.

Вариант 1

В 2006 г. один из инвесторов попросил разработать инвестиционную стратегию на вложение 250 000 евро в недвижимость на 2–3 года. Мой клиент мог приобрести за эти деньги одну квартиру на быстро растущем рынке и заработать в лучшем случае 20–30% в год. Предложенная мною стратегия предполагала вкладывать деньги на более стабильных рынках с ростом в районе 10–15% в год, но с использованием финансирования. В разработанной стратегии применялись те же принципы, что и в стратегиях хедж-фондов, ориентированных на недвижимость.

Одна квартира была куплена в Праге в еще строящемся доме с первым взносом 20% (40 000 евро). Общая цена этой квартиры – 200 000 евро. Оставшиеся 80% предполагалось внести только через два года с помощью кредита и сразу выставить на продажу. Условия кредита – 6% на срок до 25 лет и с возможностью платить только процентную ставку первые три года.

Три квартиры были куплены в Польше в индустриальном регионе, где строилась новая фабрика по пошиву одежды. Новое производство предполагало создание 5000 новых рабочих мест. Покупка осуществлялась в строящемся доме. Первый взнос – 15% (18 750 евро) за каждую квартиру стоимостью по 125 000 евро. Девелопер давал право продать контракт (очередь) в любой момент. Постройка дома должна была занять 1,5 года. Наша стратегия предполагала продажу контракта перед последним этапом строительства. Это максимизирует доходность инвестиции, и инвестор избегает оплаты оставшихся 85% от стоимости квартиры с помощью кредита. В случае если контракт не успеют продать до завершения строительства, то предполагалось взять кредит в банке. Условия кредита – 5% на срок до 20 лет и с возможностью платить только процентную ставку первые два года.

Еще три квартиры были куплены в Варшаве в строящемся доме. Первый взнос – 25% (45 000 евро). Цена одной квартиры – 180 000 евро. Завершение проекта – через два года. Оставшиеся 75% предполагалось внести только через два года с помощью кредита и сразу выставить на продажу. Условия кредита – 5,5% на срок до 20 лет и с возможностью платить только процентную ставку первые два года.

Остаток денег (18 750 евро) был оставлен на оплату расходов по кредитам, адвокатов, налогов на покупку недвижимости и т. д.

Таким образом, инвестором был куплен портфель недвижимости из семи квартир на сумму 1,115 млн евро при общем объеме инвестиций в 250 000 евро.

Кризис ликвидности в 2007 г. сыграл свою роль в доходности данного проекта из-за повышения процентной ставки, но стратегия предполагала брать кредиты не более чем на два месяца, пока квартиры продавались на рынке. Кстати, кризис ликвидности не сильно затронул банковскую систему Восточной Европы.

Итог. Квартира в Праге была продана за 225 000 евро. Рынок новостроек рос на 10–15% в год. Контракты на три квартиры в польском индустриальном районе были проданы на последнем этапе строительства за 170 000 евро каждая. Рынок в этом регионе кратковременно рос на 20–30% в год из-за новых рабочих мест. Три квартиры в Варшаве были проданы по 235 000 евро после окончания строительства. Рынок Варшавы рос на 15–20% в год.

Общий портфель был продан за 1,440 млн евро. Прибыль до налогов и небольших расходов (большая часть расходов была покрыта из остатка инвестиционных средств) составила 325 000 евро на вложенные 250 000.

Следует учесть, что рынки Польши и Чехии можно считать относительно дорогими по сравнению с другими странами. Основной объем инвестиционной недвижимости находится в крупных городах. Квартиры в новостройках стоят в районе 150 000–200 000 евро, в свою очередь, кредитование позволяет приобрести недвижимость, инвестируя 15 000–20 000 евро.

Вариант 2

Еще один пример, когда рынок можно назвать с низким порогом входа, – на рынке существует право перепродажи контракта на недвижимость в процессе строительства. Скажем, квартира в строящемся доме стоит 200 000 евро. Первый взнос составляет 20%. Инвестор, оплатив первый взнос в размере 40 000 евро, становится собственником этой квартиры. Остаток в размере 160 000 евро инвестор обязан доплатить по окончании строительства через два года с помощью кредита или собственных средств.

Строительство займет два года. Предположим, что рынок рос консервативно на 10% в год в течение двух лет. По окончании строительства квартира, купленная инвестором, стоит 242 000 евро, но инвестор внес только первые 40 000. В этом случае инвестор продает контракт на недвижимость (очередь) перед самым последним этапом строительства. Прибыль с квартиры составила примерно 20% за два года, но прибыль на инвестицию – более 100%.

Удобство кредита

Условия кредитования в европейских странах благоприятные. Первый взнос – 10–30% от стоимости недвижимости. Процентная ставка – 5–7% в год. Срок кредита – до 50 лет и с возможностью выплачивать поначалу только процентную ставку. Так же погашать кредит можно в любой момент и во многих развивающихся странах без штрафных санкций.

Например, в 2004 г. в Варшаве мои клиенты покупали 10 квартир для инвестиций в строящемся здании. Первоначальный взнос составил 30% от стоимости покупки квартир. В обязанность клиентов

по договору входило оплатить оставшиеся 70% по окончании строительства в 2006 г.

Клиенты планировали финансировать оставшиеся 70%, взяв кредит в местном банке под 5,5% годовых на 25 лет и с возможностью платить первые два года только процентную ставку. На конечном этапе строительства возникла проблема с кредитованием: процент кредита от стоимости недвижимости определяется для каждого покупателя на индивидуальной основе и заранее гарантировать что-либо нельзя. В 2006 г. банк рассмотрел документы и принял решение выдать только 50% вместо предполагавшихся 70% от стоимости недвижимости. Решение было принято на основе документов по легальным доходам клиентов.

Стратегия моих клиентов на этот проект была кратковременная (флипинг) и предполагала продажу недвижимости сразу после окончания строительства в 2006 г. Нам удалось получить недостающие 20% с помощью мезонинного финансирования от другого банка под 10% годовых на два года и с правом погашения в любой момент.

Все 10 квартир были проданы за пару месяцев после окончания строительства. За два года все квартиры в этой новостройке дорожали в среднем на 20% в год. Так как мои клиенты использовали финансовое плечо, возврат на инвестицию составил около 50% годовых после всех расходов.

Используя аренду

В середине 2006 г. мои клиенты приобрели небольшой строящийся проект из 15 квартир в Барселоне.

Проект был выбран продуманно, так как в Испании рынок перенасыщен недвижимостью. Главным фактором роста цен в данном проекте было то, что он в 20 минутах езды от моря и в то же время близко к центру города. Разработанная стратегия предполагала сдачу всех квартир в аренду на год и впоследствии продажу всех квартир. Местоположение уменьшало риски. Если проект не будет приносить достаточного дохода от сдачи туристам, то предполагалось сдать квартиры местному населению или компаниям.

Инвесторы вложили только 10% от стоимости квартир, а остаток в 90% был оплачен с помощью ипотеки. В середине 2007 г. весь проект был сдан одной компании, арендующей жилье для своих работников. Это менее рискованно, чем сдавать туристам понедельно, кроме того, компания гарантировала ренту сроком на год.

Доход от ренты был примерно равен выплатам по кредиту. В данной стратегии доход от аренды не был главным. Большая часть прибыли приходилась на разницу в цене при продаже. В 2008 г. испанский рынок недвижимости рухнул на 30% из-за переизбытка недвижимости на побережье, рассчитанной на туристов.

Данный проект вырос в цене за два года на 25% даже на падающем рынке, так как вызвал хороший спрос со стороны местного населения и компаний из-за близости к центру города. Проект был продан компании, которая арендовала все здание изначально. Доход на здание составил 25% за два года, но так как инвесторы использовали финансовое плечо, то доход на инвестиции был около 200% после всех расходов.

Данный пример демонстрирует, что правильно выбранный проект может принести хорошую прибыль даже на падающем рынке.

Деньги с неба

Я упомянул о стратегии, когда инвестор покупает недвижимость, не вкладывая своих собственных средств, и хотел бы привести еще один пример, так как в данный момент, возможно, по аналогичной схеме будет доступна сделка через одного девелопера на Кипре.

Данная схема не нова. К примеру, на рынке Англии инвесторы успешно использовали такую возможность и выстраивали многомиллионные портфели недвижимости. Нужно помнить, что в процессе покупки инвестору понадобятся определенные средства для оплаты услуг юристов и брокеров, но по окончании сделки он получит все вложенные средства обратно и в некоторых случаях даже будет в прибыли сразу после покупки недвижимости.

Я понимаю, что купить квартиру с нулем собственных средств и еще сразу получить несколько тысяч в придачу вроде бы звучит как «МММ». Главный риск этой схемы заключается в том, что инвестор не сможет сдать в аренду недвижимость по цене, равной выплатам по кредиту плюс расходы на содержание.

Тем не менее здесь нет никакой магии, вот два главных условия схемы инвестирования: кредит выдается на основе оценки недвижимости, а не на основе цены, заплаченной за недвижимость; скидка от рыночной стоимости недвижимости – 15–20%.

Обычно такие объекты приобретаются в новых достроенных или достраивающихся домах напрямую у девелопера. Такие скидки и схемы практически всегда можно получить только через компании, занимающиеся организацией данной схемы. Почему девелопер предоставляет такую скидку компании? Он хочет продать остаток квартир быстро, так как объект уже достроен и осталось 5–10 непроданных квартир. Компания, организующая эту схему, может продать остаток квартир в течение нескольких часов. У компании-консультанта всегда есть в запасе пара тысяч зарегистрированных инвесторов, жаждущих купить, используя эту схему. Все инвесторы оповещаются одновременно о возможности новой сделки через интернет. Возможны такие случаи, когда девелопер может построить объект в районе, где изначально был большой спрос на покупку недвижимости, но за время строительства рынок изменился в пользу спроса на аренду квартир. В данной ситуации у девелопера не остается выбора, кроме как использовать такие компании и продать все или большую часть квартир инвесторам.

Предположим, что рыночная стоимость квартиры – 100 000 евро. Девелопер предоставляет скидку в 15% от рыночной стоимости. Компания-организатор через брокеров одновременно организует ипотеку и рефинансирование квартиры для инвестора. Первый взнос составляет 10% от рыночной стоимости квартиры, но так как девелопер предоставил 15%-ную скидку, то первый взнос не вносится банку, а, напротив, банк еще возвращает разницу в 5%. (15% скидка – 10% первый взнос).

Всерьез и надолго

Другие рынки с низким порогом входа, такие как Болгария, Черногория, Румыния, Албания, имеют, в свою очередь, огромные перспективы с точки зрения долговременной стратегии. На таких рынках недвижимость уже приносит более 20% прибыли, но главное еще впереди. Один из важнейших факторов, вызывающих рост недвижимости, – это появление и развитие ипотеки. Что интересно, практически все развивающиеся рынки недвижимости в Европе проходят одинаковые этапы развития, поэтому в той или иной мере предсказуемы. На таких рынках ипотека находится в первоначальной стадии развития, к примеру, на рынке Черногории произойдет скачок цен, когда ипотека будет доступна на уровне других европейских стран не только для местного населения, но и, что самое главное, для иностранных покупателей. Это уже происходило на примере Польши, Чехии, Прибалтики и т. д. Эти страны если уже не являются членами ЕС, то, как Черногория, ведут переговоры о вступлении. ЕС открывает страну для международных инвестиций, дает ей общеевропейскую ставку рефинансирования в 5–6% и поток денег для помощи экономике. Мы можем наблюдать, что крупные международные банки уже входят на рынки этих стран. Hypo – крупнейший банк, занимающийся кредитованием недвижимости в Европе, – вышел на рынок Черногории. Я думаю, именно этот банк предложит ипотеку в Черногории в скором будущем. Для инвестора наилучшей стратегией на таких рынках будет приобрести недвижимость, сдавать ее в аренду и занять выжидающую позицию.