Анатомия здания: «Охотник». Гостиница в составе МФК

Смена содержимого

Целью проекта, реализация которого началась в феврале 2007 г., являлось повышение доходности объекта коммерческой недвижимости общей площадью более 7000 кв. м. Из них 4000 кв. м используется под бизнес-центр класса В и 3000 кв. м – под гостиницу. Ради повышения доходности следовало максимально использовать потенциал места, повысить эффективность управления, снизить рыночные риски за счет диверсификации бизнеса.

Реконструкция гостиницы завершилась в феврале 2008 г., а работы в бизнес-центре планируется закончить осенью этого года. Инвестором проекта выступил Росохотрыболовсоюз – собственник здания. Разработку концепции реконструкции, консалтинговое сопровождение, запуск отеля, дальнейшее управление гостиницей осуществляет УК Avant Group.

Был восстановлен фасад здания; после реконструкции подвальные помещения перестали быть техническими, в них сейчас размещаются ресторан отеля, прачечная и административные помещения; номерной фонд увеличен с 84 номеров до 104; заменена система вентиляции, аналоговую АТС сменила современная цифровая; проведен интернет; заменена пожарная сигнализация, а также водопровод и канализация; установлены новые лифты.

При зонировании помещений основную сложность представляло то, что здание существует и расширение его невозможно. Необходимо было дополнить объект современной инфраструктурой, которая до реконструкции в гостинице отсутствовала. Но размещение объектов инфраструктуры на этажах привело бы к уменьшению номерного фонда. Поэтому и разместили ресторан и прачечную в не использовавшихся до этого подвальных помещениях.

В соответствии с существующими стандартами был организован также VIP-этаж. Это 8-й, самый верхний этаж, на котором расположены только номера повышенной комфортности различных категорий: полулюкс, люкс, президентский.

Расположение и доступность

Гостиница «Охотник» находится на севере Москвы, на Головинском шоссе. Ближайшая станция метро – «Водный стадион» – в 2 минутах пешком. Дорога от аэропорта «Шереметьево-2» занимает немногим больше получаса, от аэропортов «Домодедово» и «Внуково» – 50 минут (если без пробок). Путь до центра Москвы – 30–35 минут, а до выставочного комплекса «Крокус Экспо» 20 минут на маршрутке (ее обещают пустить, когда заработает бизнес-центр).

По мнению экспертов, к ограничениям местоположения относятся удаленность от центра и соседство с промзоной. Преимущества – близость станции метро и транспортных развязок. А также хорошая визуальная доступность.

Что в номерах

«Охотник» позиционируется на рынке как бизнес-отель категории «3 звезды». Площадь гостиницы – 3000 кв. м. На восьми этажах отеля 104 номера, из них 95 стандартных, пять категории полулюкс, три люкса и один категории президентский.

Стандартный – это 1-комнатный номер общей площадью 15 кв. м, рассчитанный на одно- и двухместное расселение. В номере две односпальные кровати либо одна двуспальная кровать, письменный стол, телефон, телевизор, спутниковое телевидение, беспроводное интернет-соединение (WiFi), мини-бар. В ванной комнате душ, фен, набор гигиенических принадлежностей. Возможна аренда халата и приобретение одноразовых тапочек. Есть номера для некурящих.

1-комнатный же полулюкс (15 кв. м) также предусматривает одно- и двухместное расселение. Различия номеров повышенной комфортности обусловлены техническими возможностями реконструкции. По сравнению со стандартным номером полулюкс оснащен дополнительным оборудованием. Две полутораспальные кровати либо одна кровать «кингсайз», письменный стол, телефон, телеприемник, спутниковое телевидение, WiFi, мини-бар, индивидуальный электронный сейф, DVD-система. В ванной комнате душевая кабина, фен, расширенный набор гигиенических принадлежностей, два комплекта халатов и тапочек.

Люксы – 1-комнатные номера общей площадью 30–33 кв. м, как и другие номера, рассчитаны на одно- и двухместное расселение. Номера люкс отличаются друг от друга планировкой, конфигурацией ванной комнаты. В номере одна кровать «кингсайз», к обстановке полулюкса добавляются обеденный стол в комнате и биде в ванной комнате. Возможна установка дополнительного места для ребенка до 12 лет.

Президентский – это 3-комнатный номер общей площадью 78 кв. м, состоящий из спальни, кабинета, гостиной-переговорной, гардеробной, ванной комнаты и гостевого санузла. В спальной кровать, гардеробная, гостевая зона с мягкой мебелью, DVD-система, мини-бар, телеприемник. В ванной комнате ванна-джакузи, биде, фен и т. д. вплоть до тапочек. В кабинете стол и кресла. Переговорная комната укомплектована большим столом, диваном, журнальным столиком. Из оборудования – DVD, ТВ, музыкальный центр, WiFi, мини-бар.

В оснащение номеров вложено 26 млн руб. Стандартные номера обставлялись мебелью российского производства, полулюкс – производства Италии, люкс и президентский – Италии и Испании.

В управлении маркетинга инвестиционного департамента банка «Российский кредит» отметили, что согласно заявлению управляющей компании основные затраты пришлись на замену инженерных сетей и оборудование номерного фонда, что позволит в будущем уменьшить количество технических аварийных рисков.

Услуги и сервис

Постояльцы гостиницы могут воспользоваться дополнительными услугами, такими как:

– охраняемая парковка;

– 24-часовое обслуживание в номерах;

– камера хранения;

– депозитарные ячейки;

– беспроводной интернет WiFi;

– междугородняя, международная связь;

– вызов такси;

– обмен валюты – банкомат;

– ксерокопирование, отправка/доставка в номер факсов;

– прачечная;

– услуги по проведению семинаров, тренингов.

В службе приема гостиницы «Охотник» есть возможность отправки и получения электронной и факсимильной корреспонденции. Имеется комната для переговоров на 10 посадочных мест.

Уборка помещений гостиницы осуществляется штатными сотрудниками по принятым в УК технологиям с применением современных профессиональных химикатов и инвентаря. Эксплуатация здания отдана профессиональной эксплуатационной компании, а техобслуживание (замена лампочек, мелкий ремонт и т. д.) осуществляется силами гостиничных техников. Есть штатная охрана.

По итогам трех месяцев работы отеля получены следующие результаты: стабильная среднемесячная загрузка составила 70–75%. В период выставок – до 98–100%, а в праздничные дни – 30–50%.

Внедренная система управления объектом позволила уменьшить в структуре расходов затратную часть на обслуживание номерного фонда на 15%. В итоге реализации проекта стоимость гостиничного номера увеличена более чем в 4,5 раза по сравнению с тем, что было до реконструкции.

Взгляд со стороны

Андрей Бушин, гендиректор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», считает интересной идею на одной площадке создать бизнес-центр и отель: «Такое совмещение будет востребовано в том числе компаниями, у которых есть необходимость международного или междугородного сотрудничества». Он считает, что гостиница «Охотник» соответствует заявленной классности, несмотря на свое местоположение. Головинское шоссе нельзя отнести к туристическому направлению, поэтому объект позиционируется как бизнес-отель, и звездность в общепринятом смысле здесь не является первостепенной. «Для бизнес-отелей в большей степени принципиальны интернет-телефония и другие услуги связи, наличие конференц-залов или переговорных комнат, т. е возможность предоставления условий для работы», – уточняет Бушин.

Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group, отмечает, что гостиница удобна для бизнес-туристов, так как расположена в непосредственной близости от выставочной площадки «Крокус Экспо» и рядом с метро. С коллегой согласен Михаил Фельдман, директор по развитию Azimut Hotels Company.

Что касается номеров, то, по мнению Романа Сокова, в «Охотнике» они меньшей площади, чем предусматривают те или иные нормы. К примеру, люкс в «Охотнике» имеет площадь 30–33 кв. м, тогда как по стандартам Ростуризма должен быть не менее 35 кв. м. Стандартный номер в «Охотнике» – 15 кв. м, а по ГОСТу положено не менее 25 кв. м. Как отметила Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, требование, предъявляемое международными операторами (например, Hilton) к площади стандартного номера гостиницы «3 звезды», – 24 кв. м (включая холл и санузел), но российские управляющие компании считают 18–20 кв. м вполне приемлемой площадью. А в управлении маркетинга инвестиционного департамента банка «Российский кредит» считают, что площади номерного фонда не имеют принципиального значения для категории гостиницы. Но в целом 15 кв. м для стандартного двухместного номера – это минимум, в номере меньшего размера гость уже будет чувствовать себя некомфортно.

Широкова допускает, что размещение президентского номера в гостинице данной категории может быть оправданно, в случае если это действительно эксклюзивное предложение с отличными видовыми характеристиками, расширенным набором дополнительных услуг, эксклюзивным дизайном, но в данном случае преимуществ недостаточно. А Михаил Фельдман считает, что президентский номер в 3-звездочной гостинице и вовсе размещать нецелесообразно, лучше ориентироваться на три класса номеров: стандарт, полулюкс и люкс. «По среднемировым стандартам количество люксов должно составлять 3–5% от общего номерного фонда», – уточняет он. Стоило бы сделать один номер «экзекьютив сьют», а остальное пустить в стандартный номерной фонд, что было бы экономически целесообразнее, советует Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar.

Не вызвала вопросов у экспертов и ценовая политика гостиницы. По словам Романа Сокова, номера уютны, а цена соответствует качеству. Ирина Жарова-Райт согласна, что цена номеров в «Охотнике» вполне приемлема для отеля без бренда и имени с малоизвестной управляющей компанией. «Тотальный дефицит номерного фонда позволяет устанавливать любые цены, а также присваивать себе любую звездность», – отмечает она. «На сегодняшний день средние цены на проживание в гостиницах категории «3 звезды» с завтраком составляют 3960–9100 руб. в сутки, включая 18% НДС», – говорит Ольга Широкова. Для сравнения: в гостинице «Будапешт» сутки проживания обойдутся в 5700–12 680 руб., в гостинице «Варшава» – в 3950–6950 руб., в «Измайлово» – в 3475–11 300 руб. Однако Михаил Фельдман считает, что на сегодняшний день обсуждать конкурентоспособность цены невозможно. Объекты, которые открываются сейчас, более рентабельны, чем будущие проекты. «В Москве существует дефицит 3-звездочных отелей, поэтому даже при высоких ценах отель будет востребован», – уверен он.