Доходное место: Покорить Альпы

Швейцария (Швейцарская Конфедерация) – маленькая страна с немногочисленным населением. Ее площадь составляет 41 290 кв. км, что на 4510 кв. км меньше Московской области. Более 60% площади занимают Альпы, на реки и озера приходится около 4%. Население – 6,628 млн человек (64% населения Москвы). 20,3% из них – иностранцы.

Швейцария – федеративная республика. Субъектами федерации являются 26 кантонов, состоящих из 2900 коммун. Каждый кантон имеет свою конституцию, законы, а коммуны – свои правила, но их права ограничены федеральной конституцией. В ведении федеральных властей находятся вопросы войны и мира, внешних отношений, армии, железных дорог, связи, денежной эмиссии, утверждение федерального бюджета и т. д.

Законодательство Швейцарии делит иностранцев на две категории. К первой относятся граждане государств – членов Европейского союза, Европейской ассоциации свободной торговли, ко второй – все остальные, включая россиян. Иностранцы «второго сорта» ограничены в сроках пребывания в Швейцарии, получении права на коммерческую деятельность, получении работы, приобретении недвижимости. Правда, есть возможность получить бессрочное разрешение на домашнее обустройство, и тогда нерезидент будет уравнен в правах с коренными жителями. Вид на жительство может быть выдан иностранцу в пределах лимита, установленного федеральным советом, на срок более года с возможностью продления. Даже швейцарские компании с 30% участием в капитале иностранцев второй категории не имеют права на приобретение недвижимости. К рынку недвижимости Швейцарии допущены немногие.

Закон Коллера

Федеральный закон о приобретении недвижимого имущества иностранцами от 16 декабря 1983 г. требует, чтобы иностранцы получали разрешение от соответствующих кантональных и федеральных властей перед покупкой недвижимого имущества в Швейцарии. А поскольку оснований для такого разрешения быть не может, то оно исключено. Закон был принят в результате всенародного референдума.

Под юрисдикцию закона не подпадают иностранцы первой категории и обладатели разрешения на домашнее обустройство. Обладатели вида на жительство могут без разрешения приобретать жилую недвижимость только для использования ее в качестве основного места жительства. Кроме того, площадь купленной земли не должна превосходить необходимой потребности. Компетентные кантональные власти принимают специальное решение для участков более 30 соток. Меняя место жительства, можно использовать остающееся жилье: продать его, продолжать использовать, например, как жилье в отпускное время, сдавать в аренду третьим лицам. Даже если человек покупает новый дом, он не обязан продавать старое жилье.

На вопрос, какую недвижимость может приобрести россиянин, доктор Михаэль Меер, юрист из Цюриха, специализирующийся на недвижимости и иммиграционном праве, ответил: «Россияне могут только обращаться за разрешением приобрести жилую недвижимость для использования в отпускное время в 17 кантонах из 26, a в этих кантонах – только в выделенных для этой цели коммунах. Но при соблюдении определенных условий россияне могут приобретать коммерческую недвижимость».

На время отпуска

По закону жилье для проведения отпуска в Швейцарии иностранец может приобрести только в пределах квот, выделенных федеральным советом кантонам. Размер квоты от площади кантона не зависит, совет руководствуется иными принципами. Основной из них – привлекать туристов.

Кантоны не обязаны использовать всю квоту, они могут вообще ее блокировать, назначать к продаже недвижимость определенной этажности и вида в определенных коммунах. Максимальный размер жилого помещения не должен превышать 200 кв. м, а участка – 10 соток. Владелец-иностранец может проживать в своем доме до 3 месяцев году, при неблагоприятном здоровье и разрешении властей – до 6 месяцев. Хотя «изредка» он может сдавать в аренду свою недвижимость, что такое «изредка» – трактуется властями. В случае использования недвижимости не по назначению владельца-иностранца могут вынудить ее продать. Сам он может продать свою недвижимость только через 10 лет (в некоторых кантонах – через пять).

Процедура приобретения жилья для отпуска строго определенная. Сначала с продавцом заключается предварительный контракт с участием нотариуса. Контракт действует в течение месяца. За это время иностранный покупатель получает разрешения в компетентных органах кантона.

Закон определяет причины отказа покупателю с предварительным контрактом:

– недвижимость служит для помещения капиталов, которого закон Коллера не разрешает;

– площадь недвижимости превосходит нормы;

– покупатель пытался обойти закон;

– близкие родственники покупателя уже владеют недвижимостью этого рода в Швейцарии;

– приобретение противоречит высшим интересам страны. Последнему пункту невозможно возразить, поэтому отказ может получить любой.

Кантональные законы и степень реализации квот различны. В целом по стране квоты не выбраны по многим причинам: нежеланию кантонов, отсутствию покупателей и т. п. Однако, как сообщает земельная инспекция кантона Во, в некоторых кантонах, очередь претендентов растянулась на три года.

Разброс цен на жилье «для отпуска» колоссальный: там, где стоят очереди, 1 кв. м стоит от 5000 до 11 000 евро, а в отдельных случаях – 25 000 евро. Объекты, которые рекламируются даже в российских СМИ, – 3000–3500 евро за 1 кв. м. Говорить о какой-то статистике цен при отсутствии свободного рынка на базе 1000 продаж в год разнородной недвижимости не приходится.

Ради дела

Закон Коллера не требует разрешения на приобретение недвижимого имущества с целью создания постоянно действующего предприятия для производства и распределения товаров или услуг либо другого типа коммерческого бизнеса: мастерских, цехов, юридических бюро, врачебных кабинетов и др. Развитие туризма – приоритетная область.

Иностранец может приобрести коммерческую недвижимость как простое капиталовложение и сдать ее в аренду при условии, что она будет использоваться как постоянно действующее предприятие. Риэлторская деятельность и купля-продажа недвижимости сюда не входят. Кроме того, участие иностранных инвесторов в деловых предприятиях не требует разрешения, даже если эти предприятия имеют в своих активах значительное количество земли.

С другой стороны, приобретение недвижимого имущества для строительства, сдачи в аренду жилых помещений или торговли с использованием приобретенной недвижимости требует предшествующего разрешения, но так как оснований для такого разрешения быть не может, то оно исключено. Жилая недвижимость, которая используется как гостиница, считается постоянно действующим предприятием и поэтому может быть приобретена иностранцем или построена без разрешения.

На слуху два известных российских предпринимателя, которые, пользуясь положениями закона Коллера о постоянно действующем предприятии, независимо друг от друга начали развитие проектов, приобретя два объекта швейцарской недвижимости. Глава Mirax Group Сергей Полонский начал в Швейцарии проект Le Village Royal («Королевская деревня»). Александр Лебедев, бывший депутат Госдумы и председатель совета директоров Национальной резервной корпорации (НРК), купил в прошлом году гостиницу «Шато-Гютч» в Люцерне.

Горнолыжный курорт Le Village Royal расположится в местечке Аминана (коммуна Молленс, кантон Вале) на «солнечном балконе» – так называют плато, обращенные к югу. С этого балкона на высоте 1450 м открывается потрясающая панорама альпийских вершин от Маттерхорна до Монблана. Снежный покров здесь лежит с декабря по апрель.

Общая площадь участка составляет около 14 га, площадь застройки – 10 га. На этой площади расположится восемь башен высотой от 10 до 13 этажей, три из которых построены по проекту 1970-х гг. Mirax Group возведет пять новых башен, где будет приблизительно 220 апартаментов площадью от 80 до 200 кв. м. Каждый – с видом на долину и горные вершины. Здесь же – отель общей площадью 45 000 кв. м, рассчитанный на 350 номеров, и около 50 отдельно стоящих шале площадью 280–300 кв. м каждое. На территории курорта будут оборудованы горнолыжные трассы мирового уровня.

Для обеспечения круглогодичного функционирования курорта здесь будут построены фитнес-центр, конференц-холл на 300–350 человек, бассейн с подогреваемой водой и круглогодичный каток, SPA-клиника для лошадей (!) и магазины. Мало того, ночной клуб, боулинг- и керлинг-центры, театрально-развлекательный комплекс – амфитеатр вместимостью примерно 500 человек надежно избавят от скуки посетителей курорта. Водные и эстетические процедуры обеспечат несколько видов клиник SPA: классическая швейцарская, японская и американская.

В настоящее время Mirax Group завершила юридическую реструктуризацию, в результате которой все активы группы были консолидированы в зарегистрированной в Голландии компании Mirax Group Holding BV., которая инвестирует в проект до 400 млн швейцарских франков (около 245 млн евро). Начало строительства – 2008 г., окончание – 2011 г. Но несмотря на поддержку проекта властями коммуны и кантона, среди постоянных жителей существует оппозиция против российского присутствия и высотной застройки Альп. Впрочем, в компании уверяют, что вопрос с оппозицией решится вот-вот.

«Любой иностранец имеет право на покупку недвижимости в Швейцарии при выполнении обязательств и требований, которые отражены в законе Коллера. В конце 2007 г. консалтинговой компанией KPMG Швейцария в ближайшие 10 лет признана лучшей страной для проживания и ведения бизнеса, согласно этому на территории Швейцарии для иностранцев действует ряд адаптационных программ», – утверждает Владимир Маракуца, управляющий партнер проекта Le Village Royal.

Гостиница «Шато-Гютч» известна всей Европе: там останавливалась королева Виктория, Лев Толстой, Игорь Стравинский. Уже более века возвышается она на лесистом холме над швейцарским городом Люцерн и озером с тем же названием. Большую часть своей жизни замок служит шикарным отелем для именитых гостей этого богатого достопримечательностями города. Их доставляет к входу в отель специальный фуникулер.

Однако с 2003 г. отель пустовал. В 2005 г. замок получил за долги швейцарский банк UBS, а в конце 2007 г. с аукциона его приобрела контролируемая Лебедевым НРК за $15 млн.

Для реконструкции замка и последующей его эксплуатации в качестве отеля-люкс было учреждено акционерное общество Chateau Guetsch Immobilien AG (дочерняя структура НРК). На 2008 г. запланировано открытие сначала ресторана с панорамным видом на Люцерн (июнь), а затем, после реконструкции, и отеля целиком. По словам представителя нового владельца, «Шато-Гютч» вновь станет бриллиантом среди швейцарских отелей. И к данному проекту отношение местного населения было неоднозначным. Но были и довольные скорым открытием отеля и привлечением русских туристов в Люцерн. После ремонта и значительной модернизации новые владельцы решили открыть для публики фуникулер, принадлежащий отелю.

Устоит ли закон

Швейцарское правительство часто критикуют то за номерные счета, то за удержание средств жертв геноцида еврейского народа, то за отсутствие свободного рынка недвижимости. У швейцарцев уже выработался иммунитет, а основные усилия направлены на сохранение статус-кво.

Понимая, что закон Коллера – как красная тряпка для быка для организаций, стран и граждан иностранного происхождения, правительство регулярно вносит в парламент предложения о его смягчении или отмене. Мало того, делаются заявления, что к 2010 г. закон будет отменен.

В то же время парламентарии регулярно отвергают наиболее радикальные предложения правительства. В декабре прошлого года организация Helvetia Nostra («Наша Швейцария») выступила с инициативой «Спасти швейцарскую землю». В марте 2008 г. парламент вернул правительству на доработку предложение о законе Коллера. Парламент рекомендовал не возвращаться к вопросу, пока в закон об обустройстве территории не будут внесены положения, обязывающие кантоны и коммуны разработать законодательство и механизмы, регулирующие соотношение количества жилых помещений, выполняющих роли основного места жительства, и второго жилья. Закон должен предотвратить спекуляцию недвижимостью. На это отводится не менее трех лет. В сочетании с законом об иностранцах от 16.12.2005 эти рекомендации переносят всю ответственность за приобретение недвижимости иностранцами с федерального уровня на кантональный.

До 2010 г., а может быть, и позднее закон Коллера будет действовать в полную силу. Поэтому прогнозы СМИ, в том числе и российских, о появлении свободного рынка жилья в Швейцарии в ближайшем будущем скорее излишне оптимистичны. А если полномочия о приобретении недвижимости иностранцами с федерального уровня передадут на кантональный, то, по мнению юриста Михаэля Меера и Оскара Прието, риэлтора из кантона Во, ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону для иностранцев.

Уставы разных монастырей

Национального рынка недвижимости, даже ограниченного, в Швейцарии не существует. Помимо федеральных законов существуют законы кантональные, регулирующие сделки с недвижимостью, налоги и отношение к владельцам недвижимости. И в культурном плане кантоны разнятся не только языком, но и своими обычаями, практикой деловой жизни. Что можно в одном кантоне – под строжайшем запретом в другом. Но какие-то общие характеристики недвижимости вывести можно.

Например, замедленный рост цен на жилую недвижимость по сравнению с соседними европейскими странами. Сейчас средний рост цен на жилую недвижимость не превышает 3,75% в год, когда в соседней Франции он достигает 16%.

Швейцарский национальный банк (ШНБ) постоянно следит за уровнем цен на недвижимость. Недавно он заявил, что в настоящее время нет предпосылок для возникновения спекуляции недвижимостью или других факторов, отрицательно влияющих на экономику страны. Хотя председатель правления ШНБ Жан-Пьер Рот утверждает, что быстро растущая иммиграция в Швейцарию кадров с высокой квалификацией может существенно взвинтить цены на жилье.

Доходы от жилой недвижимости скорее низки по сравнению с другими странами – от 3,5% от стоимости сдаваемого в аренду объекта до 5% (Женева, Цюрих, ряд других городов). Зато доходы от ренты облагаются крупными налогами в федеральный, кантональный и коммунальный бюджеты.

Доходы от прироста стоимости недвижимости при продаже жилья не облагаются федеральным налогом, коммерческая недвижимость облагается по ставкам налогов на корпоративный доход. На кантональном и коммунальном уровнях облагаются прогрессивным налогом доходы от прироста стоимости всей недвижимости. Чем дольше находилась в собственности недвижимость, тем меньше ставка налога (но не меньше 30% стандартной ставки). Стандартная колеблется от 25% до 50% в зависимости от кантона и коммуны при сроках обладания недвижимостью от 4 до 5 лет. Увеличение стандартной ставки на величину до 50% может происходить в течение четырех первых лет обладания недвижимостью.

Многие коммуны и некоторые кантоны облагают налогом саму недвижимость, расположенную на их территории. Ежегодные ставки налога меняются от кантона к кантону и обычно от 0,05% до 0,3%, но это не предел.

Любое приобретение недвижимости требует участия нотариуса, обслуживающего территорию, где находится недвижимость. Нотариус представляет государство и поэтому обслуживает одновременно и продавца, и покупателя. Его услуги платные, гонорары меняются от кантона к кантону.

Дорогие квартиры сосредоточены в кантонах Женева и Во на побережье Женевского озера, а самые дешевые – на северо-западе страны. Среднюю цена квадратного метра жилой площади – это не более чем средняя температура по больнице, вычислили в швейцарской консалтинговой фирме Wuest & Partner.

Горнолыжные курорты – особая статья. Земля под ними считается лучшей недвижимостью страны. Дитер Мармет, консультант по недвижимости Wuest & Partner, считает, что цены на землю горнолыжных курортов растут быстрее, чем на участки вокруг Женевского и Цюрихского озер. Сейчас 50 000 швейцарских франков (свыше 30 000 евро) за 1 кв. м никого не удивляет. С учетом того что 60% территории покрыто Альпами, у горных курортов большое будущее.

Но это не единственное мнение. Программа Организации объединенных наций по окружающей среде в своих публикациях неоднократно предупреждала о негативном влиянии глобального потепления на зимний туризм. Швейцарские ученые профессор Ганс Эльзассер и д-р Бруно Абегг считают, что до 50% горных курортов Швейцарии находится под угрозой закрытия и банкротства. По их мнению, в ближайшем будущем порог надежного снежного покрова поднимется до высоты 1500 м. За порогом останется около 50 швейцарских курортов. Однако прошедшая зима обеспечила много снега и надежный снежный покров и, главное, продолжение роста цен на землю.

Не ждали

Российский инвестор чужак в этой стране. Сказываются и характер швейцарцев, которые считают чужаками даже жителей соседней коммуны, и швейцарские законы. Соглашения между правительством РФ и федеральным советом Швейцарской Конфедерации о поощрении и взаимной защите капиталовложений от 1 декабря 1990 г. и об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 15 ноября 1995 г. охраняют (ограниченно) интересы российского инвестора. Сейчас оба этих соглашения пересматриваются. Готовится к подписанию соглашение между правительством РФ и федеральным советом Швейцарской Конфедерации об упрощении выдачи виз гражданам РФ и Швейцарской Конфедерации.

Новые соглашения вряд ли существенно изменят положение российского инвестора: приобретать не ту жилую недвижимость, которую хочется, а только ту, которую разрешат купить, если разрешат, и жить в доме не более 3 месяцев в году. В престижных районах придется ожидать свою очередь несколько лет, тогда как в районы, где не выбраны квоты, будет завлекать реклама. Сколько было публикаций о свободном рынке недвижимости в швейцарских ив российских СМИ и в рекламе зарубежных и российских риэлторских агентств, но россиянин вряд ли когда-нибудь сможет купить виллу рядом с Шумахером. Исключение – выбравшие Швейцарию постоянным местом жительства, чья квалификация выше квалификации местных жителей, а также те, чья деятельность будет способствовать экономическому развитию страны, и попавшие в правительственную квоту на получение вида на жительство.

Но россиянин может приобрести любую коммерческую недвижимость, которая будет использоваться постоянно для коммерческих целей, если «добровольные» обязательства по отношению к властям окажутся инвестору по силам. Не все так плохо в этой стране точных банков и престижных часов.