Доходное место: Присмотрелись к лучшему

В Ростове-на-Дону спрос на качественные офисные помещения значительно превышает предложение, констатируют риэлторы. Объекты класса А на рынке вообще не представлены, а бизнес-центры класса В можно пересчитать по пальцам. К ним аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) относят «Купеческий двор» (32 000 кв. м, девелопер – «Плеяда»), Clover House (17 000 кв. м, Clover Group), «Белый слон» (7200 кв. м, «Единство»), «Кристалл» (6000 кв. м, «Элвест») и «Гедон» (5300 кв. м, «Гедон»). В апреле 2008 г. ростовский рынок коммерческой недвижимости пополнился офисным комплексом «Ростовский» на ул. Греческого города Волос (18 000 кв. м, «Ростстройинвест»).

На I квартал 2009 г. намечена сдача ТЦ «Шоколад» (70 000 кв. м, «Седьмой континент»). Идет строительство ТЦ «Золотой Вавилон» («Патеро Девелопмент», ADM Group, 78 000 кв. м). В проекте Park House (ГК «Время», 102 000 кв. м), «Самолет» (Roseli Development, 100 000 кв. м).

Плата за имидж

Но если раньше арендовать помещения в современном бизнес-центре предпочитали федеральные компании, то сейчас на них обратили внимание и ростовские фирмы, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости ЦН «Нирлан» Дмитрий Чебанный. По его словам, планка стандартного офиса в Ростове поднялась: «Если раньше людей устраивали несколько комнат в бывшем НИИ, то сейчас они ищут помещения, куда было бы не стыдно привести партнеров».

Наиболее качественным объектом на ростовском рынке офисной недвижимости аналитик отдела исследований C&W/S&R Алексей Алексеев считает бизнес-центр Clover House, класс В+. Но далеко не каждому предпринимателю по карману помещение такого уровня. По словам специалиста коммерческого отдела АН «Титул» Владимира Литвинова, комплекс предлагает офисы больших площадей (от 160 кв. м), в то время как местные фирмы предпочитают офисы средних размеров (60–120 кв. м). Арендные ставки в Clover House составляют 1100–1200 руб. за 1 кв. м в месяц, заполняемость – на уровне 60%, сообщил он.

«Белый слон» заполнен на 80–90%, «Ростовский» уже нашел 20–25% арендаторов, говорят риэлторы. Преимуществом этих бизнес-центров является их выгодное расположение и транспортная доступность. В наименее выгодном положении в этом отношении оказался «Купеческий двор» на ул. Серафимовича – на узкой улице с односторонним движением, где неудобно парковаться. И заполняется он медленно. Комплекс интересует в основном компании, работа которых не связана с постоянными разъездами, говорит Чебанный.

«Ростовский потребитель готов к комфортным условиям и готов за них платить», – считает директор управляющей компании бизнес-центра «Гедон» Илона Шилина. По ее словам, пул арендаторов «Гедона» на две трети состоит из местных компаний. Комплекс заполнен на 80%, арендные ставки – 1000–1500 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от этажности и площади.

В IV квартале текущего года в эксплуатацию будет введен бизнес-центр класса В+ «Гвардейский» (19 000 кв. м) по адресу: Доломановский переулке, генеральный инвестор – «Желдорипотека».

На 2009–2010 гг. в Ростове запланировано открытие первых в городе офисных комплексов класса А. Концерн «Единство» наметил дату сдачи бизнес-центра «Риверсайд-Дон» (23 500 кв. м) на II квартал 2009 г., в июне было возведено 11 этажей здания из 16. После введения в эксплуатацию «Риверсайд-Дон» предложит ростовчанам офисы по арендным ставкам 1800–2000 руб. за 1 кв. м в месяц. «Строительные компании Мазанова» завершили строительство 1-го этажа бизнес-центра «Пять морей» (37 000 кв. м). «Первыми клиентами офисов класса А будут крупные международные компании, открывающие или уже имеющие представительство в Ростове, и местные фирмы, готовые платить за имидж», – считает Чебанный.

В моде МФК

У местных девелоперов популярностью пользуются смешанные проекты. В апреле этого года «Южный строительный альянс» получил разрешение на строительство первой очереди многофункционального комплекса «Альянс» в Северном жилом массиве, который будет включать торгово-офисный центр (15 000 кв. м, 10 этажей), здание многоуровневой парковки (9000 кв. м, пять этажей) и гостинично-развлекательный центр (13 500 кв. м, 10 этажей). Первым этапом строительства будет возведение торгово-офисного центра. Подземная и наземная парковка обеспечит офисные помещения стояночными местами из расчета 1 машино-место на 24,4 кв. м. «Срок сдачи офисного центра по проектной декларации – I квартал 2010 г., инвестиции в строительство всего комплекса – 1,5 млрд руб.», – рассказал гендиректор компании «Сигма-сити» (отдел продаж застройщика) Игорь Гофман.

ADM Group хочет построить многофункциональный комплекс на собственном участке в 1,9 га на Театральном проспекте. Строить будут в два этапа. В 2009–2011 гг. компания планирует возвести бизнес-центр класса В, 3-звездочную гостиницу, фитнес-центр и двухуровневую подземную парковку (общая площадь всех объектов – 63 000 кв. м), а в 2011–2013 гг. – бизнес-центр класса А, торгово-развлекательный центр и подземный паркинг (70 000 кв. м).

Концепцию многофункционального комплекса общей площадью 100 000 кв. м разрабатывает и управляющая компания «Горизонт».

Планы и спрос

Рынок качественной торговой недвижимости Ростова в 2008 г. существенно пополниться еще не успел. Торговые площади в январе – июне вяло прибавлялись за счет перевода квартир в нежилой фонд и строительства небольших районных торговых павильонов, говорит Литвинов.

Объем рынка аналитики компании DTZ оценивают на уровне 1,25 млн кв. м, из них качественной GLA – около 360 000 кв. м.

Алексеев к качественным торговым комплексам относит ТРК «Горизонт» (70 000 кв. м), СТЦ «Мега» (130 000 кв. м) и торговый центр моды «А’стор Плаза» (22 000 кв. м). В городе также работают ТРЦ «Вавилон» (31 000 кв. м) и ТРК «Сокол» (13 500 кв. м). Большая часть торговых площадей приходится на встроенные и пристроенные помещения на первых этажах жилых домов.

С приходом крупных сетей и ростом местных компаний формируется устойчивый спрос на торговые помещения высокого класса, говорят аналитики. Спрос на качественные помещения существенно превышает предложение, что стимулирует активное развитие рынка торговой недвижимости, отмечает Алексеев. Действующие торговые комплексы расширяются, а девелоперы стремятся поскорее сдать в эксплуатацию новые объекты. С последними не все так гладко: местные риэлторы говорят, что появления нового качественного предложения в этом сегменте следует ждать не ранее 2009 г.

Концерн «Единство» перенес срок сдачи ТРК «Мегамаг» (100 000 кв. м) с осени 2008 г. на I квартал 2009 г. Концепция «Мегамага» предусматривает наличие продуктового гипермаркета, развлекательной зоны, фудкорта, магазина формата DIY и торговой галереи, рассказывает гендиректор концерна «Единство» Валентина Полевиченко. Риэлторы отмечают выгодное расположение комплекса: генпланом Ростова-на-Дону предусмотрено строительство моста на ул. Сиверса, благодаря которому добраться до «Мегамага» из центра города можно будет за несколько минут.

«РосЕвроДевелопмент» также сдвинул на 2009 г. вместо запланированного ранее 2008 г. ввод в эксплуатацию торгово-развлекательного Fashion Center (14 000 кв. м). ГК «Вестер», собиравшаяся начать строительство ТРК «Гранд Ростов» (100 000 кв. м) в I квартале 2008 г., все еще занимается оформлением документации на землю. На участке, где екатеринбургская «Кит-Кэпитал» планировала построить ТРЦ «Кит» (50 000 кв. м), строительных работ тоже не видно. Руководитель дирекции по связям с общественностью группы «Вестер» Римма Ремизова объясняет задержку тем, что «оформление документации на землю – длительный процесс и назвать точную дату начала строительства не представляется возможным». PR-менеджер «Кит-Кэпитал» Елена Покровская говорит, что сроки сдачи ростовского объекта сдвинутся, но «строительство идет в рабочем режиме».

«Горизонт» пристраивает торговую галерею площадью 5000 кв. м, открытие которой намечено на ноябрь. В «Вавилоне» скоро начнется реконструкция развлекательного центра и бутиков для привлечения новых арендаторов.

В стрит-ритейле 90% клиентов традиционно ищут место под магазин в центре города, говорит Литвинов. По словам Чебанного, наиболее востребованы помещения по 30–50 кв. м на проходных улицах. Спрос на такие торговые площади превосходит предложение в 3–4 раза, констатируют риэлторы. «Еще далеко до того времени, когда торговые центры будут популярнее магазинов на первых этажах центральных улиц», – считает Литвинов. По его словам, многие бренды сначала с удовольствием занимают место в крупных ТЦ, но постепенно подыскивают себе помещение в центре города. Гендиректор ТРК «Горизонт» Дан Полонский говорит, что наличие бутика на центральной улице является одним из обязательных условий для многих марок. Среди брендов, которые сначала пришли в «Горизонт», а только потом открыли собственный магазин, – Savage, Promod, Carlo Pazolini, Accessorize, приводит пример Полонский.

По данным аналитика АН «Титул» Алексея Чумакова, арендные ставки различаются в зависимости от района: торговое помещение в так называемом «золотом квадрате» (ограниченном Ворошиловским и Буденновским проспектами, Большой Садовой и Красноармейской улицами) можно арендовать по 2300–5500 руб. за 1 кв. м в месяц, а ставки в спальных районах составляют 700–1000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Чебанный считает, что Ростов в состоянии поглотить как минимум еще пять крупных торговых центров. Поэтому, отмечает Алексеев, заявленные девелоперами проекты – при условии правильной концепции – будут востребованы.

Время логистики

Активность ритейлеров способствует развитию логистического бизнеса в Ростове. Такие компании, как Auchan, Metro AG, X5 Retail Group, «О’кей», дали сильный импульс рынку складской недвижимости города, отмечает консультант отдела складской и индустриальной недвижимости C&W/S&R Елена Бушмина. «Обычно через год-два после прихода на рынок федеральных и иностранных розничных сетей в регионе начинается повышенный спрос на складские площади, в Ростове-на-Дону это время как раз пришло», – говорит Бушмина. Местные риэлторы единодушны: спрос на качественные склады превышает предложение в десятки раз.

По оценкам C&W/S&R, сейчас площадь всех складов в Ростове составляет около 400 000 кв. м, из них на долю качественных помещений приходится не более 30 000 кв. м. Пока единственным действующим терминалом класса А в регионе остается «НЛК-Батайск» (10 000 кв. м, емкость – 18 000 паллето-мест), первую очередь которого Национальная логистическая компания (НЛК) ввела в декабре 2007 г.

Но логопарки активно строятся. НЛК начнет возводить вторую очередь терминала в 2009 г., она увеличит его складские площади до 50 000 кв. м. Почти 200 000 кв. м складов будет выстроено в 1,5 км от Ростова инвестфондом Raven Russia и ГК «Авалон» – «Логопарк Мегалоджикс – Ростов-на-Дону». Строительство будет идти в два этапа: первая очередь будет сдана к IV кварталу 2008 г. (90 000 кв. м складских площадей), вторая – к концу 2009 г. (110 000 кв. м), рассказал руководитель отдела маркетинга Armbridge Consultancy (консультант проекта – Megalogix) Александр Горбачев.

Hermitage Construction & Management Group (HC&MG) добавит еще 110 000 кв. м: компания владеет участком в 18,6 га в Аксайском районе и сейчас занимается переводом земель из сельскохозяйственного назначения в промышленное. Начало строительства логопарка запланировано на IV квартал текущего года, ввод в эксплуатацию – на I квартал 2010 г., рассказал генеральный директор HC&MG Виталий Ткаченко. Площадка под складской комплекс есть и у «Евразия Логистик» – 83 га в Батайской промзоне, где компания собирается выстроить терминал площадью 183 000 кв. м.

Заявленные компаниями логопарки будут востребованы рынком, прогнозирует замначальника отдела коммерческой недвижимости ЦН «Нирлан» Светлана Аксенова. Если федеральные логистические операторы реализуют свои планы, это удовлетворит текущий спрос на складские площади высокого класса, считает Бушмина.

Заработать на перспективных складских проектах стараются не только крупные инвесторы, но и местные предприниматели. «Сейчас многие обратились к складам – это выгодное вложение денег. Построить небольшой склад площадью 3000–5000 кв. м и сдать его в аренду легче, чем найти клиента на торговые площади или офисное помещение», – отмечает Литвинов.

Для гостей

Самым заметным событием в сфере гостиничного бизнеса Ростова в 2008 г. стало заявление компании London & Regional Properties о своих планах. Британские инвесторы уже в конце этого года планируют начать строительство гостинично-офисного центра Hilton Hotel & Business на собственном участке в 0,5 га на пл. Гагарина. По словам гендиректора London & Regional Properties Дэвида Джеованиса, инвестиции составят $100 млн, из них $30 млн – собственные средства. Завершить строительство планируется к 2010 г. Проект 15-этажного центра общей площадью 30 000 кв. м разрабатывала российская компания «Квадрат». По 15 000 кв. м займут офисы класса А и 200 номеров 5-звездочной гостиницы Hilton. Номер в отеле обойдется в $250–300 в сутки (самый дорогой номер в Ростове стоит сейчас $300 в сутки).

По мнению Чебанного, проект будет востребован. Однако некоторые риэлторы полагают, что место для гостиницы выбрано неудачно: рядом находятся городская больница и кладбище, а развязка на пл. Гагарина создает большие пробки.