Доходное место: Толика гостеприимства

Гостиничные проекты в Петербурге имеют преференции от городской администрации. Застройщик может рассчитывать на получение участка целевым назначением, причем на льготных условиях. Плата в бюджет за его освоение составляет, как правило, от 20% до 50% от рыночной оценки площадки. Это соблазн для девелоперов, следующих принципу «эмира и ишака», сформулированному Ходжи Насреддином. Случается, что уже после сдачи объекта госкомиссии его функциональное назначение меняется. Так, холдинг «Лидер Групп» передумал включать гостиницу в состав торгово-офисного комплекса «Лидер» на пл. Конституции. В ТРК «Румба» на пр-те Стачек от компании «Петромобиль-Строй» вместо запланированного отеля «3 звезды», рассчитанного на 110 номеров, появились офисы. Собственник взвесил риски владения гостиницей среднего класса, расположенной в полупромышленном окраинном районе, и сделал выбор в пользу бизнес-центра категории В на 5000 кв. м. Площади быстро разошлись в основном между крупными арендаторами.

Пробные инвестиции

До начала этого года в Петербурге был, пожалуй, единственный МФК с полноценной гостиничной составляющей – Международный деловой центр «Нептун», расположенный на периферии исторического центра, на наб. Обводного канала, 93а. Компания «Рубин» – дочерняя структура Центрального конструкторского бюро морской техники «Рубин» – начала осваивать площадку, прилегающую к ЦКБ, еще в период горбачевской перестройки. В 1991 г. здесь заработал бизнес-центр. В этом же здании разместился и отель. Со временем офисные и гостиничные блоки расширялись, а к комплексу прирос спортивно-оздоровительный центр. К 2000 г. МДЦ «Нептун» превратился в полноценный «микст». На площади около 24 500 кв. м инвестор совместил 6000 кв. м офисов класса В, отель на 150 номеров (категорий «3 и 4 звезды»), входящий в международную сеть Best Western International, оздоровительный комплекс с 25-метровым бассейном, боулингом, кортами для тенниса и сквоша (в общей сложности – 5000 кв. м), ресторан и несколько баров. А в 2006 г. на соседнем участке (на углу Звенигородской улицы и ул. Марата) открылась первая очередь ТРК «Планета Нептун» с океанариумом (еще примерно 28 000 «квадратов»). В планах ЗАО «Рубин» – продолжить строительство торгово-развлекательной части. Его партнером и основным инвестором (его доля в этом проекте – 75%) выступает холдинг «Адамант». В «Нептуне-2» (ориентировочной площадью 70 000 кв. м) разместится мультиплекс на 7–8 залов, боулинг на 30 дорожек, многоярусный паркинг на 1000 машин.

В январе 2008 г. в составе элитного жилого квартала «У Ростральных колонн» заработал SPA-отель категории «5 звезд» Holiday Club Sankt-Petersburg, рассчитанный на 278 номеров и 26 таймшер-апартаментов. Построенная с нуля 7-этажная гостиница находится на Биржевой линии, рядом со стрелкой Васильевского острова. Ее собственник – инвестиционная компания London & Regional Properties, которая в начале 2006 г. купила этот объект у девелопера – петербургского холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ». Сумма сделки не разглашалась. Инвестиции в создание отеля оцениваются в 60 млн евро. Права на управление им принадлежат финскому SOK Holding. В гостиничный комплекс входит оздоровительный центр с бассейнами, многочисленными банями, фитнес-клубом, спортбаром и проч. Частично он разместился в реконструированных винных складах купцов Елисеевых, построенных в середине XIX в.

МФК «У Ростральных колонн» занимает территорию в 2,39 га, ограниченную Волховским и Биржевым переулками. Проект, сочетающий реконструкцию и новое строительство, выполнен в архитектурной мастерской Евгения Герасимова. Жилые и коммерческие площади, включая подземный паркинг, расположены в общей сложности на 44 000 кв. м. На гостиницу со SPA приходится 27 000 кв. м. Кроме элитных квартир здесь предусмотрены офисы категорий А и В+, предлагаемые в аренду. Они занимают 4-этажное здание в Биржевом переулке (около 2000 кв. м) и четыре нижних уровня в одном из жилых корпусов (еще примерно 1100 кв. м).

«В центре городе, осваивая площадки в несколько гектаров, девелоперы, как правило, сочетают жилую, офисную, гостиничную и развлекательную функции. Крупные проекты в 90% случаев развиваются как многофункциональные из-за ограниченности рынка, который был бы не в состоянии поглотить весь объем строительства, если делать ставку лишь на одну функцию. Инвесторы зачастую выделяют преобладающий компонент, занимающий 40–50% площадей МФК и характеризующийся наибольшей рентабельностью. Зачастую в роли такого ядра выступает жилье, реже – офисы», – комментирует директор по консалтингу компании GVA Sawyer в Петербурге Ирина Солонова.

«Размещение гостиниц в составе МФК, с одной стороны, позволяет девелоперу диверсифицировать риски, а с другой – за счет более прибыльных функций получить достаточно высокую доходность проекта в целом», – добавляет директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Saint-Petersburg Николай Казанский.

Пафосный центр

Проектируемые и строящиеся «миксты», где предусмотрены отели, чрезвычайно разнообразны. В самом центре Петербурга есть несколько интересных проектов, в которых главный акцент сделан именно на гостиничную составляющую.

В начале 2009 г. по плану завершатся работы на Невском проспекте, 55–59. Проект «Невский Плаза» подразумевает расширение действующего отеля «5 звезд» «Коринтия Невский Палас», рассчитанного на 282 номера, за счет соседних зданий. Инвестор и владелец гостиничного комплекса – компания International Hotel Investment p.l.c., созданная в 2000 г. мальтийской группой компаний Corintia для развития высококлассных объектов коммерческой недвижимости в Европе.

На месте разобранных аварийных построек, примыкавших к «Невскому Паласу», появятся два 8-этажных здания общей площадью 25 628 кв. м с воссозданными историческими фасадами. В одном из них разместятся 104 номера представительского класса, конференц-центр на 1000 гостей с парадным банкетным залом и бутиковая зона класса люкс (на 1470 кв. м). В другом корпусе на двух уровнях запланирована галерея с 20 элитными магазинами (около 1900 кв. м), а на пяти – бизнес-центр класса А (7730 кв. м). Торгово-офисный комплекс будет связан с многоуровневым гаражом на 185 мест. Архитектурный проект МФК разработан международной компанией Aukett Fitzroy Robinson при участии мастерской «Земцов, Кондиайн и партнеры». Генподрядчик – компания Enka. Стоимость реконструкции предварительно оценивалась в 75 млн евро. Итоговая цифра скорее всего окажется выше.

«Главная задача МФК, как, впрочем, и любого другого проекта для девелопера, – это достижение минимальных сроков окупаемости плюс выполнение некоей социальной функции для города. На Невском, 55–59, мы получим самую крупную в городе гостиницу высшей категории, а остальные части «микста» станут дополнительными генераторами спроса», – полагает Андрей Розов, руководитель петербургского представительства компании Jones Lang LaSalle (консультант проекта).

В 2008 г. ОАО «Талион» должно завершить МФК на углу Невского проспекта и Большой Морской улицы. ГК «Талион» уже принадлежит «Талион клуб» на наб. р. Мойки, 59, включающий гостиницу «5 звезд» на 29 номеров (Taleon Imperial Hotel), казино с несколькими залами, рестораны, фитнес-центр и др. Существующие коммерческие площади (10 500 кв. м) предполагается увеличить примерно на 14 000 кв. м за счет присоединения к комплексу двух соседних зданий. Инвестор намерен расширить отель еще на 61 номер, создать современный конференц-центр на 500 мест и галерею бутиков, устроить на крыше 6-этажного здания 25-метровый бассейн под стеклянной кровлей и проч. Ориентировочная сумма инвестиций – $90 млн.

Петербургский холдинг «Адамант» решил превратить в МФК гостиницу «Москва» на пл. Александра Невского. Почти 75% ее акций, принадлежавших городу, в 2005 г. приобрела на торгах компания «Центр инвестирования», аффилированная с «Адамантом». Во дворе действующего отеля, надстроенного на один этаж и рассчитанного в настоящее время на 825 номеров, строится еще один корпус площадью около 25 000 кв. м. Кроме дополнительных номеров примерно 8000 кв. м в нем займет торговля, еще 12 000 кв. м – офисы, предусмотрен также фитнес. Размер инвестиций в этот проект оценивается в $40 млн. В мае 2008 г. часть торговых площадей уже заработала. Вскоре здесь откроется первый в городе супермаркет финской сети Prisma, арендовавшей в МФК «Москва» 2500 кв. м.

Высококлассные отели запланированы и в составе сложных, крайне дорогостоящих и статусных проектов, реализуемых в центре Петербурга – вроде «Набережной Европы» или «Новой Голландии». В первом случае речь идет об освоении бывшей территории Государственного института прикладной химии (ГИПХ) на пр-те Добролюбова, 14 (участок размером 10 га расположен на Петроградской стороне, рядом со стрелкой Васильевского острова). Экспертная оценка стоимости вложений, включая переезд ГИПХ и рекультивацию загрязненных земель, – более $2 млрд. В роли инвестора выступает проектная компания ВТБ «Петербург Сити». Управляет проектом дочерняя структура Внешторгбанка – ЗАО «ВТБ Капитал». В рамках разработанного мастер-плана здесь можно построить около 440 000 кв. м различных площадей, из них элитное жилье составит ориентировочно 150 000 кв. м, офисы – 55 000 кв. м, отельный комплекс – 32 500 кв. м, торговля – 30 500 кв. м, паркинг – 120 000 кв. м. «Лучшая видовая площадка будет отдана под гостиницу очень высокого уровня, которая позволит создать бренд этого места. Всем известно, что максимальный доход девелоперу способно обеспечить в первую очередь жилье, вслед за ним идут офисы и гостиницы с сопутствующей торговлей. При этом такая комбинация функций не только прибыльна, но и не создает избыточную проходимость, что важно, если речь идет об эксклюзивном объекте», – комментируют в ЗАО «ВТБ Капитал». Завершить стройку, разделенную на несколько очередей, предполагается в 2015 г.

Радушные окраины

«Новой тенденцией для петербургского рынка гостиничных услуг стало строительство качественных отелей высокого класса за пределами центра, – отмечает руководитель отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB Роман Уревич. – Причем реализуются такие проекты именно в составе многофункциональных комплексов».

«В качестве самостоятельных доходных объектов отели можно возводить в исторической части города, рядом с транспортными узлами или в рекреационных зонах. Если же речь идет о стройках на периферии исторического Петербурга или в бывших полупромышленных районах, разумнее сделать выбор в пользу МФК», – соглашается старший консультант компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков.

Среди характерных проектов такого типа – комплекс Clover Plaza на Ушаковской набережной от холдинговой компаниям «Кловер групп». Участок в 7,8 га на Ушаковской набережной, принадлежавший Ленинградскому северному заводу, перешел в собственность инвестора в 2003 г. По концепции британских архитекторов из фирмы Chapman Taylor здесь к 2011 г. должен быть построен комплекс общей площадью свыше 300 000 кв. м и стоимостью около $0,5 млрд. В его состав войдет бизнес-центр класса А (72 000 кв. м), торгово-развлекательный комплекс (30 000 кв. м), жилая часть (на 90 000 «квадратах»), гостиница «4 звезды» на 150–180 номеров, которая будет работать под брендом Holiday Inn, апарт-отель на 120 номеров, а также многоуровневый паркинг на 2500 машино-мест. По предварительным расчетам, на этой территории будут жить и работать примерно 20 000 человек. Чтобы обеспечить бесконфликтное соседство различных составляющих проекта, инвестор выделил три основные планировочные зоны: жилую, административную и торгово-развлекательную. Для каждой будет предусмотрен отдельный паркинг и даже свой мост через Черную речку.

«Адамант», который специализируется в основном на создании торгово-развлекательных комплексов, в прошлом году начал строительство МФК на перекрестке Пулковского шоссе и Дунайского проспекта, на выезде из города. Изначально на участке около 6 га, выделенном городом на инвестусловиях, был запланирован ТРК, однако концепция поменялась после того, как вдоль Пулковского шоссе – на бывших землях с/х кооператива «Лето» – в ряд выстроились гипермаркеты и торговые центры. В результате инвестор сместил акцент на бизнес-центр и отель. МФК «Адамант-Парк» должен быть готов в 2009 г. Он разместится в комплексе из нескольких зданий (до 14 этажей), расположенных на общем стилобате, в котором предусмотрен подземный паркинг на 600 с лишним авто (на прилегающем участке хватит места еще минимум на 400 машин). МФК общей площадью примерно 127 500 кв. м спроектирован постоянным партнером холдинга – архитектурной студией «АДМ, Фрайфельд, Седаков». На его создание «Адамант» рассчитывает потратить около $200 млн.

Офисная зона, претендующая по техническим характеристикам на класс А, займет 50 000–60 000 «квадратов». Гостиница «4 звезды» задумана на 360 номеров. Предварительное соглашение об управлении отелем под брендом Sheraton заключено с корпорацией Starwood.

Примерно 5000 кв. м отводится под фитнес-центр, еще столько же – под рестораны, предусмотрена бутиковая зона. На верхних уровнях офисных зданий разместятся видовые апартаменты.

Холдинг не прочь продать гостиницу в составе «Адамант-Парка». «Отели – не наш профильный бизнес», – говорит вице-президент «Адаманта» Алексей Гнесин.

Осенью 2007 г. рядом с международным аэропортом «Пулково-2» началось сооружение многофункционального комплекса Airportcity St. Petersburg. На участке в 6,2 га запланированы четыре офисных здания класса А (в общей сложности свыше 90 000 кв. м), отель «4 звезды» сети Crown Plaza на 300 номеров, фитнес-центр, рестораны, многоуровневый паркинг на 1000 мест и проч. Проект стоимостью около $210 млн предполагается реализовать в две очереди. Застройщик – компания «Авиелен А.Г.». В роли основного инвестора и девелопера выступает австрийский концерн Warimpex Group.

На северной окраине Петербурга, на пр-те Энгельса ОАО «Соломон» целенаправленно осваивает площадку бывшей ткацкой фабрики «Искра», приобретенную им в 1997 г. Сейчас комплекс «Гранд Каньон» состоит из нового (75 000 кв. м) и реконструированных корпусов, соединенных переходами и оформленных в едином стиле. В составе «микста» – гипермаркеты и многочисленные магазины, мультиплекс, центр развлечений «Лидер», фитнес-клуб «Лидер-Спорт», а также бизнес-центр. На примыкающей территории со стороны Суздальского проспекта девелопер возведет МФК на 100 000 «квадратах». В него войдут 15 000 кв. м офисных площадей, подземный паркинг на 1500 машин, конгресс-отель и большой спортивный центр.

В пос. Бугры, рядом с трассой Кольцевой автодороги, гостиница войдет в состав МФК «Невский Колизей» общей площадью 400 000 кв. м, который намерена построить здесь итальянская компания Margheri Group. «Микст» расположится на бывших совхозных землях, приобретенных инвестором в собственность.

В конце 2007 г. на стройплощадке начались работы над первой очередью проекта размером около 100 000 «квадратов». Более 20 000 кв. м здесь отводится под водный центр с песчаными пляжами под крышей и собственным «морем». Торговый комплекс, который будет иметь формат outlet, с ресторанами и кафе займет около 50 000 кв. м. Еще 20 000 кв. м отводится под отель на 110 номеров и бизнес-центр (3500 кв. м).

Гостиницы станут и составной частью долгоиграющих проектов-«миллионников», связанных с комплексным развитием окраинных территорий (например, «Морского фасада» на намывных землях Васильевского острова или «Балтийской жемчужины» в Красносельском районе).