Громкие имена: Ипотека вышла из моды

Из нескольких сотен российских банков, выдававших населению кредиты на покупку квартир, в ипотечном бизнесе останется не более трех десятков, прогнозирует Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка. Руководимый им банк намерен отказаться от узкой специализации, а группа Morgan Stanley, которая купила «Городской ипотечный» в 2006 г., сейчас ищет, кому бы продать этот актив: переговоры ведутся как с российскими, так и с иностранными коммерческими банками. Шитов, однако, предпочитает говорить о приходе нового партнера.

- Городской ипотечный банк готовится на продажу?

– Я думаю: все, что ни делается, к лучшему. Скорее речь идет не о продаже, а о партнерстве. Если придет еще один сильный партнер, который может принести в наш бизнес дополнительный опыт, дополнительную динамику, я буду это только приветствовать. Но пока никаких решений нет.

- То есть ничего пока не произошло?

– Сейчас каждый месяц мы видим, что очередной банк либо останавливает выдачу ипотечных кредитов, либо увеличивает ставки. «Городской ипотечный», проанализировав конкурентов и рассмотрев нужды наших клиентов, смог понизить ставки по некоторым кредитным продуктам. Сейчас мы выдаем [ипотечные кредиты] под 9% [годовых в долларах США] – одна из самых низких ставок во всех регионах нашего присутствия в России, а это 24 региона. По некоторым кредитным продуктам мы снизили ставки на 2%.

- Это для каких-то особых заемщиков? К примеру, с белым доходом в $5000 в месяц?

– Нет, для стандартных заемщиков, которые реально показывают и платят налоги и могут себе позволить купить квартиру. Не обязательно, что они получают $5000.

- Почему было принято такое решение? Вам надо привлекать новых клиентов?

– На мой взгляд, всегда интересно идти не за рынком, а против рынка. Если ты видишь для себя определенную нишу – что это хорошие заемщики, с хорошей кредитной историей, которые готовы платить по кредиту, – почему бы ее не занять, а «Городской ипотечный» намерен расширять продуктовую линейку.

- А как вы будете ее расширять?

– Мы сейчас анализируем автокредиты, кредиты для среднего бизнеса, коммерческую ипотеку, кредитные карты. Я не исключаю, что мы помимо ипотеки будем предоставлять и другие кредитные продукты.

- Название менять не будете?

– Как говорится, не имя красит человека, а человек – имя. В зависимости от сути бизнеса название можно всегда скорректировать.

- Я помню, как еще несколько лет назад вы гордились тем, что являетесь специализированным ипотечным банком в отличие от универсальных, которые занимались любыми операциями. Времена изменились?

– Именно за счет того, что мы были таким «монобанком» узкой направленности, мы смогли очень быстро увеличить обороты. И сейчас, спустя четыре года существования, несмотря на кризисные явления, можем конкурировать с банками с миллиардной капитализацией по объему кредитования в сегменте ипотеки. Если не считать государственные, мы в топ-листе из пяти банков.

Сейчас время [действительно] меняется, интересно осваивать другие ниши. Мы каждый год смотрели, как можно диверсифицировать бизнес-модель, и считаем, что в этом году, возможно, будут интересны и другие продукты.

- Но разве все эти разнообразные потребительские кредиты не становятся все более проблемными?

– Мы так не считаем. Все зависит от кредитной истории потребителей. Россию мировой кризис пока еще не задел. Зато российские банки сделали выводы из кризиса, и многие из них ввели изменения в политику рисков.

- Как не задел? Кредиты же подорожали.

– Кредиты в среднем по рынку подорожали, ликвидность уменьшилась. Но у нас не было дефолтов. Ситуация в России отличается от того, что происходит в США и Европе. У нас очень низкий показатель задолженности по ипотеке на душу населения. Если в Европе он составляет около 13 000 евро, в России, по последним данным, – около 200 евро. В основном люди живут за наличные. И поэтому кредитная пирамида еще пока не построена.

Если говорить о сделках, то во многих зарубежных странах каждая вторая сделка финансируется за счет ипотеки. Если покупается квартира, то каждая вторая покупка – по ипотеке. У нас это каждая пятая, и то не во всех регионах.

- Почему покупки по ипотеке в России так сильно несопоставимы с общим объемом квартир?

– У нас начало рынка. Львиная доля квартир была передана гражданам бесплатно. И граждане, имея их в собственности, в них живут, а не спекулируют ими. Поэтому им не нужно продавать квартиры, даже если цены пойдут вниз. На вторичном рынке подавляющая доля квартир покупается без кредитов. По оценкам экспертов, по ипотеке покупается 20% жилья.

Это означает, что, если цены на недвижимость разворачиваются и идут вниз, то никто не будет бросаться продавать эти квартиры. У людей нет мотивации так поступать, чтобы обрушивать рынок. Если же квартира куплена за наличные, то опять-таки вряд ли кто-то станет ее продавать, из-за того что ставка по ипотеке выросла. И цены на недвижимость по-прежнему растут. В отличие от Запада, где они падают.

И наконец, у нас нет sub prime.

- То есть заемщики проверяются и перепроверяются? Но, к примеру, в Великобритании также было мало плохих заемщиков, но это не уберегло банки.

– Там было много так называемого sub prime. Из-за конкуренции на рынке банки устремлялись в рисковые сегменты. Но ипотека в Великобритании – где-то 80% от ВВП, а в России – 2%. Поэтому нам смысла нет брать каких-то рисковых клиентов, если можно работать с хорошими, качественными заемщиками. У нас – super prime.

Наконец, экономика России развивается: ВВП растет, доходы населения растут, поэтому мы более устойчивы перед кризисными явлениями.

- К тому же у нас не так много ипотечных банков, которые зависят от иностранного капитала. Этот рынок держат Сбербанк, ВТБ.

– Я думаю, что 2–3 десятка банков у нас достаточно нормально переживут кризис в сегменте ипотеки и будут активно кредитовать потребителей. Это государственные банки, либо российские частные, но с хорошей системой управления рисками, которые могут занимать деньги за рубежом, либо «дочки» иностранных банков.

- Если я не ошибаюсь, в 2007 г. у нас ипотекой занималось примерно 400 банков? И из них останется два десятка? Ситуация и впрямь стабильная.

– Да, примерно так. Остальные будут делать вид, что выдают ипотечные кредиты, либо существенно уменьшат их объемы. Но кризисная ситуация локализуется на уровне банков – нет системного кризиса, как, например, в Штатах, где банки вынуждены списывать большие пулы кредитов, по которым произошел дефолт, а Федеральная резервная система вынуждена их поддерживать. В России в отличие от, например, Великобритании банк что делает? Если у него нет длинных пассивов, которые он может превратить в активы, он перестает заниматься этим сегментом бизнеса и прекращает выдачу ипотечных кредитов. Но продолжает существовать как финансовое учреждение, проводя сбалансированную политику управления активами и пассивами. А в Великобритании Northern Rock что пытался делать? Короткими пассивами фондировать длинные деньги. И Центральный банк Англии был вынужден вмешаться, обеспечил долгосрочную ссуду, чтоб его поддержать и сбалансировать активы и пассивы банка. Российские банки оказались более адекватными в этой ситуации, и поэтому в настоящий момент мы не видим банкротств банков.

- За последнее время какие банки прекратили выдавать ипотечные кредиты?

– Если я начну списком зачитывать – это около 100 банков. Конкретные не хотелось бы называть.

- Какова доходность ипотечного бизнеса?

– Доходность очень хорошая, как и качество кредитного портфеля. В «Городском ипотечном» первое полугодие намного доходнее, чем мы ожидали по нашему бюджету. Посмотрим, как второе пройдет.

- А как это в цифрах выразилось?

– Прибыль по российской отчетности по отношению к капиталу банка за первые шесть месяцев составила 23%.

- Какой вариант есть еще у банков кроме как закрыть ипотечное направление?

– Характерная черта кризиса – нарушилась ликвидность в системе, нарушилось доверие банков друг к другу. По оценкам экспертов, это один из самых серьезных финансовых кризисов за последние 30 лет. Но западные инвесторы понимают, что Россия – очень интересный сегмент, страна с огромным потенциалом. Потребительский бум только начинается, поэтому в ближайшие пять лет можно построить серьезный бизнес, если быть последовательным и правильно управлять рисками.

Есть две модели ипотечного бизнеса. Одна – продажа всех ипотечных кредитов на рынок капитала. До кризиса эта модель во всем мире была очень популярна. Потому что банк может разместить деньги, сумма которых только в 10 раз превышает его капитал. Капитализация всей российской банковской системы, например, на начало 2008 г. составила 2671,5 млрд руб. Но существуют 10-кратные ограничения по капиталу, соотношения заемных средств и капитала. В мире нашли способ это обходить при помощи секьюритизации, т. е. выпуска ценных бумаг и продажи их инвесторам, чтобы «разгрузить» капитал. При этой модели объем рынка не завязан на капитализацию банковской системы. Ей следовали инвестбанки.

Вторая модель – для коммерческих банков: оставлять эти активы на балансе. Но ей могут следовать только банки с огромной капитализацией: Сбербанк, ВТБ. Все остальные, если только они не являются дочерними структурами крупных западных банков, не могут себе этого позволить. Если использовать эту модель, то рынок достигает определенного размера и останавливается, так как капитализация банковской системы становится ограничителем его роста.

- Секьюритизацию тоже не все могут себе позволить.

– С точки зрения структуры и юридических аспектов, в принципе, позволить себе могут все. Единственное ограничение – качество активов. Поэтому сделки, которые были сделаны в 2006–2007 гг., были успешными для банков, у которых были высококачественные активы. А у тех, кто увлекался сегментом sub prime, процентная ставка была очень высокая. Поэтому либо они не закрыли сделку, либо родительская компания была вынуждена выкупить [бумаги]. У всех остальных, в том числе и у «Городского ипотечного», получилось великолепно.

- Но последняя сделка по секьюритизации в 2007 г. была в июле, следующая – только в апреле 2008 г., если не считать выпуска АИЖК в феврале.

– Это как интернетовский бум был у нас в свое время. Был такой пузырь, который лопнул. Но до сих пор существуют крупные интернет-компании. Пыль вся осела, «надуманные» фирмы куда-то улетучились, но сам по себе бизнес реален. Я уверен, что рынок секьюритизации вернется на принципиально новом качественном уровне. Если раньше можно было секьюритизировать все, что угодно, даже налоговые недоимки, сейчас и рейтинговые агентства, и инвесторы будут более тщательно смотреть на активы, которые обеспечивают [выпускаемые] ценные бумаги.

Я считаю важным сейчас развить внутренний рынок секьюритизации. Как ни парадоксально, ни одна страна в мире не начинала с внешней секьюритизации, как это сделала Россия. Но у нас длинные ресурсы были недоступны, и все сначала обратились за кредитами на Запад, а потом стали продавать туда ценные бумаги. Сейчас государство должно воспользоваться ситуацией и мотивировать владельцев длинных ресурсов (Пенсионный, резервный фонды, страховые компании) инвестировать в ипотечные ценные бумаги. Сделать, например, налоговые каникулы, как в Штатах, не требовать необходимых госгарантий, максимально использовать рыночный подход, одновременно выстраивая систему внутреннего рынка ценных бумаг.

- Схема секьюритизации хорошая, но банк, снимая с себя ответственность, не заинтересован в том, чтобы следить за качеством кредитов...

– Не совсем так. Банки покупают, как правило, на свой баланс самый рисковый транш, гарантируя тем самым качество пула секьюритизированных ипотечных кредитов. Другое дело, что рейтинговые агентства просто какие-то вещи пропускали. Система сложилась так, что все привыкли к этому уровню рисков и перестали их замечать. Для нашей страны, я считаю, очень полезен этот кризис, так как наш рынок пока не состоялся в таком большом объеме и сейчас мы имеем возможность делать выводы из того, что произошло на Западе, и во всех последующих выпусках учитывать все риски. Многие банки уже ввели какие-то дополнительные правила. Наш банк, например, уже в октябре прошлого года поменял политику по рискам.

- Что ввел «Городской ипотечный»?

– У нас появилось 84 кредитных продукта, где ставки и первоначальный взнос варьируются в зависимости от категории риска.

- Самый маленький первоначальный взнос, который заемщик сейчас может внести, какой?

– 15%. Нулевых на рынке, по-моему, не осталось. Еще мы ввели ограничения максимальной суммы кредита – до $1 млн. Плюс ввели достаточно много новых процедур, усиливающих контроль за операционными рисками банка.

- Штат андеррайтеров вырос?

– Уменьшился. Я имею в виду – на тот объем кредитов, который мы стали выдавать. То есть мы стали более эффективными.

- Как вырос размер среднего кредита?

– На 15–20%. В основном за счет Москвы. В среднем он составляет около $110 000. В регионах меньше.

- В каких регионах из тех, где вы работаете, ситуация с ипотекой лучше, в каких – хуже?

– У нас есть города-чемпионы, например Екатеринбург, Санкт-Петербург, Уфа. Другие, где мы открылись позже, наверстывают. Прежде чем открывать представительство, мы делаем серьезное исследование региона: рынок строительства, вторичный рынок, доходы населения, промышленный потенциал. 24 региона, где мы работаем, дают фактически 75% валового национального продукта.

Ипотека – специфический продукт: например, какие-нибудь два региона по количеству людей равные, а по потенциалу с точки зрения выдачи кредитов различаются в 10 раз.

- Можно наивный вопрос? Сейчас, когда условия выдачи кредитов ужесточились, уменьшая таким образом платежеспособный спрос, не приведет ли это к снижению цен на квартиры?

– Кризис уже повлиял на цены: раньше рост был 100% в год, сейчас – 30%. Но существуют определенные фундаментальные причины, которые не позволяют ценам на квартиры начать падать.

- Недостаток предложения?

– А спрос по-прежнему есть, экономика растет, люди получают деньги, заработная плата увеличивается, всем выплачивают бонусы и т. д. Темпы строительства, наоборот, у нас с советских времен упали в 2–2,5 раза. Чтобы этот дисбаланс выровнять, нужно очень много инвестировать в строительство, энергетику и т. д. Чтобы справиться с этой задачей, нужно минимум пять лет.

- Вы сказали, что дефолтов у нас пока нет. Но число просрочек растет. Например, АИЖК отчиталось о 7%, и этот показатель растет.

– Для ипотечного банка считается нормальным, если просрочки занимают 2% от выданных кредитов. Определенный уровень рисков необходим. 0% просрочек для ипотечного бизнеса плохо. Это можно сравнить с тем, как кто-то построил очень надежный самолет, который никогда не взлетит, так как очень тяжелый. Сами по себе просрочки – это нестрашно. В «Городском ипотечном» их примерно 1%. Если у АИЖК эта цифра зашкаливает, им нужно ввести новую систему по управлению рисками, чтобы этот показатель снизить.

Есть еще один принципиальный момент. Если в США заемщик взял кредит, когда квартира стоила условно $100 000, а потом она подешевела до $70 000, то он может прийти в банк, принести ключи и сказать: «Берите мою квартиру, я вам больше ничего не должен». Если американский заемщик добровольно отказался от залога, то к нему нельзя применить никаких мер. Американский банк обязан взять квартиру, реализовать ее, погасив свой кредит, а разницу получить со страховой компании, если есть страховка.

В России же юридическая система построена так, что заемщик отвечает перед банком не только заложенным имуществом, но и всеми своими активами. И человек, отказавшись от квартиры, все-таки обязан погасить кредит. Как угодно, чем угодно. Наша банковская система больше защищена в этом аспекте.

- ФАС недавно заинтересовалась страховыми компаниями, которые были аккредитованы при банках, выдающих кредиты. Чем дело кончилось?

– Если банк работает с 1–2 компаниями и заставляет заемщика обращаться только к ним, – это навязанная услуга. Но для банка важно, чтобы заемщик выбирал страховщиков из числа надежных компаний, одобренных банком. Банк должен быть уверен, что, если страховой случай наступит, он получит свои деньги, так как финансы страховой компании позволяют это сделать. Если заемщик обратится в какую-то организацию без капитала и правильных процедур перестрахования, то она может при наступлении страхового случая оказаться банкротом. Это не нужно ни банку, ни его клиенту. Например, «Городской ипотечный» принял решение работать более чем с 10 страховыми компаниями – на наш взгляд, наиболее стабильными в финансовом плане.