На воздухе: Ассортимент для контингента

Ассорти из кирпичей

Каждый хозяин участка пользовался тем проектом, который смог купить в архитектурном бюро, одолжить у друзей, обнаружить в журнале или сочинить самостоятельно. Да и стройматериалы в начале 90-х гг. прошлого века использовались самые примитивные и, как правило, те, которые можно было добыть по большому блату или другими сравнительно честными способами.

В итоге и выходило, что часть поселка застроена небольшими в лучшем случае бревенчатыми строениями в 1,5 этажа, а другая – вполне приличными кирпичными домами. Даже по разнообразию заборов было видно, что ни о каком едином стиле, ни о какой концепции речи не велось, описывает недавнее прошлое Дмитрий Краснов, руководитель проекта УК «Масштаб». Наглядный тому пример – поселок «Новоглаголево» на Киевском шоссе. Часть поселка состоит из строений «а-ля русская деревня», другая – из вполне современных и пристойных домов.

«Первые централизованные элитные коттеджные поселки от девелопера под коммерческую продажу начали строиться с середины 1990-х гг., – рассказывает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate. – Сначала на Рублевке – «Чигасово-1», «Иславское», «Николино». На Новой Риге уже в 2000-х – «Третья Охота», «Величъ» и знаменитые на тот момент крупнейшие «Павлово» и «Резиденции Бенилюкс». Изначально дома в этих поселках различались как по типам, так и по классам».

«Уже на заре цивилизованного загородного строительства застройщики старались подобрать как минимум 5–8 проектов домов, чтобы у покупателя был выбор, – утверждает Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. – В тех же «Резиденциях Бенилюкс», «Павлово», «Новахово» использовались довольно простые проекты, ориентированные больше на классический стиль. Дома внутри поселка отличались отделкой фасадов – окраской, декоративной плиткой, мозаикой, а также планировкой, метражами. В какой-то момент рынок перенасытился подобными объектами, и покупатель, который успел побывать за рубежом, стал присматривать поселки с более интересными и современными проектами».

Далее не только зарубежный опыт, но и здравый смысл застройщиков и архитекторов серьезно повлияли на развитие коттеджного строительства. Девелоперы поняли, что появляется новый тип покупателей, которые хотят и могут себе позволить жить не только уютно и вольготно, но и дорого и красиво.

Предъявите модельный ряд

Насколько должен быть богат ассортимент домов, чтобы поселок считался ликвидным? «В бизнес-классе порой предлагается и до 20 типов домов. Но средний ассортимент – не более десятка, – основываясь на собственном опыте, рассказывает Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-Холдинг». – В «экономе» – поменьше: в зависимости от размера поселка – от пяти до 10. Но по большому счету десяток проектов для экономкласса считается очень щедро». Опять же в крупных поселках бизнес-класса, как правило, разные типы домов строятся поквартально. Взять, к примеру, «Киселево», где есть квартал с недорогими домами площадью от 200 до 400 кв. м и спроектирована зона с коттеджами от 500 кв. м.

Хотя многие специалисты готовы отстаивать мнение, что строгого определения, сколько типов домов должно быть в поселках элит-, бизнес- или экономкласса, нет и не было. Зато есть четкое представление девелопера об успехе продаж. Чем разнообразнее ассортимент, тем больше свободы выбора у покупателя. «В закрытых элитных поселениях на 10–20 домов может применяться от одного до трех вариантов, – говорит Дмитрий Краснов. – В поселках корпоративного типа иногда используют «зеркальные проекты» – два симметрично отраженных варианта одного и того же проекта. Например, когда разрабатывалась «Антоновка», архитекторы использовали всего три типа домов. Все они были выдержаны в одном архитектурном стиле, но отличались по площади или были зеркальным отражением друг друга».

В дорогих проектах каждый дом привязывается к определенному участку. Архитекторы при составлении генплана сразу же планируют и их расположение, что придает строению некоторую неповторимость, а всему поселку – вполне гармоничный вид. На поселок любого из ценовых сегментов в полсотни участков, по мнению риэлторов, достаточно от трех до шести типов домов. Такой ассортимент позволяет покрыть практически все запросы потенциальных покупателей.

Случаются счастливые исключения и в самом малобюджетном классе. На рынке загородной недвижимости Московского региона появилось немало девелоперов, которые успели построить не один и не два, а полдюжины и более поселков в самых разных ценовых сегментах. Соответственно, у таких компаний имеется не один десяток проектов, которые можно удачно совместить при строительстве нового объекта. Что касается малоопытных, но творчески думающих застройщиков, то у них всегда возникает возможность адаптировать существующий проект дома, слегка подкорректировав его первоначальный вариант. Например, изменить отделку фасада, поменять кровельный материал, добавить или убрать гараж, увеличить количество помещений внутри дома за счет уменьшения площадей террас и т. д. Есть немало примеров, когда в поселках на 150–200 домовладений предлагается всего 5–7 типов домов, но с возможностью изменения планировок. Например, в Крекшино 211 участков с подрядом и четыре основных проекта. Или «Заокские просторы» – 180 участков и пять основных проектов.

По словам Анастасии Кротовой, у корпорации «Инком» за время работы на загородном рынке накопилась довольно богатая коллекция проектов. Некоторые из них обновляются, в то же время разрабатываются новые. Кроме того, покупателю разрешается подогнать любой проект под себя – по метражу, по отделке фасадов, по планировке.

Многие девелоперы готовы строить на территории поселка «дома мечты» для покупателей – по их проектам либо подогнав под мечту имеющийся типовой. Тогда, соответственно, количество вариантов домов в поселке может быть вообще неограниченно. Разве что застройщики в таких случаях придерживаются одного условия: дом должен возводиться в соответствии с общей визуальной концепцией. Кастомизация (изготовление по индивидуальному проекту) – услуга, которая появилась в связи с увеличением конкуренции на загородном рынке.

«На сегодняшний день не существует стандартных правил относительно того, сколько проектов домов необходимо разработать для конкретного поселка, – высказывает свою точку зрения Ольга Кери, руководитель управления загородной недвижимости Capital Group (строит поселок «Барвиха-Хиллс», который на рынке уже окрестили «поселком хоббитов» за нестандартную архитектурную концепцию). – Каждый девелопер определяет типологию коттеджей самостоятельно, в этом вопросе важно учесть не только количество проектов, но и то, насколько различны размеры домов, их площади. В идеале типология должна быть разработана таким образом, чтобы покупатели с разными бюджетами имели возможность выбора из нескольких коттеджей».

В мегапоселках, по мнению Анастасии Кротовой, для каждого ценового сегмента разрабатывается своя коллекция домов. Один и тот же по размерам и планировке коттедж можно строить в разных сегментах. Разве что за счет дорогих стройматериалов и расположения в лесной зоне первый будет продан за $3 млн, а второй, на равнине и с менее красивым фасадом, – за $1,5 млн. Например, в поселке «Верхнее Сореево» на Рублевском шоссе при строительстве более 30 домов использовался только один проект. Но за счет изменения фасадов, крыш, использования неординарных архитектурных и дизайнерских решений каждый дом получил неповторимый облик.

Кто заказывает музыку

Ассортимент домов заказывает тот девелопер, который желает получить максимальную прибыль с минимальным риском. А если застройщик из новеньких? Предполагается, что в таких случаях он идет за помощью к консультантам, которые на основе своего опыта проведут маркетинговые исследования, напишут концепцию реализации проекта и в конечном итоге посоветуют, какой должен быть ассортимент для данного вида поселка.

По крайней мере девелопер вкупе с консультантом должен четко определить тот набор помещений, который актуален у потребителей жилья данного ценового сегмента: количество спален и вспомогательных помещений (постирочная, гардеробная, комнаты для обслуживающего персонала или технического оборудования), количество мест в гараже. Важны площадь рекреационной зоны и ее функциональное назначение (бассейн, сауна, бильярдная, тренажерный зал, кинотеатр, винотека и т. д.). Кроме того, проект коттеджа должен обеспечивать определенную гибкость при размещении тех или иных помещений, т. е. расположение окон, стояков, несущих конструкций не должно навязывать единственный вариант планировки. На основе этих выводов начинает работать архитектурная мастерская, специалисты которой делают разрисовки и вносят свои коррективы.

Набившие шишки девелоперы стараются работать с солидными архитектурными бюро на основе договора аутсорсинга. А крупные компании, например «Инком», организовывают собственное подразделение дизайнеров, архитекторов, визуализаторов. В любом случае опытный застройщик прекрасно понимает, что сэкономить на ассортименте вряд ли удастся. Кому-кому, а подрядной строительной организации совершенно без разницы, как будет выглядеть квадратный метр жилья того или иного класса. Как нарисовано в проекте, так они и будут строить – дома одного типа или 20.

«Я бы не рекомендовала пытаться сэкономить на проектировании домов, – рассуждает Ольга Кери. – Добротный ассортимент – не самая затратная часть для девелопера при строительстве загородного поселка. А вот для покупателя важны внешность и внутренний комфорт дома. Клиента могут устраивать объекты инфраструктуры, расположение поселка и коттеджей в нем, цена домовладения, наконец. Но если среди предложенных проектов он не обнаружит свою «мечту», то поедет искать дом в другой поселок».

Впрочем, богатый ассортимент для застройщика – удовольствие не из дешевых. Эскизный проект только одного дома обходится от $2000 до $5000. Хотя, как утверждают сведущие люди, картинки можно позаимствовать из западных журналов. На разработку рабочей документации только одного типа дома – это основная статья расходов на проектирование – уходит еще от $8000 до $30 000. Генеральный план поселка встанет от $50 000 до $150 000. Опять же все зависит от количества проектов домов. Чем больше ассортимент, тем сложнее и дороже привязка каждого дома к местности.

Но самая затратная статья расходов – строительство. Допустим, когда используется только один типовой проект, то отработать алгоритм возведения дома гораздо проще и быстрее: одни и те же конструкции, комплектующие, одинаковые нагрузки, идентичные инженерные работы, схожий порядок строительства, одинаковый расход материалов и проч. Когда же проектов много, то появляется и множество индивидуальных условий для возведения каждого типа домов. Пока все «выстроится» в определенный график, застройщик не раз и не два ошибется.

«Ассортимент домов в рамках одного поселка зависит прежде всего от размера земельного участка, размеров дома и его местоположения внутри поселка, – напоминает элементарные правила Георгий Кузин. – Нельзя увлекаться большим количеством типов домов, иначе покупатель попросту растеряется, что скажется на ликвидности. Согласитесь, выбрать дом по вкусу из двух десятков проектов крайне тяжело».

А Алексей Артемьев даже считает, что на ассортименте проектов не только можно, но и нужно экономить. Но только не на архитекторах! Тому пример – «Клуб 20–71» с коттеджами от Сергея Скуратова. Дома были раскуплены в короткий срок. «И наоборот, есть поселки, в которых довольно широкий ассортимент домов, но все они спроектированы безграмотно», – говорит он.

Размеры и расстояние

Даже в 1990-е гг. размер «коттеджной деревни» влиял на количество и типы проектов. И сейчас чаще всего поселки возводятся в пропорции: чем крупнее проект, тем больше разнообразных домов. В то же время и в небольших клубных поселках может быть богатый ассортимент. Например, в «Павловской слободе», состоящей всего-то из шести домовладений, три типа деревянных домов (различаются размерами). В «Павлово», где две с половиной сотни домов, использовалось около 30 типов проектов, а в «Резиденциях Бенилюкс» при том же количестве домовладений – более 90.

Создатели « Резиденций Бенилюкс», по мнению экспертов, поступили грамотно, разделив поселок на несколько стилевых зон. Самым безопасным вариантом для мегапроектов является практика застройки разных зон по разным, но в то же время единым для каждой концепциям. Иногда отводится и территория для архитектурных экспериментов.

«С одной стороны, чем богаче ассортимент, тем больше клиентская аудитория и выше вероятность покупки. С другой – разнообразие домов показывает, что рачительный и честный застройщик заботится об облике поселка. Даже трудно спорить с тем, что разношерстная, хаотичная застройка понижает качество архитектуры и уровень всего проекта, – рассуждает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка «Величъ». – Но если приоритетом становится желание покупателя, то велика опасность, что ввод поселка в эксплуатацию затянется на многие годы».

«В настоящее время размер поселка перестал влиять на его элитность, – говорит Алексей Артемьев. – Есть немало мегапоселений самого высшего разряда. Те же «Павлово» и «Резиденции Бенилюкс» язык не повернется причислить к бизнес-классу». «Или «Лапино», – дополняет Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills. – Здесь не только в ассортименте представлены отдельные коттеджи, но и имеются и таунхаусы, и малоквартирные дома. То же самое в мегапоселках экономкласса. Например, «Мечта» под Лобней, где на территории в 260 га также нашлось место как для индивидуальных домов, так и для таунхаусов и малоквартирных домов. А «Дубровку» на Калужском шоссе, где есть и таунхаусы, и коттеджи, можно отнести к бизнес-классу».

Сравнительно новое веяние рынка загородной недвижимости – строительство комплексных мегапроектов на больших земельных участках типа «Рублево-Архангельское», «Раздоры», «Остров Барвиха», «Ново-Ильинское». В их основе лежит идея комплексного развития территории, а не просто строительства различных форматов жилья или разных типов домов. Это означает, что архитектурная концепция проектов прописывается и регламентируется довольно подробно. Было время, когда застройщик, понимая, что не угадал с размером домов или стилистикой, мог себе позволить что-то изменить или дополнить по ходу продаж. При комплексном развитии территорий вся ответственность целиком ложится на маркетологов, которые заранее должны знать, как будет выглядеть объект и кто станет покупателем. Этажность, размер домов, стилистика, сроки строительства – все это должно быть продумано задолго до вывода объекта на рынок.

Что касается зависимости ассортимента от расстояния (а также направления), то, по словам Георгия Кузина, в этом отношении на первый план выходит уровень проработки и исполнения проекта. «На Новой Риге, – приводит пример эксперт, – конкуренция высокая, поэтому там и кастомизация максимальная. А на восточных направлениях, где борьба за покупателя только в зачаточном состоянии, удивлять мир пока чересчур дорого и излишне». «В зоне 15 км от МКАД, где самая дорогая земля, ни один застройщик не станет возводить поселок экономкласса, – добавляет Дмитрий Краснов, – как минимум «бизнес» – и со своими правилами ассортимента».

Казалось бы, очевидно: чем дальше от Москвы, тем проще и дешевле должны быть поселки и дома в них. В таких дальних проектах, как «Озерна» (97 км от МКАД) или «Велегож-парк» (более 100 км), ассортимент небогат. В Озерне на 40 домовладений три проекта, в «Велегож-парке» на 97 участков приходится только четыре разновидности домов. Такая скудость объясняется расстоянием. Правда, свободных земель рядом с МКАД становится все меньше, и застройщики принялись быстрыми темпами осваивать территории за бетонным кольцом (особенно Новорижское шоссе). Но чем дальше проект, тем меньше возможностей у застройщика для экспериментов. В экономклассе норма прибыли вообще прописывается до копейки. Так что для быстрого, а самое главное – рентабельного строительства девелоперу приходится точно знать и просчитывать, где и что он собирается воздвигать. Иначе не обратит внимание на этот проект покупатель. Грамотный, конечно.