На воздухе: Цены подняла дорога

На сегодняшний день Киевское шоссе по популярности входит в первую пятерку, уступая рублевскому, новорижскому, калужскому и дмитровскому направлениям. Обширное предложение домов в строящихся коттеджных поселках позволяет покупателям подобрать жилье на разные бюджеты. Хотя большая часть здешних поселков позиционируется как бизнес-класс.

КОТТЕДЖНЫЕ ОРИЕНТИРЫ

Киевское шоссе на протяжении многих десятилетий считалось одним из наиболее обжитых дачных направлений. Самые известные поселки – Кокошкино, Крекшино, Победа, Апрелевка, Фрунзовец, Алабино, Переделкино – по сей день входят в списки самых запрашиваемых мест для покупки загородного дома. Издавна в этой местности строились дачи для членов правительства, творческой интеллигенции, чему способствовали хорошая доступность железнодорожным и автомобильным транспортом, большие лесные массивы, отменные природные характеристики.

Между Киевским и Минским шоссе расположен Баковский лесопарк площадью более 1000 га. Он был создан в 1930-х гг. как защитный пояс Москвы. На площади более чем в 2500 га раскинулся Ульяновский лесопарк. В окрестностях шоссе протекают речки Нара, Десна, Пахра, Незнайка, Ликова, Истья, Березовка.

Впрочем, Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество», уточняет, что об отменной экологии рассматриваемой территории можно говорить только на участке далее 20 км от МКАД. До 20 км от Москвы на Киевском шоссе находится несколько полигонов по утилизации промышленных отходов (самый крупный полигон ТБО «Саларьево» закрыт 1 апреля 2007 г.). Второй общепризнанный минус киевского направления – аэропорт «Внуково». Его наличие неблагоприятно сказывается на экологии местности, а близлежащие земли попадают в зону шумового воздействия от взлетающих и приземляющихся самолетов, что исключает их из числа мест, рассматриваемых под строительство коттеджных поселков.

Существенный плюс Киевского шоссе – богатое историческое наследие, считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Неподалеку от аэропорта «Внуково», на берегу реки Ликовы, находится усадьба «Изварино-Васильевское», построенная в XVII в. До наших дней сохранились 1-этажный дом, флигель и парк с беседкой-ротондой. Вблизи располагается Ильинская церковь, построенная в 1904 г. в псевдорусском стиле. На реке Сетунь (18 км от МКАД) расположилась усадьба «Лукино». В парадном дворе находится уникальный обелиск, на котором высечены имена бояр из старинного рода Колычевых, казненных русскими государями. В 18 км к югу от Наро-Фоминска в с. Каминском находится древнейшая во всем Подмосковье церковь Николая Чудотворца, построенная Дмитрием Донским в XIV в.

На протяжении многих десятилетий Киевское шоссе развивалось как курортная зона. Самые известные объекты на сегодняшний день – оздоровительный комплекс «Империал Парк Отель & SPA» (24 км от МКАД), санаторий «Бекасово» (49 км от МКАД), SPA-отель «Бекасово» (67 км от МКАД), санаторий медцентра мэрии Москвы «Литвиново» (80 км от МКАД), база отдыха «Лесное» (130 км от МКАД). В настоящее время инфраструктура многих домов отдыха и санаториев доступна для жителей близлежащих коттеджных поселков.

На сегодняшний день Киевское шоссе в части насыщенности объектами инфраструктуры уступает другим западным и юго-западным загородным направлениям. Из объектов коммерческой недвижимости Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», назвал только новый бизнес-парк «Румянцево» (1 км от МКАД). В окрестностях Киевского шоссе мало детских садов, школ, поликлиник, спортклубов, что также сдерживает горожан, выбирающих коттеджный поселок, допускающий круглогодичное проживание.

Хотя по мере активной застройки территории наметились перемены. Например, как рассказали в «Инкоме», только в г. Московский идет строительство двух общеобразовательных школ на 1100 и 550 мест и детского сада на 220 мест. Общеобразовательную школу на 1100 мест (3-этажные блоки начальной школы, общешкольных помещений, средней школы и 1-этажный спортивный корпус) возводит ГК «Домостроитель» в рамках строительства жилого комплекса «Юго-Западный». Ввод в эксплуатацию новой школы планируется к 1 сентября 2008 г.

В текущем году недалеко от пересечения Киевского шоссе и МКАД началось строительство крупнейшего в Европе курортного центра «Фристайл-Парк». Это горнолыжные спуски, игровая снежная зона, аквапарк, многозальный кинотеатр, SPA-центр, научно-технический музей, бары и рестораны, торговая галерея, гостинично-деловой комплекс, апартаменты, детский спортивно-развлекательный центр, концертная площадка. В 90 км от Москвы, уже в Калужской области, планируется создание нового курорта «Экомир», в который войдут развлекательный парк «Мировая этнодеревня», агротуристический комплекс, гольф-клуб, конноспортивный комплекс, охотничьи угодья и фермы.

Дорога как преимущество

Преимущество Киевского шоссе – реализация проекта по его реконструкции. Сейчас это самая современная скоростная трасса в Подмосковье: восемь полос с высоким качеством дорожного покрытия и отличной пропускной способностью (до поворота на Крекшино нет светофоров). Ширина разделительной полосы составляет 5 м, со стороны обочин и разделительной полосы установлено современное металлическое барьерное ограждение «трансбарьер». Для удобства пассажиров автобусные остановки оборудованы заездными карманами, павильонами и пешеходными переходами.

Как отметила Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН, уже весной этого года многие автомобилисты смогли порадоваться открытию транспортной развязки на перекрестке Крекшино – Первомайское (38-й км). Развязка решила проблему соединения двух основных трасс юго-запада – Киевского и Минского шоссе. До соседнего Минского шоссе можно добраться теперь всего за 10–15 минут. Но сужение дороги начинается сразу же за развязкой. В настоящее время идут работы по расширению данного участка, а полностью работы по реконструкции Киевского шоссе предполагается завершить к концу 2009 г. К этому времени на трассе должны появиться еще две современные развязки. Первая – у поворота на Апрелевку, вторая – на пересечении с областной окружной автодорогой, так называемой бетонкой.

Важная деталь, отмеченная Светланой Кондачковой, – за бетонкой шоссе расширять не планируется, таким образом, те москвичи, чья загородная недвижимость находится дальше по Киевскому шоссе, могут по-прежнему рассчитывать только на одну полосу в каждом направлении.

Направление бизнес-класса

Многие девелоперы начали активно осваивать киевское направление примерно два года назад, когда работы по реконструкции шоссе еще только начинались. Эксперты считают, что эти проекты оказались наиболее выгодными – продолжающийся стремительный рост цен обещает хорошую отдачу дальновидным девелоперам и инвесторам. По словам Дмитрия Таганова, самые востребованные земельные участки расположены вдоль речек Нара, Десна, Незнайка. Активно застраиваются окрестности Апрелевки, Власова, Боровска. Преимуществом является возможность пользоваться инфраструктурой населенных пунктов.

По словам Ольги Косенковой, в настоящее время по Киевскому шоссе предлагается около 50 коттеджных поселков – более 10% от общего объема предложения на рынке. Для сравнения: на рублево-успенское и новорижское направления приходится соответственно 17% и 25% от общего предложения.

Большинство поселков эксперты относят к бизнес-классу. По словам Екатерины Тейн, директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, их около 54%, а на экономкласс приходится 32% от общего предложения. «Оставшиеся поселки являются стародачными местами, классифицировать которые достаточно сложно», – добавляет она. По данным агентства недвижимости МИАН, на долю элитных поселков по Киевскому шоссе приходится 15% предложения, на экономкласс – всего 3%. Самое обширное предложение, считают в МИАН, 82% – бизнес-класс.

В числе самых интересных предложений в сегменте бизнес-класса эксперты выделили несколько проектов. Поселок «Променад» (12 км от МКАД) – это 80 домов площадью от 420 до 700 кв. м с участками от 30 до 120 соток. Инфраструктура поселка включает фитнес-центр, бассейн, бар, бильярд, детский клуб. На территории разместятся детские и мультиформатные спортивные площадки, открытые теннисные корты.

Поселок «Усадьба Бергов» (23 км от МКАД) получил свое название благодаря местности, где была построена дача Василия Берга – известного российского золотопромышленника и совладельца уральских заводов. На участке сохранился уникальный парк из сибирских кедров, сосен и уральских лиственниц. Поселок рассчитан на 40 домов в едином стиле площадью от 570 до 850 кв. м с участками от 20 до 58 соток. Южная сторона поселка выходит на реку Десну, западная и восточная – на лесной массив и живописный ручей. По проекту на набережной Десны будет обустроена рекреационная зона с прогулочными дорожками, ротондами, детскими площадками и ландшафтными композициями. На территории поселка разместятся гостевые парковки, детские площадки, теннисные корты, спортивные площадки для волейбола, баскетбола, бадминтона.

В первом полугодии 2008 г. было заявлено о реализации двух новых проектов: «Староникольское» (девелопер – Trend group) и «Гауди Парк» («Система Галс»). Коттеджный поселок «Староникольское» строится на месте старинной усадьбы «Староникольское» (вторая половина XVII в.). Сохранилась живописная аллея, ведущая к особняку. На территории поселка общей площадью около 13 га будет построено 39 таунхаусов и 30 индивидуальных коттеджей разной площади. Проекты домов современной европейской архитектуры специально разработаны для данного проекта с учетом особенностей рельефа. По условиям девелопера покупатели смогут выбрать по своему усмотрению тип дома, площадь строения и участка. По проекту на территории поселка предусмотрены прогулочные зоны вдоль реки Десны, которая протекает прямо по территории поселка, спортивные и детские площадки, зона отдыха с кафе и открытой верандой.

«Гауди Парк» будет построен рядом с деревней Соколово Наро-Фоминского района (23 км от МКАД) на участке площадью 58,9 га. Жилая застройка будет состоять из 83 таунхаусов и 40 наделов под индивидуальное строительство по 25 соток Общая площадь поселка составит 232 000 кв. м, из них 63 000 кв. м – объекты инфраструктуры: детский сад, школа, оздоровительный центр, торговый центр.

По словам Ивана Шулькова, на данный момент известно о проектировании более 10 загородных жилых комплексов на киевском направлении, которые могут выйти на рынок до 2010 г. Например, компания «УралДон» планирует создать сеть из восьми коттеджных поселков экономкласса под брендом «На дачу».

Основная часть проектируемых поселков будет располагаться на расстоянии 20–30 км от МКАД. Практически все проекты являются многоформатными (т. е. объединяющими на одной территории коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома). Акцент будет сделан именно на доступные для более широкого круга потенциальных покупателей форматы – таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах. Основная часть данных проектов имеет средний (от 30 га) и крупный масштаб (от 100 га), поэтому предусматривает развитие собственной инфраструктурной составляющей, рассказывает Иван Шульков.

На что ловят

Ольга Косенкова считает: для того чтобы выжить в конкурентной среде, девелоперы придают все большее значение так называемым «фишкам» – отличительным особенностям поселка. Годится все: роллердромы, велосипедные дорожки, яхт-клубы, пейнтбольные площадка, трассы для радиоуправляемых, автомобилей, зоопарки и т. п. Все большую популярность приобретают поселки с приставкой «эко-», что обусловлено повышением интереса покупателей к экологическим компонентам приобретаемой недвижимости.

Например, в поселке «Глаголево Парк» (35 км от МКАД) предусмотрены пляжно-парковая зона, окружающая природный водоем, общественно-торговый и спортивно-развлекательный комплекс с бассейном на шесть дорожек по 25 м и тренажерным залом, салон красоты и SPA-центр, баскетбольная и детские площадки, гостевая парковка. В поселке «Солнечная долина» (87 км от МКАД) – детский сад, школа-лицей, торгово-развлекательный центр с рестораном, салоном красоты и фитнес-центром, кинотеатр под открытым небом, парк с детской площадкой и вольером для пони, тренировочное поле для гольфа, конноспортивный комплекс. В «Земляничной поляне» (135 км от МКАД) – детский городок, бассейн, роллердром, спортивная площадка, которая включает в себя три теннисных корта, волейбольную и баскетбольную площадки, в зимний период – каток, а также мини-маркет, аптека, административное здание, кафе. Рядом с поселком находится «Парк птиц», где представлено более 300 видов пернатых.

Но Косенкова считает, что поселки по Киевскому шоссе в 20-километровой зоне от Москвы не могут быть экологичными из-за расположенных здесь полигонов по утилизации промышленных отходов. «Зная об этом, девелопер будет включать в состав поселка всевозможные инфраструктурные объекты, разнообразные услуги. Покупатель должен сам решать, что ему важнее – оснащение поселка или же его экология», – говорит эксперт.

Дорожает быстро

Цены на загородную недвижимость по киевскому направлению стали стремительно расти после начала работ по реконструкции шоссе. На сегодняшний день Киевское шоссе по уровню цен на недвижимость в организованных коттеджных поселках занимает одну из верхних ступенек, уступив только топовым направлениям (рублевскому, новорижскому).

По данным «Инкома», около 20% предложения сосредоточено в поселках с ценовым диапазоном $400 000–900 000 за домовладение. Например, в поселке «Глаголево Парк» (35 км от МКАД) цена домовладения колеблется от $420 000 до $827 000, в поселке «Чистые ключи» (25 км от МКАД) – $410 000–700 000, а в Forest Lake Club (57 км от МКАД) – $620 000–720 000. По 40% от общего объема предложения приходится на класс премиум ($900 000–1,6 млн) и класс de luxe ($1,6–5 млн). В «Усадьбе Бергов» (23 км от МКАД) стоимость домовладения начинается от $1,55 млн, в «Крекшино» на том же удалении от МКАД коттедж можно приобрести не дешевле $1,2 млн, в «Променаде» (15 км от МКАД) стоимость домовладения – от $2,383 млн, в «Рассказовке» (10 км от МКАД) цена не ниже $2,2 млн за домовладение.

В поселках экономкласса цены на дома площадью 150–170 кв. м на участках около 15 соток сравнимы с действующими по другим юго-западным направлениям (от $200 000), но все они находятся на значительном расстоянии от Москвы. Например, в «Березовке», что в 120 км от МКАД (первая очередь строительства), средняя цена предложения – около $260 000, в «Земляничной поляне» (135 км от МКАД) – $214 000, а в «Тимашове» (87 км от МКАД) –$277 000.

По словам Светланы Кондачковой, в 2007 г. Киевское шоссе наравне с Рублево-Успенским продемонстрировало наибольшую динамику – 30–35% роста. Итоги первого полугодия 2008 г. показывают, что ситуация может повториться. По словам Алексея Бабкина, руководителя департамента загородной недвижимости HomeHunter, ежемесячно с начала года цены на недвижимость в строящихся коттеджных поселках росли на 2–3%, что за шесть месяцев составило 12–15%. Похожие данные получили и в компании Knight Frank (16%). Это позволило экспертам дать прогноз о возможном росте цен по данному направлению в целом за год на 35–40%. Если темпы роста сохранятся, то Дмитрий Таганов допускает, что в недалеком будущем цены на недвижимость в организованных коттеджных поселках по киевскому направлению сравняются с ценами на Новорижском шоссе.