Парадоксальный загородный рынок

По данным Уральской палаты недвижимости, за последние три года количество организованных коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга увеличилось почти в 3 раза. Более 80 участков в 30-километровой зоне от города сейчас отведено под коттеджи и таунхаусы (включая действующие, строящиеся и проектируемые объекты). Но, как ни парадоксально, у потребителя практически нет выбора, рассказывает директор АН «Восточное» Игорь Сайдулин. «Продаются либо коттеджи на стадии строительства, что рискованно для покупателя, либо дома в уже действующих поселках, но по завышенным ценам», – объясняет он.

По информации руководителя аналитического отдела риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Михаила Хорькова, к действующим поселкам можно отнести около 18 объектов: «Карасьеозерск», «Палникс», «Балтым», «Галактику», «Сосновый бор», «Малый исток» и др. «Коттеджи в «Галактике», например, продаются по 35–40 млн руб., это очень дорого», – говорит Сайдулин.

В разы дешевле можно купить дома в строящихся или проектируемых поселках. По данным УПН, средняя цена предложения в них составляет около 43 000 руб. за 1 кв. м. Но 83% застройщиков предлагают поселки со средней площадью домовладения более 200 кв. м. Таким образом, покупатель загородной недвижимости в среднем должен будет выложить сразу 8,6 млн руб. Для сравнения: средняя стоимость 1 кв. м новостройки в Екатеринбурге составляет 56 000 руб.

«Можно купить строящийся дом и за 6–7 млн руб., и даже за 4,5 млн руб.», говорит исполнительный директор УПН Рустем Галеев. Но покупать дом в строящемся коттеджном поселке на нынешнем этапе развития рынка рискованно, – предупреждает Сайдулин. С ним согласна директор АН «СВ.Недвижимость» Светлана Щербинина. «Пока застройщик не продаст под строительство последний участок, благоустройства там не будет, а это может произойти и через 10 лет. В результате под окнами будет вечная стройка», – рассказывает она.

«60% застройщиков рассчитывают не на собственное финансирование, а на деньги покупателей, – дополняет ее Хорьков. – В таких случаях сроки реализации проектов напрямую зависят от темпов продаж коттеджей. Если продаж не будет или их темпы будут низкими, то ни заявленной инфраструктуры, ни благоустройства тоже не будет». У покупателя нет гарантий, что застройщик вообще закончит стройку, заключает Сайдулин.

За свой счет строят пока единицы, говорит Хорьков, приводя в пример московскую компанию «Комстрин», которая реализует проект коттеджного поселка рядом с известным екатеринбуржцам «Карасьеозерском». Пресс-секретарь компании Алина Андреева рассказывает, что это будет новый формат загородного жилья, аналогов которому в Екатеринбурге пока нет. Основные отличия: единый архитектурный стиль застройки, полная инфраструктура в рамках одного поселка и мультиформатность. В концепции поселка есть малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи. По ее словам, продажи еще не открыты, ведутся работы по электроснабжению и водоснабжению. «В период «грязных работ» продаж практически нет. Покупателю сложно принять решение о покупке, когда он видит на месте поселка «марсианские раскопки», – делится опытом компании Андреева. Почем продавать объекты, «Комстрин» решит в конце сентября – начале октября, поделилась пресс-секретарь.

За свой счет подготавливает земельные участки и компания СМУ-3, которая приступила к строительству коттеджного поселка на берегу озера Шарташ (находится в черте города). «Мы подвели сети и будем продавать готовые участки под индивидуальные проекты», – объясняет концепцию продаж директор ООО «СМУ-3 Инвест» Елена Козырева. Она не предвидит проблем в реализации участков. «Городская инфраструктура близко, поселок небольшой: 16 коттеджей стоимостью от 13 млн до 20 млн руб., строительство дома займет 3–4 месяца», – рассказывает Козырева, сетуя лишь на то, что банки неохотно дают застройщикам кредиты на загородные проекты.

Хотя некоторым удается договориться. Компания «Астон груп», используя финансирование, предоставленное Свердловским губернским банком, начала реализацию проекта «Светлая речка» на Московском тракте, на берегу озера Глухое (в 20 км от Екатеринбурга). Концепция поселка: создание клубного комплекса, включающего в себя отель со SPA-зоной, рестораном, фитнес-залом, спортивными площадками, теннисным кортом и детскими игровыми зонами площадью 20 000 кв. м. Сейчас проектируется первая очередь поселка: восемь резиденций площадью 500 кв. м. Вторая очередь предполагает строительство еще 10–30 особняков площадью 350 кв. м в испанском колониальном стиле. Председатель правления «Астон Груп» Вячеслав Трапезников считает, что проект будет пользоваться спросом благодаря выгодному местоположению в природном заповеднике и оригинальной идее клубного поселка.

«Эконом» по цене бизнес-класса

По словам Сайдулина, риск незавершенного строительства – не единственный сдерживающий фактор развития загородного рынка. Есть примеры, когда построенные за счет застройщика коттеджи в уже готовом поселке не продаются из-за непродуманной концепции. По данным Сайдулина, такие проблемы, например, возникли у поселка «Дубрава». «Поселок находится достаточно далеко от Екатеринбурга, от развитой инфраструктуры, а дома в силу большой площади – до 550 кв. м – стоят дорого», – объясняет он.

Аналитик КБ «Ярмарка» Лилия Файзуллина добавляет, что на продажи также влияют неудачное местоположение поселка (плохая экология, большая удаленность от Екатеринбурга), слабая маркетинговая поддержка, несоответствие цены и качества.

Она же указывает, что, несмотря на востребованность загородного жилья экономкласса, предложение в этом сегменте пока минимально. «Более половины (52%) представленных на рынке загородной недвижимости коттеджных поселков относят себя к бизнес-классу. Каждый четвертый из коттеджных поселков, находящихся на начальной стадии реализации проекта, заявляет о принадлежности к элитклассу», – говорит аналитик.

«Основная причина именно такой структуры предложения – небольшое количество предлагаемых на рынке земель, – объясняет директор АН «Титул» Максим Федотов. – Процесс получения и подключения участка настолько трудоемок, что проект экономкласса не обеспечивает требуемую доходность». С ним согласны все опрошенные «Ведомостями» участники свердловского рынка.

«Спрос на экономкласс есть не только в Екатеринбурге. Но, к сожалению, застройщику выгоднее строить поселки именно бизнес- и элиткласса», – убеждены и москвичи из «Комстрина». Зная о спросе на таунхаусы, «Комстрин» включил их в состав своего екатеринбургского поселка. Также поступили в AVS Group, включив таунхаусы в состав своего поселка «Николин ключ».

Есть, впрочем, примеры строительства поселков, состоящих только из таунхаусов: «Снегири» (корпорация «Рай»), «Тургенев Парк» («Астон груп»). В «Снегирях» себестоимость снижают за счет стройматериалов (в состав корпорации входит завод по производству теплоэффективных блоков, из которых строятся таунхаусы). А Трапезников говорит, что их таунхаусы хотя и не претендуют на «какое-то звание», но продаваться будут по цене бизнес-класса. «Наши покупатели – это состоятельные люди, которые могут купить приличную квартиру в городе, но не могут себе позволить коттедж в поселке. Таунхаус для них – это компромиссный вариант, который сочетает в себе плюсы городского и загородного жилья, так как поселок расположен в черте города», – объясняет он.

Как часть нацпроекта

Коттеджи экономкласса становятся более выгодными при строительстве крупных поселков, считает Файзуллина. «Но таких проектов единицы, так как вытянуть их могут только крупные строительные корпорации, холдинговые компании», – добавляет она.

Компания «Главсредуралстрой» застраивает район Истокский в юго-восточной части Октябрьского района Екатеринбурга. Девелопер использует существующую инфраструктуру поселка Малый Исток. Общая площадь застройки должна составить 692 га. На них предусматривается строительство 2 млн кв. м жилья, в том числе 1,3 млн кв. м малоэтажного, 700 000 кв. м среднеэтажного (до пяти этажей). Предполагаемая численность проживающих – 58 000 человек. В рамках реализации проекта компания строит сейчас два коттеджных поселка: «Георгиевские дачи» и «Малый исток». По словам начальника отдела продаж УК «Главсредуралстрой» Александра Бушуляна, минимальная стоимость жилья в «Малом истоке» составляет 8,1 млн руб., в «Георгиевских дачах» – 4,3 млн руб. По его словам, в «Истоке» продано 75 из 90 домовладений, в «Дачах» – 180 из 244.

Председатель совета директоров УК «Главсредуралстрой» Александр Лукач основной проблемой в реализации проекта называет «громадные затраты на подсоединение и сооружение инженерных коммуникаций». «По строящимся поселкам плата за присоединение всех инженерных коммуникаций и затраты на выполнение обременений по выполнению техусловий (реконструкция подстанций, перекладка существующих сетей, строительство насосных станций, автомобильных дорог) составляют 5424 руб. на 1 кв. м, или 22% от себестоимости строительства, сюда не входят затраты на строительство внутриквартальных сетей», – приводит он цифры. Положение, по словам застройщика, усугубляется тем, что 60% платы за присоединение (сотни миллионов рублей) необходимо заплатить на стадии получения техусловий, а начало реализации жилья возможно только после получения разрешения на строительство. Этот этап (проектирование, согласование проекта, получение заключения экспертизы) занимает, как правило, до полутора лет, все это время средства заморожены.

Другим путем пошла компания СК «Академ-град», которая реализует проект строительства жилого района малоэтажной застройки «Зеленая долина» в пригороде Екатеринбурга, на юго-востоке от г. Березовский. Территория проекта – 1882 га с расчетным населением 82 400 человек и общей площадью жилья 4,085 млн кв. м (первая очередь – 750 га, 2,165 млн кв. м). Предполагается, что 73% территории района займет средне- и малоэтажная застройка, а 27% – усадебная застройка с участками площадью от 0,1 до 0,25 га. Девелопер добился включения проекта в программу «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», и затраты на инфраструктуру будут ему частично компенсированы. Сейчас идут публичные слушания по внесению изменений в генплан Березовского, которые закончатся в октябре 2008 г.

Под крыло нацпрограммы косвенно попал и проект компании «Ренова-стройгруп» – «45 квартал» (квартал малоэтажной застройки площадью 100 100 кв. м, 85 000 из которых займут коттеджи площадью от 180 до 250 кв. м на участках в 10–15 соток). Квартал будет расположен рядом с новым жилым районом Екатеринбурга – «Академическим» (9 млн кв. м жилья), который «Ренова-стройгруп» сейчас строит на юго-западе города. Поэтому, говорит руководитель проекта «45 квартал» Владимир Беляев, новой дополнительной инфраструктуры в квартале создаваться не будет. В «45 квартале» в основном расположатся коттеджи разного класса – от элитных до таунхаусов, которые способна приобрести семья с ежемесячным доходом на уровне 150 000–200 000 руб., объяснил он.

Что тормозит

Стимул развитию рынка загородной недвижимости даст решение вопросов транспортной доступности и обеспеченности площадок необходимыми коммуникациями, уверен Федотов. Тогда, по его мнению, появится достаточное предложение готовых домов, которое скорректирует цены. Однако пока Федотов наблюдает обратную тенденцию. «Сейчас чиновники нагревают рынок, создавая массу препятствий при получении участка или переводе земель, что существенно удорожает строительство», – с сожалением констатирует он. По его данным, стоимость 10–15 «инженерно обеспеченных» соток в зависимости от престижности направления составляет сейчас от 800 000 до 4 млн руб. Себестоимость же строительства равняется 32 000–45 000 руб. за 1 кв. м. При массовой застройке, уверен Федотов, она была бы в 1,5 раза ниже.

«В ожидании качественного предложения на рынке формируется отложенный спрос», – подводит итог Сайдулин. Директор департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group Геннадий Теряев оценивает потенциальную емкость рынка загородной недвижимости в Екатеринбурге и окрестностях в $4,9 млрд. Сейчас, по его мнению, освоено примерно 14%.

«По мере появления на рынке качественных объектов будет развиваться и ипотечное кредитование в этом сегменте, которое поддержит спрос», – уверен руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский. По его оценке, сейчас не более 10% выданных банком ипотечных кредитов в Екатеринбурге приходится на загородную недвижимость. По данным «Фосборн Хоум», подобные виды кредитов в Екатеринбурге выдают более чем 10 банков. Средняя ставка по рынку – 14–15% годовых в рублях, лучшие показатели – на отметке 11,5%.