Точка зрения: Раскрутить маховик

Градостроительная неразбериха и технологическая деградация – вот главные факторы, которые негативно влияют на развитие строительной отрасли в России. Тревожные тенденции видны невооруженным глазом. Снижаются темпы роста жилищного строительства. В некоторых городах зафиксирован спад объемов ввода жилья. В связи с кризисом на международных финансовых рынках ужесточились условия кредитования как покупателей жилья, так и застройщиков. В непростой ситуации оказались смежные отрасли, в том числе средний и малый бизнес, занятый производством строительных материалов и конструкций, оказанием сопутствующих услуг.

Появились первые признаки истощения платежеспособного спроса из-за перегрева рынка недвижимости, в то время как компоненты инвестиционной стоимости проектов – цена земельных участков, затраты на инфраструктуру – продолжают расти. Скачкообразный рост цен на недвижимость подорвал экономическую логику развития отрасли. В крупных городах фактически исчез сегмент жилья экономкласса, появились предпосылки для обострения жилищного кризиса.

Такое развитие событий вызывает серьезную обеспокоенность деловых кругов и представителей власти. Государство предпринимает ряд шагов, направленных на либерализацию рынка земли, финансовую и организационную поддержку жилищных проектов. Создан государственный Фонд содействия развитию жилищного строительства, под крыло которого планируется собрать федеральные, сельскохозяйственные и прочие неэффективно используемые земли. Однако остаются нерешенными фундаментальные проблемы отрасли. Ее душат градостроительная неразбериха и технологическая деградация.

Планы и технологии

Сегодня во многих городах разработаны и проходят публичное обсуждение проекты генеральных планов. Это радует, поскольку в предыдущее десятилетие застройка поселений зачастую велась хаотично, вопреки здравому смыслу. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что нередко в основу обновленных генпланов закладываются старые градостроительные проработки. В них повторяются и тиражируются градостроительные ошибки в планировании населенных пунктов, организации дорожной сети, развитии инфраструктуры. Амбициозные планы реализации многочисленных мегапроектов зачастую с трудом вписываются в логику развития территорий.

Почти не изменяется технологический уклад отрасли. Попытки конструктивного обсуждения этой проблемы тонут в огульной критике существующих технологий домостроения и абстрактных рассуждениях о неких прорывных инновациях в сфере жилищного строительства. Ожесточенным нападкам подвергаются технологии сборного домостроения.

Между тем современные конвейерные технологии домостроения в сочетании с продуманной градостроительной политикой могли бы стать эффективным способом преодоления жилищного кризиса. Речь, разумеется, идет не об исчерпавшем себя крупнопанельном домостроении советского образца, а о новых европейских линиях по производству железобетонных изделий. Возможно, для многих это станет откровением, но современное типовое оборудование позволяет создавать оригинальные и долговечные здания любого формата – от многоэтажных домов до коттеджей, от офисных деловых центров до школ и детских садов. Гибкая технологическая цепочка позволяет восстановить утраченную связь между покупателем жилья, архитектором и проектировщиком.

Градостроительный алгоритм

Простые арифметические подсчеты показывают: для того чтобы построить около 140 млн кв. м в год, потребуется около 4,5 трлн руб. Казалось бы, астрономическая сумма. Однако такие деньги в строительный сектор можно привлечь, если комплексно подойти к подготовке градостроительной документации, вложив в нее всего около 0,3% от требуемого объема строительных инвестиций. Между тем эффект от этой относительно небольшой суммы мог бы быть колоссальным: при наличии градпланов маховик жилищного строительства раскрутится сам по себе, а стоимость 1 кв. м на рынке упадет сразу вдвое! Почему?

Во-первых, утвержденная градостроительная документация (генпланы и проекты планировок) позволит исключить коррупционные схемы, распространенные как на этапе разработки проектов жилых кварталов, так и при определении технических параметров конкретных объектов. По разным оценкам, такого рода неформализованные затраты могут доходить до 15–20% бюджета строительства.

Во-вторых, при наличии градпланов муниципалитеты будут вынуждены готовить и выставлять земельные участки на аукционы (либо застраивать их в рамках госзаказа) на системной основе, а естественные монополии – обеспечивать площадки инфраструктурой. Таким образом устраняется дефицит подготовленных участков под застройку, снимаются риски возникновения инфраструктурных перекосов, исчезают невнятные механизмы ценообразования, применяемые сегодня при обеспечении новостроек инженерными и коммунальными сетями. Сегодня накладные расходы на этом этапе реализации проектов составляют еще 20–25% строительной сметы.

В-третьих, выставляя на аукцион подготовленные в градостроительном и инфраструктурном отношении участки, муниципалитеты многократно повышают их инвестиционную привлекательность, компенсируя тем самым затраты на формирование лотов. Вырученные от продажи земли средства могут направляться на строительство школ, детских садов, больниц. Сегодня отсутствие надежных источников финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры заставляет усомниться в светлом будущем многих крупномасштабных проектов, особенно в регионах.

При соблюдении четкого градостроительного алгоритма неизбежно возникнет эффект масштаба, когда экономия на издержках (в том числе неформальных) позволяет значительно снизить себестоимость строительства, многократно увеличив его объемы. Неизбежное в этих условиях насыщение рынка с последующей коррекцией цен уже не будет восприниматься застройщиками как катастрофа. Внятное градостроительное будущее территорий позволит компаниям (и, что немаловажно, производителям стройматериалов) прибегать к инструментам долгосрочного стратегического планирования, разумно распределяя свои производственные и финансовые усилия. При условии, что спрос на жилье (либо его отдельные форматы) будет подкреплен разумными и разнообразными мерами господдержки потребителей.

Качественное жилье – в тираж

Представляется, что существующие механизмы стимулирования отрасли – субсидии из казны, неформализованные виды поддержки отдельных застройщиков – должны быть дополнены масштабным госзаказом на планирование территорий, проектирование и строительство на них жилья экономкласса для людей с невысокими доходами. Подобные проекты должны распределяться на открытых площадках, подкрепляться жесткими, заданными на федеральном уровне технологическими и ценовыми ориентирами, опираться на мощную ипотечную инфраструктуру. Строительство недолговечных, неудобных в эксплуатации панельных домов необходимо прекратить, закрыв носителям подобных технологий дорогу на рынок современными жилищными стандартами.

Прямая и формализованная государственная поддержка, унификация стандартов позволила бы тиражировать эффективные технологии, увеличить предложение жилья экономкласса, сдержать рост цен на него, устранить с рынка ненужных посредников и создаваемые ими накрутки. Только таким путем можно преодолеть консерватизм строительного сектора, заложить надежный, не подверженный сиюминутной экономической конъюнктуре фундамент для строительства доступного жилья. И наконец, остановить деградацию наших городов, качественно обновить их облик с помощью комплексной и разнообразной застройки.