Продать сложнее, чем купить

С начала года квартиры подорожали в среднем на 20%, подсчитывает Наталья Гапшина из «Фосборн хоум». Но в основном рост цен (в среднем на 15%) пришелся на I квартал, отмечает Антон Кузнецов, замдиректора «Чекни».

В летние месяцы на вторичном рынке настал застой: определение «сезонный спад», говорит Сергей Сорочан из «Монолита», для этой ситуации слишком мягкое и неадекватно оценивающее ее масштабы. «Продавцы снимали квартиры с продаж в надежде на рост цен осенью, а покупатели откладывали покупку, рассчитывая на снижение цен», – объясняет он. Сроки экспозиции даже ликвидных квартир по адекватной цене выросли до 2–3 месяцев, констатирует Татьяна Романчева из Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

По данным управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Нижегородской области, в первом полугодии 2008 г. в Нижнем Новгороде вновь приобретенных прав на жилые помещения было зарегистрировано 56 221. Для сравнения: за аналогичный период 2007 г. этот показатель был равен 55 850. Но в эту цифру входят как права на жилье, купленное на вторичном рынке, так и регистрация права собственности вчерашних дольщиков на квартиры в новых домах, сданных в эксплуатацию в конце 2007 – начале 2008 г. Так что прирост сделок обеспечил не вторичный рынок, а рост покупок на первичном рынке в 2007–2008 гг., резюмирует Романчева.

Хорошую динамику вторичному рынку всегда обеспечивали альтернативные сделки, признает Кузнецов. Но этим летом, по его словам, они реализовывались с трудом. Основным препятствием становились проблемы с получением ипотечного кредита, на который рассчитывал покупатель, и сложности с продажей имеющейся квартиры. С подбором нового варианта проблем, как правило, не возникало, отмечает Кузнецов.

Тем не менее за год, с августа 2007 г., число сделок с использованием ипотечных кредитов в Нижнем выросло на 21,6%. По данным УФРС по Нижегородской области, количество зарегистрированных договоров ипотеки в первом полугодии 2008 г. составило 2214, за аналогичный период 2007 г. – 1821. И это несмотря на то, что условия выдачи кредитов ужесточились, а ставки по ним выросли. По информации Городского ипотечного банка, по сравнению с 2007 г. они поднялись на 2–4%. По данным АИЖК, средние ставки в 2007 г. составляли 10–12%, в августе 2008 г. – 10,75–14%, в сентябре некоторые банки подняли ставки еще на 0,5%.

Начало осени, по словам Кузнецова, ознаменовалось небольшим оживлением рынка и ростом предложения – в среднем на 10–15% по сравнению с летними месяцами. Хотя в Нижегородском районе специалисты НЦНЭ зафиксировали прирост этого показателя на 43% по сравнению с маем. Здесь самое дорогое жилье, за лето предложение накопилось, объясняют аналитики.

Сентябрьские цены на квартиры, по данным НЦНЭ, почти не отличаются от майских, а в отдельных случаях даже ниже. Например, в Верхних Печерах – спальном районе с большим числом новостроек – цены на вторичном рынке практически не изменились, а в историческом центре по сравнению с маем снизились. В среднем 1 кв. м в однокомнатной квартире в историческом центре предлагался в мае по $3393, а в сентябре – по $3313 (-2,4%). В двухкомнатных квартирах цена 1 кв. м снизилась с $3837 до $3423 (-5%), в трехкомнатных – с $3837 до $3749 (-5,5%).

«Даже ликвидные квартиры продаются на 5–10% дешевле объявленной цены», – утверждает Кузнецов. «Чаще всего покупатели оперируют суммой в 1,8–2 млн руб., – рассказывает Сорочан. – Многие покупатели, если не удается получить ипотечный кредит, готовы приобрести комнату в коммуналке, они продаются в среднем по 800 000–850 000 руб.».

По мнению Романчевой, рост цен на вторичном рынке по итогам 2008 г. не превысит 25%, т. е. будет ниже, чем в 2007 г., когда цены выросли в среднем на 30%.