Жилье с накруткой

Гендиректор «Дом.ру – Ростов-на-Дону» Дмитрий Ковалев сетует на погодные катаклизмы: «Летняя жара или чрезмерный мороз зимой – вот из-за чего активность рынка падает». Руководитель отделения ЦН «Нирлан» Сергей Бронов пеняет на ужесточение условий ипотечного кредитования. «ВТБ 24» с августа увеличил процентные ставки на 0,25% годовых, а с 1 сентября – еще на 0,5% годовых в рублях, рассказал пресс-секретарь банка Артем Бочкарев. Александр Игнатущенко из «Титула» говорит, что летом 2008 г. ставки по ипотечным кредитам, кроме «ВТБ 24», повышали «Дельтакредит», Собинбанк, «Юникредит банк», «Центр-инвест», а с 1 сентября подняли почти все.

Летом 2008 г. на вторичном рынке Ростова сделок почти не было и цены стояли, признались местные риэлторы. В июне, по данным агентства «Титул», квартиры даже подешевели: 1 кв. м стал стоить 58 286 руб., что на 629 руб. меньше, чем было в мае. В июле рост цен был минимален – плюс 0,31% (до 58 468 руб. за 1 кв. м). Зато в августе все опять подорожало: в среднем на 7% (до 62 407 руб. за 1 кв. м), говорит гендиректор АН «Титул» Евгений Сосницкий. Такое поведение цен аналитик «Агентства недвижимости МИАН» Алексей Кудрявцев традиционно объясняет сезонным снижением спроса в июне – июле и его постепенной активизацией в августе. Ростовские риэлторы дают другие объяснения.

Сосницкий считает, что сыграло свою роль поведение продавцов. По его словам, в мае – июле люди выставляли недвижимость на продажу с инфляционными ожиданиями, завышая цены на 15–20%. «На растущем рынке продавцы постоянно толкают цены вверх, а платежеспособный покупательский спрос вынужден их догонять», – объясняет Сосницкий. Но покупатели больше не хотят покупать недвижимость по завышенным ценам. По данным Кудрявцева, в июне – августе на вторичном рынке предложение существенно превысило спрос. С ним согласен Бронов. «Ростов пестрит объявлениями «продаю» на балконах и окнах домов, складывается ощущение, что весь город выставлен на продажу, но никто ничего не покупает», – добавляет Сосницкий.

Раньше процесс купли-продажи в среднем занимал полтора-два месяца, говорит Ковалев. Сейчас продавцы, желающие получить за свою квартиру «цену завтрашнего дня», вынуждены ждать до полугода, признает Сосницкий. По его словам, периодически складывается ситуация, «когда все замирает и кажется, что сейчас произойдет перелом и цены начнут снижаться». Но постепенно платежеспособный спрос догоняет даже завышенные цены: летом 2008 г. сложилась как раз такая ситуация, говорит Сосницкий. К концу лета предложение на вторичном рынке выросло еще на 10–15%, отметили аналитики МИАН: до 11 000–12 000 объектов, из них более 8000 выставлялось агентствами недвижимости. Данными о количестве заключенных сделок МИАН не располагает.

Больше всего к продаже предлагалось квартир в центре города (22% от общего объема), в Западном и Северном жилых массивах (около 22% и 19% соответственно), подсчитали аналитики «Титула». В центре Ростова, по данным МИАН, цены предложения на вторичном рынке самые высокие (79 000 руб. за 1 кв. м), за июнь – август они увеличились на 11%. Минимальная цена предложения 1 кв. м в августе была отмечена Кудрявцевым в районе Аэропорта (51 000 руб. за 1 кв. м) и Темерника (53 000 руб. за 1 кв. м).

С мая по август 2008 г. произошло общее смещение спроса в сторону более недорогих объектов – малогабаритных квартир экономкласса в не очень престижных районах города, говорит Кудрявцев. За летние месяцы число запросов в «Титул» на однокомнатные квартиры и гостинки (квартиры гостиничного типа) увеличилось до 48% от общего объема, а заявки на двухкомнатные сократилась до 32%, говорит Сосницкий. Риэлторы объясняют «летнюю популярность» небольших квартир потребностями студентов, родители которых покупают им квартиры к новому учебному году.

Кудрявцев утверждает, что к концу лета покупатели оживились. Платежеспособный спрос дорос до заявленных цен и объекты начали продаваться, вторит ему Сосницкий. Опрошенные «Ведомостями» эксперты единодушно прогнозируют дальнейший рост цен на вторичном рынке. Бронов считает, что жилье в сентябре – декабре подорожает на 5–10%. Такие же цифры называет Кудрявцев. Сосницкий говорит о возможном росте цен на 20–22%.