Доходное место: Вольная для арендаторов

Смольный объявил о своих планах относительно целевой продажи нежилых помещений предприятиям малого и среднего бизнеса. По предварительным оценкам, воспользоваться правом выкупа смогут приблизительно 5000 нынешних арендаторов петербургского комитета по управлению городским имуществом (КУГИ). Местный закон, который регламентирует порядок и условия приватизации, должен быть принят до конца года.

Сделать это нужно для исполнения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», который начал действовать 5 августа.

Предприниматели ждали этот закона, в строгом соответствии с народной пословицей, три года. Право на «целевку» предоставляется им всего на два года – до 1 июля 2010 г.

Рассчитывать на приватизацию площадей, минуя торги, могут не все арендаторы, а только те, которые на дату вступления закона в силу занимали помещения не меньше трех лет и своевременно за них расплачивались. Переуступка льготы не допускается.

Если встройка, арендованная малым или средним предприятием, попала в списки на приватизацию, органы власти обязаны уведомить его, предложив преимущественный выкуп. В случае отказа право на «целевку» теряется, и объект может попасть на торги. Возможен и вариант, когда сам предприниматель подает заявку. Чиновники обязаны пойти ему навстречу.

Выкупная стоимость должна быть рыночной. Она определяется независимым оценщиком. Зато при целевом выкупе арендаторы получают право на рассрочку. Если предприниматель не готов расплатиться сразу, помещение оформляется в залог. Государство обещает зачесть в цену встройки стоимость неотделимых улучшений, если арендатор согласовал их с арендодателем.

При этом Федерация предоставила регионам право самим устанавливать параметры приватизируемых объектов и финансовые условия сделок.

По ком стучит молоток

До сих пор в Петербурге у арендаторов городского нежилого фонда был единственный способ стать владельцами своих объектов – приобрести их на торгах, организатором которых выступает фонд имущества. К активной распродаже встроек КУГИ приступил с весны 2005 г. Круг объектов, подлежащих приватизации на аукционах, постепенно расширялся (подробнее см. распоряжение КУГИ № 233-р). Однако в первую очередь речь шла о помещениях, которые, будучи сданными в аренду, приносят в бюджет мизерный доход. То есть о встройках с неидеальной локацией, расположенных в подвалах или в цоколях, имеющих вход со двора и т. п. Иначе говоря, об объектах, арендованных преимущественно малым бизнесом.

КУГИ в обязательном порядке направлял на аукционы помещения, арендная ставка за которые не превышает определенной суммы. Для центральных районов это 3150 руб. за 1 кв. м в год, для обжитых полупромышленных и спальных (Выборгского, Калининского, Красногвардейского, Московского, Невского, Приморского, Фрунзенского) – 2625 руб., для окраин (Колпино, Кронштадта, Петродворца, Пушкина и т. п.) – 1750 руб.

У большинства арендаторов при желании была возможность самим инициировать торги по занимаемым площадям. В частности, это относится к компаниям, которые на собственные средства проводят (или уже выполнили) капитальный ремонт «стен». Чтобы получить добро на приватизацию, предприниматель должен оформить с КУГИ дополнительное соглашение к договору аренды, которое освобождает его не меньше чем на год от платежей в связи с зачетом затрат на ремонтные работы. По такой схеме на аукцион могло быть выставлено, в принципе, любое помещение – независимо от арендной ставки и местоположения. Главное – чтобы оно требовало серьезных инвестиций, достаточных для годовой отсрочки по арендной плате.

Заявку на выкуп могли подать и те арендаторы, которые не вкладываются в капремонт. Но есть ограничение: их объекты не должны располагаться на 11 основных городских магистралях (исключение сделано только для подвалов и цоколей). В список попали Невский проспект, Большой проспект Петроградской стороны, Загородный, Каменноостровский, Ленинский и Московский проспекты, Большая и Малая Морские улицы, ул. Савушкина, Садовая улица на участке до Вознесенского проспекта, а также Средний проспект Васильевского острова – от наб. Макарова до 18-й линии.

В 2005 г. городской фонд имущества продал на торгах 374 встройки, в 2006 г. – уже 741, в 2007 г. – 699. В 2008 г. темпы реализации помещений на аукционах существенно снизились: по состоянию на 1 сентября было продано 232 помещения. И дело не только в том, что город постепенно исчерпал запас малодоходных лотов.

Одна из существенных причин – шумиха вокруг ущемления прав малого бизнеса. Отнюдь не всегда арендаторы находили средства, чтобы участвовать в торгах и становиться их победителями. Тем более что запустить механизм ипотечного кредитования аукционных сделок (даже под гарантии города) не удалось. Наладить сотрудничество с лизинговыми компаниями тоже не получилось. Хотя по условиям торгов новый собственник становится правопреемником КУГИ по арендному договору и не вправе повышать ставку или выселять добропорядочного пользователя, общественные организации, представляющие интересы малых предпринимателей, неоднократно обращались к губернатору города с требованием защитить их интересы и прекратить торги.

На аукционах активизировались так называемые черные маклеры, которые оказывали давление на участников торгов, заинтересованных в приобретении конкретного лота. Накануне аукциона они заявляли претендентам, что готовы отказаться от борьбы за определенное вознаграждение. В случае отказа черные маклеры активно торговались, загоняя цену до небес. В результате заинтересованная фирма либо была вынуждена покупать объект по стоимости, значительно превышающей рыночную, либо проигрывала аукцион. В этом случае недобросовестные покупатели, как правило, отказывались от заключения договора купли-продажи, жертвуя задатком, и торги признавали несостоявшимися: арендаторы не получали своих помещений, а казна – денег.

В результате летом 2007 г. Смольный ввел мораторий на продажу помещений, занимаемых добросовестными арендаторами. Под его действие подпали фирмы и предприниматели, соблюдающие четыре условия: аренда помещения в течение последних пяти лет (можно по совокупности договоров по одному адресу); не более двух просрочек платежей в год (за последние два года), причем каждая не больше чем на пять дней; отсутствие самовольной перепланировки помещения; правильно оформленные документы по договорам субаренды, если таковая имеет место быть.

В августе 2008 г. у малых и средних предпринимателей появился новый шанс – целевой выкуп. Причем Смольный проявил в этом вопросе завидную либеральность.

Выкуп по амнистии

Если исходить из определения малого и среднего предпринимательства, приведенного в законодательстве РФ (в фирме должно трудиться до 200 человек, а ее годовая выручка – не превышать 1 млрд руб.), то под эти критерии подпадает около 90% арендаторов всех встроек, принадлежащих городу.

Правительство Петербурга предлагает продавать по «целевке» помещения площадью до 500 кв. м. По оценкам КУГИ, это примерно 98% всех объектов, которые находятся в аренде от трех лет и более (т. е. подпадают под действие федерального закона о выкупе).

Если малый или средний бизнес занимает более масштабную площадь, сверхнормативные метры придется по-прежнему арендовать. Обязательное условие целевой продажи – отсутствие задолженности по арендной плате и пеням на дату вступления в силу федерального закона. КУГИ готов простить покупателям прежнюю неаккуратность в расчетах, наличие несогласованных с городом перепланировок, шалости с субарендой и т. п.

«В ФЗ нет понятия добросовестности, там дословно сказано следующее: «Арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по уплате арендной платы». Это значит, что он за три года не должен был просрочить ни одного платежа. Примени мы эту норму жестко, право выкупа без торгов получили бы не более 200 компаний. На протяжении последних трех лет просрочку хотя бы на один день допускали почти все. Однако стороны договора аренды могут сами определять критерии того, какое исполнение они признают надлежащим. Мы решили, что город может позволить себе либеральную позицию», – комментирует заместитель председателя КУГИ Петербурга Дмитрий Куракин.

Арендаторы-льготники (например, общественные организации и проч., пользующиеся существенными скидками по арендной плате) права на целевой выкуп не получат.

Есть и другие ограничения. Смольный не намерен расставаться с самой доходной недвижимостью – встройками на главных магистралях (некоторые из них перечислены выше), имеющими вход с улицы. По подсчетам КУГИ, таких помещений в городском нежилом фонде не более 20%, зато они приносят казне около 80% арендного дохода. Кроме того, не подлежат приватизации объекты, зарезервированные под бизнес-инкубаторы, используемые под пункты бытового обслуживания, социальный общепит и т. п., а также расположенные в так называемых зонах развития, предусмотренных генеральным планом города.

В результате с учетом всех нюансов, по приблизительным оценкам КУГИ, на выкуп, минуя аукцион, смогут рассчитывать примерно 5000 арендаторов. (Всего в Петербурге в аренде находится 19 398 казенных, т. е. не закрепленных на праве хозяйственного ведения за ГУПами или на праве оперативного управления за ГУ, нежилых объектов.)

Арендатор может сам подать заявку на выкуп, а может дождаться инициативы КУГИ. Целевой выкуп будет происходить по рыночной стоимости, которую определят оценочные фирмы, выбранные на конкурсной основе. Правда, их отчеты будут проходить обязательную экспертизу в городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости.

В фонде имущества полагают, что оценщики примут за основу уровень цен на встройки, сложившийся на торгах (поскольку речь идет об аналогичном товаре). Так, в 2008 г. средняя стоимость помещений по результатам аукционов составляла около 47 000 руб. за 1 кв. м. В центральных районах Петербурга этот показатель достигал 53 500 руб.

Смольный готов предоставить покупателю двухлетнюю рассрочку на льготных условиях. Проценты составят одну треть актуальной ставки рефинансирования ЦБ РФ. «Таких условий нет сегодня ни в одном банке, даже западном», – уточняет генеральный директор Фонда имущества Петербурга Андрей Степаненко.

По расчетам КУГИ, процедура выкупа будет занимать примерно три месяца, из которых около двух уйдет на оценку встройки. Заключать договоры купли-продажи поручат фонду имущества. Ему же предстоит следить за соблюдением графика платежей.

Из помещений, не подлежащих продаже, сформируют специализированный фонд. Освободившиеся площади, включенные в этот неприкосновенный запас, будут сдаваться в аренду только на конкурсной основе. Победители арендных аукционов смогут заключить с КУГИ договор на 10 лет. Обязательное условие – использование помещения под определенные цели без права субаренды.

Параллельно будут происходить торги по объектам, которые КУГИ приватизирует в рамках распоряжения № 233-р (например, свободные встройки; неделимые помещения более 500 кв. м; объекты, продажу которых инициируют фирмы, не имеющие возможности воспользоваться новым законом, и др.). Причем перечень оснований для такой приватизации в ближайшее время предполагается расширить.

Маловато будет

Пока предложенные Смольным параметры выкупа еще не закреплены на уровне городского закона, который предстоит одобрить местному парламенту. Впрочем, петербургские депутаты в последнее время проявляют редкое единодушие с исполнительной властью.

Между тем бизнесмены еще пытаются торговаться с властями. В сентябре на заседании Общественного совета по развитию малого предпринимательства от губернатора требовали увеличить период рассрочки, ссылаясь, в частности, на опыт Челябинска и Ярославля, где утвердили семь и пять лет соответственно. В Смольном пока не готовы на такие уступки. Чиновники подчеркивают: выкупать помещения никто не заставляет – можно арендовать их и дальше.

«Решение о продаже значительной части городского нежилого фонда абсолютно правильное. У каждого частного собственника есть определенная стратегия: кто-то владеет бизнес-центрами, кто-то скупает логистические комплексы. В Петербурге же КУГИ управляет всем имуществом, которое исторически ему досталось. Я уверен, что такому крупному собственнику, как город, имеет смысл ограничиться даже не 500 кв. м, а 5000 «квадратов», – рассуждает президент Becar Realty Group Александр Шарапов. – Для малого бизнеса частная собственность на недвижимость – очевидное преимущество, снижающее предпринимательские риски. Другое дело, что время для массового выкупа объективно не самое удачное. Международный кризис ликвидности докатился до России. Банки неохотно выдают кредиты. Цены на недвижимость встали. Поэтому первоочередное значение приобретает оценка объектов, предназначенных для целевой продажи. В среднем такие площади стоят от $1500 до $2000 за 1 кв. м. Этот уровень цен во многом сформирован торгами фонда имущества. Думаю, что город должен предоставить арендаторам, которые решатся на приватизацию, некоторый дисконт».

«Мы постоянно сотрудничаем с фондом имущества и намерены принять участие в конкурсе за право оценивать объекты для целевого выкупа, – рассказывает президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. – На рынке коммерческой недвижимости ощущается некоторый спад. Поэтому при определении стоимости встроек следует принимать во внимание последние аукционы или давать арендаторам скидки. Не думаю, что переход в частную собственность такого значительного количества объектов всерьез всколыхнет вторичный рынок. Большинство помещений будет приобретаться предпринимателями для собственных нужд и не поступит в дальнейший оборот. Наша фирма тоже, кстати, планирует выкупить у города арендованные площади».

«Как представитель среднего бизнеса я оцениваю решение властей положительно. Поскольку даже с учетом рассрочки не все компании потянут приватизацию, случаи переуступки наиболее привлекательных помещений, безусловно, будут. Но город и сам заинтересован в том, чтобы предприниматели становились собственниками помещений: это залог стабильности их бизнеса. Поэтому дисконт в 20% при целевом выкупе – особенно в условиях нынешнего нестабильного рынка – был бы вполне уместен», – считает генеральный директор АН «Адвекс» Владимир Гаврильчук.

«На мой взгляд, не стоит опасаться массового выброса приватизированных объектов на рынок, – полагает исполнительный директор компании Praktis CB Юлия Готовская. – Помещения, которые будут выкуплены, мало интересуют спекулянтов – много на них не заработаешь. Вряд ли можно получить серьезный доход и от сдачи подобных встроек в аренду. Это определенная категория недвижимости, интересная прежде всего малому бизнесу. Для него же новый закон может стать настоящей отдушиной».