Громкие имена: Бизнес-план для муниципалитета

После принятия в 2004 г. знаменитого пакета законов о жилье, ипотеке и т. д. ваш фонд, мне кажется, несколько ушел в тень. А сейчас вы стали появляться «на публике» более активно.

– У меня нет впечатления, что мы стали сейчас более активны. Мне кажется, что работаем, как работали. Действительно, в то время был всплеск, связанный с подготовкой серьезных изменений в законодательстве, а сейчас работа идет в более рутинном режиме.

Как вы оцениваете вашу тогдашнюю работу и то, чем занимаетесь теперь?

– Мы занимаемся в основном муниципалитетами. Хотя и регионами тоже. Работа над пакетом законов для повышения доступности жилья была первым этапом подготовки национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Тогда был сделан действительно серьезный законодательный прорыв: приняты такие документы, как Градостроительный, Жилищный кодексы и т. д. Они создали совершенно другую основу для жилищного строительства. После этого началась реализация самого нацпроекта, мы принимали в ней участие как эксперты, затем участвовали в разработке новой федеральной целевой программы «Жилище». Потом было много работ, связанных с нормативно-правовой базой. Фонд также работал непосредственно в городах, в том числе по реализации конкретных механизмов, моделей.

Сейчас на федеральном уровне мы, как эксперты, занимаемся долгосрочной стратегией развития массового жилищного строительства до 2020 г. Помогаем Минрегиону ее готовить. Окончательный вариант уже должен рассматриваться в правительстве. Раньше были выделены какие-то приоритетные направления, а сейчас они вписываются в более широкий, стратегический контекст жилищной политики.

Например?

– В 2004 г., когда мы начали этим заниматься, доля семей в России, которые могли пойти в банк, получить ипотечный кредит и купить жилье, отвечающее социальным стандартам, составляла 9%. Тогда была сформулирована цель, что к 2010 г. необходимо увеличить ее до 30% путем развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. В 2007 г. эта доля составила 18%.

В новом стратегическом документе ставится цель к 2020 г. довести этот показатель до 60%. Это качественное изменение всей ситуации: сделать так, чтобы больше половины населения могли с помощью долгосрочного кредитования купить жилье. Для этого предусматриваются в том числе и новые инструменты, например развитие некоммерческих форм строительства ЖСК и др.

Но «Институт» занимается не только жильем, и федеральный уровень – это менее 10% нашей работы. Кроме жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, градорегулирования мы занимаемся еще и муниципальным социально-экономическим планированием, муниципальными бюджетами, социальной политикой и другими вопросами развития на местном уровне.

А что прибыльнее – заниматься федеральными или муниципальными проблемами?

– Мы некоммерческая организация, и у нас нет цели получения прибыли. Наша цель – стабильная работа, поддержание коллектива, наших сотрудников для того, чтобы можно было исполнять нашу миссию – содействовать развитию городов и регионов.

Кто вас сейчас поддерживает?

– Проекты. Проекты, которые мы реализуем. Мы участвуем в конкурсах, получаем контракты, гранты из разных организаций. У нас диверсифицированная структура финансирования. Мы работаем по четко сформированному бюджету, который компенсирует наши затраты, и получаем небольшую фиксированную прибыль на развитие, т. е. на разработку новых стратегических подходов, моделей, на которые пока нет заказчиков. Поэтому я не могу сказать, что прибыльнее – федеральные или муниципальные проекты. Одинаково. Бесприбыльно.

Бывает даже, что мы проигрываем какие-то контракты, потому что относимся к работе крайне ответственно – закладываем много времени на реализацию того или иного проекта, что, естественно, повышает его стоимость. А кто-то демпингует и берется за копейку сделать огромную работу.

Много таких демпингующих?

– Полно. Очень много некачественных работ на рынке экспертных услуг.

Оценить качество стратегической работы довольно сложно. Ведь ее результаты должны проявиться через какое-то, иногда долгое, время.

– Оценка качества интеллектуального экспертного труда существует. Профессионалы прекрасно могут отличить качественную стратегическую разработку от некачественной. Если они смотрят, к примеру, на стратегию развития какого-то города и понимают, что там нет ни нормативно-правовой проработки, ни адекватных проектов, моделей, инструментов реализации, то этот документ – просто стопка резаной бумаги, кому он нужен?

Каждый город понимает стратегию своего развития по-разному. Например, Пермь (в сентябре в Перми прошел экономический форум «Новые метрополии: города, которые выбирают») озабочена глобальными проблемами, вместо того чтобы, к примеру, дороги ремонтировать. Похоже, многие российские города действуют по той же модели.

– Нет. Я не согласна. Наоборот, меня удручает то, что в основном городские власти заняты рутиной, решением сиюминутных задач. И еще постоянная проблема – подготовка к зиме. 90% городов только латают дырки, что будет завтра, их вообще не интересует.

Результатов можно достичь, если обладаешь стратегическим видением развития своего города, работаешь на перспективу. Я не скажу, что Пермь во всем может служить примером, но то, что город живет не только сегодняшним днем, мне нравится. Это создает энергетику развития, которая должна не только поддерживать город, но и способствовать его движению вперед. Возможности для этого у Перми достаточно серьезные.

В стране идет процесс депопуляции, поэтому города будут постоянно конкурировать за людей. Уже недостаточно заботиться только о благоприятной среде для проживания, такие же условия должны быть созданы для привлечения бизнеса, инвестиций. Иначе город зачахнет, начнется убыль населения – конкуренты просто переманят трудовые, интеллектуальные, инвестиционные ресурсы.

Сейчас в России только два центра притяжения – Москва и Петербург. Не секрет, что войти инвесторам в ту же Пермь не дает административно-криминальный барьер.

– Это основная проблема, что, кроме Москвы и Питера, у нас нет точек притяжения в системе городского развития. Может, еще Екатеринбург, который поставил перед собой амбициозные задачи. Остальные и близко не стоят. А это опасно. В мире в число таких городов – мировых центров входят не только самые крупные агломерации, но и города-миллионники.

Идея красивая. Но в российских условиях ей все время что-то мешает. Поставить стратегическую цель можно. Но когда наступает срок отчитываться, начинают или подтягивать цифры, или объяснять, почему задача не выполнена. Нет опасений, что и в этот раз будет то же самое?

– Я не совсем понимаю такой подход. Вот мы сидим, планируем развитие города, страны, неважно чего и испытываем опасения. Всегда, в любой стратегии просчитываются риски. Но с ними надо работать – либо их снижать, либо учитывать, бороться с ними, а не сидеть и не ныть, что, мол, все воруют, поэтому все разворуют и ничего у нас не получится. Не получится, если не открывать глаза на проблемы. А сейчас начинают открывать глаза, для меня это очевидно.

Например, в жилищном секторе были прикрыты многие потенциально коррупционные каналы. Понятно, что коррупцию полностью победить невозможно, но открытые раньше для нее шлюзы значительно сузились. Я имею в виду в первую очередь заработавшую систему земельных аукционов в сфере жилищного строительства. Раньше распределение земли происходило по принципу «кому хочу, тому и дам». И это было установлено федеральным законом. Сейчас тоже так – за исключением жилищного строительства. Вы можете сказать: знаю я эти аукционы. Но это же все равно лучше, чем позволять чиновникам на законных основаниях раздавать землю «кому хочу». Сейчас это сделать труднее.

Дальше – у нас было 10 видов государственных экспертиз проектной документации. И всем было известно, как их проходят. Теперь эти экспертизы хотя бы свели в одну, ограничили ее предмет, например, в жилищном строительстве до трех этажей отменили вообще. То есть прикрыли девять потенциально коррупционных каналов. Не надо думать, что это легкие, незначительные меры. У нас ведь как часто бывает? Надо либо все сразу сделать, чтобы тут же получить результат, либо признать дело очень сложным и даже за него не браться. Я же предпочитаю видеть проблему и пытаться ее решить. Не всегда это получается, но иногда проходит.

Не получается видеть проблему? Или решать?

– Скорее решать. Вы говорите, что мы любим рисовать всякие цифры, за которые потом нужно отчитываться. Я считаю, что это хорошо. Не просто вкладывать деньги куда-то, где они потом растворяются без всякого видимого результата. Но говорить: да, мы вкладываем деньги и хотим достичь такого-то результата. Если мы его не достигаем, то надо объяснить почему. Иными словами, нужно просчитать эффективность и результативность вложений. А то мы все строим, строим, но ничего никак построить не можем. В конце концов, народ сможет когда-нибудь жилье покупать?

Именно этот вопрос чаще всего задают.

– Советская власть все время что-то строила, только очередь на жилье почему-то никуда не исчезала. И не исчезла до сих пор. Мне, например, не слишком интересны цифры ввода жилья, поскольку обычный человек все равно его купить не может, сколько ни построй. Мне нравится другая цель – достичь такого соотношения стоимости жилья, условий ипотечного кредита и доходов наших граждан, чтобы 60% населения могли купить квартиру. Надо делать все одновременно: и доходы населения повышать, и строить больше, и развивать ипотеку, в том числе снижая ставки.

Снижали уже. Сейчас опять повысили.

– Надо постоянно проводить мониторинг рынка, смотреть, почему ставки стали увеличиваться. Сейчас ставки повысились, так как в связи с финансовым кризисом деньги стали дороже и банки испытывают дефицит долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.

И дают кредиты не всем.

– Дают всем, кто в состоянии их вернуть. Только банки больше заплатят за эти средства. А если банкиры взяли дорогие деньги, как они могут предоставить дешевый ипотечный кредит? Но ничего ужасного в этом нет. На этот процесс можно влиять. Я, например, не понимаю, почему накопительные средства Пенсионного фонда не вкладывать в ипотечные ценные бумаги? Как не понимаю, почему их размещают под 4–5% годовых, что в 2 раза ниже инфляции.

У этих бумаг нет государственных гарантий.

– При чем здесь государственные гарантии? Зачем они нужны, если ипотечная ценная бумага сконструирована как весьма надежная и рейтинги у некоторых потенциальных эмитентов не ниже, чем у Российской Федерации? Можно выбрать бумаги, обеспеченные самыми надежными кредитами (с LTV не больше 70%, с заемщиками с подтвержденными доходами и т. д.), – это будет стабильный доход пенсионной накопительной системы. Во всех странах она является источником финансирования долгосрочных ипотечных кредитов.

О таком использовании пенсионных и страховых денег говорят уже давно. Вы в том числе.

– Сейчас как раз подходящий момент. Это будет правильная реакция на происходящие события. Флуктуации на рынке будут всегда, но надо об этом думать заранее. Когда мы писали в законе об ипотечных ценных бумагах, что кредит не может быть больше 70% стоимости квартиры, то предполагали, что цены на недвижимость могут пойти вниз. А наши банкиры это не учитывали, как и американские. Они стали выдавать кредиты в размере и по 90%, и даже по 100% от стоимости квартиры.

Госкорпорация «Фонд содействия ЖКХ» размещает свободные средства на банковских депозитах. Планируется даже двухлетнее размещение. Понятно, что это поддержит банковскую систему, но не ухудшит ли это финансирование реформ в ЖКХ?

– Деньги, которыми располагает фонд, – целевые. По закону они могут пойти только субъектам Федерации на капремонт или на отселение жителей из аварийного фонда. Но предоставить эти деньги фонд может только тогда, когда регион выполнит определенные условия, увязанные с реформой ЖКХ. Например, увеличит долю товариществ собственников жилья (ТСЖ) и частных управляющих компаний, осуществит кадастровый учет земель, передаваемых ТСЖ, и т. д. Но фонд не может спрогнозировать, как быстро это произойдет.

Пока из 240 млрд руб. фонд распределил только 30 млрд. Получается, что остальные деньги лежат мертвым грузом. Поэтому хорошо, что он может их размещать, другое дело – что только на короткие сроки: месяц, три. Размещать средства на два года рискованно. Вдруг они потребуются раньше, где он их возьмет – в тех же банках, под тот же процент?

Денег-то хочется прямо сразу.

– Поэтому я и считаю, что индикативное планирование с показателями результативности – очень правильная вещь. И детальный просчет, мониторинг и управление рисками. Это важно как для бизнеса, так и для публичного управления.

А муниципалитеты любят такие стратегические цифры?

– В меньшей степени. Это достаточно новая система планирования – бюджет, ориентированный на результат. Новая не только для нашей страны, но и для всего мира – она появилась лишь лет 15–20 назад. Начинают всегда с федерального уровня, потом спускаются ниже. Хотя в России уже второй год действует система отслеживания показателей эффективности деятельности субъектов РФ. В этом году начали отслеживать и муниципалитеты. Изучив результаты, можно увидеть, как идут реформы, меняется ли ситуация к лучшему.

Но я бы не сказала, что сегодня такой социально-экономический мониторинг реально помогает жить. Это скорее пока организация мышления, чем управленческого процесса.

Раньше у нас была очень подробная плановая советская система – инструментарий негибкий и не слишком хороший. Но за прошедшие 15 лет мы вообще отказались от публичного планирования, и начался управленческий хаос. Сейчас постепенно возрождается публичное планирование, что абсолютно правильно. Ведь когда вы ведете крупный бизнес, у вас обязательно есть стратегическая программа деятельности на 20 лет, бизнес-план на три года, на год. Это же не значит, что вы в советской системе живете. Наоборот, это рыночный инструментарий. Точно так же и публичный субъект должен планировать свою деятельность, согласованно по всем направлениям, поэтому планирование должно быть и социально-экономическое, и территориальное, и инфраструктурное, и бюджетное.

Бизнес-план для муниципалитета – хорошо звучит.

– Нельзя, конечно, полностью отождествлять деятельность муниципалитета и бизнеса. Цели у них разные.

Вы идеалистически подходите. Цели у них в общем похожи – получение прибыли. Для себя, для семьи...

– Исходя из того как у нас жизнь организована, похоже, что так. А должно быть не так!

Пока в России субъективные факторы больше влияют на выработку какой-то стратегии, чем объективные. Не так?

– Так. Но почему мы всегда ограничиваемся лишь констатацией факта? Вот мы сейчас находимся в определенной точке – там, где коррупция, незаинтересованность чиновников в решении социально-экономических задач и, напротив, заинтересованность в решении личных... Мы живем не на Луне, мы прекрасно об этом знаем. Что толку бесконечно об этом говорить? Мы не хотим так жить. Мы хотим жить в другой точке – где все наоборот. И задача нашего «Института» – придумать траекторию, по которой можно будет из первой точки перейти во вторую. Понятно, что по прямой не получится. Но самое главное – чтобы в любой точке пути мы понимали, в нужную сторону идем или отклонились от маршрута. Принимая решение, важно отдавать себе отчет в степени его компромиссности. Это и называется разработкой публичной стратегии. По крайней мере, как ее понимают такие независимые эксперты, как специалисты «Института экономики города».

С Москвой вы особо не работаете?

– С Москвой мы работаем совсем мало. И так было все годы (фонд создан в 1995 г. – «Ведомости»). Москва – специфический город. Здесь часто вообще не соблюдается федеральное законодательство, и все об этом знают. Градостроительное законодательство Москвы противоречит Градостроительному кодексу РФ. Понятно, что во многих городах есть нарушения, но в Москве они возведены в ранг политики. И все время какие-то одиозные идеи: например, сохранение дотирования из столичного бюджета оплаты жилья и коммунальных услуг. Да, Москва может себе это позволить. Но в других регионах от этого отказались, так как это экономически неэффективно и социально не справедливо. Получается, чем больше у тебя квадратных метров, тем больше ты получаешь дотаций.

Ваша идея – создать несколько центров притяжения, получается, ослабит позиции Москвы?

– Ослабить позиции Москвы непросто. Ее уникальность в том, что она столица. С этим ничего не сделаешь. Но можно придумать экономические факторы развития других городов – т. е. создать баланс для жизни людей. В том, что в Москве жилье будет дорожать, я практически уверена. Рынок столичного жилья – как рынок антикварных вещей. Они никогда не подешевеют, поскольку уникальны.

Это правило одинаково для всех столичных мегаполисов?

– Практически да. Но не во всех государствах статус столицы и ее экономическая оценка имеют одинаковое значение. Например, Вашингтон – столица США, но есть города с более дорогим жильем, например Лос-Анджелес, Нью-Йорк. Последние – финансовые центры, бизнес-центры, и это важнее, чем столичный центр. Но в Москве ее фактор столичности еще долгие годы будет притягивать финансовые и бизнес-потоки. Перенаправить этот вектор на другие города – важная задача.

Сейчас регионы активно развиваются. Инвестиции идут не только в Москву.

– Меня на самом деле радует тенденция к уменьшению доли ввода жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. По России в целом за первое полугодие 2008 г. объемы жилищного строительства выросли только на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А если убрать эти четыре региона, то во всех остальных регионах обнаружим в среднем уже 16%-ный рост. В прошлом году названные четыре региона все вместе ввели в строй львиную долю жилья по стране – 35%, а в этом – только 27%. Что это значит? То, что начали строить в других регионах. И люди будут покупать жилье там, а не в столице.

Лозунг «Москва для москвичей» – он от бессилия. Московский ресурс для строительства жилья – это промзоны. Надо их вывести. А куда? В Подмосковье, которое не хочет их принимать?

Как вы относитесь к идее объединить нас в Московский регион?

– Это неправильно и ничего не даст. Это административный зуд – все объединить. Ничего нельзя решить простым административным объединением. Другое дело, что агломерационными процессами нужно управлять. Но это управление должно быть умным и направленным на поиск компромиссов.