Ориентиры: Эффект войны

Важнее геополитических игр для российского рынка недвижимости мировой финансовый кризис. Денег становится меньше, и они дорожают. Стройку не готовы финансировать многие западные и даже крупные российские банки, такие как ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк. Официально об этом не говорят, но потенциальные заемщики получают отказы как прямые, так и косвенные – в виде бесконечного затягивания решения по выдаче кредита. И, конечно, все банки пересмотрели условия кредитования: за год ставки поднялись в среднем на 2–3%. Сегодня они достигают 16–18%. «При определенных условиях застройщикам не имеет смысла реализовывать проекты. Участки продают, проекты замораживают», – сетует Авдеев. В то же время политические риски вынуждают американские, английские и другие инвестиционные и банковские компании требовать большей доходности от проектов.

Мировой кризис ликвидности оказал и оказывает неизмеримо большее влияние на инвесторов, девелоперов и арендаторов, особенно иностранных, чем вооруженный конфликт России с Грузией. Но геополитическая ситуация сыграет в среднесрочной перспективе

В то время как западные политики прессовали Россию по поводу кампании на Кавказе, деловые круги интересовали совершенно иные вопросы и проблемы.

Относительно воздействия войны с Грузией на рынок коммерческой недвижимости в целом и иностранного присутствия в частности единодушия среди его участников нет. «Негативное влияние, безусловно, есть, в среднесрочной перспективе оно может стать крайне негативным», – прогнозирует Владимир Авдеев, партнер S.A. Ricci в ассоциации с King Sturge. «Наши иностранные партнеры и клиенты зачастую вообще не упоминают военный конфликт на Кавказе в процессе переговоров», – говорит Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle.

Бизнесменами политические амбиции двух государств, конечно, принимаются в расчет, но не в качестве определяющих. К примеру, инвестиционно-строительная компания Trimo (Словения) инвестирует в индустриальный комплекс «Технопарк Вязники» во Владимирской области 140 млн евро. Дамир Кочан, гендиректор Trimo, говорит, что, как любому бизнесмену, ему хотелось бы политической и экономической стабильности, но на реализацию парка этот инцидент никак не влияет. Более того, компания уже планирует вторую очередь проекта.

Все плохо

В связи с войной в Южной Осетии инвесторы вывели с российских рынков, по разным данным, от $20 млрд (UniCredit SpA в Москве) до $35 млрд (BNP Paribas). Но возможно, что война в определенной мере только предлог. Как считает эксперт-аналитик компании GVA Sawyer Александр Свяжин, причина оттока капитала с рынка России – во внешних экономических условиях: в то время как в США экономика постепенно начинает приходить в себя, в Европе все больше ощущается замедление экономического роста. «Многие активы начитают считаться переоцененными, – отмечает Свяжин. – И тогда от активов начинают избавляться, чтобы позже купить их дешевле». Это объяснение в определенной мере применимо и к рынку коммерческой недвижимости. «С прошлого года рынок недвижимости замер как из-за слишком высоких цен на активы, недостатка кредитных средств, так и из-за переоценки инвесторами рисков вложений в недвижимость», – продолжает эксперт. Стали появляться интересные предложения, но только для фондов, которые имеют достаточное количество собственных средств или достаточную репутацию. А таковых, по оценкам GVA Sawyer, не более 10% от общего количества. Для фондов, работающих с большим кредитным рычагом, ситуация до сих пор неблагоприятная. «При создании фонда управляющая компания берет на себя некоторые обязательства по норме доходности и срокам возврата инвестиций, которые в сложившихся условиях не может выполнить. А «принуждение к миру» Грузии – удобный повод объяснить невозможность инвестирования или даже вывод инвестиций без потери лица и репутации», – резюмирует он.

Негативное влияние кавказский конфликт оказал, по словам Владимира Авдеева, на все фонды, которые еще не вышли на российский рынок. «Политический риск значительно вырос, и новые игроки в Россию не пришли», – объясняет он.

Финансовый кризис и грузинский конфликт – далеко не все, от чего зависит настроение иностранных инвесторов. К примеру, в России конфликт с владельцем ТНК-ВР Робертом Дадли прошел практически незамеченным, в то время как в Англии этот инцидент вызвал огромный резонанс.

Российский рынок имеет слишком много недостатков для того, чтобы быть привлекательным для иностранцев: непрозрачность бизнеса, административные препоны, высокая взяткоемкость, нестабильность, высокая инфляция и проч. В то же время есть ряд интересных регионов в Восточной, Западной Европе, США. По мнению Авдеева, рынки Венгрии, Румынии, Болгарии и др. более привлекательны для западных инвесторов, нежели российский.

Все хорошо

Объемы мировых сделок в сфере коммерческой недвижимости, по данным Jones Lang LaSalle, в первом полугодии 2008 г. снизились на 41% по сравнению с уровнем за аналогичный период 2007 г. и почти вернулись к уровню первого полугодия 2005 г., составив $236 млрд. Вместе с тем в России объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость увеличивается. По расчетам JLL, в первом полугодии они составили $4,4 млрд (аналогичный период 2007 г. – $1,3 млрд). К концу года ожидается, что общий объем вложений значительно превысит прошлогодний показатель в $5 млрд. Прибавления инвестиций ничто не останавливает, бегства иностранцев эксперты пока не видят.

По мнению Пантюшина, российский рынок выглядит неплохо на фоне падающих рынков Европы и США. Ставки доходности по лучшим объектам в Восточной Европе находятся на уровне около 5%, в России – 8–10%. Растет также количество инвестиционных сделок. В перспективе, считает Александр Свяжин, спрос на коммерческую недвижимость будет замедляться, «но обусловлено это насыщением рынка, а не кризисом на рынке».