Технологии рынка: Энергетический оптимизм

В июле на заседании правительства города руководитель департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Хайкин озвучил следующие цифры: в Москве более 150 устаревших электроподстанций, которые оказывают неблагоприятное воздействие на экологическую обстановку, сложны в эксплуатации и опасны. Также, по его словам, в Москве проходят воздушные линии электропередачи общей протяженностью около 1,26 млн м и напряжением от 6 до 500 кВ. Техническое обслуживание таких линий, по данным ГУП «Мосгоргеотрест», занимает более 9000 га, что составляет около 10% территории города. По словам Хайкина, реализация проекта комплексного освоения территории под воздушными линиями электропередачи займет 6–10 лет.

Эти цифры сейчас звучат не радостно, но и не угрожающе, в то время как еще несколько лет назад ситуацию с электроснабжением специалисты считали критической. Стоит вспомнить хотя бы печально знаменитый московский блэкаут 17 мая 2005 г., когда из-за пожара отключилась подстанция «Чагино» и весь юг города погрузился во тьму. Тогда-то впервые публично прозвучали слова о том, что два сгоревших трансформатора были установлены в 1958 и 1960 гг.

Впрочем, и без таких встрясок ситуация была более чем нерадостной, в том числе с подключением новых объектов. Тогда много говорилось о непрозрачности процесса получения мощностей, а иногда и о невозможности их получения.

Однако, по мнению застройщиков, ситуация медленно, но верно исправляется. Дефицит мощностей действительно существует, считают эксперты, но уже не в таком объеме, как несколько лет назад.

Любой каприз за ваши деньги

В 2006 г. был принят федеральный закон «О тарифном регулировании». В соответствии с ним работы по прокладке сетей и подсоединению абонента перекладываются на энергоснабжающую организацию (в столице это Московская городская электросетевая компания (МГЭСК). Правда, платить за это обязан абонент. Еще одно новшество: получить разрешение на подключение может любой желающий, только вот мощности ему скорее всего лишь пообещают дать в ближайшем (или не совсем ближайшем) будущем. И все равно сегодняшние экспертные мнения звучат хоть и не в унисон, но более оптимистично.

«С точки зрения застройщика тот факт, что большинство технических условий, выдаваемых МГЭСК, подразумевают подключение абонентов к еще не существующим питающим центрам, говорит о почти полном отсутствии свободных мощностей», – считает президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин. «Однако, – добавляет оптимизма гендиректор «МИАН-Девелопмент» Олег Рубин, – постепенно ситуация выравнивается за счет активного строительства новых подстанций». До конца 2009 г. объявлено о введении 14 новых подстанций, которые помогут сократить существующий сегодня дефицит.

Лучше становится ситуация и с сетями. «Сети серьезно изношены, но есть плюс: оперативно и на должном уровне производится их ремонт», – считает, например, управляющий партнер компании Alcon Development Александр Сорокин. Ведется работа как по прокладке новых питающих кабельных линий и линий распределительной сети, так и по замене старого оборудования трансформаторных подстанций, и, на взгляд Рубина, результаты ее ощутимы. «Если сравнивать с ситуацией 10-летней давности – небо и земля: гораздо меньше выходов из строя подстанций. Они стали более надежны и безопасны в эксплуатации за счет использования современного оборудования и материалов. Кабельные линии не в бумажной изоляции, как раньше, а в изоляции из сшитого полиэтилена, более надежные и долговечные», – аргументирует он.

Что касается традиционного заблуждения, что в Москве «есть места, где электричества вообще нет», то оно тоже не имеет под собой особенных оснований. Единственное исключение – центр города.

«Ежегодная потребность в дополнительной электроэнергии разных московских округов отличается незначительно, но в тех округах, где новые генерирующие мощности и сетевые объекты уже введены, проблем с подключением меньше, – считает Рубин. – В результате центр находится в менее выгодном положении по сравнению с окраинами, так как в большинстве своем именно там возводятся новые подстанции. Но Центральный округ уже практически весь освоен [застройщиками], поэтому кризисной ситуации все равно нет».

Как работать без кризиса

Отсутствие кризиса, несомненно, факт положительный, однако проблемы подключения как были, так и есть. Более того, близится срок выполнения первых подписанных договоров по так называемому «730-дневному договору», который, по мнению Воронина, является «палкой о двух концах».

Если застройщик обратился в МГЭСК, то, с одной стороны, отказать в подключении к электромощностям МГЭСК не может, с другой – питающего центра может просто не быть физически. Новая форма договора, объясняет Воронин, подразумевает, что городская электросетевая компания заключает с застройщиком стандартный договор о присоединении энергопринимающих устройств (объектов недвижимости) к электрической сети, в котором исполнитель (МГЭСК) обязуется в срок не более 730 дней выполнить работы по проектированию и прокладке необходимых кабельных линий, строительству энергообъектов и подключить абонента. Но на момент заключения такого договора питающего центра, подключение к которому подразумевает выполнение работ по договору, может не быть, учитывается лишь директивный (заявленный подрядчиком – строителем электростанции) срок ввода его в эксплуатацию, за срыв этого срока ответственность исполнителя в договоре не предусмотрена.

Таким образом, получается, что застройщик исправно заплатил немаленькие деньги в МГЭСК, та, в свою очередь, исправно выполнила все работы по договору, а электроэнергии нет, и вина за это лежит на «третьем лице» – подрядчике, не сумевшем построить питающий центр в срок. Может сложиться и другая ситуация: застройщик мог построить свой объект (жилой дом и т. д.) быстрее чем за 730 дней. Тогда опять же придется ждать окончания выполнения работ по договору с МГЭСК.

Станут ли эти проблемы из гипотетических реальными, по мнению Воронина, будет ясно совсем скоро, когда подойдут сроки окончания первых договоров.

Право наследования

Вопрос подключения к электросетям и возможная схема электроснабжения является одним из определяющих для застройщика при выборе участка. И с этой точки зрения хорошим выбором считаются, казалось бы, непривлекательные промзоны.

«В самом начале на этапе определения, что делать с участком, застройщик обращается в МГЭСК для определения запасов мощностей в данном районе и перспектив его развития. На этом этапе делается предварительная схема электроснабжения, которая станет одним из решающих условий оценки участка», – говорит Александр Сорокин.

Если объект строится на территории бывшей промзоны – а промышленные предприятия обычно обладают большими мощностями, – то эти мощности переходят на новый объект в случае наличия их на балансе купленного застройщиком предприятия промзоны. Если на территории есть объекты, имеющие выделенный лимит энергопотребления и эти объекты пошли под снос, то застройщик имеет право оформить мощности на себя и запрашивать в МГЭСК лишь недостающую мощность, объясняет Воронин.

В то же время директор департамента технического сопровождения строительства компании ADG Group Владимир Газетин обращает внимание: при ближайшем рассмотрении может оказаться, что освободившиеся мощности (например, при свертывании производства) были отданы другим потребителям, иногда с согласия прежнего владельца предприятия. «Также надо принять к сведению тот факт, – добавляет он, – что при смене владельцем предприятия юридического лица ТУ должны быть получены заново и для сохранения их за собой необходимо заплатить».

В качестве примера можно привести строительство компанией Alcon Development бизнес-центра на территории бывшего завода «Изолятор» им. А. Баркова. «Завод обладал установленной мощностью на 7120 кВт, для нового объекта необходимы дополнительные 6330 кВт. Их мы получим от нового питающего центра, который будет построен в районе Ходынского поля», – рассказывает Александр Сорокин.

Собственная гордость

В принципе, у застройщиков есть возможность избежать контакта с городскими сетями и, соответственно, «не ждать и не просить». В качестве примера Владимир Газетин приводит комплекс «Бородино Плаза», при котором построена и работает индивидуальная генерирующая установка.

Более распространена такая практика в Подмосковье. «Даже если вблизи осваиваемых территорий нет свободных электрических и тепловых мощностей, существует возможность строительства так называемых мини-ТЭЦ – газотурбинных станций, которые вырабатывают одновременно электричество и тепло, – рассказывает Рубин. – В ряде случаев инициативу и расходы по возведению таких объектов берут на себя органы местной администрации, иногда – инвестор. Все зависит от степени «социальности» строящихся объектов».

Сколько в киловаттах

Сколько нужно электричества в современном городе? По оценке экспертов, при строительстве офисного центра класса А – 110 Вт на 1 кв. м, для того чтобы гарантированно обеспечить питание энергоемкого офисного оборудования арендаторов. Для офисов класса В проектируемая мощность может быть меньше – 70 кВт на 1 кв. м, но не обязательно, все зависит от назначения объекта и потребностей его арендаторов.

Крайне энергоемки современные торговые центры. Необходимая мощность во многом зависит от специфики арендаторов. Помимо непосредственно торговых площадей там может быть сеть ресторанов, кинотеатр, развлекательный центр, каток и т. п. Поэтому в первую очередь разрабатывается и утверждается концепция торгового центра, на основании которой разрабатывается техническое задание на проектирование. И только затем появляется цифра необходимой мощности.

Велик разброс по количеству потребляемой электроэнергии и при подключении жилья. По информации Воронина, в квартире площадью 100 кв. м установленное электропотребление может быть от 4 до 50 кВт и выше. На дом электроэнергии нужно больше, чем простая сумма энергопотребления его квартир. Лифты, установки инженерного обеспечения, освещение, в том числе архитектурное, – все это потребляет очень много, хотя постоянно растущие тарифы заставляют задумываться над применением энергосберегающих технологий.

Помимо собственно получения мощностей крайне актуальным является и вопрос оплаты. Плата за технологическое подключение берется вне зависимости от того, есть техническая возможность присоединения здания или нет. То есть вне зависимости от того, нужно ли строить подстанцию или достаточно просто проложить 100 м кабеля, плата за подключение будет одинаковой. И деньги это не маленькие. В соответствии с постановлением Региональной энергетической комиссии правительства г. Москвы № 39 от 8 сентября 2006 г. плата за технологическое подключение в Москве составляет 45 000 руб. Другими словами, возможность подключения электрочайника мощностью 2 кВт в Москве стоит 90 000 руб.

Кроме того, стоимость подключения варьируется в зависимости от удаленности от центра. Самое дорогое электричество в ЦАО – до 120 000 руб. за 1 кВт. В результате плата за подключение к электросетям 1 кв. м квартиры составляет 3000–5000 руб. в зависимости от месторасположения дома и класса жилья. Не сложно подсчитать, что за электрификацию тех же 100 кв. м покупателю придется заплатить от 300 000 до 500 000 руб. – казалось бы, немного при нынешних ценах на жилье, а с другой стороны, $20 000 лишними не бывают.