Технологии рынка: Непрозрачный кризис

В России любой, кто взял площадку и нанял пару человек, уже гордо именует себя девелопером. Поэтому кризис ликвидности, охвативший мировые рынки и скорректировавший стратегии иностранных фондов и инвестбанков касательно недвижимости, в России проявляется как-то украдкой. Вроде у всех он на слуху, но в своих проблемах никто публично не признается.

Где деньги

«Кризис не в последнюю очередь ударил по мозгам не меньше, чем по кошелькам российских банков, и многие из них, ранее охотно дававшие проектное финансирование, сейчас держат паузу», – говорит Григорий Такоев, исполнительный директор компании «КомСтрин». По его словам российские банки, имевшие постоянный недорогой и длинный ресурс в виде западных кредитов и привыкшие делать свою маржу, предоставляя кредиты девелоперам по ставке на порядок дороже, сейчас вынуждены взвешенно подходить к этому роду деятельности. «Теперь банки располагают в основном короткими пассивами, к которым прежде всего относятся срочные депозиты физлиц (такие денежные вклады держат в банке максимум 2–3 года)», – отмечает Такоев.

Член правления Unicredit Евгений Ретюнский подтверждает, что долгосрочные кредиты, которые нужны девелоперам, сейчас практически не выдаются, так как «у банков самих не хватает средств». Акцент сегодня делается в основном на короткие кредиты. Но если сроки кредитования сократились, то ставки, наоборот, выросли: по разным оценкам, на 2–6% годовых. Девелоперы признаются, что у Сбербанка даже для самых благонадежных заемщиков сейчас минимальный порог – 12–13% годовых, другие банки начинают разговор примерно от 15%. А ведь увеличение ставки кредитования даже на 2% – это огромные дополнительные затраты для заемщика.

Например, на рынке складской недвижимости, для того чтобы покрыть возросшее обслуживание долга, ставка аренды должны вырасти на $15 в год (это примерно плюс 10% только в счет роста стоимости финансирования). Ситуация может иметь негативный «эффект с продолжением»: даже если рынок придет в норму, банки, привыкшие кредитовать по высоким ставкам, в перспективе вряд ли будут их снижать. В то время как коррекция вниз арендных ставок вполне вероятна. «Запущенный строительный маховик остановить непросто, проекты, стартовавшие в 2008 г., будут завершены в 2011–2013 гг., – говорит генеральный директор компании «ДС Девелопмент» Сергей Будылин. – Но расчет экономической эффективности проектов производился в лучшем случае из предпосылок сохранения арендных ставок на сегодняшнем уровне. Это один из сценариев развития кризиса на рынке коммерческой недвижимости – стагнация арендных ставок. Худший сценарий – их обвал».

Алла Соловьева, исполнительный директор «Международного логистического партнерства» (МЛП), добавляет, что изменилось (не в пользу девелоперов) и соотношение собственных и заемных средств: теперь (при проектном финансировании) заемщик должен продемонстрировать кредитору наличие 35% от заявленной стоимости проекта, а не 30%, как было раньше. Сам переговорный процесс занимает гораздо больше времени: на обсуждение условий кредита по проекту в Новосибирске у МЛП ушло три месяца, хотя раньше обычно укладывались в месяц, приводит пример Соловьева. Более того, продолжает она, даже при подписанном договоре получить деньги непросто: банки изобретают дополнительные условия, новые формальности, задерживают решение текущих вопросов.

Ретюнский говорит, что усугубляет ситуацию и то, что и рынок бондов, через которые также можно было привлекать средства, сейчас не работает. Рынок внутренних облигаций открыт исключительно для крупных компаний, признают аналитики «Ренессанс Капитала». Например, группе ЛСР удалось разместить выпуск на сумму 5 млрд руб. при ставке купона 13,25%. Mirax Group, погасив в августе облигации на сумму 1 млрд руб., заявила, что в IV квартале 2008 г. снова будет готова предложить инвесторам бумаги в обмен на деньги. В распространенном компанией пресс-релизе особо подчеркивалось, что «жесткой необходимости в этом нет», просто Mirax Group считает важным присутствовать на рынке публичных заимствований.

Модная в прошлом году тема IPO в этом, кажется, совсем потеряла актуальность. Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «Снегири Девелопмент», говорит, что из-за кризиса на мировых рынках многие компании, которые планировали IPO, получили от инвестбанков, пенсионных и хедж-фондов предложения «с существенным дисконтом по отношению к их доказанной оценке, что вынудило компании принять решение о его переносе». Такое же решение приняла и «Снегири Девелопмент», хотя, подчеркивает Шмелев, компания не отказывается от ранее озвученных планов.

Банкиры признают проблемы с финансированием. Один из них на условиях анонимности говорит, что многие банки вообще отказались от кредитования девелоперов. «Ситуация настолько сложная, что сейчас фактически остается только один способ привлечения средств – найти партнера, который выкупит либо весь проект, либо часть его. В этом году количество сделок по продаже проектов увеличилось в разы по сравнению с предыдущими годами», – заявляет источник «Ведомостей». Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group, отмечает: «Если раньше девелоперы неохотно расставались со своими площадками, то сегодня практически все из них рассматривают возможность продажи своих проектов либо совместного развития их с какими-либо партнерами». Такоев говорит, что количество площадок, предлагаемых его компании разнообразными посредниками, в последнее время увеличилось примерно на треть. Но стартовый объем вложений в приобретение проекта неоправданно велик, что отпугивает потенциальных покупателей. Шмелев заявил, что ежемесячно «Снегири» рассматривают 20–30 разнообразных площадок.

Кто покупает

Аналитики «Ренессанс Капитала» только в первом полугодии насчитали минимум 33 крупные институциональные сделки на общую сумму не менее $5,1 млрд (с опубликованной стоимостью). В основном среди покупателей были иностранные компании или фонды. По подсчетам JLL, если в первой половине прошлого года инвестиции в Россию составили $1,3 млрд, то за этот же период в 2008 г. – на 242% больше, до $4,45 млрд.

Результаты опроса руководителей зарубежных компаний, проведенного недавно аналитиками PricewaterhouseCoopers, свидетельствуют: Россия, и в первую очередь Москва, по-прежнему является лакомым куском для потенциальных инвесторов; наибольший интерес для них представляет сфера торговой недвижимости, хотя и другие сегменты достаточно привлекательны. «Здесь огромные возможности, но большие риски» – так выразился один из интервьюируемых. По данным JLL, если средневзвешенная доходность, например, качественных офисных активов в Европе во II квартале 2008 г. составляла чуть более 5%, то в Москве этот показатель равен 8%.

У кого проблемы

Девелоперы не рассказывают, как решают свои проблемы: как выразился один из них, это знание стало сейчас самым дорогим ноу-хау. Кто-то вынужден строить на свои в надежде завоевать долю рынка, кто-то для получения нового кредита перезакладывает другие объекты, кто-то чуть более успешно борется с банками, кто-то отказывается от новых проектов.

Девелоперы, у которых нет собственных средств, вынуждены искать покупателя уже на ранних стадиях реализации проекта, говорит Максим Гасиев, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International. 50% суммы инвестор платит сразу, оставшуюся половину – по завершении проекта. Гасиев признался, что Colliers сейчас ведет три таких проекта. По его словам, когда иностранный фонд делает форвардную покупку, он не дает девелоперу задирать арендные ставки: девелопер сдаст объект и выйдет из проекта, а собственник останется и будет вынужден при необходимости приводить их в соответствие с рынком.

Сергей Гипш, управляющий партнер Colliers International, признался, что сейчас рынок аренды офисов спекулятивный. Беспрецедентный рост ставок приводит к тому, что компании отказываются от престижных и дорогих кабинетов, предпочитая им места попроще и подешевле. Так, ADG Group, планировавшая занять более 1000 кв. м офисных площадей в новом многофункциональном комплексе класса А Metropolis (Ленинградское шоссе, девелопер – Capital Partners), от переезда отказалась, сообщил ее директор по маркетингу Вадим Васильев. Компания осталась в перепрофилированных под офисы помещениях мебельной фабрики «Москва» за пределами Третьего транспортного кольца – они обходятся арендаторам в несколько раз дешевле.

По словам Олега Иванова, генерального директора группы компаний Dekra, пострадали как раз те девелоперы, которые, ориентируясь на рост рынка, начали свои проекты, полностью или в большей степени рассчитывая на привлеченные средства: «Банки охотно выдавали кредиты, и была возможность начинать среднеликвидные проекты, не являющиеся уникальным предложением на рынке и не до конца проработанные, и таким образом расширять бизнес».

Что ждет рынок

Отсутствие финансирования уже сказалось на рынке. Ретюнский отмечает: «Если брать Москву, то темпы строительства в этом году сократились, некоторые проекты заморозились». Слова банкира подтверждает Росстат: только за первое полугодие объемы ввода жилья в Москве уменьшились на 50%.

Что касается коммерческой недвижимости, то прогнозы аналитиков также далеки от оптимизма. Так, вместо запланированных 1,2 млн кв. м складов в Московском регионе в лучшем случае будет введена четвертая часть, т. е. 300 000 кв. м, считают специалисты из МЛП и «Евразии Логистик». Скорее всего столица не дождется обещанных 2 млн кв. м офисов и 1,5 млн кв. м (по другим оценкам, 1,5 млн кв. м) торговых площадей. По оценке аналитиков Colliers International, по итогам первого полугодия их было введено 840 000 и 131 000 кв. м соответственно. Эксперты оценивают потенциал ввода новых торгцентров на уровне 700 000 кв. м.

Конечно, в корректировке планов виноват не только кризис – запланированные сроки ввода объектов часто переносятся из-за самых разнообразных проблем (с документами, с подрядчиками и т. д.), однако вопрос финансов для любого бизнеса всегда является основным.