Точка зрения: Город в городе
Небоскребы делового центра «Москва-Сити» – первого подобного района в Москве – стали почти такими же неотъемлемыми символами города, как Останкинская башня. Вокруг делового центра, которому уже удалось навсегда трансформировать панораму столицы, слухи существуют в переизбытке, и предрассудков уже немало. Это неудивительно. Ведь комплексное развитие территории, возведение небоскребов и разовое обеспечение делового района инфраструктурой возлагают огромные риски на девелоперов. Девелоперы опасаются, что столь крупный объем офисных площадей, единовременно выходящих на рынок, не будет поглощен. Арендаторы, в свою очередь, обеспокоены рядом факторов, связанных с размещением в столь необычном для Москвы деловом центре.
В масштабных деловых центрах, таких как «Москва-Сити» и лондонский Canary Wharf, риски в первую очередь связаны со следующими факторами: уровень обеспеченности торгово-развлекательной инфраструктурой (рестораны, кафе, магазины, кинотеатры и т. д.), транспортной инфраструктурой (доступность района для общественного и личного транспорта), период реализации проекта (чем дольше проект реализуется, тем дольше арендаторы уже построенных зданий остаются лишенными развитой инфраструктуры, а также тем дольше арендаторы окружены стройкой).
Все арендаторы, которые заключали с нами договоры на площади в ММДЦ, рассматривали эти проблемы в первую очередь. Несмотря на все опасения, они предпочли занять площадь именно здесь.
В итоге получилась достаточно парадоксальная ситуация. С одной стороны, проблемы транспорта, долгостроя и инфраструктурной необеспеченности ММДЦ широко муссируются в прессе; многие компании скептически оценивают заявления московского правительства о решении транспортных проблем и сами высказывают неготовность арендовать офисы в таком «сомнительном» проекте. Но с другой – центр продолжает заполняться рекордными темпами, показывая, что вышеперечисленные неудобства для многих компаний просто оказались не столь существенными, как о них говорилось.
Почему так происходит
Потребность в интегрированном деловом районе, в той синергии, которую создает концентрация множества компаний, с лихвой перевешивает существенные неудобства, возникающие при создании такого крупного проекта.
Риски есть, и многие, соблазнившись идеальным образом западного делового центра, где «все сразу заработало», забывают, что эти риски в некоторой степени неизбежны. Ни один деловой центр такого масштаба, будь он в Лондоне или Париже, не открывался в одночасье. Все они сталкивались с теми же проблемами и преодолевали те же трудности, связанные с транспортом и инфраструктурой. Разница лишь в том, что в нашем случае эти проблемы решаются у нас дома – или, если говорить с точки зрения тех арендаторов, которые ринулись занимать первые места, под окнами. Однако, по данным исследования, проведенного нашей компанией, по сравнению с Canary Wharf проект ММДЦ «Москва-Сити» не только справляется с теми же проблемами, но и имеет несколько преимуществ: высокие темпы реализации проекта; проблема развития транспортной инфраструктуры, комплексная для города в целом, соответственно, будет решаться и в интересах собственно делового центра; высокая степень самодостаточности делового района.
По сути, «Москва-Сити» – более амбициозный проект, чем Canary Wharf. ММДЦ предусматривает строительство более 4,7 млн кв. м офисных, гостиничных, жилых и рекреационных площадей и 22 небоскребов, из которых первая башня комплекса – башня «Федерация», а также комплексы «Башня на Набережной» и «Северная башня» уже введены в эксплуатацию. К 2010 г. планируется открытие комплексов «Империя Тауэр» (более 98 000 кв. м офисных площадей), «Евразия Тауэр» (более 100 000 кв. м офисных площадей), «Меркурий Сити» (более 71 000 кв. м офисных площадей), и «Город столиц» (более 80 000 кв. м офисных площадей). Но кроме квадратных метров «Сити» предлагает не что иное, как целый образ жизни: вся инфраструктура, необходимая для работы и отдыха, сконцентрирована в едином, интегрированном районе. Для компаний непосредственная близость множества ведущих мировых фирм и брендов оптимизирует рост бизнеса каждого из участников и стимулирует развитие их деловых отношений. Именно поэтому подобные деловые cities так востребованы по всему миру.
Если арендатор действительно хочет капитализировать ту синергию, которую подобные деловые центры создают уже много десятков лет по всему миру, то к наиболее упоминаемым претензиям – касательно строительной площадки под окнами, транспортных проблем и нехватки инфраструктуры – необходимо отнестись так же критично, как и к любому вопросу, который возникает при выборе арендуемой площади.
Вечная стройка или бурное развитие?
По решению правительства Москвы подготовка территории под деловой центр началась в 1992 г. На фоне тех катаклизмов, которые тогда охватили страну, трудно было не относиться к любой инициативе правительства с недоверием. В течение 10 лет подготовительных работ это недоверие неизбежно окрашивало отношение к самому проекту.
Строительный процесс такого масштабного района, как «Москва-Сити», не может и не должен ограничиваться сжатыми сроками – так не строится ни один деловой центр. На уже «давно завершенном» лондонском Canary Wharf, например, девелопер Canary Wharf Group предполагает возвести еще 1,4 млн кв. м новых зданий, доказывая, что любой успешный деловой район, как живой организм, прежде всего характеризуется постоянным, динамичным развитием.
Долгострой порой смущает некоторых арендаторов, но многие забывают о том, насколько быстро возводится ММДЦ по сравнению с мировыми деловыми центрами. По объему вводимых офисных площадей и динамике его реализации «Москва-Сити» уникален. Хотя он крупнее проекта Canary Wharf (2,1 млн кв. м офисных площадей против 1,3 млн), он и реализуется в более сжатые сроки, что имеет как положительные, так и отрицательные последствия. С одной стороны, рынку офисных помещений Москвы понадобится время, чтобы поглотить такой объем площадей. Также стремительное строительство объектов коммерческой недвижимости требует динамичного развития транспортной инфраструктуры для гармоничной реализации проекта. С другой – быстрая реализация проекта увеличивает привлекательность объектов «Москва-Сити» за счет сокращения «периода окружающей арендаторов стройки». Если пройтись сегодня по территориям завершенных проектов, то видно, как освоенные участки выделяются зелеными благоустроенными островками на огромной строительной площадке.
Стоит отметить, что путь Canary Wharf к успеху как престижного развитого делового района был долгим и непростым. На момент выхода первой фазы проекта доля свободных офисных площадей в Canary Wharf составляла более 50%. Лондонский рынок офисных помещений не смог поглотить такой объем офисных помещений в короткий срок, при том что на конец 1990 г. общий объем рынка составлял 16,7 млн. кв. м.
Что касается «Москва-Сити», то стремление арендаторов как можно скорее занять площади как раз многое говорит о востребованности делового центра. До появления «Башни на Набережной» полностью арендовать здание до окончания строительства считалось серьезным успехом. В то время, когда еще никто не верил, что начнется строительство делового центра, турецкая девелоперская компания «Энка» решила, что пора преодолевать предрассудки, и приступила к строительству первых небоскребов. Первое здание комплекса, которое было сдано в эксплуатацию в октябре 2004 г., нашло всех арендаторов за четыре месяца до завершения строительства – это более чем на 18 000 кв. м офисных площадей. Для Москвы на тот момент такие сроки были рекордными.
Став пионером делового центра, «Энка» не только привлекла арендаторов, но и вселила уверенность в то, что «Москва-Сити» – не просто слова московского правительства, а реально востребованный проект. Очевидно, что не все были готовы размещаться в башнях, вокруг которых продолжалось бурное строительство. Но даже эти ограничения не остановили таких значимых арендаторов, как IBM, международный инвестиционный банк Lehman Brothers, компании «Ренессанс капитал» и KPMG.
Что касается завершенности отдельных участков, то тут девелоперам действительно удалось минимизировать неудобства, связанные с близостью к строительной площадке. Уже сейчас завершенные офисы расположены не просто в зданиях, а на определенных территориях с собственным продуманным ландшафтом, который, как предполагается, будет далее вписываться в единое целое с другими завершенными проектами. Посажены деревья, организована парковка, подведены подъездные пути.
Это восприятие, однако, касается первого этапа строительства. Основная часть проектов, о которых говорилось ранее, будет завершена одновременно, что исключит неудобства «стройки под окнами» для арендаторов.
Как добраться
Транспортный вопрос – один из самых острых для потенциальных арендаторов «Москва-Сити». Это неудивительно, и «Москва-Сити» в этом отношении также не уникален. Пробки на дорогах – проблема не одного района, а всей Москвы, и они одинаково сказываются как на сотрудниках офисных комплексов на Павелецкой, так и на тех, чьи офисы расположены ближе к МКАД. Задача решается комплексно, и ждать сегодня панацеи не приходится.
Что касается самого ММДЦ, то уже разработан проект оптимизации подъездных путей к территории. В первую очередь это строительство второго съезда с ТТК и левого разворота по Шелепихинской набережной, которая будет продлена от Краснопресненской набережной до железнодорожного моста через Москву-реку. Планируется также, что 1-й Красногвардейский проезд будет расширен на 32 м и продлен, по нему будет построена эстакада для транзитного транспорта.
Хотя запланированная парковка «Москва-Сити» составляет более 23 700 машино-мест, их дефицит остается одной из болевых точек делового центра. Девелоперы сегодня по максимуму используют все подземные ресурсы на территории делового района, чтобы обеспечить дополнительные парковочные места для сотрудников. У одной «Энки» четыре уровня подземной парковки, и девелопер сейчас дополнительно планирует строительство многоуровневой парковки под ТТК с расчетом на то, что это облегчит ситуацию. Посетители «Москва-Сити» также смогут рассчитывать на общественную парковку. К концу 2009 г. центральное ядро – многофункциональный проект компании AFI Development – предоставит более 2700 машино-мест.
Но уже сейчас понятно, что дополнительные машино-места не решат эту задачу. Решит ее общественный транспорт, и в этом отношении можно опереться на опыт зарубежных проектов.
В случае с Canary Wharf акцент сразу был сделан на использование общественного транспорта (метро, железной дороги и автобусов), а также такси и велосипедов. Весьма небольшое количество парковочных мест в деловом районе (всего около 3100) как раз ограничивало потоки личного автотранспорта и таким образом во многом решало проблему автомобильных пробок (условий для стихийной парковки в Canary Wharf нет).
В 2007 г. всего 6% работников Canary Wharf использовали личный автотранспорт – в «Москва-Сити» тем временем не менее 50% продолжают добираться до рабочего места на собственных автомобилях. Во многом здесь задействованы культурные предрассудки. Несмотря на загруженность, Московский метрополитен является одним из наиболее удобных и эффективных в мире; тем не менее многие граждане, похоже, не наездились на собственных машинах. Однако если рассчитывать на 5–10 лет вперед, то очевидно, что Москва будет вписываться в общий мировой тренд, которой говорит о том, что люди будут все больше и больше использовать общественный транспорт, чтобы добираться до работы.
Уже сейчас общественный транспорт в «Москва-Cити» помогает решать эти задачи. Работает мини-метро – в 2006 г. открыты станции «Деловой центр» и «Международная». Предполагается также скоростная транспортная система. На первом этапе это будет линия от «Москва-Сити» до Киевского вокзала, на втором этапе предполагается линия от ст. м. «Международная» до аэропортов «Шереметьево» и «Внуково». Завершение транспортного терминала в 2011 г. также сразу устранит множество транспортных проблем.
На пути к более масштабному переходу граждан на общественный транспорт остается множество сложностей. Но ожидается, что к решению задач общественного транспорта подключится не только правительство Москвы, но и частные инвесторы, девелоперы и сами участники ММДЦ. Развитие транспортной инфраструктуры «Москва-Сити» не может осуществляться без комплексного развития транспортной системы Москвы, и проект «Москва-Сити» может стать катализатором решения транспортных проблем всего города.
Офисный комплекс или деловой район?
Основное преимущество такого масштабного делового района, как «Москва-Сити», перед отдельным офисным комплексом – собственная общественная и инженерная инфраструктура. Когда крупная компания размещается в деловом центре, его автономная инфраструктура позволяет сотрудникам, партнерам и клиентам существовать комфортно и минимизировать передвижение по городу. Люди, находясь на рабочем месте, имеют не только покупательскую способность, но и необходимость в некотором перечне услуг: супермаркеты, бутики, книжные магазины, туристические агентства и т. п. Вместо того чтобы выезжать в город для приобретения необходимых вещей, сотрудники могут сделать все покупки в пределах пешего хода в обеденный перерыв или сразу после работы. Для тех, кто собирается жить на территории «Москва-Сити» (предполагается строительство множества апартаментов), эта возможность особенно важна.
Однако незавершенность всего делового района вызывает опасения потенциальных арендаторов касательно как общественной инфраструктуры, так и инженерной.
Эти опасения исходят в основном из нереалистичных требований. Те же проблемы вставали на пути Canary Wharf. Но по сравнению с Canary Wharf (65 000 кв. м торговых площадей) «Москва-Сити» выглядит более развитым деловым районом по степени обеспеченности магазинами и ресторанами. Проблема обеспеченности делового центра торговыми площадями полностью решится с вводом в эксплуатацию центрального ядра «Москва-Сити» (80 000 кв. м торговых площадей и почти 20 000 кв. м развлекательных), который планируется на конец 2009 г. Магазины и рестораны будут расположены также в стилобатных частях «Башни на Набережной» и комплекса «Федерация», на первых этажах здания правительства Москвы, башни «Россия», комплексов «Город столиц», City Terminal, «Меркурий Сити», «Дворец бракосочетаний» и др., а также под центральной площадью возле моста «Багратион». В «Северной башне» открыт фитнес-центр, а на верхних этажах башни «Федерация» – ресторан высокого класса. Планируемые гостиницы, такие как Hyatt International в башне «Федерация», не только предоставят свыше 900 номеров, но и обеспечат бизнес конференц-залами. Словом, для тех, кто занял площади в «Москва-Сити», определенный набор услуг уже обеспечен.
Несмотря на то что частично изношенная инженерная инфраструктура всего города далека от идеальной, у «Москва-Сити» есть огромное преимущество – некоторая автономность комплекса и его новая инфраструктура.
Например, собственная газотурбинная теплоэнергостанция мощностью 121,3 МВт уже сдана в эксплуатацию. Полностью завершены работы по внешним сетям хозяйственно-бытового водоснабжения, построено 1295 м канализационной сети и 4380 м дождевой канализации. У «Москва-Сити» даже есть собственная пожарная станция. Это, однако, всего лишь первый этап, нужно помнить, сколько предстоит еще построить и что возведенное сегодня – только начало. Учитывая те темпы и те усилия, которыми возводится центр, можно смело утверждать, что, когда арендаторы будут въезжать в объекты следующей волны, беспокоиться на самом деле будет уже не о чем.
Автор – директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle.