Куда двинется недвижимость
Девелоперы переживут трудные времена, пишут аналитики Renaissance в отчете с говорящим, но труднопереводимым названием «Method in the Madness». В условиях кредитного кризиса мелкие девелоперы могут обанкротиться, а крупные увеличат сроки ввода и заморозят часть проектов, а также будут вынуждены продать часть портфелей. Прежде всего они попытаются избавиться от земельных банков (поэтому сильнее всего упадут цены на землю) и проектов, находящихся на ранней стадии развития. Трудности с кредитованием обязательно замедлят рост девелоперского бизнеса в краткосрочной перспективе. Тем не менее после первого периода вынужденных или ускоренных продаж спрос превысит сжавшееся предложение и цены пойдут вверх во всех сегментах. Таков вкратце прогноз аналитиков.
Renaissance обращает внимание на то, что распространенное мнение о чрезмерной закредитованности девелоперского бизнеса за несколькими исключениями не соответствует действительности (см. таблицу). Отношение заемного капитала к собственному в среднем по отрасли составляет, по расчетам Renaissance, 33%.
Авторы отчета предполагают, что значительную часть долгов девелоперы смогут рефинансировать в банках, хотя и на более жестких условиях.
Недавно AFI Development получила от ВТБ кредит на $414 млн, а ПИК привлекла от Сбербанка $230 млн на рефинансирование приобретения 127 га земли в Подмосковье, напоминают они. Кроме того, остается возможность финансировать проекты за счет собственных средств, продажи активов и создания совместных предприятий.
К началу следующего года цены на жилье могут упасть на 15–20%, вернувшись на уровень 2007 г., а потом снова начнут расти на 5–7% в год, что будет означать их падение в реальном выражении. Поскольку реальные доходы населения будут расти на 8–13%, доступность жилья повысится, оптимистичны авторы отчета.
С ними в целом согласен руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко. По его прогнозу, цены на жилье в течение года снизятся на 20–30%, после чего наступит стагнация. «Если ситуация на рынке стабилизируется, то цены снова пойдут вверх на 10–15% ежегодно», – считает Репченко.
Аналогичный ценовой прогноз Renaissance дает в сегменте коммерческой недвижимости: номинальный рост, реальное падение. Так, средняя ставка аренды офиса в Москве к концу следующего года увеличится на 6,4% (с $1050 до $1117 за 1 кв. м в год), а стоимость – на 10,5% (рост с $10 443 до $11 538 за 1 кв. м). Метр торговой недвижимости в следующем году будут сдавать на 5,3% дороже, чем в этом (рост с $1369 до $1442 за 1 кв. м), а продавать ее будут на 0,5% дороже (рост с $22 000 до $22 105). А вот аренда складов подешевеет на 1,2% (с $142 до $141 за 1 кв. м в год), стоимость складов вырастет на 3,7% (с $1356 до $1407 за 1 кв. м). Средняя стоимость номеров в столичных гостиницах в следующем году увеличится на 2% – с $269 до $274 за номер.
Управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец не согласен с таким прогнозом. Складской сектор сейчас наиболее дефицитный, поэтому аренда помещений в следующем году может вырасти на 10–15%, считает он. Что касается ритейла, то в этом секторе, по его мнению, цены аренды останутся без изменения, а ставки в стрит-ритейле могут незначительно упасть (на 5%). В офисном сегменте Гец ожидает падение ставок на 5–10%, так как, во-первых, этот сектор за последние 1,5 года существенно вырос, а во-вторых, многие компании сейчас могут урезать свои офисные аппетиты в связи с финансовым кризисом, рассуждает эксперт. Стоимость же коммерческой недвижимости, по мнению Геца, в следующем году упадет в среднем на 15% во всех сегментах. «Деньги стали дороже недвижимости, поэтому инвесторы могут ожидать большую доходность от своих вложений в нее», – объясняет Гец.