На асфальте: Бесконечная история

В самом начале развития рынка строительства в столице застройка «пятен» в сложившихся районах почти никем не порицалась, такие дома стоили дороже, чем на периферии города, где велась массовое строительство панелей. Потом власти заговорили о необходимости комплексно застраивать микрорайоны и создавать инфраструктуру, вместо того чтобы увеличивать нагрузку на существующие объекты. Город был ориентирован на привлечение частных инвестиций в бюджет. Сейчас казна наполнена.

Теперь мэрия заявляет о том, что город сам займется реконструкцией районов пятиэтажек и освоением промзон. А точечная застройка объявлена злом – частным компаниям все меньше места в столице. Но в некоторых случаях власти готовы смотреть на такие проекты благосклонно. На количество строек в городе запрет пока заметно не повлиял.

В центре города в угоду «точке» принимаются решения о сносе зданий – элитное жилье на месте ветхих домов куда как привлекательнее. Точечная застройка зачастую заполняет и без того небольшие свободные пространства между домами, лишая «аборигенов» скверов и детских площадок.

В действующем Градостроительном кодексе до сих пор не прописано, что следует считать точеной застройкой, а что нет.

Теория и практика

«Точечная застройка себя полностью изжила. Реальной пользы от нее нет, а головной боли много. Это дополнительная нагрузка на инженерные сети, социальную и транспортную инфраструктуру. Будущее Москвы – за комплексной застройкой и реконструкцией кварталов», – заявляет главный архитектор Москвы Александр Кузьмин.

С точечной застройкой в Москве усиленно борются. В августе 2007 г. была даже создана межведомственная комиссия по оценке соответствия размещения объекта капитального строительства (застройки) на территории Москвы техническим, градостроительным и иным регламентам (МВК). В нее входят представители разных ведомств, а возглавляет комиссию Александр Кузьмин. Комиссия и принимает решения по объектам, признавать их точечными или не признавать.

Протоколы этих заседаний есть в свободном доступе на сайте комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы. Есть и специальная горячая линия для жителей города. В июне, сообщают со ссылкой на Кузьмина «РИА Новости», мэр города Юрий Лужков поднял уровень подписи на этих протоколах «до себя». То есть решения МВК теперь будут утверждаться правительством Москвы и подписываться мэром. Таким образом, они станут обязательными для исполнения всеми подразделениями и ведомствами города, сказал Кузьмин. «Поводом для того, чтобы решения комиссии подписывались мэром, послужило то, что не всегда удается довести до конца тот или иной вопрос, решенный комиссией. Процесс согласования с другими департаментами или префектурами порой затягивался», – цитирует Кузьмина «РИА Новости».

Обещаны непременные общественные слушания по каждому отдельному объекту, результаты которых будут учитываться при принятии решения. По словам Кузьмина, в самом скором времени в Москве будет принят специальный распорядительный документ, в котором четко будет описана процедура их проведения. Пока, говорит директор НИиПи генплана Москвы архитектор Сергей Ткаченко, положение разработано, но не принято.

Но в общем и целом чиновники бодро рапортуют о том, что проблема себя изжила. «На так называемой точечной застройке в Москве поставлена большая и жирная точка», – утверждает Кузьмин.

По данным, предоставленным Москомархитектурой, за 12 месяцев проведено 32 заседания МВК, 31 заседание рабочих групп, восемь встреч с депутатами и гражданами, на которых рассмотрено 892 объекта. Из них недопустимым признано размещение 139 объектов (в том числе точечными признано 94 объекта). Остальные 45 разместить возможно, но при корректировке функционального назначения и технико-экономических показателей.

Комиссией решено, что по 279 объектам (из этих 892) объем документации недостаточен для рассмотрения вопроса: в 170 случаях не завершена разработка градостроительной документации, в 39 случаях нет заключения по проведению публичных слушаний (информирования застройщиком жителей окрестных домов), для 64 объектов требуется заключение городских организаций. По шести адресам (каким – не уточняется) ведутся судебные разбирательства. Остальные строящиеся объекты соответствовали всем необходимым требованиям.

Недобросовестных застройщиков, которые, несмотря на решение комиссии, начнут строить объекты, признанные точечными, ждет «суровое наказание», утверждает главный архитектор. И даже если объект не является точечным, но застройщиком грубо нарушается проект, наказания не избежать.

Случаи самостроя, по словам Ткаченко, единичны, в случае обнаружения такие сооружения подлежат либо полному сносу, либо частичной разборке. Но происходит все обычно без шума. Собственнику выгоднее либо продать участок с недостроем, либо просто бросить. Сносить или разбирать построенное за собственные средства будет дороже.

Отслеживают подобные нарушения Мосгорстройнадзор, ОАТИ, префектуры, управы. Большую помощь в пресечении незаконного строительства, по словам Кузьмина, оказывают граждане, которые обращаются в эти органы с соответствующими запросами.

Например, в 2007 г. после встречи с жителями района была приостановлена стройка по адресу: ул. Маршала Бирюзова, 41. Как объяснял Кузьмин СМИ, это было сделано из-за нарушения правил проведения строительных работ. Еще в 2007 г. было пересмотрено разрешение на строительство объекта по ул. Удальцова, 8. Объект квалифицировали как точечный. К слову, местные жители, боровшиеся за остановку стройки по этому адресу, даже создали страничку в ЖЖ, на которой и освещали ход событий.

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин приводит еще один пример: в 2007 г. в одном из районов ЮАО девелопер предпринял попытку возвести жилой дом на территории парка, окруженного школами и детскими садами, в самом сердце обжитого района. В середине парка, на центральной аллее, уже огородили территорию предполагаемой застройки. Но местные жители среагировали быстро и оказались подготовлены к борьбе. Через некоторое время парк был полностью восстановлен. Компанию-девелопера Аптекин не называет.

В настоящее время при формировании земельных участков, которые впоследствии будут выставлены на тендер, автоматически отпадает проблема точечной застройки, уверен Ткаченко, потому что градостроительная документация для них готовится заранее и в полном объеме.

Девелоперы говорят, что из-за запрета «точки» строительство жилья ни в коем случае не остановится. Просто кто-то уйдет в область, кто-то займется реконструкцией, а кто-то, если хватит денег, начнет масштабные проекты на территориях бывших фабрик и заводов. Последнее, впрочем, если город допустит на эти площадки.

Но, безусловно, постановление, запрещающее точечное строительство, повлияет на рынок недвижимости, особенно в сегменте элитного жилья и бизнес-класса, уверена руководитель управления элитной недвижимости компании Capital Group Ирина Рогачева.

Вольности трактовки

На сегодняшний день поправки для Градостроительного кодекса Москвы по поводу определения и значения точечной застройки не утверждены. Поэтому возможны двойные толкования. Иногда строительство разрешают, затем признают его точечным, и девелопер несет значительные убытки. В связи с неопределенностью в законе с начала 2008 г. уже была заморожена реализация нескольких проектов, в которых заподозрили точечную застройку. Расположены они были преимущественно в Северо-Западном административном округе, рассказывает Евгений Аптекин. Впрочем, директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов считает долю закрытых проектов несущественной. По его подсчетам, за девять месяцев работы комиссии точечной застройкой было признано 79 объектов из более 800 рассмотренных. «Процедура получения разрешения на строительство в сложившихся районах усложнилась и удлинилась», – добавляет Слепцов.

Как правило, под точечной застройкой понимают новое строительство, не отраженное в плане реконструкции (застройки) района. А вот Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт», считает, что благодаря отсутствию однозначного определения не всегда возведение на участке отдельно стоящего объекта трактуется как точечная застройка. Кроме того, принятое год назад постановление не имело обратной силы, поэтому на всех участках, где уже велось строительство или была подготовлена исходно-разрешительная документация, возведение объектов продолжилось, добавляет он.

Но после запрета точечной застройки девелоперы вынуждены уходить за пределы Москвы и переключаться на освоение Подмосковья. Запрет строить в сложившихся районах мог бы переориентировать застройщиков на комплексное освоение неиспользуемых территорий по ЛЭП, участков под выводимыми промпредприятиями или занятых ветхим жильем. Проблема в том, говорит Аптекин, что для инвесторов такие варианты невыгодны, так как требуют высоких финансовых и временных затрат.

Все не так

Ткаченко не пугает термин «точечная застройка». В центре города иной она быть и не может. Точечная застройка неопасна, если соответствует градостроительной основе, считает архитектор.

Для чего тогда принимали закон, вовсе запрещающий точечное строительство? Чиновники говорят: чтобы не было стихийного сноса существующих зданий и строительства новых везде, где девелоперу заблагорассудится, и без документов.

Депутат Государственной думы Иван Новицкий уверен: «В глобальном масштабе проблемы точечной застройки нет». Он обращает внимание на другой аспект: хотя городу нужны школы, детские сады, физкультурно-оздоровительные комплексы, жители зачастую возражают и против строительства таких объектов.

Граждане не всегда объективны, соглашается первый замруководителя департамента жилищной политики и жилого фонда Москвы Николай Федосеев. Например, по его словам, москвичи могут возражать против строительства другого дома или даже детского сада на пустыре примерно в 300 м от собственного дома просто потому, что на этом пустыре привыкли выгуливать собак. Тем, кто желает перед собственным домом видеть только поле, надо поменять свою московскую квартиру на домик в деревне, предлагает чиновник.

Федосеев уверен: новые инвестиционные контракты на точечную застройку не заключаются. Но реализация некоторых проектов, инвестконтракты по которым заключены еще до запрета, начинается только сейчас. И если исходно-разрешительная документация в норме, то контракт будет реализован. Другое дело, рассуждает Федосеев, если застройщик пытается буквально втиснуть на небольшой пятачок земли новый дом. Задача МВК, по его словам, сводится не к запрету строительства, а к контролю за тем, чтобы застройщики соблюдали Градостроительный кодекс.

По его словам, «точка» может быть даже полезной. Например, если речь идет о строительстве дома для планового переселения. По закону оно должно вестись в районе, где люди проживают, уточняет Федосеев.

Точка не поставлена

Точечная застройка в Москве живее всех живых, уверена депутат Госдумы, председатель подкомитета по реформированию ЖКХ, комитета по строительству и земельным отношениям Галина Хованская. Именно потому, что со старыми контрактами можно строить, а эти контракты, по ее оценке, будут реализовываться еще несколько лет. На скорое принятие законов и техрегламентов, регламентирующих эту сферу, Хованская не надеется. Пока, по ее словам, к ней продолжают поступать жалобы на точечную застройку.

По словам Хованской, люди не хотят, чтобы на детской площадке вырос новый дом. Кроме того, во время строительства зачастую девелоперы увеличивают этажность проекта (такие изменения проводят отдельными протоколами), из-за чего понижается уровень инсоляции ближайших зданий. Это, в свою очередь, сказывается на рыночной стоимости квартир. Но депутат не знает ни одного выигранного иска, который бы предписывал компенсировать такую потерю.

Наталья Ветлугина, аналитик компании «Новый город», подтверждает: коррекция цены квартир, где уровень инсоляции снижен из-за строительства по соседству нового здания, может составить до 15%. Как только начинается строительство «вплотную», в соседних домах наблюдается резкий всплеск продаж жилья, добавляет Ветлугина. Она приводит пример дома по адресу: ул. Якиманка, 26, строительство которого проходило со всеми возможными нарушениями: «Как только началась стройка, в соседних домах тут же случился резкий всплеск предложения квартир».

Проект дома, в котором будут нарушены нормы инсоляции, не может быть реализован, говорит гендиректор Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков. Ведь недостаток освещения будет не только у соседнего дома, но и у строящегося, вследствие чего реализация в нем квартир станет крайне затруднительной, утверждает он. Если предположить, что по каким-либо причинам проект все же прошел экспертизу, то из-за публичных слушаний, в которых участвуют и граждане, проживающие на территории в границах разработки проекта, его реализация сегодня маловероятна. Впрочем, количество света не является основным при ценообразовании, говорит специалист.

Галина Хованская рассказала, что однажды уже воевала с крупным и известным застройщиком. Дело происходило в районе ст. м. «Сокол», новый дом загородил солнце существующему. В итоге представитель застройщика просто заплатил жителям старого дома за то, что они отказались от жалобы, и на документе осталось только две подписи.

Арбатские хроники

Уже не первый год длится противостояние жителей Старого Арбата и компании «ИнвестСтройКом». По адресу: Сивцев Вражек, 42, стр. 1–5, должно начаться строительство «жилого здания с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой». Площадь застройки – 1170 кв. м. Строение 1 в настоящее время – жилой дом, и его обитатели борются с застройщиком. Копии документов по этому далеко не однозначному делу в распоряжение «Ведомостей» предоставили обе стороны конфликта.

Жители квартала № 175 района Арбат (собственно место раздора в градостроительных документах) еще в ноябре 2007 г. написали коллективное обращение председателю МВК с просьбой признать новое строительство по адресу: Сивцев Вражек, 42, стр. 1–5, точечным.

По информации Оксаны Мирошниковой и Ларисы Хашуш, обитательниц дома 42, стр. 1, ответа на него до сих пор нет. По их мнению, это происходит потому, что чиновники сами не знают, что делать. Поскольку помимо всего прочего Москомнаследие отнесло весь комплекс зданий по этому адресу ко вновь выявленным объектам культурного наследия. Но часть строений уже снесена. Мирошникова и Хашуш утверждают, что инвестор не смог предоставить жителям никакой документации, разрешающей строительство на объекте.

По словам гендиректора компании «ИнвестСтройКом» Михаила Ройтмана, никаких построек на данном участке его компания не сносила – произошло обрушение во время уборки строительного мусора, предписание на которую им было выдано органами пожарного надзора по ЦАО ГУ МЧС России.

Власти Москвы несколько раз продлевали инвестконтракт с компанией, действует он и сейчас. 18 августа 2008 г. инвестконтракт продлен до 2011 г. Есть в этом деле и документы, подписанные мэром Москвы Юрием Лужковым, руководителем столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным, Александром Кузьминым и префектом ЦАО Сергеем Байдаковым. Отсутствие же на объекте щита с названием компании и предупреждением о проведении строительных работ Ройтман объясняет тем, что этот щит постоянно кто-то уничтожает. Строительство, утверждает он, будет доведено до конца. «Была проведена актуализация градплана 175-го квартала, и наше здание со всеми показателями в этот план вписано», – подытоживает Ройтман.

Но некоторые документы все же вызывают удивление. Например, бумага, подписанная заместителем председателя Москомнаследия Александром Филяевым, в которой сказано, что «Москомнаследие рассмотрело представленные вами материалы от 31.03.2008 <...> Вопрос о сносе существующих строений рассматривался на заседании рабочей группы комиссии по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы при правительстве Москвы (протокол № 14 от 9 августа 2005 г.) с положительным решением о сносе строений 1, 2, 3, 4 как не имеющих значительно историко-архитектурной ценности и находящихся в неудовлетворительном состоянии». Сказано лишь, что нужно восстановить фасад строения № 5. Любопытно, что в этой бумаге никак не упоминается о том, что месяцем ранее, 28 мая того же года, Москомнаследие по результатам историко-культурной экспертизы объектов, заявленных к включению в реестр объектов недвижимого культурного наследия, включило объект на Сивцевом Вражке в этот реестр. Но ведомство ничего не сообщило об этом инвестору.