На асфальте: Имя стоящее

Специалисты столичного рынка недвижимости считают, что в Москве явно не хватает предложения домов и квартир «с именем» – они исчисляются единицами. Возникает вопрос: а нужно ли вообще такое предложение?

Тема исторической недвижимости как будто снова интересна рынку. Последние несколько месяцев в разных контекстах упоминались такие объекты, как дом Чайковских, Бориса Пастернака в Москве, несколько примечательных зданий в Европе. Но в России и за рубежом «дом с именем» – не всегда одно и то же.

Если раньше российские риэлторы, работающие с элитной публикой, поводом для профессиональной гордости считали возможность предложить квартиры, принадлежащие лидерам партии и правительства советского периода, – а это отдельный подвид исторической недвижимости столицы, – то сейчас о таком жилье говорят без особого энтузиазма. Развенчание политических авторитетов и снижение вполне рационального интереса к менее качественным объектам из-за появления других, более современных и комфортных, – процессы параллельные.

Под другим углом

Казалось бы, исторических объектов, интересных в том числе судьбами своих обитателей, в городе все еще предостаточно. Но большинство старинных усадеб теперь занимают институты, санатории, театры, те же музеи и проч., т. е. здания находятся в руках муниципалитетов, ведомств или являются частью федеральной собственности. В этих же руках они и остаются, иногда только меняя арендаторов и таким лишь образом участвуя в рыночном процессе.

Международная практика несколько другая. В Европе более значимое число объектов такого рода находится в частной собственности, и все они периодически попадают на рынок. В большинстве своем собственники элитной недвижимости понимают разницу: предложить просто дом или предложить объект, имеющий бренд – имя титулованного владельца, личности известной и популярной.

Сейчас, когда спрос оставляет желать лучшего даже в элитном сегменте московского рынка недвижимости, продавцы также пытаются оценить, становится ли преимуществом подлинный историзм объекта. И какова может быть наценка за имя – если не в дензнаках, то хотя бы с точки зрения интереса покупателей, что, в свою очередь, влияет на сроки продаж.

В России квартиры знаменитых людей встречаются намного реже, чем в Европе, где гораздо больше домов имеет свою историю или хотя бы легенду, подтверждают в компании Paul’s Yard. Многое было разрушено, и в стране победившего пролетариата практически не осталось объектов с многолетней историей. А советское наследие уже практически не пользуется спросом. В Paul’s Yard считают, что на московском рынке предложения «с историей» составляют 5–10% от общего объема и их даже сложно выделать в отдельную разновидность.

Примерно так же оценивают ситуацию в компании «Кирсанова Риэлти»: столичный рынок располагает не таким уж большим набором домов или квартир, в которых жили знаменитости. Да и кого нам считать таковыми – бывших партработников, людей искусства, представителей попсы?

Чаще всего можно слышать о продаже квартир бывших партработников на Кутузовском проспекте или в известном доме в Романовом переулке. Этого добра в Москве гораздо больше, чем квартир представителей творческой элиты или хотя бы купеческой знати. Кроме того, недвижимость знаменитостей неполитического окраса находится в крайне убогом и нетоварном состоянии, как, например, домик Федора Шаляпина за «Опера-Хаус». Управляющий директор «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот удивляется: «Неужели московские девелоперы, выдавшие на-гора тысячи тысяч элитных метров, не могут, пусть в складчину, сделать доброе дело, восстановив дом человека, имя которого известно всем прогрессивным людям планеты? При всем уважении к девелоперам и московским чиновникам имя Федора Шаляпина останется в истории, а сегодняшних героев строек и городских «хранителей истории» вряд ли кто-то вспомнит через сотню-другую лет».

За рубежом исторический продукт представлен во всем великолепии и даже в изобилии. Это и дома, и квартиры, и замки. Элла Братилова, директор департамента зарубежной недвижимости Paul’s Yard, называет, например, замок Луи XIV во Франции, в ОАЭ – апартаменты арабских шейхов. Сейчас в Париже Paul’s Yard продает апартаменты Елены Рубинштейн. В этом же доме также жила когда-то мадам Помпадур.

С легендой или без

Некоторые участники рынка не склонны придавать большого значения историческому флеру, ссылаясь на то, что покупатели дорого жилья – рационалисты. Для них важно оценить качество места и комфорт самого жилья.

То, что квартира ранее принадлежала какому-то известному лицу, является скорее приятным бонусом, считает Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости Knight Frank, но не рассматривается ни как дополнительное конкурентное преимущество, ни как фактор увеличения цены в большинстве случаев.

В компании Blackwood оценивают ситуацию примерно так же. В редких случаях, рассуждает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, это добавляет небольшой процент к стоимости 1 кв. м, но чаще таким образом объект просто выделяется в рекламе из общей массы.

Правда, практика самой компании Blackwood демонстрирует другое – то, что силу имени здесь не склонны недооценивать. Два месяца назад компания распространила информацию о новом эксклюзивном объекте внаем. Комплекс исторических особняков в центре Москвы под названием «Дом Чайковских» принадлежал в начале ХХ в. семье великого русского композитора Петра Чайковского. Акцент сделан именно на имя. Во всяком случае в аренду компанией предлагается именно «Дом Чайковских», а не особняк в Барыковском переулке (это дом и хозяйственные пристройки). Арендная ставка на помещения «Дома Чайковских» составляет 48 100 руб. за 1 кв. м в год без эксплуатационных расходов.

Комплекс «Дом Чайковских» состоит из трех независимых 4-этажных зданий общей площадью 18 500 кв. м (554, 727 и 569 кв. м соответственно). Основное здание является историческим, а два других, с которыми исторический особняк составляет единый ансамбль, были пристроены недавно в рамках реставрации основного дома. Предлагаемый в аренду особняк принадлежал брату Чайковского – действительному статскому советнику Николаю Ильичу Чайковскому.

Имя великого композитора сейчас фигурирует и в другом предложении – от компании «Калинка Риэлти», реализующей резиденции во Флоренции. Одна из вилл значится в рекламе как «вилла Чайковского» – когда-то композитор арендовал ее. Заместитель гендиректора компании Алексей Сидоров приводит и другие примеры. Ресторатор Аркадий Новиков купил в Италии «Дом Версаче». В Москве на Пречистенке скоро откроются продажи дорогих квартир в старинном здании, где когда-то бывал писатель Михаил Булгаков и жил родственник ювелира Карла Фаберже. Однако вряд ли только в связи с этими именами, рассуждает Сидоров, эти квартиры могут быть проданы дороже.

Он вообще невысоко оценивает значимость «именной» составляющей какого бы то ни было объекта, во всяком случае с точки зрения его стоимости. В последнее время именно новые дома бьют рекорды стоимости, исторические – достаточно редко, отмечает эксперт. Связь времен распалась, считает Сидоров, интерес к историческим объектам снижается. Выражается это, видимо, не только в нехватке качественных исторических объектов, но и в отношении к ним.

Зачем же тогда вообще становятся достоянием гласности факты принадлежности той или иной недвижимости знаменитостям? В «Калинка Риэлти» объясняют: такова маркетинговая концепция продвижения объекта. Одному из агентов компании «Бест-Недвижимость» была предложена на реализацию дача знаменитой балерины Майи Плисецкой. Последовательность характеристик объекта озвучивалась именно в таком порядке: дача Плисецкой в Снегирях. Не наоборот.

Таким же образом поступила компания Mirax Group, недавно проводившая презентацию исторического здания «Корнуэлл Террас» в Риджент-Парк в Лондоне. Акцент в распространенных пресс-релизах был сделан именно на историзме здания. Сложно сказать, выделилась бы ли эта реконструкция из общего ряда объектов компании, если бы информация упоминала бы только то, что она находится в лондонском парке.

В компании IntermarkSavills не склонны умалять значение имен бывших владельцев того или иного объекта. Во всяком случае, продажа недвижимости на Лазурном берегу Франции показывает, что покупатели проявляют больший интерес, если вдобавок ко всем материальным прелестям виллы добавляется громкое имя проживавшей на ней некогда звезды или особы королевской крови. И россияне, активно покупающие недвижимость за рубежом, не исключение. Магия имени давно уже стала необходимым атрибутом продаж недвижимости класса люкс. Отчасти это даже объясняет рост цен на рынке эксклюзивных предложений подобного рода, рассуждает Александр Шаталов, руководитель московского офиса IntermarkSavills.

Есть такое понятие – emotional sales, говорит директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Патриция Леденева. Принадлежность дома той или иной мировой знаменитости «работает» именно в этом направлении, считает она.

Девелоперы подтверждают оценки риэлторов. «Значимость имени для каждого человека различна. Но как иначе можно объяснить феномен аукционов – когда люди с готовностью выкладывают круглые суммы за личные вещи Мерилин Монро или Папы Римского?» – рассуждает Сирил Денис, девелопер, работающий сейчас над реализацией проекта Le Provеnсal в местечке Juan-les-Pins, находящемся на мысе Антиб. Список звезд, проживавших некогда в этом доме, способен впечатлить любого: Мерилин Монро, Чарли Чаплин, супруги Кеннеди, Том Джонс, писатель Фрэнсис Скотт Фитцджеральд, Коко Шанель, Эсти Лаудер и проч.

Ранее существовавший на французской Ривьере Le Provеnсal был известен как гостиница, десятилетиями обслуживавшая именитых постояльцев. С 1974 г. и до недавнего времени отель переживал длительный период застоя. Теперь, будучи перепродан новому владельцу, он будет реконструирован и продан как жилой комплекс с 56 апартаментами. Продажи были начаты этим летом и по планам Дениса продлятся в течение двух лет. Стоимость квартир – от 2 млн до 40 млн евро. Список имен проживавших здесь ранее звезд упоминался на презентации по случаю начала продаж даже чаще, чем перечень запредельных удобств и «излишеств», которые обещаны покупателям.

Консультант «Кирсанова Риэлти» Екатерина Егорова по этому поводу замечает: «Трудно сказать, что движет людьми, которые хотят купить квартиру знаменитости, – чувство сопричастности к великому, безмерное уважение к личности владельца или желание похвастаться перед друзьями. Но факт остается фактом – примеры таких продаж есть». Можно добавить: и покупок тоже, только, к сожалению, в основном не в России.

Эмоциональная надбавка

Надежда Кот убеждена: интересна та история, которая позитивна. И никакие евроремонты не заменят дух эпохи, никакие «мебеля на заказ» от Шкафини и Кроватини не прибавят со временем в цене в отличие от скромного антикварного столика.

Правда, ход ее рассуждений совершенно опровергает пример «Дома на Набережной», имеющего далеко не позитивную ауру. Несмотря на трагическую судьбу многих его обитателей, квартиру здесь купить практически невозможно, желающих полно из своих, говорит Валерий Барнинец, директор по продажам Бюро недвижимости «Агент 002». «По крайней мере я не слышал, чтобы в этом доме квартира была в свободной продаже. И это все несмотря на то, что у дома довольно печальная история», – говорит он.

Все не так однозначно, рассуждает Григорий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty. Есть такое понятие, как одиозность имени – видимо, если вклад личности в историю носит сомнительный характер. Тогда имя и историзм объекта стремятся не афишировать. То же самое бывает, если по какой-то причине факт продажи не стараются придать огласке родственники бывшего владельца.

Покупателя всегда в большей степени интересуют потребительские качества квартиры: местоположение, метраж, виды из окон, настаивают в компании «Контакт – Элитная недвижимость». Но принадлежность ее в прошлом именитым соотечественникам может определенным образом повлиять на выбор, затронув эмоциональные стороны, признают в «Контакте». Так произошло с квартирой на Арбате, 43, реализацией которой компания занималась два года назад. Несмотря на то что квартира не сохранила своего исторического облика, очередные покупатели быстро определились с выбором, узнав, что прежде в квартире проживал Булат Шалвович Окуджава.