На асфальте: На этапе котлована

Цена за 1 кв. м в новостройке ниже, чем на вторичном рынке. В недавнем прошлом разница в цене между готовым домом и объектом на этапе котлована была значительнее. По оценке руководителя исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» Бориса Флексера, сейчас она достигает 20%. А в конце 1990-х гг. могла составлять и 40%, и более. По его словам, разрыв сократился за счет более цивилизованных схем финансирования: банки стали охотнее кредитовать строительство. Во времена, когда стройка оплачивалась в большинстве случаев за счет средств дольщиков, их завлекали более низкими ценами. Сейчас ситуация может вновь изменится – получить заемное финансирование девелоперам все сложнее, но и платежеспособный спрос невелик.

Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке Москвы, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) – более $6000. То есть квартира площадью около 100 кв. м обойдется в $600 000. На этапе же котлована «скидка» для такой квартиры составит около $120 000. В то же время на пути от котлована к крыше может произойти всякое: у застройщика могут закончиться деньги, возникнуть проблемы с правами на земельный участок и т. д. – масса непредвиденных обстоятельств.

По мере того как дом подрастает, риски уменьшаются, а цена увеличивается. К тому моменту, когда дом готов и принят госкомиссией, риск недостроя сводится к нулю, но цена уже не столь привлекательна, как хотелось бы.

Покупатели новостроек неуклюже балансируют между риском нарваться на заведомо недобросовестных или просто не рассчитавших свои силы застройщиков или переплатить. Знание закона может помочь найти разумный компромисс.

Договоримся?

Для защиты прав граждан, покупающих новостройку на этапе строительства, напоминает Юлия Гераськина, руководитель отделения «На Ленинском» компании «Миэль-Новостройки», 30 декабря 2004 г. был принят федеральный закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве...». По которому теоретически должны работать все застройщики, заключая с покупателем договор долевого участия, который подлежит госрегистрации.

Однако застройщики переходить на такие договоры не торопятся. По данным IRN.ru, по 214-ФЗ в ближнем Подмосковье в 2007 г. было построено около 11% объектов, в среднем Подмосковье – 15%, в Москве – 9,2%. Причины объясняет управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки» Наталья Тихоновская: застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности или оформления аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Задержка сдачи объекта грозит застройщику огромными штрафными суммами.

Однако приглянувшийся дом может продаваться и по совсем другим договорам. По словам Дмитрия Иванова, руководителя отдела новостроек Бюро недвижимости «Агент 002», сейчас на рынке закрепилось несколько альтернативных 214-ФЗ схем работы с физическими лицами:

договоры инвестирования или соинвестирования;

договоры переуступки права требования;

договоры страхования;

вексельная схема продажи новостроек;

предварительный договор (купли-продажи, долевого участия);

простого товарищества;

совместной деятельности;

комбинированные схемы.

По мнению Иванова, самыми простыми и надежными являются договоры инвестирования, заключаемые с основным инвестором или соинвестором. В договоре обязательно должен содержаться пункт, поясняющий, на основании чего разрешено строительство дома. Также в договоре прописывается, какую ответственность берет на себя будущий собственник: это оплата всех помещений, оформление, коммунальные платежи. Также в любом договоре обязательно прописан ориентировочный срок сдачи дома. Эти договоры имеют право заключать только те застройщики, которые заключили основной инвестиционный контракт и получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 г.

В довольно распространенных договорах о переуступке прав требования, как правило, рассматривается только один вариант изменения цены – по результатам обмера БТИ. После того как уже готовая квартира еще раз «обмерена», ее стоимость пересчитывается. В монолитных домах расхождение реальной и расчетной площади может составлять 3–5 кв. м и более в зависимости от этажа, приводит пример Иванов. Иногда, впрочем, в договорах пишется, что цена фиксированная и изменению не подлежит.

Одна из самых распространенных сейчас – так называемая вексельная схема, при которой с покупателем обычно одновременно заключается два договора: предварительный и купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, технические характеристики, цена, условия оплаты, предполагаемая дата заключения основного договора, однако оплата по нему не производится. Одновременно через аффилированную с застройщиком структуру проводится покупка простого переводного векселя на сумму, равную стоимости приобретаемой квартиры. Предполагается, что погашение этого векселя будет производиться у застройщика при заключении окончательного договора купли-продажи.

Однако при такой схеме гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Риск в том, что к моменту окончания строительства застройщик может просто вернуть покупателю внесенную сумму (стоимость векселя) вместо ожидаемой квартиры, предупреждает Ирина Егорова, маркетолог корпорации «Инком-Недвижимость». А за несколько месяцев или даже лет первоначальная сумма может обесцениться. «При заключении предварительного договора или приобретении векселя реальных прав на квартиру не возникает, – объясняет Иванов, – поэтому в предварительном договоре должно быть указано, что заплаченные деньги или векселя будут зачтены в счет оплаты стоимости квартиры по будущему основному договору».

Лишь с предварительным договором на руках покупателю будет непросто отстоять свои интересы в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. «Сначала придется обратиться в суд с иском о понуждении застройщика к заключению договора купли-продажи, а затем с иском о госрегистрации договора купли-продажи или признании права собственности на квартиру», – описывает процедуру Иванов.

Особое внимание следует обращать на оформление векселя и на то, какая фирма предлагает купить жилье. Если это вексель абсолютно неизвестной на рынке компании, то нужно выяснить ее подноготную.

Вексель исключает возможность взять ипотечный кредит в банке на покупку квартиры – ни один банк не примет его в качестве первоначального взноса.

Иногда с покупателем подписывается только предварительный договор купли-продажи. В нем указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. «Застройщик может в дальнейшем отказаться от заключения основного договора купли-продажи, – говорит Иванов. – Кроме того, нужно иметь в виду, что нельзя производить оплату по предварительному договору, так как это является нарушением норм ГК РФ». После завершения строительства дома с покупателем должен быть заключен основной договор купли-продажи, по которому клиент должен еще произвести оплату, несмотря на то что денежные средства фактически были уже внесены застройщику по предварительному договору.

Самый главный недостаток предварительного договора, считает Иванов, заключается в том, что в случае признания сделки притворной (ничтожной) – а она и является по-существу таковой – клиент сможет претендовать лишь на сумму, уплаченную ранее застройщику плюс проценты за пользование чужими средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо на договорную неустойку, но не на квартиру. Кроме того, на основании предварительного договора застройщик сначала регистрирует право собственности на квартиру на себя, а затем обязуется продать ее клиенту. Если же застройщик решит продать ее другому лицу, уже этот покупатель становится добросовестным приобретателем квартиры.

Предварительный договор не содержит никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность квартиры, а значит, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства. «Если застройщик крупный и обладает достаточными финансовыми ресурсами и активами, то клиент сможет в дальнейшем получить свои деньги на основании решения суда, – говорит Иванов. – В противном случае на руках останутся только судебный акт и исполнительный лист».

И все же для покупателя этот вариант сделки предпочтительнее, чем вексельный договор, так как «взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру очевиднее», резюмирует Иванов.

Еще один способ продать новостройку – через договор страхования. Застройщики привлекают страховые компании с целью минимизации налогового бремени. Суть схемы проста: плата за страхование рисков составляет 50–80% от суммы инвестирования (тогда как реальная стоимость страхования сейчас не превышает 5% от инвестируемых сумм). Покупатель оплачивает часть стоимости приобретаемой недвижимости в виде взноса строительной компании, а другую часть суммы направляет в страховую компанию, которая обязуется покрыть риск неисполнения застройщиком своих обязательств. Как правило, работает застройщик со «своими» страховщиками, которые берут себе процент за услуги, а остальное обналичивают и возвращают строителям. Покупатель квартиры получает полис, который должен защитить его в случае банкротства застройщика либо неисполнения им обязательств по предварительному договору.

«Казалось бы, наличие страховой компании должно позволить покупателю спать спокойно, пока его квартира будет строиться. Но все зависит от того, как будет составлен договор страхования, – говорит Иванов. – К примеру, если в нем не указаны сроки заключения договора купли-продажи квартиры, то доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства, и получить страховую премию будет крайне непросто». «В случае расторжения договора сумма, внесенная по договору страхования, вероятнее всего, возвращена покупателю не будет», – предупреждает Егорова. В случае же банкротства компании для получения страховки покупателю придется дожидаться решения суда о признании компании неплатежеспособной, а подобные процессы быстрыми не бывают.

Есть и менее распространенные договоры: простого товарищества (совместной деятельности), договоры проектного финансирования. При заключении договора совместной деятельности стороны договариваются соединить свои денежные, материальные, трудовые и иные ресурсы и совместно действовать без образования юридического лица для достижения единой цели – постройки жилого дома. В договоре простого товарищества стороны указывают размеры своих вкладов в строительство и определяют свои доли в создаваемом объекте, на которые вправе рассчитывать каждый из участников простого товарищества.

Программы проектного финансирования позволяют использовать различные схемы движения денежных средств с учетом индивидуальных условий компании, а также удешевляют для застройщика стоимость привлекаемых инвестиционных ресурсов. В рамках проектного финансирования застройщику предоставляется инвестиционный кредит, услуги финансового лизинга. Также учреждается новая компания с долевым участием инициатора проекта, банка и привлеченных инвесторов. «Это самый молодой продукт на рынке альтернативных схем и поэтому еще не столь распространенный», – говорит Иванов. Ирина Егорова обобщает: все альтернативные схемы привлечения средств влекут за собой финансовые риски для покупателя, а основной гарантией является порядочность застройщика.

Карты на стол!

Еще до подписания каких-либо бумаг будущему покупателю нужно убедиться в надежности компании-продавца, компании-застройщика (посмотрев их уставные документы: устав, свидетельство ОГРН, свидетельство о постановке на налоговый учет, приказ о назначении руководителя, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и т. д.) и проекта строительства в целом.

«Также нужно изучить правоустанавливающие документы на земельный участок, подлежащий застройке (нормативный акт органа местного самоуправления об утверждении проекта планировки района, распорядительный акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства, прошедший государственную регистрацию договор аренды земельного участка, документы, подтверждающие внесение платежей по договору аренды), – напоминает Юлия Гераськина, – т. е. проверить, что застройщику действительно принадлежит земельный участок под строительство».

Нужно посмотреть документы на строительство (это инвестиционный контракт, протокол предварительного распределения помещений по инвестконтракту, разрешение на строительство, проектная документация, техусловия на подключение к инженерным сетям, договор о выполнении генподрядных работ, документы, подтверждающие оплату подключения к инженерным сетям, и т. д.), т. е. убедиться в том, что застройщику действительно предоставлено право построить дом и ему принадлежат площади в указанном доме, которыми он, в свою очередь, может распоряжаться.

Гарант или...

При заключения сделки – если квартира продается через риэлторов – обязательно следует проверить полномочия человека, который подписывает договор, и учредительные документы компании. «Не пропускайте пункты, которые подразумевают скрытую комиссию. Зачастую упоминается о всевозможных форс-мажорных обстоятельствах, в случае возникновения которых покупатель вносит дополнительную плату. Внимательно читайте пункты, написанные мелким шрифтом. В них может содержаться информация, способная играть на руку компании, против покупателя», – советует Иванов.

Также при подписании договора обязательно должны быть предоставлены документы, подтверждающие право лица, заключающего с покупателем договор на приобретение квартиры в новостройке, распоряжаться этой конкретной квартирой.

Ирина Егорова уточняет, что покупатель оформляет соглашение напрямую со строителями, риэлторы только бронируют выбранную площадь и консультируют, получая от застройщика 1,5–2% от стоимости квартиры за «сводничество».

Гарантировать 100%-но благополучный исход сделки не могут ни застройщик, ни юрист, ни риэлтор. «Это связано с огромным количеством пробелов в законодательстве, – сетует Дмитрий Иванов. – А если не гарантирует закон – не гарантирует никто».