На воздухе: Дорога дальних дач


Преимущество Можайского шоссе – близость Можайского и Рузского водохранилищ, пожалуй, наиболее чистых в Подмосковье, и пока еще не тронутая цивилизацией природа. Все потому, что добираться до всей этой красоты далеко. Поэтому же можайское направление считается лучшим для развития формата «дальние дачи».

Можайское шоссе – одна из дорог престижного западного направления – проходит по бывшему Смоленскому тракту. Шоссе узкое, всего две полосы, с многочисленными перекрестками, светофорами и железнодорожными переездами. Дорога проходит через населенные пункты, самый серьезный из которых – г. Одинцово.

«Военные гарнизоны в Кубинке и Голицыне, Голицынский автобусный завод, обилие производств ЖБИ вдоль трассы с низкой пропускной способностью», – перечисляет отрицательные стороны Можайки Лариса Сутормина, аналитик АН «Домострой». Впрочем, Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», считает: хотя шоссе и загружено, особенно от МКАД до Одинцова, все не так плохо. Например, наличие прямого сообщения с центром Москвы (Можайское шоссе – Кутузовский проспект) и основными транспортными артериями города (Кутузовский проспект, Ленинский проспект, ТТК) вне часа пик позволяет быстро попасть в центр города.

По мнению Евгения Рубана, ведущего аналитика холдинга «МДК-групп», одним из самых главных сдерживающих факторов развития загородной недвижимости в районе Можайского шоссе является не столько низкая пропускная способность, сколько отсутствие предложений земельных участков (менее 3% от общего объема предложения земельных участков в Московской области). «Они сосредоточены в руках нескольких крупных собственников, которые не спешат расстаться с землей», – объясняет Рубан.

Вода и история

По можайскому направлению находится несколько известных стародачных поселков – это Немчиновка, Баковка, Лесной городок, Жаворонки и др. Поселки формировались на лесных территориях с удобным расположением относительно транспортных магистралей. Территория, окруженная лесами, считалась одним из лучших мест отдыха, участки под дачи здесь получали сотрудники самых влиятельных ведомств. Например, дачи в Лесном городке выделялись генералам Министерства обороны, а в Жаворонках – высоким чиновникам Совмина СССР.

Хотя, по мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», о благоприятной экологии можно говорить лишь в отношении поселков, расположенных в 10 км от Москвы и далее. «На поселки, расположенные ближе, распространяется неблагоприятное влияние подмосковного Одинцова, который считается одним из очагов загрязнения», – уточняет он. На территории города находятся завод «Стройремонтналадка», лакокрасочный завод, завод по производству огнеупорных изделий и другие вредные производства.

Направление славится «большой водой» – это Рузское (80 км от Москвы) и Можайское (100 км) водохранилища, одни из самых чистых водоемов Подмосковья с песчаными пляжами и живописными заливами. Всего несколько лет назад водохранилище считалось лучшим местом для рыбалки и отдыха на природе. По мере освоения дальних территорий под коттеджное строительство на берегах водоемов появляются пляжи, яхт-клубы, места для занятий водными видами спорта. Например, только в рамках реализации проекта «Можайская волна» компании Rodex Group яхт-клубы, причалы и пляжи будут в коттеджных поселках «Маяк» и «Сосновые берега».

Правда, держать катера и яхты с большой осадкой на Можайском водохранилище бессмысленно – оно мелкое, ходить по нему под мотором запрещено. В этом году для ремонта плотины Можайское водохранилище спустили, вода осталась только в русле Москвы.

В районе Можайского шоссе находятся уникальные памятники истории и архитектуры, а также культовые объекты. На пересечении шоссе с Малым московским кольцом расположено старинное село Большие Вяземы, когда-то принадлежавшее Борису Годунову. До наших дней дошли церковь Преображения, звонница конца XVI в., дворец и два флигеля XVIII в., хозяйственные постройки, парки, пруды XVI–XIX вв. Всего на территории Б. Вязем более 20 памятников истории и культуры.

Населенный пункт получил широкую известность еще и потому, что в нем прошло детство Александра Пушкина, а в настоящее время находится Государственный историко-литературный музей-заповедник А. С. Пушкина. В каминном зале музея по воскресеньям проходят фортепианные вечера.

Под Звенигородом находится известный Саввино-Сторожевский монастырь, основанный в 1398 г. учеником Сергия Радонежского игуменом Саввой. Каменный Рождественский храм монастыря расписывал Андрей Рублев. В XVII в. в монастыре подолгу жил царь Алексей Михайлович с семьей. На территории монастыря сохранились Царский дворец и Царицыны палаты.

Равнение на внешнюю инфраструктуру

К сильным сторонам Можайского шоссе можно отнести развитую инфраструктуру в сфере здоровья и отдыха. Только на территории Одинцовского района располагается более 40 пансионатов и санаториев. Как рассказала Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, в районе шоссе располагаются торговые и развлекательные центры, спортивные клубы и рестораны, медицинские учреждения, престижные школы, детские сады и загородные клубы.

Самое крупное сосредоточение объектов инфраструктуры находится в Одинцове – это отделения крупных банков, торговые центры (торговый комплекс «Три кита», «Курс»), фитнес-центры («Ситифитнес»), рынки, медицинские центры (Одинцовский центр информационной медицины), образовательные учреждения («Мир образования», Одинцовский филиал Московского психолого-социального института, филиал Российского государственного гуманитарного университета, Современный гуманитарный университет, Одинцовский гуманитарный университет). В числе объектов – филиал школы «Венда». Учебный комплекс располагает благоустроенными зданиями в пос. Немчиновка, где находятся ясли, детский сад и школа. Из спортивной инфраструктуры – конноспортивный клуб Петелино (32 км от МКАД), горнолыжный спуск Ромашково (3 км от МКАД), где склоны разной высоты и крутизны, в среднем длиной около 200 м, и др.

Как отметил Иван Шульков, покупатели, рассматривающие приобретение загородной недвижимости для постоянного проживания, в основном ориентируются на использование внешней инфраструктуры. Небольшие по размерам проекты загородных жилых комплексов данного направления не обладают собственной развитой инфраструктурой, а близость Рублево-Успенского шоссе и Одинцова снижают необходимость в ее наличии.

Богатые и дальние

По словам Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований Vesco Consulting, основной объем предложения загородного жилья по Можайскому шоссе складывается из дачных поселков и садоводческих товариществ, а число организованных коттеджных поселков не превышает 20. Стоит отметить, что данные о числе коттеджных поселков по Можайскому шоссе в разных источниках не совпадают. По словам Евгения Рубана, близость Минского шоссе позволяет относить одни и те же поселки к разным шоссе, а зачастую и рассматривать два названных направления как одно целое. Самые известные – «Довиль» (10 км от МКАД), «Грибово Deluxe» (12 км от МКАД), «Жаворонки» (19 км от МКАД), «Литовская деревня» (22 км от МКАД), «Родники» и «Ромашково» (5 км от МКАД), «Западная резиденция» (19 км), «Таун Парк» (20 км), «Маяк» (120 км), «Сосновые берега» (110 км) и др. «Многие поселки, расположенные на берегу Можайского водохранилища, также числятся по соседним шоссе», – объясняет он.

Самую высокую оценку эксперты дали строящимся поселкам «Довиль» и «Стольное». Архитектура «Довиля» на 100 домов (застройщик – «Агроимпэкс») повторяет стиль одноименного французского города-курорта. Площади участков – 18–36 соток. Большая часть проектов представлена домами от 350 до 970 кв. м. Территория поселка невелика – всего 16 га, а близость леса и озера позволяет сочетать уют с роскошью. Инфраструктура поселка будет включать физкультурно-оздоровительный комплекс, торгово-общественный комплекс, ресторан, парк.

«Стольное» (застройщик – компания «Стольный град») – строящийся поселок на 64 домовладения с участками от 30 до 144 соток. Под общественную территорию отведено 13 га территории (40% площади поселка). Внутри поселка проложат пешеходные и велосипедные дорожки, обещают благоустроить зоны вдоль реки Сетунь и впадающего в нее ручья Баковка, здесь построят детские площадки, беседки, места для барбекю, а также спортивно-административный комплекс с рестораном и магазином.

Интереса заслуживает проект 2008 г. «Западная резиденция», реализуемый израильским девелопером – компанией Mirland Development Corporation на расстоянии 19 км от МКАД. Всего на территории поселка планируется строительство 163 домовладений (92 коттеджа площадью 320–500 кв. м с участками в 12–19 соток и 71 таунхаус площадью 314 кв. м с участками по 2,5 сотки). Строительство поселка ведется в две очереди. В настоящее время около 50% домов первой очереди возведено под крышу. Срок ввода первой очереди – II квартал 2009 г. Инвестиции в проект оцениваются в $120 млн.

По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН, Можайка – в лидерах по строительству поселков формата дальних дач. Как отметил Дмитрий Таганов, в основном дальние дачи сосредоточены в окрестностях Можайского и Рузского водохранилищ на расстоянии более 100 км от МКАД. По большей части это недорогие коттеджные поселки экономкласса, но появляются и крупные проекты более высокой ценовой категории.

Rodex Group в районе Можайского водохранилища строит несколько поселков в рамках мегапроекта «Можайская волна». По словам Геннадия Теряева, директора департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group, Можайское шоссе было выбрано под застройку коттеджными поселками благодаря наличию нетронутых лесов и «большой воды», тишины и прекрасной экологии. «Первым был построен поселок «Аистово», следом появился «Маяк», который в данный момент практически продан. Сейчас на рынке экспонируются «Сосновые берега» и «Золотые пески», – рассказывает он. Поселок «Сосновые берега» строится на участке площадью 52 га и рассчитан на 185 домовладений с коттеджами от 167 до 333 кв. м на участках от 15 до 53 соток. Застройщик предлагает дома из разных строительных материалов: дерева, кирпича и комбинированные. Реализация проекта идет в две очереди. Окончание первой очереди – декабрь 2008 г., второй – годом позже.

«Золотые пески» – это поселок на 269 домов площадью от 130 до 360 кв. м на участках от 6 до 73 соток. Как и в «Сосновом берегу», здесь предлагается несколько вариантов готовых проектов, возводимых из разных строительных материалов. В застройке поселка используется формат twin-house (259 до 323 кв. м) – это строения, рассчитанные на двух домовладельцев. Строительство поселка разбит на три очереди. Первую Rodex Group планирует завершить в октябре 2009 г.

Золотая середина

По словам Максима Лещева, гендиректора компании «Гео Девелопмент», в 15-километровой зоне от Москвы спросом пользуются элитные земельные участки, земли экономкласса востребованы на расстоянии от 70 км от МКАД и далее. «Но особый интерес у девелоперов вызывают предложения стоимостью не более $200 за сотку при условии, что земельный надел не менее 10 га, а статус – земли сельскохозяйственного назначения», – уточняет эксперт.

Цены на землю по Можайскому шоссе ниже, чем по соседнему Минскому, а тем более Рублево-Успенскому шоссе, хотя подъезд к участкам зачастую возможен со всех трех направлений. По словам Татьяны Алексеевой, на данный момент средняя стоимость сотки земли на участке с подрядом – около $20 000, в то время как цена сотки участка без подряда превышает $45 000. «Продажи объектов в основном ведутся в дальних поселках, а землевладения без обязательного подряда предлагаются лишь в одном поселке – «Лесной ручей – 4», который находится всего в 12 км от МКАД», – объясняет она.

На участках, допускающих элитное строительство, порядок цен выше. По оценке Екатерины Тейн, директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, стоимость сотки варьируется от $63 000 до $126 000. «За полгода такая земля подорожала на 8–9%», – отмечает она. По оценке АН «Домострой», рост цен на земельные участки в Можайском районе за 2008 г. составил 25–40%. «Уровень цен зависит от расположения земельного участка по отношению к водным объектам, возможности подведения к участку инженерных коммуникаций, окружающей застройки, качества подъездных путей», – перечисляет Лариса Сутормина.

По словам Дмитрия Таганова, с начала 2008 г. рост цен на домовладения в коттеджных поселках по Можайскому шоссе составил 18,5–19,5%. Наибольший прирост стоимости с января по август текущего года традиционно отмечен в удаленных поселках (в среднем на 3–9% в месяц) в зависимости от стадии реализации и темпов строительства поселка. «Поступательное увеличение цены контрактов «земля с подрядом» обусловлено тем, что стоимость поселков, изначально представленных в категории «эконом», к концу срока реализации возрастает до уровня цен бизнес-класса», – говорит Лариса Сутормина.

Самые высокие цены предложений формируются в стародачных местах («Стольное» в Переделкине) либо других лесных территориях, удобно расположенных по отношению к транспортным магистралям («Лесной ручей – 3» в Грибове), а также в проектах, обладающих уникальными природными достоинствами и архитектурной концепцией, как «Довиль», рассказывает Иван Шульков. Например, в поселке «Довиль» цены предложения превышают $5 млн и достигает $10 млн, в поселке «Стольное» дома предлагаются по $9,5–17,9 млн, в «Лесном ручье – 3» – по $2,6–4,1 млн.

В проектах, вышедших на рынок в 2008 г., цены пока не достигли своего максимума. Например, в поселке «Западная резиденция», продажи в котором официально открылись в начале сентября, действуют специальные тарифы. Как рассказала Елена Валуева, цена домовладений, включающих строение и землю, составляет от 27 млн руб., а таунхаусов – от 19 млн руб.

За возможность жить в комфортных условиях за городом теперь приходится платить большие деньги даже с учетом того, что расстояние от Москвы до точки назначения превышает 100 км. Самые интересные предложения в нижнем и среднем ценовом сегментах предлагает Rodex Group. По словам Геннадия Теряева, на начало сентября в «Маяке» можно купить домовладения по цене от 5 288 229 до 8 364 030 руб., в поселке «Перелески» – от 6 010 822 до 16 209 161 руб., в «Звенигорье» – от 14 651 509 до 19 581 799 руб., в «Сосновых берегах» – от 8 107 601 до 17 458 107 руб., а в коттеджном поселке «Троица» – от 9 090 969 до 17 067 814 руб.

Перспективу развития можайского направления эксперты связывают с решением дорожного вопроса. В настоящее время ведутся работы по проектированию платной трассы, которая пройдет от развязки МКАД и Молодогвардейской улицы до 33-го км Минского шоссе. Планируется реконструкция Можайского шоссе. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество», после реконструкции за счет уменьшения количества светофоров и увеличения развязок резко повысятся спрос и цена на участки по Можайке. Валерий Барнинец, коммерческий директор БН «Агент 002», также считает, что стоит ожидать увеличения строительства коттеджных поселков в этом направлении в основном в сегменте бизнес-класса и элитных и роста цен.