На воздухе: Экономный бизнес

Из 100 коттеджных поселков, которые реализовывала компания «Миэль», в 80% в течение года продавалось всего по одному домовладению в месяц. Только 20% проектов, по словам Дмитрия Цветкова, коммерческого директора «Миэль», успешны. И ведь компания соглашалась на реализацию далеко не всех поселков, отбирая наиболее качественные. Продажи стоят – об этом говорили участники конференции «Современный взгляд на девелопмент загородной недвижимости» в сентябре.

Количество поселков одного только формата «дальние дачи», по данным «Велес

Капитал Девелопмент», по сравнению с 2005 г. увеличилось в разы – с 23 до 111. А общее количество приближается к 700. Конкуренция растет, потребителям есть из чего выбирать. Но выбирать-то как раз нечего, поскольку основная масса предложения – это кирпичные дома бизнес-класса.

«Неудивительно, что каменные дома не продаются, – рассуждает Регина Гусова, гендиректор компании «Форесткомстрой». «Для того чтобы купить дом за $500 000, среднему москвичу потребуется не только продать свою квартиру, но еще и взять ипотечный кредит». Казалось бы, сейчас девелоперам выгоднее быстрее и дешевле строить, быстрее продавать и оборачивать средства, нежели месяцами ждать клиента на кирпичные дорогие коробки. Тем не менее лишь небольшое число застройщиков предлагает действительно качественные и недорогие продукты.

Однако и девелоперам придется осваивать новые сегменты, материалы и технологии. Финансовый кризис и острый дефицит кредитных средств подталкивают их к этому гораздо сильнее, чем неудовлетворенный спрос.

Статьи не для расхода

Экономия, разумеется, должна быть разумной, в противном случае это обернется неликвидностью проекта в целом. Нельзя экономить на инженерном оборудовании, считает Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость». «Какие бы кризисные времена ни настали, недопустима никакая экономия на соблюдении строительных правил и технологий», – добавляет он. Такие дефекты, как нарушение гидроизоляции цоколя, в результате чего заливает подвал, промерзание внешних стен, растрескивание фундамента или стен, увидит даже непрофессионал. А скрытые дефекты укажет тот же независимый оценщик качества строительства. По мнению Юрия Сидорова, начальника управления капитального строительства компании «Велес Капитал Девелопмент», сильный девелопер не должен экономить на материалах, коммуникациях или инфраструктуре.

На инженерных системах экономить не получается. Скорее наоборот, в данный момент значительно увеличились затраты на присоединение к электрическим мощностям и газу. Стоимость подключения к мощностям по Москве и области (в частности, Истринский, Красногорский и Одинцовский районы) выросла, по информации «Велес Капитал Девелопмент», примерно на 75%. Например, по электричеству – с 53 000 до 93 000 руб. за 1 кВт.

Другие застройщики считают, что можно оптимизировать расходы на материалы. «Есть хорошая альтернатива кирпичу –

это и пеноблок, и камни, и оцилиндрованное бревно в конце концов», – говорит Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group.

Кирпича просят

Самый популярный среди застройщиков материал – кирпич. Публично они объясняют столь широкое применение этого материала предпочтениями покупателей. В неофициальных же беседах говорят прежде всего о более высокой доходности –

кирпичный коттедж можно продать по максимальной цене, поскольку это солидно и престижно. Примечательно, что даже каркасные дома в поселке «Шоколадный» на Дмитровском шоссе обкладывались кирпичом для повышения статуса.

Между тем в Европе сегодня самые дорогие дома – бревенчатые, и не из оцилиндрованного бревна, а рубленого. Дерево лучше кирпича по многим показателям, главный из которых – экологичность. Деревянный дом дышит, воздухо- и влагообмен создают внутри помещения оптимальный микроклимат, недостижимый в домах из иных материалов. Дерево выдерживает нерегулярное использование в холодное время года, когда за город выезжают только на выходные, в отличие от кирпича, который начинает разрушаться от резких перепадов температуры. В России, кстати, в отличие от Европы дерево дешевле.

Дело за малым – донести до сознания застройщиков, а главное – их клиентов преимущества деревянных коттеджей. Тут стереотипы мешают больше всего. Стоимость 1 кв. м дома из кирпича, по данным Регины Гусовой, составляет 18 400 руб. (возведение коробки) и еще около 20 500 – на отделку. Итого 40 000 за 1 кв. м. Цена 1 кв. м дома, выполненного из оцилиндрованного бревна, – 10 300 руб. за коробку и 7800 руб. на отделку, т. е. 18 000 руб. за 1 кв. м.

Существенными недостатками строительства из кирпича и дерева являются сроки. От момента начала работ до сдачи под ключ проходит от 14 месяцев до двух лет. А это время, которое тоже деньги. Минимальный срок возведения домов по каркасной технологии – три месяца.

По данным Rodex Group, самым дешевым видом строительства стен является технология несъемной опалубки (22 500 руб. за дом площадью 141 кв. м) и сэндвич-панели по сравнению с оцилиндрованным бревном (368 500 руб. за дом такой же площади) и пеноблоками. Строительство по технологии легких балок и термопрофилей слишком дорого (423 360 руб. за 141 кв. м) и не подходит для строительства коттеджных поселков экономкласса.

Самые экономичные, как отмечает Регина Гусова, – каркасные дома. Их стены состоят из нескольких слоев: каркас, утеплитель, гидро-, пароизоляция и отделка фасадов. При строительстве каркасных домов можно использовать деревянный или металлический каркас – гораздо более долговечный, с более высокой несущей способностью. Металлический каркас в отличие от деревянного не дает усадки, его можно собирать в любую погоду и любое время года. «Однако деревянный каркас в среднем в 1,5–2 раза дешевле металлического, и этого бывает достаточно, чтобы заказчики выбрали именно его», – отмечает Антон Архипов.

Конструкция получается легкой, значит, можно сэкономить на фундаменте, дома быстро собираются, значит, сокращается процесс строительства, уменьшаются расходы на оплату труда рабочих, не требуется применения тяжелой техники. К примеру, для кирпичного дома нужно делать сваи на глубину промерзания почвы – для Подмосковья это около 1,5–1,7 м. Для деревянного и каркасного дома достаточно ленточного фундамента глубиной залегания 60–80 см. Себестоимость возведения каркасного дома, по данным Vesco Group, варьируется в среднем от 9600 до 12 000 руб. за 1 кв. м.

Для дома площадью 200 кв. м на устройство фундамента, по данным «Форесткомстроя», потребуется 1,3–1,5 млн руб. (по летним ценам). На возведение самой коробки – еще 4 млн руб., на крышу –

примерно 500 000 руб. в зависимости от сложности кровли. Итого без учета отделки – около 6 млн руб.

3 млн руб. потребуется на строительство фундамента и коробки деревянного брусового дома и еще столько же – на крышу с отделкой (обшивка снаружи и изнутри, окна, двери). Итого 6 млн руб. на дом и отделку. Бревенчатый дом обойдется примерно в ту же сумму. Чуть дороже стоит фундамент с возведением коробки – 3,6 млн руб. На отделку уйдет меньше, но придется конопатить, пропитывать дерево.

Каркасный дом с отделкой под ключ, по словам Гусовой, обойдется в 4 млн руб., из них на возведение коробки уйдет половина суммы. К минусам каркасных домов относится недолгий срок эксплуатации –

30 лет. Но реконструировать такие дома довольно просто – снять обшивку и заменить утеплитель. Но самое главное – этой технологии не доверяют. На фундаментальный взгляд россиянина, тонкие стены внушают опасения, ведь даже в Подмосковье температура опускается до минус 40. Хотя в сходной по климату Канаде такими домами застроена вся страна, и там принято применять 10-сантиметровый утеплитель, а не 15 см, как у нас.

Менее известен еще один недостаток каркасной технологии, связанный не с самой технологией, а с особенностью ее применения в России. В Америке и Канаде используют не водяное, а воздушное отопление, которое взаимосвязано с вентиляцией. В нашей практике от такого способа отказались, посчитав его неоправданно дорогим, и монтируют обычное водяное. Поскольку каркасный дом представляет собой по сути термос, без воздухообмена в нем повышается влажность и образуется конденсат. Дом, построенный без соблюдения технологии, начинает «течь».

В перспективе, как полагают многие специалисты, именно каркасные технологии будут превалировать. «Поскольку все, что связано со строительством, – стройматериалы, логистика, услуги – неустанно дорожает, каркасные технологии становятся все более популярными, – говорит Андрей Федака, первый заместитель гендиректора Vesco Group. – Каркасное домостроение пока завоевывает своих потребителей исключительно ценой».

«Подрезать» бюджет

Строительные материалы должны соответствовать классу дома – элитные коттеджи или дома бизнес-класса из бетонных блоков не возводят. Однако вполне допустимо уменьшить издержки за счет закупки менее дорогих аналогов импортных стройматериалов, считает Антон Архипов, если потребительские качества у них одинаковы. Например, российский лицевой и рядовой кирпич производства «Победа-Rauf», Kerakam не хуже некоторых видов немецкого, голландского и бельгийского кирпича.

Хороший способ для оптимизации расходов – закупка материалов вне строительного сезона. Закупая материалы, к примеру, для прокладки коммуникационных сетей, заранее можно осуществлять строительство в спокойный сезон (зимой, весной или осенью), экономя таким образом значительную сумму денег. Например, если цена цемента или арматуры в летний сезон доходила до 40 000 руб. за 1 т, то осенью она значительно снижается и составляет около 30 000 руб. за 1 т, говорит Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate.

Об этом не принято говорить, но все застройщики экономят на рабочей силе. Практически все поселки и все дома в Подмосковье построены силами таджиков, узбеков и других представителей зарубежья. В лучшем случае – белорусами. Собственно, в том числе из-за дешевой рабочей силы в области так много сравнительно недорогих кирпичных домов. В США, где труд ценится высоко, такие коттеджи стоят от $15 млн.

Кстати, низкое качество строительства отражается крайне пагубно именно на кирпичных домах. Плохую кладку уже не переделаешь.