На воздухе: Такая разная цена

За год земля может вырасти в цене на 20–80% в зависимости от направления и параметров объекта, загородные дома – на 30–70%, прогнозируют, например, в Blackwood. Доходность загородных проектов в компании оценивают на уровне 20–70% годовых.

Просто стресс

В распространенном в сентябре Swiss Realty Group аналитическом отчете «Последствия кризиса ликвидности» прогнозируется, что стоимость земельных участков, находящихся в руках спекулянтов и продающихся большими лотами, может упасть на 50–70%. «Земля и инвестиционные проекты, находящиеся на этапе «земли» или предварительного проекта, уже потеряли существенную часть стоимости за счет снижения ликвидности. Крупные инвесторы о большим запасом капитала могут осуществить привлекательные сделки в ближайшие полгода», – считают в российском офисе Swiss Realty Group. Небольшие компании занялись активным поиском соинвесторов, некоторые стремятся перепродать свои проекты, подтверждают в Blackwood, но стрессовая ситуация продлится лишь месяц-другой.

О том, что земля для девелоперов дешевеет, в июле говорил на конференции «Ведомостей» по загородной недвижимости Алексей Савченко, в тот момент директор по стратегии и инвестиционному развитию RDI Group.

Впрочем, большинство участников рынка считают, что земельные активы будут расти в цене, как и участки для конечных потребителей. «Подорожал первичный ленд-девелопмент: получения технических условий и подведения коммуникаций, изменения вида и разрешенного использования и т. д. Кроме того, все сложнее выкупить землю у государства на первичном рынке», – называет причины Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

«Иллюзий относительно падения цен на землю быть не должно – это слишком точечный товар. Другое дело, что в условиях, когда необходимо быстро продать активы, возможны подвижки цены в сторону уменьшения, – уточняет Алексей Устинов, маркетолог УК «Финансы и недвижимость». – Сейчас девелоперы не спешат с приобретением новых участков, вот и возникает иллюзия, что рынок немного приостановился. А вот тот, кто хочет продать свою первичную землю, вынужден снижать цену. Поэтому демпингуют лишь те, кому срочно понадобились деньги».

Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group, отмечает, что для девелоперов земля выросла в цене с прошлого года на 30%. Но этот рост не влияет на затраты девелоперов, поскольку многие из них владеют обширным земельным банком, приобретенным не один год назад. «Земля дешева для больших землевладельцев, – говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб». – Хотя в бизнес-моделях исходят из рыночной стоимости участков». Большаков предполагает, что для тех, кто строит поселки экономкласса, в случае подорожания земли сложнее будет оставаться в рамках рыночных цен.

По оценке Ивана Богатова, гендиректора Urban Group, в 20 км от Москвы, куда еще вчера старались попасть все застройщики загородных объектов, цена земли на интересных направлениях (даже не беря в расчет внеконкурентные Рублевку или Ильинку) превысила $15 000–20 000 за сотку. «Единственный фактор, которым девелопер может управлять в данной ситуации, – это плотность застройки. Предельная допустимая плотность в коттеджном поселке – 2000 кв. м на 1 га. При цене земли около $20 000 за сотку ($2 млн за 1 га) в себестоимости будущего продаваемого метра только земля стоит около $1000, – говорит он. – Поэтому большинство вводимых объектов расположено в 20–40 км от МКАД».

Доля основы

Девелоперы и эксперты называют разные цифры, оценивая «весомость» стоимости земли в общем объеме инвестиций в загородный проект. В целом это зависит в первую очередь от давности приобретения участка. Например, холдинг Rodex Group приобрел земли на Минском и Можайском шоссе, как выразились в компании, «давно». Насколько известно, это не менее 10 лет, когда цены на «дальние» земли были в десятки и сотни раз ниже, чем сегодня.

По словам Валерия Лукинова, директора департамента управления проектами инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, земельная составляющая в нескольких поселках холдинга на минском и новорижском направлениях равна 1–10%. Для поселка «Сосновые берега» (115 км по Минскому шоссе, на берегу Можайского водохранилища) приобретение земли обошлось в 1% от суммы инвестиций, 57% пошло на строительство домов, 3% девелопер потратил на социально-бытовую инфраструктуру, 25% – на инженерную инфраструктуру, 14% – это «прочие расходы». Для поселка «Золотые пески» в том же районе структура примерно та же: 4% – на приобретение земли, 54% – на строительство домов, 2% – социально-бытовая инфраструктура и 21% – затраты на инженерию. Поселки «Звенигорье» и «Перелески» Rodex Group строит на Новой Риге, земля обошлась подороже – соответственно 7% и 13% в структуре затрат девелопера. Те же 2–3% на инфраструктурные объекты и 19% и 22% на сети, затраты на строительство домов составили 52% и 46% соответственно.

«Чем сложнее девелопмент в целом, тем меньше доля затрат на приобретение участка, и наоборот: чем менее развита территория с точки зрения доступности и наличия коммуникаций, тем ниже ее стоимость», – резюмирует Алексей Устинов. Максим Лещев, гендиректор компании «Гео Девелопмент», считает, что затраты на землю в размере 1–2% от стоимости проекта вполне вероятны, «если земля приобретена на нерыночных условиях или приобретена со статусом «земли сельскохозяйственного назначения» также по заниженной стоимости». Но такой проект предполагает значительные инвестиции в перевод земель в иную категорию и прокладку инженерных сетей.

В целом в загородных проектах на долю вложений в землю может приходиться от 1% до 90%, отмечает Максим Лещев. «На участке в 5 га общей стоимостью $15 млн ($30 000 за сотку) можно построить 100 000 кв. м. Себестоимость строительства 1 кв. м – $2000. Итого общая себестоимость строительства без учета земли – $200 млн, – подсчитывает он. – Не вдаваясь в детальные расчеты по коммуникациям, благоустройству и т. п., уже видно, что стоимость земли составляет менее 10% от стоимости всего проекта. Если строить 10 000 кв. м, то картина меняется, и стоимость земли – почти 50%. Для дачного поселка в 50–80 км от МКАД, где стоимость домовладения с земельным участком составляет, предположим, $400 000, стоимость инвестиций в землю – примерно 20–25%. Для коттеджного поселка в 15–20 км от МКАД по западному направлению со стоимостью дома $1,5–2,5 млн это будет 40–50% и более. Если строятся таунхаусы и многоквартирные дома до пяти этажей в ближайшем Подмосковье неподалеку от городов-спутников – 15–20%».

В Rodex Group уточняют, что в среднем «земельная доля» в проектах (компании) составляет 10–15%. Меньше – если земля была приобретена лет 5–6 назад, когда ее стоимость была несравненно меньше стоимости сегодняшних наделов. По словам директора департамента девелопмента корпорации «Знак» Александра Самодурова, для девелопера стоимость земельного участка может составлять от 10% до 30% от бюджета инвестпроекта.

В компании «Велес Капитал Девелопмент» подсчитали, что для поселка «выходного дня» ($296 000 за дом площадью 180 кв. м на участке в 16,5 сотки) $111 на 1 кв. м составляет стоимость земли с ИРД, $657 за 1 кв. м приходится на стоимость строительства дома, $56 за 1 кв. м – создание объектов инфраструктуры, $167 на 1 кв. м – сети внутри площадки, $86 на 1 кв. м приходится на риэлторскую комиссию, норма прибыли девелопера закладывается из расчета $427 за 1 кв. м, остальное ($145) – это проектные работы, проведение ТВ и прочие расходы. Итого получается $1649 за 1 кв. м.

«Доля расходов на землю в себестоимости девелоперских проектов в Подмосковье зависит от многих факторов, важнейшими из которых являются: класс проекта («эконом», «бизнес», премиум, de luxe), тип застройки (коттеджное строительство, разноформатное жилье в рамках одного поселка, мини-города), удаленность от МКАД, направление», – обобщает Евгений Рубан, ведущий аналитик холдинга «МДК-групп». По его оценке, при строительстве поселка экономкласса за 80 км от МКАД доля расходов на землю составит около 20%, а при строительстве поселка класса «бизнес» на удалении 30 км – около 15%, в среднем – 10–20%.

Для вас – дороже

Разница между начальной стоимостью земли, приобретенной девелопером, и ценой для конечного покупателя составляет от 75% до 200% в зависимости от характеристик участка и планов по его дальнейшему развитию, уточняет Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting. «Участок в 15-километровой зоне от Москвы на сегодняшний день девелоперу может обойтись в $7000–15 000 за сотку, для конечного потребителя эта цифра будет вдвое больше, – приводит пример Наталья Смирнова, директор отделения «Центр загородной недвижимости» компании «Бест-Недвижимость». – Но $7000 за сотку – это «голая земля» без коммуникаций, межевания, техусловий и проч. Кроме того, для конечного потребителя выкупить значительную площадь практически невозможно».

«Сначала делаются вложения в территорию, и только потом участок выходит на рынок. Это как оптовая и розничная продажа: оптовая цена всегда ниже. Насколько ниже? Применительно к земле это могут быть десятки и даже сотни раз. Будучи приобретенной на первичном рынке путем поглощения сельхозпредприятия, еще совсем недавно земля иногда обходилась в суммы, которые неприлично называть: в $3 за сотку, в $5. А продается она после некоторых вложений – допустим, до $300 на сотку – по $5000–6000 без подряда, просто земля с коммуникациями, забором и гравийным подъездом от трассы», – рассуждает Алексей Устинов. Каждый девелопер имеет собственные принципы определения стоимости проекта. Расчет эффективности проекта и создает разницу между продажной ценой и ценой для девелопера», – добавляет Максим Лещев.

По розничной цене земли традиционно лидирует Рублево-Успенское шоссе – в среднем около $55 000–65 000 за сотку, по данным Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН. В Blackwood в начале сентября зафиксировали новый рекорд – $420 000 за сотку в районе cанатория «Барвиха».

В случае в Рублевкой можно отчасти все списать на «понты, которые дороже денег». Но выросли цены и по другим направлениям – на 20–30% в среднем, по оценкам риэлторов. По данным аналитиков Blackwood, средняя стоимость участков в пределах 15 км от МКАД составляет не менее $12 000 за сотку на нераскрученных направлениях и не менее $20 000 – на популярных юго-западных трассах. На западе Подмосковья цена сотки земли превышает $30 000. К концу 2008 г. стоимость земельных участков повысится не менее чем на 35–40%, прогнозируют в компании.

Цены с потолка

Алексей Устинов описывает три способа приобрести интересные для девелопмента земельные участки: «Первый способ – освоить территорию на первичном рынке, т. е. поглотить предприятие, выкупить паи его дольщиков и вместе с этим получить права на земельные активы. Цены тут регулируются только затратами на себестоимость товара, работу специалистов и лояльность структур, которые покровительствуют данному предприятию. Способ второй – получить участок по инвестиционному контракту от правительства данного региона, поучаствовав в тендере и выложив опять-таки индивидуальную, но никак не объяснимую с точки зрения практического маркетинга сумму». Третий способ – купить участок на вторичном рынке».

Наиболее востребованным продуктом на рынке девелопмента являются «готовые» участки: переведенные в соответствующую категорию земель, с необходимым видом разрешенного использования, имеющие концепцию развития, согласованный план строительства инженерных сетей и дорог, желательно – проект планировки. «Такого рода участки в большинстве случаев не являются объектом свободной купли-продажи, так как готовятся девелопером самостоятельно под конкретный проект. Даже если такой участок становится объектом сделки, его цена может существенно отличаться от средней цены в данном районе, – рассказывает Самодуров. – Например, земельные активы, находящиеся в управлении корпорации «Знак» – а это около 8000 га в Московской области, – сформированы под конкретные девелоперские проекты. Это позволяет значительно снизить издержки на реализацию проектов и риски, связанные с «наследством», оставленным предыдущим владельцем.