Ориентиры: Неженские истерики

Поводов нервничать много: девелоперы, кто официально, кто неофициально, замораживают проекты, агентства недвижимости второго-третьего эшелонов закрываются, и все вместе снимают рекламу, сворачивают выставочную деятельность и сокращают сотрудников. Продавцов мучает вопрос, продавать или не продавать, покупателей – покупать или не покупать. И если делать это, то когда?

Попытки прояснить ситуацию наталкиваются на нежелание компаний честно говорить о положении дел, что в общем-то понятно, но спокойствия и уверенности не добавляет. Некоторые из участников рынка вообще заняли позицию страуса – зарыли голову в песок и разослали СМИ релизы с сообщениями, что кризисную тему они не комментируют. Видимо, в надежде, что проблема сама куда-нибудь рассосется. Но не рассасывается. Кризисные явления в мире продолжают нарастать, и список банкротов пополняется новыми компаниями, в том числе в сфере недвижимости. Например, второе по величине риэлторское агентство в Испании – Colonial задолжало 9 млрд евро. Эта компания, как и многие другие, в том числе в России, покупала недвижимость на себя и, когда стоимость активов снизилась, оказалась банкротом.

Аналогии уместны

Сегодня частенько проводят параллели между дефолтом 1998 г. и нынешней ситуацией. Общие черты, конечно, есть: упал фондовый рынок, уменьшились денежная масса и варианты для инвестирования. Некоторые аналитики идут дальше – ведь и на рынке жилья через несколько месяцев после августа-98 начали снижаться цены. Кажется, что и эта тенденция существует сейчас: в регионах скидки на новостройки составляют от 15% до 40%.

В Москве ситуация иная: нового жилья мало, и снижать цены на него не торопятся. За девять месяцев этого года, как заявил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, было построено всего 2 млн кв. м жилья. Примерно 65% из них пойдет на социальные программы. Часть жилья еще будет введена в конце года, но вряд ли все запланированные 4 млн кв. м. Ни застройщикам, ни столичным властям невыгодно вводить все объемы. Таким образом они поддерживают высокие цены на недвижимость, удерживая рынок от обвала, и оставляют задел на следующий год, когда ситуация будет еще хуже.

Заявленные большие проекты от 0,5 млн до 1 млн кв. м, например, таких компаний, как «Система-Галс», AFI Development, Mirax Group, ГК «ПИК», «Интеко» и др., без внешнего финансирования реализовать невозможно. Проблемы с кредитными средствами привели к замораживанию ряда проектов. «Через 2–3 года (средний срок реализации проекта) это приведет к катастрофической нехватке предложения», – прогнозирует Екатерина Тейн, управляющий партнер, директор отдела элитной недвижимости компании Knight Frank. Через 1–2 года эксперты ожидают новый виток роста цен.

Расти нельзя снижаться

Сегодня же на рынке преобладают тревожные ожидания и нервозные действия. По словам Тейн, много спекулятивных заявлений о том, что появляется большое количество квартир с дисконтом до 30%. «Когда мы просим показать нам хотя бы одну, оказывается, что никаких предложений нет», – рассказывает она. По информации Vesco Group, объем инвестиционных квартир значительно уменьшился – спекулянты начали сбрасывать квартиры, фиксируя прибыль. В среднем общее количество квартир выросло на 30%. Объем предложения, по данным «Инкома», растет более чем по 1000 квартир в неделю. Сейчас на рынке предлагается около 22 000–25 000 квартир (данные информационно-аналитического агентства Rway).

Спрос остается низким – немногие платежеспособные покупатели ждут снижения цен. Средний срок экспозиции остался практически летним – по информации Rway, примерно 4–18 месяцев в зависимости от квартиры. В этих условиях логично ожидать дисконта. На рынке все чаще предлагают скидки, размер которых – 3–10%, но все зависит от конкретной ситуации, отмечает Александр Крапин, генеральный директор Rway. «Покупка жилья сейчас может быть оправданна», – полагает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

Вместе с тем замораживания или обрушения рынка никто не ожидает. «На вторичном рынке большая часть операций (более 60%) – альтернативные сделки, – добавляет Таганов. – Люди всегда будут совершать операции с целью улучшения своих жилищных условий».

Проблема только в одном – в какой тумбочке взять деньги. В среднем 1 кв. м, по данным независимого аналитика Андрея Бекетова, стоит $7581. Для приобретения 1-комнатной квартиры на окраине потребуется более $250 000 (6,3 млн руб.). Ипотека, на которую многие возлагали большие надежды, и до кризиса не была особенно распространена – всего 5–10% сделок осуществлялось с использованием ипотечного кредита, – а сейчас практически умерла. Банки повышают ставки (уже 12–15% в зависимости от размера белого дохода) и придумывают новые фильтры для заемщиков.

И рынок демонстрирует плавное снижение. Долларовые цены на вторичном рынке жилья снизились по итогам августа на 0,9% (Rway) и столько же ожидается в сентябре. «Процесс снижения цен на жилье становится общемировой тенденцией, которая затронет и рынки жилья России», – уверен Крапин. Общая величина снижения цен на жилье до конца года может составить 8–12%, а за год – дойти до 20–25%, но многое будет зависеть от действий власти, полагает он. В случае принятия налога на недвижимость по ставкам, соразмерным с аналогами в экономически развитых странах мира, снижение может быть и большим.

А пока, чтобы поменьше нервничать, москвичи покупают недвижимость в Болгарии и на Тайване.